隨著《綱要》的出臺，新的城市價值及結(jié)構(gòu)形態(tài)的變化將會對廣州房地產(chǎn)格局產(chǎn)生很大影響作用。

　　2008年底，國務(wù)院通過了《珠江三角洲地區(qū)改革發(fā)展規(guī)劃綱要》，對廣州的城市地位做出了新定義：……強(qiáng)化國家中心城市、綜合性門戶城市和區(qū)域文化教育中心的地位，提高輻射帶動能力。將廣州建成面向世界、服務(wù)全國的國際大都市。隨著《綱要》的出臺，新的城市價值及結(jié)構(gòu)形態(tài)的變化將會對廣州房地產(chǎn)格局產(chǎn)生很大影響作用。

　　一、廣州市進(jìn)入了大都市區(qū)化的發(fā)展時代

　　1、廣州及其周邊已經(jīng)步入了大都市區(qū)時代

　　當(dāng)前廣州處在工業(yè)化后期的重要階段，第三產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為拉動城市經(jīng)濟(jì)增長的主要動力之一。更深層次的看，BFI產(chǎn)業(yè)的占比只有20%，其中房地產(chǎn)業(yè)就占去了8%，生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)水平不高，而且目前廣州和周邊城市及區(qū)域的產(chǎn)業(yè)協(xié)同度低，因此廣州都市區(qū)的發(fā)展正處于早期階段。

　　從房地產(chǎn)住宅成交來看，外圍區(qū)域成交量上升明顯，尤其是2009年1-8月外圍成交占比已經(jīng)達(dá)到50%。

　　2、“一主三副”到“一個主中心，六個副中心”，產(chǎn)業(yè)外遷帶動城市骨架繼續(xù)擴(kuò)張由于產(chǎn)業(yè)的外拓，城市發(fā)展骨架隨之?dāng)U張。根據(jù)《廣州2020.：城市總體發(fā)展戰(zhàn)略》初步方案，2020年前廣州將建成“一個主中心，六個副中心”的發(fā)展格局。其中主中心未來將著力疏解密度，改善人居。六個副中心則是主城區(qū)人口和功能疏解的主要承接地，市域產(chǎn)業(yè)基地，具有較強(qiáng)綜合服務(wù)功能。

　　3、交通規(guī)劃：連接全市各地乃至珠三角各個城市

　　近年來廣州地鐵建設(shè)不斷提速，不僅覆蓋至全市各區(qū)的重要節(jié)點，并連接珠三角主要城市和地區(qū)。高速路網(wǎng)方面也體現(xiàn)了類似的特征。四通八達(dá)的交通體現(xiàn)凸顯了廣州作為珠三角交通樞紐的重要地位，整個交通結(jié)構(gòu)也有利于全面展開廣州的城市發(fā)展脈絡(luò)。

　　二、大都市區(qū)化過程中，廣州房地產(chǎn)格局發(fā)展

　　1、西片區(qū)(廣州地域受廣佛同城利好)

　　金沙洲地區(qū)定位廣佛都市中心的居住新城，居住是其核心功能。金沙洲地區(qū)廣州界內(nèi)總用地面積為8.26K㎡。規(guī)劃人口為16萬，比2006版控規(guī)增加了5萬。金沙洲最近做出了規(guī)劃調(diào)整，4個地塊由原來的居住用地調(diào)整為中學(xué)、小學(xué)、幼兒園等公共服務(wù)設(shè)施。還增加了2.7萬㎡的文化娛樂用地。新控規(guī)居住用地比2006版控規(guī)減少24.2萬㎡，但通過把樓房建高、建密，住宅建設(shè)總量反而增加26.9萬㎡。

　　根據(jù)合富輝煌市場部統(tǒng)計，金沙洲未來可供應(yīng)商品房超過300萬平方米，區(qū)域房地產(chǎn)有很大開發(fā)空間。

　　2、番禺片區(qū)

　　番禺尤其其北部區(qū)域，一直都只是承擔(dān)廣州中心人口疏導(dǎo)的區(qū)域，缺乏產(chǎn)業(yè)、功能等方面的配套。在這個區(qū)域誕生了華南板塊、洛溪板塊等知名房地產(chǎn)板塊，但它們更多的僅僅是一個臥城功能，由于缺乏配套支撐，一直受到爭議和質(zhì)疑。

　　將在2009年春運啟動的新客站是未來亞洲最大的客運站。這將為番禺整體產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來新的規(guī)劃。而在交通方面，為配合新客站的建設(shè)，番禺區(qū)的高速公路交通路網(wǎng)建設(shè)也全面啟動。

　　3、南沙片區(qū)

　　南沙依托深水良港，未來建成港城互動發(fā)展，正逐步邁向全球化的港城都市。中科煉一體化項目明確不選址南沙，其產(chǎn)業(yè)定位和結(jié)構(gòu)面臨調(diào)整。

　　南沙區(qū)當(dāng)前成交總量較小，但近幾年南沙區(qū)的新建住宅市場增速較快，2009年截至8月份，南沙區(qū)新建住宅成交33.52萬平方米，同比增長110%，占當(dāng)期全市成交5%。

　　“十一五”時期，廣州規(guī)劃對港口投資273億元，其中90%投資在南沙港。南沙港在“十一五”時期將建成56個標(biāo)準(zhǔn)泊位。目前僅建成10個10萬噸級集裝箱泊位。經(jīng)驗證明,每增加一個泊位,可以提供約3萬個就業(yè)崗位。

　　4、東部片區(qū)

　　開發(fā)區(qū)一直給人以純工業(yè)區(qū)的印象，不適宜居住。但蘿崗區(qū)未來發(fā)展定位“適宜創(chuàng)業(yè)、適宜居住”的城市副中心，將完全改變這種傳統(tǒng)印象。

　　蘿崗新城是廣州市和蘿崗區(qū)兩級政府大力打造的核心區(qū)域，區(qū)內(nèi)建設(shè)多項綜合型功能配套設(shè)施，從生活配套到娛樂休閑，從子女教育到醫(yī)療配套，無一不是高標(biāo)準(zhǔn)、高素質(zhì)的完善配套。而且未來還有多條地鐵線經(jīng)過蘿崗新城及其周邊地區(qū)。

　　5、增城片區(qū)

　　增城市是新晉的未來城市副中心，未來規(guī)劃區(qū)域結(jié)構(gòu)由三大發(fā)展區(qū)組成，其中南部構(gòu)成先進(jìn)制造業(yè)產(chǎn)業(yè)圈，是廣州市東部產(chǎn)業(yè)拓展軸上的重要節(jié)點之一，與蘿崗高新產(chǎn)業(yè)區(qū)錯位發(fā)展。新塘在南部經(jīng)濟(jì)圈中經(jīng)濟(jì)實力，發(fā)展勢頭最好，未來房地產(chǎn)發(fā)展前景看好。未來增城將有兩條地鐵分別連接至新塘和荔城，另外廣深城際軌道的建成會進(jìn)一步加強(qiáng)增城作為珠三角東部連接走廊的作用。

　　當(dāng)前該板塊都以大盤開發(fā)為主導(dǎo)，產(chǎn)品供應(yīng)豐富，價格優(yōu)勢明顯，正是這種價格優(yōu)勢，再加上新塘板塊的產(chǎn)業(yè)實力以及交通利好，新塘快速晉升為廣州東部的理想居住地。

　　6、花都片區(qū)

　　花都市廣州市產(chǎn)業(yè)北拓軸的核心組團(tuán)，是廣州北部的重要城市組團(tuán)。近年花都區(qū)房地產(chǎn)市場已經(jīng)步入了快速發(fā)展期，成交量總體呈現(xiàn)上升趨勢。

　　空港經(jīng)濟(jì)和汽車產(chǎn)業(yè)是花都經(jīng)濟(jì)發(fā)展的兩大引擎，受這種產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響，周邊房地產(chǎn)市場無疑直接受益。當(dāng)前天馬河和迎賓大道板塊是受產(chǎn)業(yè)利好帶動最明顯的區(qū)域?；|板塊雖然現(xiàn)狀一般，但由于臨近空港經(jīng)濟(jì)區(qū)，未來發(fā)展前景看好。

　　板塊內(nèi)自然資源豐富，環(huán)境優(yōu)美，目前已有眾多知名開發(fā)商進(jìn)

　　駐，產(chǎn)品素質(zhì)高，吸引廣州市區(qū)的中高端度假型客戶。

　　7、從化片區(qū)

　　除了山前大道板塊以外，從化是廣州市資源型板塊的又一代表。當(dāng)前區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展主要集中在溫泉、太平和接口板塊，尤其是前兩者，以廣州度假投資客戶占了絕對比例。從化定位為山水之都、旅游之城，而且由于當(dāng)?shù)厝丝诤徒?jīng)濟(jì)規(guī)模有限，因此發(fā)展生態(tài)旅游無疑仍舊是城市未來發(fā)展的核心，以此為依托的資源型地產(chǎn)將繼續(xù)快速發(fā)展。

　　但是通勤成本過高是當(dāng)前阻礙廣州人在從化置業(yè)的關(guān)鍵因素，雖然規(guī)劃未來有廣從輕軌將連接至接口，但中短期內(nèi)這一現(xiàn)狀難以得到根本改善。

　　8、中心城區(qū)

　　中心城區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)前景毋庸置疑，但近年來一直受可開發(fā)土地稀缺影響。近期廣州政府計劃實施三舊改造：城中村、舊廠和舊城改造，前兩者預(yù)計未來3-5年將為中心城區(qū)增加大量的新增住宅用地。配合正在規(guī)劃中的城市中心四大重點地區(qū)建設(shè)規(guī)劃，預(yù)計未來中短期內(nèi)廣州中心的土地將集中以在：在工業(yè)大道——南洲路沿線、廣氮地塊，及中心城區(qū)其他退二進(jìn)三遷出廠址；白云新城、芳村、天河等地的城中村改造騰出土地。

　　三、未來廣州房地產(chǎn)熱點開發(fā)區(qū)域判斷

　　綜合以上分析，預(yù)計未來廣州市山前大道、迎賓大道、金沙洲、中心城區(qū)、番禺新城、蘿崗新城、新塘和廣州新城是房地產(chǎn)發(fā)展的熱點板塊(如圖)。

　　根據(jù)帶動外圍房地產(chǎn)發(fā)展重要力，以及外圍板塊與城市中心距離遠(yuǎn)近和交通便捷度這兩大因素的綜合影響，我們判斷未來廣州市房地產(chǎn)發(fā)展價值最高的板塊是中心城區(qū)和番禺新城板塊，其次是蘿崗新城、大學(xué)城、廣州新城和金沙洲板塊。從上圖中基本可以看到板塊的綜合價值圍繞城市中心呈現(xiàn)梯度遞減的特征。