第一部分土地市場(chǎng)分析

　　土地成交量分析

　　成交規(guī)模大幅度萎縮，創(chuàng)近年同期新低

　　根據(jù)中山國(guó)土資源局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2009年1-4月全市土地成交宗數(shù)僅574宗、成交面積86.4萬(wàn)平方、成交金額5.7億元。對(duì)比于近年同期成交水平，今年1-4月份成交量大幅度萎縮，土地市場(chǎng)交易慘淡。

　　近年1-4月份全市土地成交量狀況

　　數(shù)據(jù)來(lái)源：中山國(guó)土資源局

　　近月成交面積保持在20萬(wàn)方低位水平

　　從各月份成交量來(lái)看，今年前4個(gè)月成交量均低于去年水平，4月份成交宗數(shù)157宗達(dá)到今年以來(lái)的最高，而成交面積在3月有所上升后，4月跌回1、2月水平。近月來(lái)成交面積一直在20萬(wàn)平方水平上下浮動(dòng)。

　　數(shù)據(jù)來(lái)源：中山國(guó)土資源局

　　數(shù)據(jù)來(lái)源：中山國(guó)土資源局

　　成交價(jià)格分析

　　土地成交價(jià)格低位回升

　　在成交價(jià)格方面，雖然土地整體成交量低位反復(fù)波動(dòng)，但反映在價(jià)格一端則表現(xiàn)為"低位回升"。繼今年2月份探底之后，土地成交均價(jià)連升兩個(gè)月，4月成交價(jià)格接近800元水平，環(huán)比上升9.6%。

　　數(shù)據(jù)來(lái)源：中山國(guó)土資源局

　　第二部分商品住宅市場(chǎng)分析

　　月度成交量走勢(shì)分析

　　“高處不勝寒”，4月住宅成交量環(huán)比走低

　　根據(jù)中山國(guó)土資源局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2009年4月份全市住宅成交宗數(shù)4678宗、成交面積53.3萬(wàn)平方、成交金額22.14億元，環(huán)比3月份全市住宅整體成交量有所下滑。成交宗數(shù)、成交面積分別下跌7.7%及3.4%。與去年同期相比三大指標(biāo)升幅均超過(guò)9成，今年各月份的整體成交量均高于08年同期水平，累計(jì)前4個(gè)月成交宗數(shù)、成交面積、成交金額同比升幅分別為63.8%、74.6%及58.8%，表明當(dāng)前中山住宅市場(chǎng)正經(jīng)歷一個(gè)階段性的高放量時(shí)期，但從4月份環(huán)比下跌的狀況來(lái)看，整體市場(chǎng)后續(xù)發(fā)展還是并不穩(wěn)定。誠(chéng)然，相對(duì)"單薄"的剛需客戶并不能完全支撐后續(xù)市場(chǎng)發(fā)展。

　　數(shù)據(jù)來(lái)源：中山國(guó)土資源局

　　數(shù)據(jù)來(lái)源：中山國(guó)土資源局

　　月度成交價(jià)格走勢(shì)分析

　　價(jià)格穩(wěn)中有升，重上4000水平

　　從成交價(jià)格來(lái)看，在2-3月連續(xù)兩個(gè)月低于4000水平線之后，4月份全市住宅成交價(jià)重上4000水平，升至4154元/平方，環(huán)比3月份上升近4個(gè)百分點(diǎn)。從整體價(jià)格曲線來(lái)看，全市住宅成交價(jià)在經(jīng)歷今年2月份的探底之后，在市場(chǎng)整體成交量攀升的形勢(shì)下，3、4月份價(jià)格則有所走穩(wěn)。一方面，由于交易量的提升帶動(dòng)不少開(kāi)發(fā)商進(jìn)行價(jià)格微幅調(diào)整；其次，高貨值單位(中大面積、中心園林單位)的試水促成了整體房?jī)r(jià)的回調(diào)。

　　數(shù)據(jù)來(lái)源：中山國(guó)土資源局

　　城鎮(zhèn)成交狀況分析

　　城鎮(zhèn)表現(xiàn)不一，鎮(zhèn)區(qū)住宅單宗個(gè)案平均成交面積有所上升

　　根據(jù)中山國(guó)土資源局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2009年4月份城區(qū)住宅成交宗數(shù)、成交面積、成交金額分別為886宗、10.87萬(wàn)平方、5.59億元，同比分別上升104.1%、140.9%、168.5%，同比增幅普遍較大，但環(huán)比3月份則分別下跌27.3%、25.7%及17.2%。

　　鎮(zhèn)區(qū)方面，同比增幅依然較大的情況下。與3月相比各指標(biāo)表現(xiàn)不一，在成交宗數(shù)下跌1.5%(3792宗)之下，成交面積、成交金額則相反上升4.5%及8.1%，表明鎮(zhèn)區(qū)單宗個(gè)案的平均成交面積、成交金額在3月份的基礎(chǔ)上有所上揚(yáng)。

　　數(shù)據(jù)來(lái)源：中山國(guó)土資源局

　　城鎮(zhèn)住宅成交價(jià)格分析

　　城區(qū)房?jī)r(jià)顯著走強(qiáng)，鎮(zhèn)區(qū)房?jī)r(jià)則趨向穩(wěn)定

　　在城鎮(zhèn)住宅成交方面，根據(jù)中山國(guó)土資源局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2009年4月份城區(qū)住宅成交均價(jià)突破5000水平，達(dá)到5142元/平方，同比、環(huán)比均一致上升11.4%，本月成交均價(jià)是2008年1月以來(lái)16個(gè)月的最高位。鎮(zhèn)區(qū)方面，4月份成交均價(jià)3902元/平方，比3月份上升129元，同比則下跌12個(gè)點(diǎn)。

　　從下圖住宅成交價(jià)格曲線來(lái)看，城區(qū)住宅均價(jià)在3、4月份有較大突破，由于不少項(xiàng)目大面積單位的成交量有所上升，區(qū)域整體房?jī)r(jià)相應(yīng)受到拉升。鎮(zhèn)區(qū)房?jī)r(jià)在過(guò)去幾個(gè)月則相對(duì)較為穩(wěn)定，市場(chǎng)體量較大，區(qū)域發(fā)展不一，促使整體鎮(zhèn)區(qū)市場(chǎng)產(chǎn)生相應(yīng)的均勻化。

　　在經(jīng)歷本輪市場(chǎng)調(diào)整之后，就目前情況而言，鎮(zhèn)區(qū)住宅均價(jià)走勢(shì)基本已相對(duì)穩(wěn)定。在高值產(chǎn)品的推動(dòng)下，城區(qū)項(xiàng)目的價(jià)格表現(xiàn)力近月來(lái)則顯得相對(duì)活躍，但預(yù)期后市發(fā)展依然存在一定的波動(dòng)性因素。

　　數(shù)據(jù)來(lái)源：中山國(guó)土資源局

　　各戶型面積成交量分析

　　剛需客戶容量減少，中小戶需求比例則有所下滑

　　通過(guò)對(duì)中山國(guó)土資源局銷售備案數(shù)據(jù)的監(jiān)測(cè)，2009年4月份全市住宅成交量當(dāng)中，120-144平方產(chǎn)品占總成交量的22%，是成交量最高的面積區(qū)間；此外，80-90平方，100-120平方銷售量均占15%；少于60平方及占12%；90-100平方，180平方以上均占10%。從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)反映，本月各面積區(qū)間產(chǎn)品成交比例與前幾個(gè)月相比略顯均勻。值得注意的是，中小面積產(chǎn)品銷售量則有所下滑，一定程度上表明市場(chǎng)剛需客戶在因應(yīng)減少。

　　另外，從成交戶型上看，二房、三房占據(jù)著主導(dǎo)，兩戶型本月累計(jì)成交量占總量的68%；另外，一房、四房分別占總成交量的13%及12%；整體反映出大戶型產(chǎn)品成交量依然較小。

　　數(shù)據(jù)來(lái)源:中山國(guó)土資源局銷售備案系統(tǒng)

　　住宅產(chǎn)品存量分析

　　全市住宅存量環(huán)比小幅增加269套

　　住宅產(chǎn)品的存量方面，截至4月31日，全市住宅產(chǎn)品可售套數(shù)達(dá)34570套，與3月底數(shù)據(jù)相比增加269套。其中城區(qū)可售量為5514套，占總量的16%。東區(qū)、石岐區(qū)存量依然龐大；此外，鎮(zhèn)區(qū)本月底存量29056套，占84%，坦州、開(kāi)發(fā)區(qū)、三鄉(xiāng)分列前三。在戶型面積產(chǎn)品方面，與3月底存量數(shù)據(jù)相比，市面上60平方以下、80-90平方及100-120平方的產(chǎn)品存量增加值均超過(guò)100套；而減少量最多的是120-144平方產(chǎn)品。

　　中山區(qū)域住宅產(chǎn)品存量狀況(套)

　　全市各戶型面積產(chǎn)品存量狀況(套)

　　數(shù)據(jù)來(lái)源：中山國(guó)土資源局銷售備案系統(tǒng)

　　住宅市場(chǎng)小結(jié)

　　市場(chǎng)迎來(lái)新的放量期，新增供應(yīng)集中在鎮(zhèn)區(qū)

　　根據(jù)中山國(guó)土局銷售備案系統(tǒng)數(shù)據(jù)顯示，2009年4月全市共計(jì)有26個(gè)項(xiàng)目新增供應(yīng)產(chǎn)品，共批售商品房5034套，其中住宅占據(jù)9成比例，約4600套。整體市場(chǎng)在"五一小黃金周"來(lái)臨之際迎來(lái)了新的放量期，經(jīng)歷3月份樓市的"小陽(yáng)春"之后，不少發(fā)展商信心有所改善，繼而乘勝追擊紛紛在4月加大推貨量角逐五一黃金檔期。而新增供應(yīng)主要集中在坦州、東升及開(kāi)發(fā)區(qū)等區(qū)域，城區(qū)新增供應(yīng)量則顯然較小，消化存貨量是城區(qū)的主線。

　　剛需釋放量有所走弱，月份成交量略有減少

　　在剛需客戶的有力支撐下，2、3月來(lái)中山住宅市場(chǎng)的整體成交量顯著走高，促使中山樓市進(jìn)入階段性的上升期段。而由于4月當(dāng)中包括慣有的"清明淡期"，對(duì)于月份整體成交量則有所影響，但除固有的慘淡檔期之外，預(yù)期逐步減少的剛需客戶則成為本月成交量下跌的重要原因。

　　整體價(jià)格略有上升，后續(xù)發(fā)展期待改善型需求

　　借助回暖行情的影響，不少開(kāi)發(fā)商紛紛對(duì)于產(chǎn)品供應(yīng)及價(jià)格等多方面進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整，誠(chéng)然，當(dāng)前小幅度的價(jià)格調(diào)整利于縮短部分客戶的購(gòu)買時(shí)間。但由于當(dāng)前客戶的價(jià)格敏感性依然較大，穩(wěn)健的價(jià)格策略將是后續(xù)市場(chǎng)能否有持續(xù)成交量的重要因素?？偟膩?lái)說(shuō)，剛性首次置業(yè)客戶經(jīng)過(guò)多月來(lái)的"高效消化"目前已相應(yīng)減少，短期樓市按照目前現(xiàn)狀有可能表現(xiàn)為：成交量小幅的調(diào)整并有所回穩(wěn)。就市場(chǎng)而言，單一的剛需客戶并不能作長(zhǎng)期性依賴，如何擴(kuò)充改善型甚至個(gè)別的投資型需求將成為不少項(xiàng)目后續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵因素之一。

　　附件一月份新增商品房供應(yīng)量統(tǒng)計(jì)表

　　數(shù)據(jù)來(lái)源：中山國(guó)土資源局銷售備案系統(tǒng)

　　附表二典型項(xiàng)目住宅月度簽約量狀況

　　數(shù)據(jù)來(lái)源：中山國(guó)土資源局銷售備案系統(tǒng)