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　　隨著08年下半年二手房市場整體環(huán)境地低迷以及降價預(yù)期帶來的觀望情緒愈演愈烈的情況令交易價格出現(xiàn)了明顯的波動。但與此同時，一些熱點區(qū)域、品質(zhì)較好房源的價格卻保持堅挺上行。人們疑惑，在市場需求表現(xiàn)不很旺盛的情況下，究竟樓盤價格由誰決定？未來的房產(chǎn)市場是怎樣的前景？針對這些疑問，21世紀(jì)不動產(chǎn)通過對京城下半年成交活躍的100多個樓盤的監(jiān)測數(shù)據(jù)來正確評定房產(chǎn)的真實身價。

　　一、亦莊樓盤領(lǐng)跌前三甲

　　08年下半年，樓市調(diào)整帶來買賣雙方博弈加劇，新樓盤價格松動的跡象越來越清晰，使得周邊二手業(yè)主不得不放低心態(tài)，從而帶動二手房價格也出現(xiàn)了較為明顯的下降。

　　據(jù)21世紀(jì)不動產(chǎn)對下半年100多個成交活躍樓盤監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示：相比上半年二手房價格平穩(wěn)走勢，下半年有85%的樓盤價格出現(xiàn)了下降，平均跌幅為8.9%，這也是近十年來北京二手房市場價格首次下跌。而今年下半年北京市二手房跌幅前十名樓盤的平均跌幅為17.4%，月平均跌幅為2.9%。

　　而在08年下半年樓盤跌幅前十名排行榜中，亦莊區(qū)域成為受影響最大區(qū)域，領(lǐng)跌樓盤跌幅排行榜前三甲。首先，位于亦莊區(qū)的蓮水怡園半年跌幅21.4%，月均跌幅3.6%；其次是一世情園，半年跌幅20.9%，月均跌幅3.5%；第三名則是浉城百麗，半年跌幅19.4%，月均跌幅3.2%。

　　究竟是什么原因?qū)е乱嗲f區(qū)域價格出現(xiàn)了較為明顯的下降？據(jù)21世紀(jì)不動產(chǎn)安信瑞德亦莊區(qū)域葉經(jīng)理介紹，一方面，由于去年亦莊區(qū)域的價格出現(xiàn)了非正常的上漲，一些樓盤價格在短短幾個月中上漲了30%，而當(dāng)價格超出購房者預(yù)期的時候，很多客戶只能選擇觀望；其次，全球的金融海嘯自然也影響了中國企業(yè)，而亦莊作為北京制造產(chǎn)業(yè)的核心基地難免受到波及，而主要亦莊30%-40%購房需求來自這些企業(yè)當(dāng)中，當(dāng)感覺工作不確定后，也使很多意向購房者觀望的情緒加大。

　　而在跌幅前十名榜中望京區(qū)域也占據(jù)三席，主要原因是由于國家限制二套政策對于大戶型區(qū)域影響還是比較大的，因此今年該區(qū)域二手房市場在觀望氣氛籠罩下造成了成交量驟減。對于大戶型總價高的高端房源來說，需求在不斷地縮小，由此拉大了供需比例，導(dǎo)致買賣雙方的議價空間也由此放大。因此，較為集中的高端居住區(qū)望京來說，其價格的波動幅度非常明顯。

　　二、市場交易冷淡地段決定價格走勢

　　雖然整體價格出現(xiàn)明顯下降，但并不排除個別樓盤價格逆勢上漲。

　　據(jù)21世紀(jì)不動產(chǎn)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示：下半年北京價格漲幅最高的項目是位于酒仙橋片區(qū)的晶都國際項目，半年漲幅為11.5%，平均月漲幅1.9%；其次是冠英園，半年漲幅11.1%；第三名是筑夢緣，半年漲幅7.1%。在08年下半年樓盤普跌的情況下，這三個項目依然能夠平均漲幅7%以上，可見樓盤的抗跌性之強。

　　21世紀(jì)不動產(chǎn)市場分析人士認(rèn)為：我們通過樓盤下半年漲幅排行榜可以看出，上漲的樓盤都是在一個區(qū)域內(nèi)位置相當(dāng)重要的，同時在我們今年接觸的購房客戶中有90%的客戶都會選擇購買區(qū)域內(nèi)地段比較好的樓盤，因為好地段擁有便利的交通網(wǎng)絡(luò)、成熟的生活配套設(shè)施。因此這些片區(qū)樓盤物業(yè)保值性高的特點凸現(xiàn)出來，從而在樓市調(diào)整中這些樓盤依然能夠站穩(wěn)腳跟。

　　21世紀(jì)不動產(chǎn)市場分析人士認(rèn)為：綜觀2008年二手房市場價格變化情況，我們可以發(fā)現(xiàn)一個產(chǎn)品的價值需要歷經(jīng)時間的考驗，也只有經(jīng)歷了市場起伏的變化，才能真正證明產(chǎn)品的價值所在。