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　　2008年上半年深圳一手住宅成交面積150余萬平方米，同比減少約5成，總體萎縮比較嚴重。

　　2008年上半年深圳一手住宅成交面積150余萬平方米，同比減少約5成，總體萎縮比較嚴重。影響上半年住宅成交的因素主要有以下幾個方面：一是國內(nèi)調(diào)控的影響，2007年第四季度開始的金融調(diào)控，尤其是嚴控住房消費貸款、提高第二套房的首付及貸款利率的措施出臺，對深圳樓市造成了比較大的影響，投資性需求和換房需求受到明顯抑制，樓市迅速降溫，影響持續(xù)至今；其次世界金融動蕩，對深圳外向型經(jīng)濟產(chǎn)生了比較大的沖擊，最近一年來深圳有不少外貿(mào)、加工企業(yè)受人民幣升值、原材料漲價、人工成本上升的影響，被迫關(guān)門或外遷，使一些住房需求轉(zhuǎn)移出去，打擊了樓市信心；其次股市急跌造成財富嚴重縮水，購買力下降，消費者對未來經(jīng)濟前景產(chǎn)生擔(dān)憂，消費趨向謹慎。

　　在一系列內(nèi)外因素的綜合影響下，深圳樓市的低迷格局從去年第四季度持續(xù)到目前，已近一年。但即使在低迷市道中也不乏一些明星樓盤能獲得置業(yè)者追捧，短時間內(nèi)銷售率就能超過5成，成為樓市中的佼佼者。這些樓盤主要有以下幾個特點：

　　率先降價及時自救

　　在樓市博弈處于關(guān)鍵時期、樓市前景尚不明朗時率先調(diào)整價格的項目，獲得了比較大的成功。今年春節(jié)過后萬科、金地等一線發(fā)展商采取降價措施，一步到位調(diào)整位于龍華與坂田項目的銷售價格，降幅在3成左右，有效刺激了購房需求，打破了樓市長達半年的僵持局面。從市場反映看，這兩個項目調(diào)整價格后，售樓現(xiàn)場又出現(xiàn)排隊買房的火爆場面，現(xiàn)場龐大的客戶人群顯示深圳住房需求相當可觀，而且成交結(jié)果也顯示客戶的購買意愿較強。這是自2007年第四季度樓市進入調(diào)整以來，深圳開發(fā)商首次大規(guī)模下調(diào)房價，依靠自身力量展開市場自救，取得了比較好的效果，明顯促成了成交。此后南山后海、寶安中心區(qū)、西鄉(xiāng)、龍華、龍崗中心城、布吉等區(qū)域陸續(xù)有項目加入降價行列，下降幅度在2－3成不等，但效果就差了很多。

　　一步到位贏得主動

　　其次是價格一步降到位的項目成交十分活躍。以龍崗為例，龍崗區(qū)雖然不是最先作出調(diào)整的區(qū)域，但是在房價出現(xiàn)調(diào)整跡象后，跟進速度最快。從4月份開始，新推項目都采用了比較理性的定價策略，早期推售的項目則采用了直接降價的辦法。

　　經(jīng)過調(diào)整后，龍崗中心城的中高端項目價格水平從2007年高峰時的均價12000元/平方米回落至9000元/平方米左右，布吉坂田的中高端項目也從去年高峰時的均價14000元/平方米回落至10000元/平方米左右?；旧匣芈涞?007年初的水平。開發(fā)商在價格上作出的較大讓步有效激發(fā)了市場人氣，帶動了銷售量的大幅提升。如成交比較活躍樓盤大都跟隨市場大勢迅速作出價格調(diào)整，贏得了銷售的主動。而那些惜售以及降價措施不明顯的項目依然沒有擺脫低迷狀況。

　　兩類產(chǎn)品引人矚目

　　此外從成交結(jié)構(gòu)看，有兩類產(chǎn)品賣得比較好，一是90平方米以下的中小戶型，因總價、首付等方面的優(yōu)勢，對于首次置業(yè)者比較有吸引力，尤其是關(guān)內(nèi)的中小戶型，只要有特價單位推出，很快就會被市場消化。二是高端產(chǎn)品銷售比較好，那些占據(jù)著稀缺資源、產(chǎn)品打造出眾、價格定位適當?shù)捻椖渴艿胶勒蛻舻那嗖A。像純水岸、萊蒙水榭山、華僑城天麓、洋疇灣等開盤都熱賣，在弱市中格外引人矚目。

　　總結(jié)上半年銷售比較好的樓盤，除了“降價”這個最基本的營銷手段發(fā)揮了較大作用外，樓盤品質(zhì)、性價比、區(qū)位等因素也不可忽略，是置業(yè)者購房時的重要考量因素。上半年樓市持續(xù)低迷，開發(fā)商受融資困擾，愿意主動降價以加快銷售回籠資金，置業(yè)者的議價能力明顯增強。未來新盤銷售分化的局面仍會延續(xù)，置業(yè)者的意愿、喜好將會決定樓市未來的走向。