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　　我認(rèn)為這兩個(gè)政策思路的調(diào)整，從房地產(chǎn)市場(chǎng)供需兩個(gè)方面進(jìn)行了有效地調(diào)控。因此房?jī)r(jià)很快降下來了。以前大家都走獨(dú)木橋，只能買商品房，現(xiàn)在有部分人不用走了，因?yàn)橛幸徊糠秩艘ベI經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房，但是問題是怎么去開發(fā)和管理廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房，我覺得現(xiàn)在我們還沒有找到合適的路子，所以我提出來，我們要學(xué)習(xí)香港，學(xué)習(xí)新加坡，就是要走成片開發(fā)、集中管理的廉租房建設(shè)路子，這樣建設(shè)公共配套設(shè)施比較齊全，香港、新加坡都這么做的，但這需要財(cái)政上的支持。很可惜這方面我們的投入得很少。我們的房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管思路的轉(zhuǎn)變我覺得很對(duì)頭，但要達(dá)到目的要解決問題，還需要時(shí)間。

　　當(dāng)然，房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，還有其他一些方面原因。

　　比如，土地管理政策。從去年年底到今年年初，我們國家的土地管理政策一步步從嚴(yán)，國務(wù)院專門下文件，以后你們的土地不能囤積了。一方面我們?cè)诜康禺a(chǎn)信貸方面控制了，打擊囤積，一方面今年年初出臺(tái)的國務(wù)院文件已經(jīng)很明確了，土地兩年不開發(fā)就無償收回。在土地管理方面也限制了。

　　再比如，美國次貸危機(jī)的影響。美國次貸危機(jī)出現(xiàn)之后，大家都擔(dān)心中國的房地產(chǎn)泡沫也會(huì)出現(xiàn)類似美國的問題，在心理和投資信心上有了調(diào)整的需求。還有一個(gè)問題就是股市泡沫的破裂。去年9、10月份我們?cè)?000多點(diǎn)的時(shí)候，很多的學(xué)者說股市出現(xiàn)了嚴(yán)重的泡沫，整個(gè)形勢(shì)隨著美國次貸危機(jī)的出現(xiàn)開始逆轉(zhuǎn)，到了頂部就開始調(diào)頭了。但是這個(gè)下降的速度太快了，太快之后就把資金套牢了，因?yàn)榉康禺a(chǎn)和股市都有一個(gè)財(cái)富效應(yīng)，現(xiàn)在變成了財(cái)富負(fù)效應(yīng)，而不是財(cái)富效應(yīng)，這樣大家的資金財(cái)富都被蒸發(fā)掉了。沒有了財(cái)富，也就沒有了購買力，房子銷售自然就會(huì)出現(xiàn)問題。

　　去年底許多媒體在討論是不是拐點(diǎn)出現(xiàn)了，記者也采訪了我，我當(dāng)時(shí)是不同意這個(gè)觀點(diǎn)的，但是現(xiàn)在看這個(gè)問題就很難講了。為什么這么說？因?yàn)殡S著調(diào)控力度的逐步加強(qiáng)，土地和稅收政策的調(diào)整、貨幣信貸的規(guī)?？刂?、上市融資難度加大等等，加上股市暴跌，多方面政策的疊加效應(yīng)造成房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)了資金鏈條斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)是個(gè)資金密集型行業(yè)，但是現(xiàn)在資金在哪里？第一個(gè)是銀行融資，現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)向銀行融資很困難，先不用說融資成本的問題，如果說你房地產(chǎn)企業(yè)還能在銀行融到資金，那已經(jīng)算你有本事了。這是一個(gè)問題，第二個(gè)路徑是股市融資，股市融資也很困難，我們廣東也有一些很大的房地產(chǎn)公司，在境外上市融資也出現(xiàn)了很大的阻力，我想這也是很難的。剛才徐教授也說了可以向社會(huì)融資，但從現(xiàn)在的形勢(shì)來講，向社會(huì)融資的可行性并不高，因?yàn)榇蠹叶贾滥惴康禺a(chǎn)在走下坡路，誰愿意給你錢冒風(fēng)險(xiǎn)。

　　還有一個(gè)就是銷售這一塊，銷售這一塊我們現(xiàn)在是量?jī)r(jià)齊跌，銷售回款也出現(xiàn)問題。如果再加上房地產(chǎn)公司的土地儲(chǔ)備占款，就更成問題。我們很多的土地高價(jià)買來之后，短期內(nèi)沒辦法開發(fā)也沒辦法轉(zhuǎn)讓，無法出售也等于被套牢了。此外，外資投資房地產(chǎn)也受到限制，這樣以來，我對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的形勢(shì)判斷就很不樂觀。我們的銀行一直在做壓力測(cè)試。雖然壓力測(cè)試的結(jié)果似乎很樂觀，但是我個(gè)人并不這么看，一些因素并未考慮在內(nèi)，問題可能還未暴露，總的來說，我個(gè)人還是比較擔(dān)憂的。我認(rèn)為冬天快到了，剛才你也說到，現(xiàn)在是晚上8、9點(diǎn)鐘的時(shí)光。

　　我想這一輪房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整已經(jīng)開始。本來我不應(yīng)該說這些話，因?yàn)榉康禺a(chǎn)太敏感了，所以僅僅代表我個(gè)人。如果房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整得過深，調(diào)整過度了，就會(huì)造成大起大落，這對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康、可持續(xù)發(fā)展非常不利。宏觀調(diào)控就是要避免經(jīng)濟(jì)的大起大落，調(diào)整應(yīng)該是大魚吃小魚，或者說適者生存。不過我現(xiàn)在擔(dān)心的是，如果繼續(xù)如此嚴(yán)厲的調(diào)控下去，不單單是小魚死掉了，大魚也會(huì)一起死掉。

　　這次調(diào)整不僅房地產(chǎn)企業(yè)要付出血的代價(jià)，政府作為管理者，也有許多教訓(xùn)值得總結(jié)。比如，房地產(chǎn)是不是一個(gè)支柱產(chǎn)業(yè)？這么大的一個(gè)行業(yè)，需要一個(gè)戰(zhàn)略的思考，相關(guān)政策的制定和政策的連續(xù)性是非常重要的問題，如果中央現(xiàn)在還把房地產(chǎn)作為一個(gè)支柱產(chǎn)業(yè)去看待，那就沒問題。第二個(gè)問題是我們國家現(xiàn)在的房地產(chǎn)企業(yè)過多過濫，門檻太低，基本上幾百萬、幾千萬就開一個(gè)房地產(chǎn)公司，太容易了，開發(fā)項(xiàng)目主要靠銀行融資，所以風(fēng)險(xiǎn)較大，這是我們的一個(gè)教訓(xùn)，香港的房地產(chǎn)公司都是很大的，很有實(shí)力的，即使97年東南亞出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)危機(jī)，也沒有出現(xiàn)房地產(chǎn)大的危機(jī)，沒有出現(xiàn)爛尾樓現(xiàn)象，你看我們現(xiàn)在到處都是。還有一個(gè)問題是地方政府的角色問題，地方政府的職能應(yīng)該重新定位，現(xiàn)在地方政府可以從賣地中受益，有自己的利益在里面，自己是一個(gè)受益方，所以在房地產(chǎn)政策執(zhí)行上，跟中央是有沖突的，是利益博弈的雙方，這樣的話，房地產(chǎn)市場(chǎng)很難做到真正的規(guī)范和健康的發(fā)展。我覺得應(yīng)該將賣地的收入納入到財(cái)政預(yù)算內(nèi)來統(tǒng)一管理，這樣的話，政府才能從利益相關(guān)方、受益者變成監(jiān)管者，以后它的職責(zé)主要是通過財(cái)政的資金來扶助廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，去解決基層百姓的住房需求。如果這樣走下去的話，中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)該會(huì)更健康地發(fā)展。

　　最后，我認(rèn)為房地產(chǎn)是一個(gè)很重要的支柱產(chǎn)業(yè)，一定不能讓它垮掉，這不單單是從金融風(fēng)險(xiǎn)的角度來看這個(gè)問題，大家也知道，股市和房地產(chǎn)價(jià)格一但暴跌，它的影響面是很大的，股市暴跌，關(guān)鍵是一個(gè)信心問題，房地產(chǎn)量?jī)r(jià)齊跌也是房地產(chǎn)市場(chǎng)的信心問題，但是如果房地產(chǎn)跌到一定的程度，資金鏈斷掉，出現(xiàn)了斷供潮的話，對(duì)整個(gè)社會(huì)的影響和危害就會(huì)很大。我非常強(qiáng)調(diào)社會(huì)公眾預(yù)期的重要性，通貨膨脹是個(gè)貨幣問題，也是一個(gè)公眾預(yù)期問題，房地產(chǎn)同樣也是這樣，社會(huì)公眾預(yù)期很重要，如果大家都覺得房地產(chǎn)在跌，房地產(chǎn)企業(yè)要倒閉的話，那房子誰來買，沒有市場(chǎng)需求的話，內(nèi)需拉動(dòng)和消費(fèi)就有問題了，會(huì)帶動(dòng)整個(gè)經(jīng)濟(jì)下滑，到時(shí)候就很可怕。因此，我把房地產(chǎn)價(jià)格這個(gè)指標(biāo)看作是公眾信心的重要指標(biāo)來看待，如果中央能夠意識(shí)到這個(gè)問題的話，我想我們房地產(chǎn)還有的救。就像美國一樣，美國次貸危機(jī)也是房地產(chǎn)泡沫惹的禍，出現(xiàn)那么大的損失，出現(xiàn)了很多的道德風(fēng)險(xiǎn)，但是美國次貸危機(jī)導(dǎo)致了很多的行業(yè)都出現(xiàn)問題，美國政府就必須要救。目前，美國政府不惜用通貨膨脹、美元貶值的代價(jià)去救，為什么？主要是怕整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)垮掉，使得整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的基本面垮掉，所以我覺得美國的政策思路是對(duì)的，不惜一切代價(jià)，中國在關(guān)鍵的時(shí)候也應(yīng)該這么做，房地產(chǎn)市場(chǎng)如何洗牌，怎么去規(guī)范它，這是下一步的問題。至少對(duì)待房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)該是有保有壓的政策，應(yīng)該讓一部分大的有實(shí)力的管理好的房地產(chǎn)企業(yè)存活下來，一些比較小的、決策有失誤的、項(xiàng)目品質(zhì)較差的房地產(chǎn)企業(yè)被淘汰掉，這是形勢(shì)所逼。這是我對(duì)房地產(chǎn)形勢(shì)的看法。