2024觀點資本圓桌·現(xiàn)場快訊：4月24日，2024觀點資本圓桌在上海維璟中心召開，高和資本資產(chǎn)管理平臺高級副總裁鄭萍在主題演講時表示，中國特色的商業(yè)競爭格局和資產(chǎn)管理初步探索是高和資本從去年持續(xù)到現(xiàn)在一直在做的方向性研究。

上世紀三四十年代，零售引力法則和中心地理論被提出，認為在商業(yè)空間供應越多的區(qū)域，它的面積越大，它能夠聚集起的各種多樣性的小眾產(chǎn)品就越多，能夠輻射的消費者距離就越遠。

但鄭萍認為，2013年后國內的零售引力法則就被打破了。“第一個最主要的原因，是國內有全球最發(fā)達的線上電商，現(xiàn)在的網(wǎng)購率大概30%左右，因為電商非?？焖俚刈尨蠹艺业胶苄”姷漠a(chǎn)品，所以我們在看不到不同的商圈、商場所吸引的不同的定位和消費客群。另外，目前國內的商業(yè)空間是供應過量的，以及戶籍制度等人口限制因素導致國內很多大的都市圈人口規(guī)模沒有跟得上。”

以上海為例，從2010年到2022年線下實際產(chǎn)生的消費需求大概只漲了21%，主要的原因是這十幾年來上海的常住人口只增長了一百多萬，很大一部分的增長是在居住上面而非消費。2022年比2010年，整個上海只能產(chǎn)生原來72%的坪效，但上海商務用地的樓面成本已經(jīng)漲超130％。在線下市場，上海購物中心有四百座，但一半的銷售額是由前25名的購物中心所產(chǎn)生的，馬太效應非常嚴重。與此同時，從2018年以來，浦西的內環(huán)內很多以小體量集中式城市更新項目為準的非標項目越來越多，占據(jù)了更多的關注。

“總結一下就是：消費基礎設施的泡沫化很嚴重，線下經(jīng)營分化加速，馬太效應也加速，崛起的就是以服務業(yè)態(tài)為主的小體量非標商業(yè)。”