王韶 房地產(chǎn)行業(yè)到底還行不行？

最近，業(yè)界一些年輕的朋友可能基于對(duì)個(gè)人前途的憂慮而經(jīng)常與我交流！

這不禁讓我想起當(dāng)年在井岡山上某人問毛主席：革命紅旗還能扛多久？

毛主席答：星星之火可以燎原！

當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的確困難重重，流動(dòng)性緊張、供需雙弱、銷售緩慢、價(jià)格下跌、回款困難、存量增加、價(jià)值減損……

但我堅(jiān)持認(rèn)為，房地產(chǎn)是永續(xù)性行業(yè)，困難并不意味沒有市場，只要有人便有住房需求，尤其在城市更新、人員流動(dòng)加速、家庭戶規(guī)模小型化、人的壽命延長的今天，需求日趨多樣化。房地產(chǎn)長期穩(wěn)定向好的基本面沒有改變，只是未來發(fā)展速度趨緩、供求總量相對(duì)縮小罷了，我們需要信心和耐心！

有人說是地產(chǎn)拖累了經(jīng)濟(jì)，也有人說是經(jīng)濟(jì)影響了地產(chǎn)，但無論哪一種觀點(diǎn)，我都覺得有失偏頗。

眾所周知，我國經(jīng)濟(jì)正面臨內(nèi)外部多重壓力和挑戰(zhàn)，疊加短期難以消除的“口罩疤痕效應(yīng)”，房地產(chǎn)獨(dú)善其身其實(shí)很難！

進(jìn)入3月份，隨著優(yōu)化調(diào)整政策的進(jìn)一步落實(shí)，重點(diǎn)城市市場回暖勢頭明顯，土地出讓、新房到訪量，以及一二手成交量均比春節(jié)前明顯增加。個(gè)人認(rèn)為年內(nèi)重點(diǎn)城市可望筑底，并穩(wěn)步向新模式過渡發(fā)展。

信心一：國家穩(wěn)定市場決心堅(jiān)定

從2022年7月政治局會(huì)議首提保交樓和保民生指導(dǎo)思想；2022年11月央行銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布金融十六條；2022年12月房地產(chǎn)融資三支箭；2023年7月延長金融十六條；2023年11月三個(gè)不低于；2024年1月建立融資協(xié)調(diào)機(jī)制……不斷降準(zhǔn)降息、降首付比，優(yōu)化限制性政策，支持不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求等等，國家穩(wěn)定市場決心異常堅(jiān)定。

安全是重中重，穩(wěn)定壓倒一切，唯穩(wěn)定方能持續(xù)發(fā)展、國泰民安！

安全、穩(wěn)定、發(fā)展，3月5日全國人大會(huì)議為2024年房地產(chǎn)定調(diào)。

對(duì)于嚴(yán)重資不抵債、失去經(jīng)營能力的房企該破產(chǎn)破產(chǎn)、該重組重組。3月9日，住建部倪虹部長表示。

當(dāng)斷不斷，反受其亂！

房地產(chǎn)平穩(wěn)健康事關(guān)國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展大局，“該破產(chǎn)破產(chǎn)、該重組重組”是堅(jiān)持市場化、法治化原則，優(yōu)勝劣汰的結(jié)果。

房地產(chǎn)困難企業(yè)多，保交付、保民生任務(wù)艱巨，將有限的資源集中于更優(yōu)質(zhì)、更迫切的企業(yè)和項(xiàng)目，對(duì)所有企業(yè)一視同仁，嚴(yán)肅而負(fù)責(zé)，消除“尾大不掉”的僥幸心理，避免風(fēng)險(xiǎn)持續(xù)擴(kuò)大化，可望早日還購房者一個(gè)朗朗晴天！部長態(tài)度堅(jiān)定明確，這需要大勇氣、大魄力和大智慧。

3月22日，國務(wù)院常務(wù)會(huì)議要求：房地產(chǎn)支持政策將應(yīng)出盡出，直至回到正常軌道……

時(shí)不我待，只爭朝夕！

穩(wěn)定市場、化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)宜“快狠準(zhǔn)”。國家決心堅(jiān)定，不留空間余地，政策見底之日或許便是房地產(chǎn)回暖復(fù)蘇的最佳時(shí)機(jī)！

也許有人會(huì)說：早該如此啦！“擠牙膏式”的調(diào)控政策助長了市場觀望情緒，不利市場迅速復(fù)蘇回暖！但在我看來，房地產(chǎn)調(diào)控如同醫(yī)生坐疹，須對(duì)癥下藥，過大過小藥量都無助于患者康復(fù)！

信心二：住房是老百姓最真切的民生需求

從有巢氏筑巢而居，到孟子“安居樂業(yè)”，再到杜甫“安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏”……千百年來，有一間屬于自己、有瓦遮頭的住房始終是中國百姓最真切的民生需求。

從廣東住房結(jié)構(gòu)來看，據(jù)第七次人口普查，2020年廣東城鎮(zhèn)家庭人均住房面積30.9平方米，為全國各地區(qū)最低；城市家庭戶人均居住面積小于30平方米戶數(shù)占比達(dá)59.7%，人均面積小于20平方米的家庭戶占36.6%，占比均為全國各地區(qū)最高；城鎮(zhèn)家庭戶住房來源為租賃住房的家庭占城鎮(zhèn)總家庭戶比例50.4%，也是全國各地區(qū)最高，城鎮(zhèn)家庭住房自有率為46.9%，說明廣東住房需求相對(duì)其他地區(qū)更為旺盛，后續(xù)增量市場發(fā)展空間相對(duì)更大，我們應(yīng)有足夠信心。

信心三：住房改善性需求支撐大

中國不缺房子，缺的是好房子。

據(jù)第七次人口普查，至2020年，廣東城鎮(zhèn)家庭戶住房樓齡在20年以上的戶數(shù)占35.3%；30年以上樓齡的戶數(shù)占10.2%；城市家庭戶住房有電梯的占比為33.3%，城市家庭戶人均房間數(shù)0.91間，說明廣東城鎮(zhèn)居民住房條件與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平并不匹配，改善需求大，換房正成為購房市場主體。

全國人大會(huì)議，李強(qiáng)總理強(qiáng)調(diào)：要滿足居民多樣化改善性住房需求。國務(wù)院常務(wù)會(huì)議也要求：增加高品質(zhì)住房供應(yīng)。

改善性需求不能簡單以“大小、新舊、遠(yuǎn)近或電梯房步梯樓”論處，還有個(gè)人資產(chǎn)重置、子女教育、康養(yǎng)休閑度假、親朋好友集聚等需求，此外還有文化教育、娛樂購物、運(yùn)動(dòng)交際、居家辦公、健康養(yǎng)老等精神性、改善性要求，住房消費(fèi)全面進(jìn)入品質(zhì)提升新階段。

信心四：新發(fā)展模式有助良性循環(huán)

窮則思變，變則通，通則久！

2021年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議首提“探索房地產(chǎn)新的發(fā)展模式”，此后每年重申強(qiáng)調(diào)，新發(fā)展模式取代傳統(tǒng)的粗放模式箭在弦上！

過去，房地產(chǎn)一路高歌猛進(jìn)、順風(fēng)順?biāo)?，但在新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換階段，不適應(yīng)的陣痛在所難免。“先立后破”是穩(wěn)中求進(jìn)、以進(jìn)促穩(wěn)的積極穩(wěn)妥體現(xiàn)。“先立”新發(fā)展模式，“后破”“三高”，避免大起大落，摸索中穩(wěn)步向前，在發(fā)展中解決經(jīng)濟(jì)、民生和房地產(chǎn)問題，使新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換更為有序安全高效，房地產(chǎn)和社會(huì)經(jīng)濟(jì)更為健康平穩(wěn)。

建立“人、房、地、錢”等要素有機(jī)聯(lián)動(dòng)的新機(jī)制，新發(fā)展模式首先改變過往粗放式管理，從制度上、源頭上合理安排供地和金融等，保證市場供需平衡、結(jié)構(gòu)合理，拒絕“三高”，有保有壓，是貫徹全國人大會(huì)議關(guān)于“優(yōu)化房地產(chǎn)政策、完善商品房相關(guān)基礎(chǔ)性制度”的具體落實(shí)，從根本上避免房地產(chǎn)市場無度無序發(fā)展，以致“一管就死、一放就亂”。

其次，引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)適應(yīng)新階段，樹立新思維、轉(zhuǎn)變模式、構(gòu)建新格局，變單一功利的住宅開發(fā)模式，從關(guān)心房子怎么建好轉(zhuǎn)向服務(wù)怎么做好、怎么綜合運(yùn)營好并重發(fā)展，為城市居民提供高品質(zhì)住宅和衣食住行娛醫(yī)教養(yǎng)等系統(tǒng)性配套設(shè)施；為城市發(fā)展提供高品質(zhì)空間場所和服務(wù)，從“生態(tài)、生活、生產(chǎn)”等推動(dòng)產(chǎn)城融合、職住平衡。

需求者作為房地產(chǎn)市場一個(gè)重要群體，長期以來將房子作為身份地位的象征、家庭婚姻的保證，租房觀念淡薄，房子“非買不能住”，求大念新戀近。但隨著新科技和新消費(fèi)的發(fā)展，以及高速、地鐵、高鐵和城軌等快速干線的完善，人員流動(dòng)更頻繁，住房租賃作為藍(lán)海市場龐大。新發(fā)展模式迫切需要建立完善“租售并舉、租售同權(quán)”的住房制度設(shè)計(jì)，讓住房真真正正回歸居住和消費(fèi)屬性。

房地產(chǎn)新發(fā)展模式有利于自我良性循環(huán)，實(shí)現(xiàn)增長的穩(wěn)定性、發(fā)展的均衡性、環(huán)境的可持續(xù)性和社會(huì)的公平性，是中國社會(huì)經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展的必由之路。

“冰凍三尺非一日之寒”，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)回暖復(fù)蘇需要時(shí)間，更需要智慧和魄力、合力，不可能一蹴而就，尤其在當(dāng)前復(fù)雜多變的情況下，堅(jiān)持信心不一定能成功，但失去信心一定會(huì)失??！

王韶 廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長 觀點(diǎn)新媒體專欄作者

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