馮毅成 今年全國兩會期間發(fā)布的政府工作報(bào)告（以下簡稱“《報(bào)告》”）對房地產(chǎn)行業(yè)的定調(diào)，基本與去年12月召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會議一致。總體來說，對行業(yè)的表述與策略非常務(wù)實(shí)與科學(xué)。

我曾在2024樓市研判文章《樓市不宜幻想，局部仍有機(jī)會》中進(jìn)行了具體的數(shù)據(jù)分析，數(shù)據(jù)論據(jù)和全年樓市方向預(yù)測可以參考該文。

為方便閱讀，本文將根據(jù)我對《報(bào)告》的理解以及對樓市的研判，直接給出11條精簡結(jié)論。

第一是將房地產(chǎn)劃為防范風(fēng)險(xiǎn)大類。

從去年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會議，到現(xiàn)在的全國兩會《政府工作報(bào)告》，對房地產(chǎn)的相關(guān)表述基本歸入了防范風(fēng)險(xiǎn)大類。

當(dāng)前需要辯證來看“支柱產(chǎn)業(yè)”，一方面是房地產(chǎn)牽扯甚廣，另一方面是行業(yè)經(jīng)濟(jì)增速不斷下滑，多項(xiàng)指標(biāo)已經(jīng)跌至歷史低谷。因此，“支柱產(chǎn)業(yè)”地位雖沒變，但短期之內(nèi)不宜妄想，堅(jiān)持用溫和療法來穩(wěn)定民生，不爆發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)才是最務(wù)實(shí)與科學(xué)的做法。

第二是預(yù)售制趨嚴(yán)，適時(shí)推廣現(xiàn)房銷售。

《報(bào)告》在“健全風(fēng)險(xiǎn)防范長效機(jī)制”章節(jié)提到“完善商品房相關(guān)基礎(chǔ)性制度”，這句話劍指過去問題高發(fā)的商品房預(yù)售制。

可以肯定的是，預(yù)售制的規(guī)范會趨嚴(yán)，同時(shí)結(jié)合目前市場階段可以在準(zhǔn)現(xiàn)房小區(qū)做“現(xiàn)房銷售”試點(diǎn)，適時(shí)逐步推廣。我曾在去年博鰲房地產(chǎn)論壇期間就發(fā)表過論斷《當(dāng)前是擴(kuò)大現(xiàn)房銷售試點(diǎn)的窗口期》，觀點(diǎn)可以參考。

另外，在退房制度、保價(jià)協(xié)議、物業(yè)管理規(guī)范、業(yè)委會成立程序等涉及業(yè)主買房與住房重大權(quán)益方面需要加快制度創(chuàng)新與完善，預(yù)計(jì)會逐步加快落實(shí)。

第三是沒提“房住不炒”，不代表樓市會反轉(zhuǎn)。

2023年全國兩會政府工作報(bào)告對樓市表述仍然使用“房住不炒”，而今年沒有提及，并不代表樓市又有了投機(jī)的機(jī)會。

今年表述中一句“不搞‘大水漫灌’和短期強(qiáng)刺激”已經(jīng)說明樓市在短期之內(nèi)不存在反轉(zhuǎn)的可能性。我認(rèn)為，當(dāng)前樓市的主要任務(wù)仍然是化解風(fēng)險(xiǎn)穩(wěn)定民生，今年的《報(bào)告》不提“房住不炒”實(shí)際上是與下面這句表述呼應(yīng)：

“各地區(qū)各部門要多出有利于穩(wěn)預(yù)期、穩(wěn)增長、穩(wěn)就業(yè)的政策,謹(jǐn)慎出臺收縮性抑制性舉措,清理和廢止有悖于高質(zhì)量發(fā)展的政策規(guī)定”。

另外，當(dāng)前更重要的一項(xiàng)工作是化解地方債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)?；久嫒绱?，不宜有更多幻想。

第四是降低地方對土地財(cái)政依賴，加快推進(jìn)房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

房地產(chǎn)新模式不僅是雙軌制（保障房和商品房），也不僅是三大工程（保障房、城中村改造、平急兩用公共基礎(chǔ)設(shè)施），而應(yīng)該理解為城市經(jīng)濟(jì)基本面的改變。當(dāng)前階段正是降低城市對土地財(cái)政依賴的機(jī)會。

近年來，全國主要城市賣地規(guī)模、收入與開工量進(jìn)入了歷史低點(diǎn)。當(dāng)前提保障房有兩點(diǎn)現(xiàn)實(shí)利益可見：

一是收購城市偏遠(yuǎn)滯銷的新房，為市場去庫存，為企業(yè)供血；

二是保持一定的開工量，為整個大的建筑行業(yè)（人口就業(yè)、資金流轉(zhuǎn)等）循環(huán)托底。

同時(shí)也有兩點(diǎn)問題值得重視：

一是保障房天然與商品房相悖，會在短中期“凍結(jié)”新房市場的基礎(chǔ)消費(fèi)意愿，影響剛性住房消費(fèi)與首次改善置業(yè)（賣掉剛性住房）的循環(huán)；

二是過去多年建設(shè)了大量的保障房，各城市究竟是供不應(yīng)求，還是供過于求，是否做到了精準(zhǔn)統(tǒng)計(jì)與科學(xué)使用仍然有待探討。

降低城市對土地財(cái)政的依賴，通過國債、專項(xiàng)撥款、專項(xiàng)債等彌補(bǔ)短期賣地減少帶來的困難，加大對科技產(chǎn)業(yè)的投入，促進(jìn)其發(fā)展是必然趨勢。與科技有關(guān)的產(chǎn)業(yè)概念，今年在全國兩會格外熱門就是印證。

第五是改善社會預(yù)期，往后不會太差。

“謹(jǐn)慎出臺收縮性抑制性舉措。”

“精準(zhǔn)做好政策宣傳解讀,營造穩(wěn)定透明可預(yù)期的政策環(huán)境。”

要管理輿論，要對網(wǎng)上那些不負(fù)責(zé)任的報(bào)道和言論從嚴(yán)監(jiān)管，對擾亂市場信心、破壞預(yù)期的行為應(yīng)從嚴(yán)處理。

樓市不只是賣地和賣房，樓市關(guān)系到千家萬戶的根本利益，樓市分析與評論是一項(xiàng)嚴(yán)謹(jǐn)、專業(yè)的工作。公信力與專業(yè)性就是樓市傳播上的生產(chǎn)力。

第六是穩(wěn)步推進(jìn)“舊改”，不會大拆大建。

“穩(wěn)步實(shí)施城市更新行動，推進(jìn)‘平急兩用’公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和城中村改造，加快完善地下管網(wǎng)，推動解決老舊小區(qū)加裝電梯、停車等難題,加強(qiáng)無障礙、適老化設(shè)施建設(shè),打造宜居、智慧、韌性城市。”

意思很明確，穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造和老舊小區(qū)改造，不搞大拆大建。

第七是“三道紅線”有更高維度的戰(zhàn)略價(jià)值。

《報(bào)告》提到“從國際看,世界經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇乏力,地緣政治沖突加劇,保護(hù)主義、單邊主義上升,外部環(huán)境對我國發(fā)展的不利影響持續(xù)加大。”

近年來，外國對我國龍頭房企的做空動作不斷，包括近期某龍頭房企陷入輿論之中，也與之有關(guān)。

本文對“三道紅線”不展開分析與評價(jià)，但僅從以上角度來看，當(dāng)初出臺“三道紅線”具有前瞻眼光與預(yù)警作用，以及更高維度的全局戰(zhàn)略價(jià)值。

第八是防止樓市發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵是保企業(yè)。

三支箭、融資白名單、“對不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求要一視同仁給予支持”……

過去兩年，保交樓工作已經(jīng)建立了比較完整的保障制度。當(dāng)前主要任務(wù)是保企業(yè)現(xiàn)金流。政府為新房市場流速托底，才能讓房企運(yùn)轉(zhuǎn)正常，才能使專用資金賬戶有足夠的資金保證工程建設(shè)。

保障企業(yè)良性運(yùn)轉(zhuǎn)，才能防止系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。

第九是企業(yè)短期承壓，合理讓價(jià)是出路。

今年前兩個月正處于過年與惡劣天氣期間，不僅推遲了樓市“小陽春”，而且還影響了企業(yè)銷售回款。每年過年前后一個月，又是房企償債與付款的高峰期，短期資金壓力較大。

而企業(yè)為了降低負(fù)債、兌付工程款等，適當(dāng)以房抵債（給工程方的工抵房）以及在新房銷售市場合理讓價(jià)促銷都會繼續(xù)發(fā)生，可以預(yù)見短期內(nèi)價(jià)格不會馬上上揚(yáng)。

第十是新型城鎮(zhèn)化帶來城市長期發(fā)展空間。

《報(bào)告》指出“我國城鎮(zhèn)化還有很大發(fā)展提升空間。要深入實(shí)施新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略行動，促進(jìn)各類要素雙向流動，形成城鄉(xiāng)融合發(fā)展新格局。把加快農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化擺在突出位置，深化戶籍制度改革，完善‘人地錢’掛鉤政策，讓有意愿的進(jìn)城農(nóng)民工在城鎮(zhèn)落戶，推動未落戶常住人口平等享受城鎮(zhèn)基本公共服務(wù)。”

長期利好大基建行業(yè)，為城市發(fā)展帶來新的血液和增長空間。

第十一是樓市并非對抗通脹的蓄水池，改善時(shí)代全面到來。

《報(bào)告》提到“加大保障性住房建設(shè)和供給，完善商品房相關(guān)基礎(chǔ)性制度，滿足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求。”

“以舊換新”等多樣化的優(yōu)惠政策出臺，加上商品房4.0時(shí)代來臨，使得換房改善時(shí)代加速到來。

一些老舊房屋的水、電、氣管網(wǎng)老化，電梯等設(shè)施缺乏或陳舊，電動自行車和機(jī)動車停車位緊張，充電存在安全隱患、物業(yè)管理不利因素導(dǎo)致不宜居住。

在商品房4.0時(shí)代下，從土地規(guī)劃到產(chǎn)品設(shè)計(jì)將更加優(yōu)秀，低容積率、低密度帶來低公攤、大面寬、大視野的居住品質(zhì)，小區(qū)從地上到地下智能化、人性化管理，泛會所帶來的多場景生活樂趣等都是改善趨勢。

在“不搞大水漫灌”前提下，樓市不會是對抗通脹的蓄水池。房產(chǎn)的第一屬性仍是居住，我們對樓市的信心應(yīng)該從資產(chǎn)價(jià)格轉(zhuǎn)向?qū)幼r(jià)值（安全、品質(zhì)）的錨定。

我國300多億平方米存量住房需要更新改造，行業(yè)未來潛力巨大。產(chǎn)品帶來的生活品質(zhì)的全面改善，就是我們對樓市未來的信心。

馮毅成 樓市研究大V《主編筆記》總編輯 觀點(diǎn)新媒體專欄作者

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