（2024年4月23日星期二·上海）隨著經(jīng)濟發(fā)展的更迭，高端制造、大數(shù)據(jù)、智能數(shù)字化等新增長點已成為產(chǎn)業(yè)發(fā)展的又一輪升帆。

產(chǎn)業(yè)園區(qū)作為經(jīng)濟發(fā)展的重要載體，在新質(zhì)生產(chǎn)力的引領(lǐng)下，也將迎來新的機遇與挑戰(zhàn)。

4月23日，2024長三角產(chǎn)業(yè)論壇與來賓共同相聚在上海維璟中心，一起交流與探討，共話新周期下的經(jīng)濟與產(chǎn)業(yè)發(fā)展新模式。

“經(jīng)濟回升向好，長期向好的基本趨勢沒有變。我們區(qū)域的經(jīng)濟發(fā)展中，北京有京津冀協(xié)同發(fā)展，南邊有粵港澳大灣區(qū)，加上長三角一體化的發(fā)展，重大國家級發(fā)展布局帶來了我們的新使命。”

中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會商業(yè)文化旅游地產(chǎn)專業(yè)委員會秘書長、研究員蔡云對于產(chǎn)業(yè)園區(qū)未來的發(fā)展保有積極態(tài)度：“產(chǎn)業(yè)發(fā)展肯定是美好的，社會總要向前發(fā)展，困難是肯定的，但產(chǎn)業(yè)發(fā)展是向前的。”

中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會商業(yè)文化旅游地產(chǎn)專業(yè)委員會秘書長、研究員蔡云

周期之下 新質(zhì)生產(chǎn)力強勢賦能

新舊動能轉(zhuǎn)換與高質(zhì)量發(fā)展成為時代發(fā)展主題，變革不期而遇，同樣要求產(chǎn)業(yè)園區(qū)向著高質(zhì)量發(fā)展。2024長三角產(chǎn)業(yè)論壇的第一個環(huán)節(jié)就是探討“周期之下”產(chǎn)業(yè)園區(qū)的轉(zhuǎn)型方向。

2023年9月，習近平總書記在黑龍江考察調(diào)研期間首次提出新質(zhì)生產(chǎn)力，強調(diào)創(chuàng)新的主導(dǎo)作用，高科技、高效能、高質(zhì)量的三大特征也在為各行各業(yè)的轉(zhuǎn)型升級指點迷津。

將視野凝聚在產(chǎn)業(yè)當中，便是要大力發(fā)展數(shù)字經(jīng)濟，圍繞新質(zhì)生產(chǎn)力布局產(chǎn)業(yè)鏈，圍繞國家戰(zhàn)略來進行科學(xué)布局。

金地威新產(chǎn)業(yè)研究院院長葛培健提出，過去我們認為產(chǎn)業(yè)園區(qū)是載體、產(chǎn)業(yè)空間，但在新質(zhì)生產(chǎn)力的推動下，我們要加強產(chǎn)業(yè)園區(qū)在深化科創(chuàng)成果的策源地、科創(chuàng)資源的集散區(qū)、科創(chuàng)企業(yè)的加速器方面的作用。

他指，長三角跟其他區(qū)域的國家戰(zhàn)略最大的不同，或者它的戰(zhàn)略使命，是更多地通過外循環(huán)來牽動和推動內(nèi)循環(huán)。長三角是參與世界級第六個城市群競合的主戰(zhàn)場，是地緣優(yōu)勢下的產(chǎn)業(yè)資源鏈接、協(xié)同創(chuàng)新的主平臺。

金地威新產(chǎn)業(yè)研究院院長 葛培健

當前，長三角區(qū)域已邁入了工業(yè)化的中后期階段，產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟中生物醫(yī)藥占全國的1/3、人工智能占全國的1/3，形成了強悍的戰(zhàn)略聯(lián)盟。

北京聯(lián)東投資（集團）有限公司副總裁段朝暉則認為，長三角都市產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢具備三個必然性：長三角重點城市核心區(qū)必然會轉(zhuǎn)型發(fā)展，轉(zhuǎn)型發(fā)展必然發(fā)展都市工業(yè)，工業(yè)上樓成為發(fā)展的必然趨勢。

北京聯(lián)東投資（集團）有限公司副總裁 段朝暉

要想做好產(chǎn)業(yè)園區(qū)這個行業(yè)，除了建好園區(qū)和招商引企，段朝暉還提到了要為企業(yè)做好服務(wù)。京東智能產(chǎn)發(fā)股份有限公司產(chǎn)業(yè)促進部、產(chǎn)業(yè)運營總經(jīng)理高筱蓉同樣提到了這一點。

她提到，京東產(chǎn)發(fā)主要的主題是在生態(tài)賦能，為入駐企業(yè)全周期服務(wù)做了一些模式創(chuàng)新。在這些年里，京東產(chǎn)發(fā)通過端到端的全域能力，實現(xiàn)了開發(fā)建設(shè)到運營服務(wù)到資本運作的閉環(huán)。同時，京東產(chǎn)發(fā)在產(chǎn)業(yè)鏈布局中將客戶為先的理念投到運營的各個環(huán)節(jié)中，物流園區(qū)內(nèi)的大數(shù)據(jù)平臺也會洞察到可行的多樣化場景，給業(yè)務(wù)做賦能。

京東智能產(chǎn)發(fā)股份有限公司產(chǎn)業(yè)促進部、產(chǎn)業(yè)運營總經(jīng)理 高筱蓉

“周期之下”，戰(zhàn)略機遇和風險挑戰(zhàn)并存，產(chǎn)業(yè)園區(qū)又該如何拓展發(fā)展新空間？

在“產(chǎn)業(yè)新周期”主題討論中，世聯(lián)行首席技術(shù)官黎振偉作為主持嘉賓，拋出了第一個問題：如今房地產(chǎn)行業(yè)進入調(diào)整期，很多企業(yè)都要轉(zhuǎn)型產(chǎn)業(yè)，地產(chǎn)思維應(yīng)如何走向產(chǎn)業(yè)思維？

主題討論會一：波動之下，如何把握產(chǎn)業(yè)機遇？

主持嘉賓：黎振偉 世聯(lián)行首席技術(shù)官

討論嘉賓：葛培健 金地威新產(chǎn)業(yè)研究院院長

張　鵬 園動力董事長

朱　軍 新建元集團黨委委員、副總裁、財務(wù)總監(jiān)

許志遠 中集產(chǎn)城園區(qū)運營公司華東區(qū)域總經(jīng)理

葛培健表示，地產(chǎn)思維的特點就是高投資、高負債、高周轉(zhuǎn)，但產(chǎn)業(yè)園區(qū)不適應(yīng)銷售為導(dǎo)向，政府對工業(yè)用地、產(chǎn)業(yè)用地的監(jiān)管更加嚴格了，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)相融更多的是久久為功，要從依靠房產(chǎn)指數(shù)向產(chǎn)業(yè)指數(shù)提升。

中集產(chǎn)城園區(qū)運營公司華東區(qū)域總經(jīng)理許志遠進一步提出，園區(qū)區(qū)別于地產(chǎn)思維，是從需求端出發(fā)。“園區(qū)服務(wù)我們認為更多的是一個利他，鏈接賦能的一個邏輯。”

針對當前園區(qū)發(fā)展的一些問題，園動力董事長張鵬結(jié)合企業(yè)發(fā)展提出觀點：最重要的就是專一，要堅定不移地做產(chǎn)業(yè)園區(qū)價值流程體系。

談到產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展的長期主義，財務(wù)成了關(guān)鍵問題。新建元集團黨委委員、副總裁、財務(wù)總監(jiān)朱軍表示，產(chǎn)業(yè)思維是要通過運營來體現(xiàn)資產(chǎn)的價值，良好的運營思維才能拿到REITs，最終形成發(fā)展閉環(huán)。

“過程中碰到所謂要穿越絕望之谷的時候，就是要跟著這個行業(yè)周期，把自己的專業(yè)能力打磨好。”許志遠補充道。

思維轉(zhuǎn)換 模式升級解難題

周期之下，產(chǎn)業(yè)園區(qū)轉(zhuǎn)型升級的路徑正在逐漸清晰，但創(chuàng)新始終是貫穿變革期的主題詞，產(chǎn)業(yè)發(fā)展也離不開思維的轉(zhuǎn)換。

未來，產(chǎn)業(yè)園區(qū)在投資建設(shè)、招商引資、管理創(chuàng)新等方面要如何探索？發(fā)展重點方向有哪些？2024長三角產(chǎn)業(yè)論壇的第二個環(huán)節(jié)便以“產(chǎn)業(yè)形勢洞見”為主題展開一場思維碰撞。

思維的轉(zhuǎn)變只是一切的開始，傳化科技城公司總裁陳濤對此表示，商業(yè)邏輯變了以后，從戰(zhàn)略到組織都需要進行相應(yīng)的變化。

傳化科技城公司總裁 陳濤

“最早喊出來活下去的，未必活下來了，停留在口號、理念和認知上是不夠的，要往下打，落到真正的業(yè)務(wù)上。”陳濤指出，最終還是要落點到以精細而專業(yè)的運營為王上，要聚焦一個產(chǎn)業(yè)方向去做，核心就是要懂客戶。

同時，陳濤還指出了目前園區(qū)分散難題下的解決思路：單獨園區(qū)是很難成功的，以片區(qū)經(jīng)營的思路來做產(chǎn)業(yè)的招商和運營相對更有抓手。

上海e通世界產(chǎn)業(yè)園副總經(jīng)理王火榮同樣看重產(chǎn)業(yè)園區(qū)的精細化運營，結(jié)合e通世界的實踐經(jīng)驗，他表示，e通世界在以前把強企劃放在了第一位，但現(xiàn)在產(chǎn)業(yè)進入到了存量的精細化運營的階段，就需要把重運營放在長期化的前面。

上海e通世界產(chǎn)業(yè)園副總經(jīng)理 王火榮

“因為現(xiàn)在存量空間已經(jīng)到了90％以上的出租率了，所以我們接下來是希望做產(chǎn)業(yè)鏈招商，有目的的招商。”王火榮大方地分享了他對于產(chǎn)業(yè)鏈拓展的觀點：對外通過園區(qū)平臺拓展資源，然后把這些資源一方面倒回來賦能園區(qū)的存量客戶，另一方面希望得到更多的拓展，去找增量的新企業(yè)來到園區(qū)里，豐富園區(qū)內(nèi)的企業(yè)資源。

精細化運營將成為產(chǎn)業(yè)園區(qū)未來深度精化的業(yè)務(wù)能力，這是業(yè)內(nèi)共同認可的趨勢。但星河產(chǎn)城研究院院長王英杰則希望在園區(qū)行業(yè)的發(fā)展之外，大家能多關(guān)注民營園區(qū)，民營園區(qū)有自己的特點，也可以做精細化的事情。

與之前的嘉賓“以產(chǎn)業(yè)思維來轉(zhuǎn)變地產(chǎn)的思維”不同的是，王英杰表示，他是一個有產(chǎn)業(yè)思維的地產(chǎn)人，他認為一定要保證租金和出租率，保證園區(qū)的企業(yè)能夠走下去。

星河產(chǎn)城研究院院長 王英杰

隨著產(chǎn)業(yè)園區(qū)進入運營為主的時代，園區(qū)資產(chǎn)的升值，底層還是要靠高質(zhì)量運營支撐。在強調(diào)新質(zhì)生產(chǎn)力的今天，高質(zhì)量的運營必然離不開數(shù)字化的抓手。

華夏數(shù)科有限公司副總經(jīng)理兼戰(zhàn)略負責人周攀著重分享了數(shù)據(jù)要素在產(chǎn)業(yè)園區(qū)運營中的重要性及應(yīng)用。“我們的前置性觀點是，園區(qū)是數(shù)字化最具價值的應(yīng)用場景。首先，以實體經(jīng)濟為主導(dǎo)的基調(diào)之下，園區(qū)是高質(zhì)量發(fā)展的一個關(guān)鍵。第二個，園區(qū)是發(fā)展新質(zhì)生產(chǎn)力的主戰(zhàn)場。”

他指出，以數(shù)據(jù)要素為基礎(chǔ)，通過數(shù)字化的手段，可以將產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展不平衡、園區(qū)展示難、資源聚集難等痛點逐一突破。第一圍繞園區(qū)發(fā)展，針對每一個園區(qū)構(gòu)建一個園區(qū)字典，以標準化的形式呈現(xiàn)。另外一個是招商小程序，可以把區(qū)域的信息很生動很全面地展示出去。還有就是精準招商大數(shù)據(jù)，所有精準的招商產(chǎn)品都是以企業(yè)大數(shù)據(jù)和產(chǎn)業(yè)鏈大數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)的。最后是智慧園區(qū)運營系統(tǒng)，對于前置已經(jīng)布置了一些智慧硬件的園區(qū)，如何通過一套系統(tǒng)和現(xiàn)有的智慧硬件結(jié)合，不用更多的投入，這是智慧運營系統(tǒng)需要去解決的。

華夏數(shù)科有限公司副總經(jīng)理兼戰(zhàn)略負責人 周攀

“所以數(shù)字園區(qū)的價值理念，第一是讓園區(qū)的數(shù)據(jù)實時精準獲取和全方位掌握。第二是讓產(chǎn)業(yè)發(fā)展更加有方向，固鏈、強鏈、延鏈、補鏈一鍵診斷。招商更精準，精準獲取招商線索。另外企業(yè)主動來，通過數(shù)字化的方式宣傳出去，由‘我找企業(yè)’到‘企業(yè)找我’，同時讓園區(qū)更加具有智慧，用最先進的人工智能大模型賦能園區(qū)的發(fā)展。”周攀補充道。

不動產(chǎn)正在從以開發(fā)為重心向以運營為重心轉(zhuǎn)變，新模式更強調(diào)產(chǎn)業(yè)協(xié)同、金融生態(tài)、城市服務(wù)、資產(chǎn)運營等多維度要素打通。

最后的“創(chuàng)新與融合，產(chǎn)業(yè)新氣象”主題討論會上，第一太平戴維斯中國區(qū)投資及資本市場部高級助理董事王睿作為主持人，帶領(lǐng)大家圍繞三個分議題展開討論。

主題討論會二：創(chuàng)新與融合，產(chǎn)業(yè)新氣象

主持嘉賓：王　睿 第一太平戴維斯中國區(qū)投資及資本市場部高級助理董事

討論嘉賓：朱一兵 上海伊美投資管理公司董事，副總裁

張　超 元聯(lián)基金不動產(chǎn)金融部高級副總裁

郭曉天 燈塔瓴科副總裁

在產(chǎn)業(yè)園怎么助力于國家產(chǎn)業(yè)升級大戰(zhàn)略的推廣和落地方面，燈塔瓴科副總裁郭曉天提到，要圍繞著第二產(chǎn)業(yè)做足功課，要把這個載體做好。不論是產(chǎn)品的升級，還是運營的升級，還是服務(wù)的升級，乃至整個產(chǎn)業(yè)鏈的升級，這都是關(guān)于產(chǎn)業(yè)園整體的升級，怎么適應(yīng)現(xiàn)在的經(jīng)濟需求，怎么樣滿足國家未來的經(jīng)濟轉(zhuǎn)型和發(fā)展的需求，這就是產(chǎn)業(yè)園對于國家產(chǎn)業(yè)升級這個大戰(zhàn)略的推廣和落地的助力。

問及空置廠房的處理問題，郭曉天認為，這是一個存量和一個增量的博弈，去化和招商的過程。“像新老廠房這一塊，第一步還是要通過數(shù)字化的工具，通過海量的客戶以及海量的產(chǎn)業(yè)園，進行有效的匹配。第二個是需要通過全國乃至同行業(yè)形成一個聯(lián)盟，全國的招商網(wǎng)絡(luò)遍布整個中小企業(yè)的服務(wù)圈，來做更精準的招商服務(wù)。第三個是不斷地升級舊的存量，通過改造升級，乃至提供一些多元化的賦能，去促成它的一個招商和去化，最后達到整個行業(yè)產(chǎn)業(yè)的健康科學(xué)穩(wěn)定的發(fā)展。”

產(chǎn)業(yè)自身要積極尋求轉(zhuǎn)型升級，但想要加速這一進程，資本的支持也不可或缺。元聯(lián)基金不動產(chǎn)金融部高級副總裁張超簡單分析了產(chǎn)業(yè)金融對產(chǎn)業(yè)的賦能和作用。

張超指出，金融對于產(chǎn)業(yè)發(fā)展的作用或者貢獻共有四方面。第一方面是盤活存量資產(chǎn)，發(fā)展增量資產(chǎn)，形成存量和增量的良性循環(huán)。第二方面是金融工具比較靈活，可以根據(jù)產(chǎn)業(yè)的特征，或者不同的發(fā)展階段，來靈活選擇不同的金融工具。

第三方面是通過不同的市場利率水平，或者通過金融產(chǎn)品，可以促進包括綠色金融，包括碳中和這些政策的落地，也能促進產(chǎn)業(yè)園能源結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型升級。第四方面，像CMBS、類REITs都是公開市場產(chǎn)品，有嚴格的信息披露和監(jiān)管要求，這也會促進企業(yè)規(guī)范運營，也會提高企業(yè)經(jīng)營的透明度。

當前與產(chǎn)業(yè)園區(qū)協(xié)同最深的倉儲物流產(chǎn)業(yè)對于園區(qū)的發(fā)展難題感觸最深，王睿稱：“產(chǎn)業(yè)和物流是打斷骨頭連著筋的。”

上海伊美投資管理公司董事，副總裁朱一兵從事物流行業(yè)多年，從地產(chǎn)與倉儲物流的角度出發(fā)，認為目前倉儲物流包括產(chǎn)業(yè)園的開發(fā)商是承壓的，同時地產(chǎn)的模式已經(jīng)不行了。

而破局之法同樣在于地產(chǎn)商也需要轉(zhuǎn)型，需要通過新質(zhì)生產(chǎn)力對產(chǎn)業(yè)進行賦能。“第一個是地產(chǎn)周期管理的科學(xué)化。第二個是盈利的平衡化。第三點是地產(chǎn)商需要在這個過程當中，對產(chǎn)業(yè)鏈和服務(wù)鏈都要賦能。我們做地產(chǎn)商已經(jīng)有1了，但還要做到1+1，就是產(chǎn)業(yè)和服務(wù)。我們的投資方向、建設(shè)方向，這個1要做到1+1。”

盡管當下正在經(jīng)歷轉(zhuǎn)型的陣痛，但面對未來，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展仍舊充滿機遇。正如陳濤女士所言：“只要方向正確，我覺得一步一步走，是可以達到理想的彼岸，不過過程當中的專業(yè)和專注非常重要。”