本文為王火榮先生在2024長三角產業(yè)論壇發(fā)表的演講

王火榮（上海e通世界產業(yè)園副總經理）：大家好，首先感謝主辦方觀點的邀請，今天有機會跟在座的同行領導前輩，匯報一下e通世界這個公司，12年從一個傳統的實業(yè)公司轉型做產業(yè)園區(qū)開始，做的嘗試和經驗分享，以及我們接下來想做的招商新模式的嘗試和突破。

開始之前先講一下兩個背景，第一個這個公司是純民營的園區(qū)，在虹橋樞紐板塊的西側，一共有八個園區(qū)，運營的體量在50萬方出頭，是這樣一個背景。第二個背景是我自己本人，我從12年前大學畢業(yè)開始在這家公司工作，一直從事園區(qū)的招商引資工作，現在除了招商之外，兼顧園區(qū)的產品設計，以及園區(qū)運營服務板塊。

今天主要分三塊，第一個e通是誰，第二個是e通的產業(yè)及運營，第三個是e通招商新范式。

e通是怎樣的公司呢？主要分為四個板塊，第一個是前端的公司，第二個板塊是項目拿回來之后，負責招商運營的e通世界產業(yè)園，第三個是平臺上入駐的企業(yè)，為這些企業(yè)提供服務的e通客服公司，第四個公司是把這些企業(yè)服務好之后，有選擇的進行孵化和投資的公司，叫三銀資本。

目前經過12年的運營，我們自己總結有幾個特點，第一個是園區(qū)規(guī)模大，在民營園區(qū)里自持體量還可以，超過50萬方。第二個特點是園區(qū)入住率高，所有園區(qū)加在一起的平均出租是超過90%。

第三個特點是產業(yè)生態(tài)強，也是因為這12年的時間，每個客戶進來他的周期都是三年，12年的時間經過了多次迭代升級，存量企業(yè)的產業(yè)生態(tài)形成了聚集效應。第四個特點是園區(qū)的知名企業(yè)多，第五個特點是園區(qū)的服務好，七八年前是企業(yè)服務部或者企業(yè)服務中心，現在把企業(yè)服務單獨摘出來做了企業(yè)服務科技公司。

最有價值的是園區(qū)出租率，因為我們是一個純民營的園區(qū)，所以對去化和租金的回報上，會有比較強的訴求，所以我們這幾個園區(qū)在2020年疫情前，整體的出租率大概在85到86，從2020年到現在大概四年時間，我們的出租率已經逐步上漲到了91到92，再結合目前的環(huán)境來說，這一點出租率的爬升是很不容易，也很可貴的。

從這個圖能看出目前八個園區(qū)在上海的各個區(qū)域分布，還是有很強的特點，深耕在虹橋板塊，就是青浦區(qū)的東面?，F在展示的是目前整個八個園區(qū)里面五個自持園區(qū)，第一個園區(qū)是2010年到2012年，在這個園區(qū)上面最早是涂料工廠，我們把工廠廠房退了之后開始蓋樓宇建園區(qū)，轉型做產業(yè)園區(qū)。

第二個園區(qū)是2012年建成交付的e通世界園區(qū)北區(qū)。然后是e通華新園，做到了一百畝，是我們最大的園區(qū)，這個園區(qū)出租率因為體量大，位置距離最近的地鐵有五公里，但27萬方的出租率也達到了85%。再往后是一個三銀基金園，這個園區(qū)體量是4萬方，100%的出租率，埃著這個園區(qū)的二期，也做了舊改項目，這個項目出租率也是100%。

接下來三個是合作園區(qū)，這三個自持園區(qū)的合作對象，第一個是上市公司，第二個是外省市企業(yè)在滬的限制資產，第三個是政府資產。在12年的運營過程中也形成了一批優(yōu)質企業(yè)的集聚，像一些專精特新、高新技術、上市企業(yè)和獨角獸企業(yè)，從右邊的熱力圖可以看得出來，這些企業(yè)的來源地會以上海虹橋這個區(qū)域為中心向外輻射，覆蓋了整個上海區(qū)域和長三角的各個區(qū)域。

目前園區(qū)入駐的企業(yè)大概有八百家，整理梳理了之后，主要是集中在四個板塊，分別是現代物流、智能制造、醫(yī)療科技、信息科技，把四大產業(yè)的代表企業(yè)也列在上面了，這里面的企業(yè)有幾個特點，第一個這些企業(yè)的總部都在長三角，但研發(fā)會選在我們這個區(qū)域，比如說現代物流里面的極兔快遞，從印尼回來十個人的團隊，到現在破千億?，F代物流得益于上海青浦區(qū)在物流快遞領域的集聚度，這也是青浦區(qū)第一個破千億的產業(yè)集群，在物流圈里有一句話叫中國物流看上海，上海物流看青浦，我們又加了一句青浦物流看e通。這是e通世界的物流企業(yè)和青浦區(qū)、和當地的華新鎮(zhèn)形成的產業(yè)生態(tài)。

結合剛剛所說的優(yōu)質企業(yè)，我們在不斷地招商和服務過程中，總結出來e通特色運營服務，叫三產一庫一平臺，三產叫做有深度的產業(yè)研究、精細化的產品空間、精準的主動招商。再加上目前在做的e通甄選，就是e通世界園區(qū)優(yōu)秀供應商甄選庫，再結合數字化的園區(qū)平臺，我們叫做e通特色的三產一庫一平臺。

這個園區(qū)科技服務主要涵蓋八個板塊，大家都在做，我就不展開了，主要是創(chuàng)業(yè)、工商、稅務、能力等等八大服務，每個人都在講，關鍵還是看執(zhí)行做到哪一步，做了多少。

接下來講的第三個板塊就是以美麗健康為主題的精準精細化招商，原來在前面的五到八年更多的是去化招商，現在對e通來說是進入到一個存量的精細化運營過程中，在過去的招商第一訴求是去化，所以把強去化放在了第一位，只要是還可以的客戶，是優(yōu)先放在園區(qū)里來，從這兩年開始，我們把重運營放在了強去化的前面，因為現在存量的空間已經到了90以上的出租率了，所以希望通過產業(yè)鏈招商，通過有目的主動性招商。物流產業(yè)是天時地利人和，接下來我們就以美麗健康為對象，e通在整個12年過程中，到目前為止集聚了像BTN集團、PMPM等等優(yōu)質的國貨美妝企業(yè)研發(fā)總部，他們雖然數量只有二十幾家，但租賃面積占比很高。

我再舉個例子，我本身做招商的工作，這個企業(yè)也是我自己從業(yè)初期的時候，從接觸、帶看、談判、落地，后期服務，到他們擴租，一手服務過來的，我作為一個例子給大家分享。從2014年到我們園區(qū)里選址研發(fā)辦公空間，只有400平，到2021年在創(chuàng)業(yè)板上市，到目前為止已經達到了一萬方，所以我們非常喜歡這一類企業(yè)，因為員工只有150多人，租賃面積大，價格承租能力強，實驗室空間投入設備多，員工數量不會特別多，在過程中有兩個印象深刻的事情，第一個在擴張過程中，不斷地需要辦理資質，我自己為他們工程檔案資料室找資料就有十幾次。另外一件就是中間涉及到很多工程問題，像電力的擴容、空調新風改建等等，每次我都為他們組建工程、物業(yè)、實驗室負責人的碰頭會。上到他們老板總裁下到行政員工，自己內部有一句話，就是在e通有任何解決不了的問題找王老板，他一定幫我們解決協調，做產業(yè)園區(qū)就是這樣的思路。

通過對美妝企業(yè)的服務，我們通過大數據篩選對上海的美妝企業(yè)做了梳理，第一點是商貿品牌類的，主要集中在位置好、形象好、交通便利的內環(huán)核心區(qū)域。第二個是研發(fā)企業(yè)，集中在外環(huán)附近，第三類是美妝生產企業(yè)，他們會更往外走一些，通過三類企業(yè)的篩選，把我們園區(qū)在美妝企業(yè)定位在研發(fā)類，品牌類在市區(qū)，不屬于我們，生產類的在更郊區(qū)，需要生產空間，我們不滿足，所以我們定位在中間的研發(fā)環(huán)節(jié)，所以在美妝企業(yè)我們自己宣傳的一句話，在滬美妝企業(yè)研發(fā)首選地就是e通。

然后再講一下美妝企業(yè)的產品特點，我們結合他們在電、水、氣等等方面的特點，包括層高層重的特點，把我們園區(qū)的產品做了梳理，以滿足他們研發(fā)企業(yè)在各個階段、各個環(huán)節(jié)的需求。在美妝企業(yè)的產業(yè)服務上，對內是打通內部的產業(yè)鏈，我們自己內部二十幾家美妝企業(yè)里面，有品牌的，有研發(fā)的，有原材料的，也有檢測的，通過園區(qū)平臺把他們搭建在一起。對外通過園區(qū)平臺拓展資源，然后把這些資源一方面倒回來賦能園區(qū)的存量客戶，第二方面更多希望拓展的情況，去找增量的新的美妝企業(yè)來到園區(qū)里，讓園區(qū)的美妝企業(yè)能夠變得更多。這是拓展產業(yè)鏈的方式，包括媒體、展會等等資源，結合政府的產業(yè)政策，再加上園區(qū)自建的開放創(chuàng)新中心，來賦能園區(qū)的產業(yè)，拓展產業(yè)鏈。

最后總結，e通世界過去在十幾年前是一個從傳統實業(yè)向園區(qū)轉型的公司，就是把自己的工廠推了還是蓋樓宇，開始做民營園區(qū)，到現在經過12年的發(fā)展，我們把自己的招商模式、存量客戶的產業(yè)質量，包括運營服務能力，通過多次迭代升級形成了以現代物流、醫(yī)療科技、智能制造為主導的產業(yè)集聚，未來我們希望通過精準的招商工作，還有精細化的運營服務，能夠形成更多的產業(yè)互聯和產業(yè)培育，真正做到賦能園區(qū)的企業(yè)發(fā)展，提升業(yè)主的資產價值，賦能城市的產業(yè)升級。最后打個廣告，如果大家有興趣的話，歡迎到e通來指導考察交流，謝謝。