觀點(diǎn)指數(shù) 隨著全球經(jīng)濟(jì)格局的不斷演變和國(guó)內(nèi)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的深度調(diào)整，產(chǎn)業(yè)園區(qū)作為推動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展和產(chǎn)業(yè)升級(jí)的重要載體，其戰(zhàn)略地位日益凸顯。2024年，中國(guó)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展站在了新的歷史起點(diǎn)，面臨著前所未有的機(jī)遇與挑戰(zhàn)。

從2023年末至今，產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)商通過(guò)戰(zhàn)略調(diào)整和區(qū)域布局優(yōu)化來(lái)應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化，以及產(chǎn)業(yè)REITs在整體承壓的背景下尋求新的增長(zhǎng)點(diǎn)。

同時(shí)，各主要城市寄希望于發(fā)掘存量工業(yè)用地的價(jià)值，騰籠換鳥以將先進(jìn)制造業(yè)留在本市，成都和蘇州等地政府在近期發(fā)布了"工業(yè)上樓"的實(shí)施意見和設(shè)計(jì)指引。

除此之外，一線城市集體推出一系列強(qiáng)調(diào)制造業(yè)、推動(dòng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)方面的新措施，反映了一線城市對(duì)于保持產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力和經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)的決心，以及對(duì)中心城區(qū)產(chǎn)業(yè)"空心化"的警惕。。

REITs市場(chǎng)方面，持續(xù)下行的二級(jí)市場(chǎng)以及不斷申報(bào)的新產(chǎn)品促使投資者更新投資策略。經(jīng)濟(jì)波動(dòng)之下，運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)的穩(wěn)租約壓力亦是巨大的，急需更多儲(chǔ)備候選租戶，以免退租導(dǎo)致利益受損。

招商蛇口、張江高科、臨港集團(tuán)前三甲

“2024產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)企業(yè)卓越表現(xiàn)”結(jié)合營(yíng)運(yùn)、品牌、管理和商業(yè)模式等各項(xiàng)研究指標(biāo)，盤點(diǎn)過(guò)去一年內(nèi)擁有出色運(yùn)營(yíng)管理能力的產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)商。最終，招商蛇口、張江高科和臨港集團(tuán)摘得前三名。

招商蛇口是招商局集團(tuán)旗下的城市與園區(qū)綜合開發(fā)運(yùn)營(yíng)板塊旗艦企業(yè)，正嚴(yán)格落實(shí)前者“三個(gè)轉(zhuǎn)變”的戰(zhàn)略要求，向產(chǎn)業(yè)服務(wù)、產(chǎn)業(yè)投資、科技創(chuàng)新進(jìn)行轉(zhuǎn)型；從重資產(chǎn)向以重帶輕、輕重結(jié)合進(jìn)行轉(zhuǎn)型。蛇口網(wǎng)谷仍是園區(qū)模板，目前蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT的優(yōu)秀表現(xiàn)更吸引了眾多投資者的目光。

作為上海帶頭完成產(chǎn)業(yè)園REITs且率先完成擴(kuò)募的園區(qū)運(yùn)營(yíng)商，張江高科其產(chǎn)業(yè)投資的價(jià)值得到了市場(chǎng)的認(rèn)可，“一體兩翼”的模式更受到同行的廣泛跟進(jìn)。圍繞著產(chǎn)業(yè)的要素，張江高科為區(qū)內(nèi)企業(yè)提供很多技術(shù)、資金等多方面的支持。

位列第三的臨港集團(tuán)承擔(dān)著臨港新片區(qū)開發(fā)建設(shè)的重任、肩負(fù)著上海高端制造業(yè)發(fā)展的未來(lái)，其推動(dòng)園區(qū)公募REITs成功發(fā)行，還成立了200億元的母基金。在9只前沿母基金的協(xié)助下臨港集團(tuán)的招商引資進(jìn)展喜人，“GP式活法”再進(jìn)一步。

從合并作為一個(gè)集團(tuán)公司運(yùn)營(yíng)開始，東久新宜的步伐從未停止，先是實(shí)現(xiàn)了東久新經(jīng)濟(jì)REIT的成功上市，又與國(guó)內(nèi)險(xiǎn)資合作成立了Pre-REITs基金，打通“投資-建設(shè)-運(yùn)營(yíng)-退出-再投資”這一完整鏈條。圍繞生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)區(qū)布局，東久新宜更是從未停止投資加碼的步伐，不乏有新拿工業(yè)用地和新成立產(chǎn)業(yè)投資基金的動(dòng)作。

運(yùn)營(yíng)商戰(zhàn)略調(diào)整，區(qū)域布局持續(xù)優(yōu)化

從2023年四季度至2024年一季度，中國(guó)產(chǎn)業(yè)園的發(fā)展呈現(xiàn)出積極的趨勢(shì)和動(dòng)態(tài)。

這一時(shí)期，產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)商和開發(fā)商通過(guò)一系列戰(zhàn)略舉措，不斷推動(dòng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的建設(shè)和擴(kuò)張，為地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展和產(chǎn)業(yè)升級(jí)提供強(qiáng)有力的支持。

報(bào)告期內(nèi)，產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)商在業(yè)務(wù)拓展上表現(xiàn)積極。中電光谷等企業(yè)在多個(gè)項(xiàng)目上取得了進(jìn)展，而萬(wàn)洋、聯(lián)東、中南高科等開發(fā)商也在全國(guó)范圍內(nèi)積極拿地以完成年度目標(biāo)。這些動(dòng)作體現(xiàn)了企業(yè)對(duì)市場(chǎng)的信心，也反映了對(duì)未來(lái)發(fā)展機(jī)會(huì)的積極把握。

而成功發(fā)行REITs的京東產(chǎn)發(fā)已成為中國(guó)和亞洲領(lǐng)先、增長(zhǎng)最快的現(xiàn)代化基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)及管理平臺(tái)，涵蓋產(chǎn)業(yè)園區(qū)、物流園區(qū)等。

數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind，觀點(diǎn)指數(shù)整理

其次，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)取得了實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。中南高科等開發(fā)商與地方政府合作，共同建設(shè)高標(biāo)準(zhǔn)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，如在佛山高明區(qū)的智造科創(chuàng)谷項(xiàng)目，這些合作模式有助于分?jǐn)傦L(fēng)險(xiǎn)并促進(jìn)當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

此外，開發(fā)商的戰(zhàn)略調(diào)整也值得關(guān)注。中南高科推出的輕資產(chǎn)平臺(tái)“因大聯(lián)科”是其轉(zhuǎn)型的一部分，旨在打造新的增長(zhǎng)點(diǎn)；聯(lián)東集團(tuán)則新推出了旨在滿足市場(chǎng)需求，專注于為中小企業(yè)提供實(shí)用的、剛需性產(chǎn)品的第三品牌“三灣工業(yè)”，與聯(lián)東集團(tuán)現(xiàn)有的聯(lián)東U谷和粵浦科技品牌實(shí)現(xiàn)錯(cuò)位發(fā)展。這種戰(zhàn)略的轉(zhuǎn)變出于開發(fā)商對(duì)市場(chǎng)變化的敏感，以及適應(yīng)性調(diào)整。

在區(qū)域布局方面，開發(fā)商顯示出對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展活躍區(qū)域的明顯偏好，特別是在長(zhǎng)三角、大灣區(qū)等經(jīng)濟(jì)發(fā)展活躍的區(qū)域。聯(lián)東U谷和中南高科等企業(yè)在南通、咸陽(yáng)、洛陽(yáng)等地積極拿地，這些活動(dòng)則體現(xiàn)了對(duì)上述區(qū)域發(fā)展?jié)摿Φ恼J(rèn)可，亦反映了其在區(qū)域擴(kuò)張和產(chǎn)業(yè)深耕策略上的積極。

除此之外，報(bào)告期內(nèi)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的產(chǎn)業(yè)定位和發(fā)展方向呈現(xiàn)出多樣化發(fā)展。開發(fā)商根據(jù)不同地區(qū)的產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)和市場(chǎng)需求，制定了差異化的發(fā)展策略。例如，中南高科·咸陽(yáng)創(chuàng)新智造產(chǎn)業(yè)基地側(cè)重于智造產(chǎn)業(yè)，而新想集團(tuán)的黃埔生命科技港項(xiàng)目則聚焦于生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)，這些舉措有助于形成具有特色的產(chǎn)業(yè)集群，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)鏈的完善和升級(jí)。

總的來(lái)說(shuō)，中國(guó)產(chǎn)業(yè)園區(qū)近半年的發(fā)展保持積極，開發(fā)商通過(guò)拿地活動(dòng)、戰(zhàn)略調(diào)整、區(qū)域布局以及產(chǎn)業(yè)定位的多樣化，應(yīng)對(duì)市場(chǎng)新變化。隨著這些舉措的深入實(shí)施，預(yù)計(jì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)將繼續(xù)在中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)升級(jí)中發(fā)揮關(guān)鍵作用，亦將成為更多政策和資本關(guān)注的重點(diǎn)。

產(chǎn)園REITs承壓，穩(wěn)出租成第一要?jiǎng)?wù)

最近，29只公募REITs公布了2023年第四季度的業(yè)績(jī)報(bào)告。這些REITs的業(yè)績(jī)表現(xiàn)根據(jù)資產(chǎn)類型的不同而呈現(xiàn)出分化的趨勢(shì)。

整體來(lái)看，產(chǎn)業(yè)園類REITs的經(jīng)營(yíng)承受著較大的壓力，凈利潤(rùn)整體出現(xiàn)較大幅度的下降，達(dá)到了40.19%。

華安張江光大園REIT因主要租戶哲庫(kù)科技提前退租，出租率受到影響。盡管通過(guò)積極招租，出租率有所回升，但平均租金水平卻出現(xiàn)了下滑；建信中關(guān)村REIT在北京的產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目也顯示出低迷的跡象，招租速度未能跟上退租的速度，導(dǎo)致2023年四季度的出租率同比下降了17.54個(gè)百分點(diǎn)。

此外，華夏和達(dá)高科產(chǎn)園REIT和中金湖北科投光谷REIT的出租率也分別降至89.51%和85.11%，顯示出緩慢下降的趨勢(shì)。

東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT并未公開其整體的出租率以及已租賃面積的具體數(shù)據(jù)。觀察各個(gè)項(xiàng)目的情況，可以發(fā)現(xiàn)國(guó)際科技園第五期B區(qū)以及產(chǎn)業(yè)園的第一、第二期項(xiàng)目的出租率相較上一期出現(xiàn)了明顯的下降。這一變化主要是由于期內(nèi)對(duì)維修和維護(hù)成本的控制，以及對(duì)浮動(dòng)管理費(fèi)用的計(jì)提所產(chǎn)生的影響。

相較而言，臨港創(chuàng)新園REIT、東久新經(jīng)濟(jì)REIT出租率仍穩(wěn)定在較高水平，但亦面臨一定的壓力，如東久（金山）智造園及東久（常州）智造園部分租約在四季度正常到期，并未續(xù)約。

而博時(shí)蛇口產(chǎn)業(yè)園REITs則實(shí)現(xiàn)收入和凈利潤(rùn)的同比大增，主要系本年度新增了擴(kuò)募項(xiàng)目光明加速器二期，這一利好更一度促使該基金在二級(jí)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)七連陽(yáng)，累計(jì)最大漲幅超過(guò)35%。

根據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)觀察，相當(dāng)部分產(chǎn)業(yè)園REITs在申報(bào)書中并無(wú)提及具體租戶，僅模糊告知外界所屬行業(yè)大類，因此產(chǎn)業(yè)園類REITs在季報(bào)中提到底層資產(chǎn)出現(xiàn)出租率滑坡時(shí)才后知后覺，造成投資損失?？梢娢覈?guó)REITs市場(chǎng)的投資者在市場(chǎng)發(fā)展初期更多注重產(chǎn)品的股性，而對(duì)產(chǎn)品的真正資產(chǎn)價(jià)值了解不夠。

對(duì)投資者來(lái)講，未來(lái)要避免損失，要密切跟蹤項(xiàng)目租戶，實(shí)地了解租戶的具體經(jīng)營(yíng)情況，對(duì)項(xiàng)目周邊的交通配套和租賃市場(chǎng)有切身的體會(huì)，才能盡可能降低投資的風(fēng)險(xiǎn)。

產(chǎn)業(yè)園REITs新機(jī)，申報(bào)產(chǎn)品快速增加

近期，公募REITs市場(chǎng)迎來(lái)了2024年首批4只公募REITs的集體申報(bào)，其中3只已獲證監(jiān)會(huì)和交易所受理。

值得注意的是，標(biāo)準(zhǔn)廠房開發(fā)商的頭部企業(yè)聯(lián)東集團(tuán)也在申報(bào)名單之中，其所申報(bào)的中金聯(lián)東科技創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT獲受理，該產(chǎn)品若成功上市將成為首單中國(guó)本土民營(yíng)企業(yè)園區(qū)公募REITs。

據(jù)了解，聯(lián)東集團(tuán)計(jì)劃將其位于北京的三個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)作為底層資產(chǎn)，分別為北京大興科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園、北京馬坡科技園一期、北京房山奧得賽產(chǎn)業(yè)園，三個(gè)項(xiàng)目均位于北京中關(guān)村國(guó)家自主創(chuàng)新示范區(qū)。這些園區(qū)的總建筑面積合共19.84萬(wàn)平方米，平均出租率為98.17%，總估值為17.2億元。聯(lián)東產(chǎn)業(yè)園REIT預(yù)計(jì)2024年的分紅回報(bào)率為4.43%，2025年為4.44%。

從出租率看，中金聯(lián)東科技創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT近三年的出租表現(xiàn)良好，分別達(dá)到了82.90%、97.59%和98.17%，平均簽約日租金分別為1.59元/㎡/日、1.68元/㎡/日和1.74元/㎡/日。

這一舉措不僅展示了聯(lián)東集團(tuán)在產(chǎn)業(yè)園區(qū)多年發(fā)展的成果，也是民營(yíng)企業(yè)在資本市場(chǎng)的創(chuàng)新嘗試，為產(chǎn)業(yè)園區(qū)行業(yè)提供了新的融資和退出渠道，亦迎合了當(dāng)前監(jiān)管層釋出的公募REITs市場(chǎng)向民營(yíng)企業(yè)開放的態(tài)度。

另外，底層資產(chǎn)同樣位于北京的華夏金隅REIT也獲受理。該項(xiàng)目是北京市老舊廠房改造的標(biāo)桿項(xiàng)目，位于北京市海淀區(qū)西三旗金隅智造工場(chǎng)產(chǎn)業(yè)園，包括多處樓宇及智能AI制造工廠和研發(fā)設(shè)施。該項(xiàng)目原為天壇家具廠，是我國(guó)首單廠房舊改公募REITs，標(biāo)志著我國(guó)公募REITs底層資產(chǎn)類型的多元化和存量資產(chǎn)盤活渠道的拓寬。

截至2023年9月30日，華夏金隅REIT標(biāo)的資產(chǎn)的可租用面積約為84770.20平方米，已出租面積約為81447.94平方米，租用率約為96.08%，估值約15.3億元，每月租金收入約1100萬(wàn)元。

而作為中關(guān)村“一區(qū)五園”的開發(fā)運(yùn)營(yíng)商之一，電子城高科宣布將中關(guān)村科技園區(qū)朝陽(yáng)園區(qū)的三處資產(chǎn)打包分拆REITs，預(yù)計(jì)募集規(guī)模為10-15億元。然而，受近期北京中關(guān)村核心租賃市場(chǎng)低迷的影響，預(yù)計(jì)市場(chǎng)給予該單REITs的估值或不理想。

工業(yè)用地新政頻出，低效地改造需求迫切

隨著中國(guó)城市化進(jìn)程的深入，城市土地資源的緊張狀況日益凸顯，如何高效利用存量土地，成為政府和企業(yè)共同面臨的挑戰(zhàn)。在此背景下，國(guó)家和地方政府相繼出臺(tái)了一系列政策，希望通過(guò)再開發(fā)低效工業(yè)用地，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化升級(jí)，實(shí)現(xiàn)對(duì)土地資源的高效利用。

2023年9月，自然資源部宣布在北京等43個(gè)城市開展低效用地再開發(fā)試點(diǎn)工作，這一政策的推出為全國(guó)的“工改工”實(shí)踐指明了新方向。

廣東省作為“三舊”改造的先行省份，也迅速響應(yīng)，延長(zhǎng)了舊廠房“工改工”類微改造項(xiàng)目的實(shí)施指引有效期。廣州和深圳兩市更是提出了“制造業(yè)立市”的口號(hào)，出臺(tái)了“工改工”和“工業(yè)上樓”的相關(guān)支持政策，上海也推出了“工業(yè)上樓”政策，以期發(fā)掘存量工業(yè)用地的價(jià)值，促進(jìn)先進(jìn)制造業(yè)的發(fā)展。

目前在我國(guó)沿海地區(qū)，"工業(yè)上樓"已經(jīng)成為一種趨勢(shì)，許多城市如深圳、上海、蘇州等都已經(jīng)出臺(tái)了相關(guān)的市級(jí)政策，以推動(dòng)工業(yè)向更高效的空間利用模式轉(zhuǎn)變。此外，珠海、佛山、東莞、中山、青島、天津等城市也在其產(chǎn)業(yè)集中的區(qū)域開展了"工業(yè)上樓"的試點(diǎn)工作。

對(duì)于內(nèi)陸地區(qū)，由于其產(chǎn)業(yè)水平、結(jié)構(gòu)和土地資源狀況的不同，"工業(yè)上樓"的推進(jìn)因此也并不像沿海地區(qū)那樣迫切。然而，隨著時(shí)間的推移和產(chǎn)業(yè)的不斷升級(jí)，內(nèi)陸的一些地區(qū)也開始出現(xiàn)了實(shí)施"工業(yè)上樓"的初步需求和條件，其中走得最前的非成都莫屬，其創(chuàng)新實(shí)踐尤為引人注目。

成都市率先出臺(tái)市級(jí)“工業(yè)上樓”新政，允許工業(yè)廠房項(xiàng)目最多分割轉(zhuǎn)讓70%的建筑面積，這一政策的實(shí)施有望打破長(zhǎng)期以來(lái)的工業(yè)廠房不得分割銷售的禁令，為工業(yè)用地的再開發(fā)提供新的思路和可能。

這一轉(zhuǎn)變是我國(guó)工業(yè)發(fā)展和城市規(guī)劃不斷優(yōu)化的結(jié)果，通過(guò)更高效的空間利用和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。隨著政策的深入實(shí)施和產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)，預(yù)計(jì)"工業(yè)上樓"將在我國(guó)更多地區(qū)得到推廣和應(yīng)用。

然而，并非所有“工改工”項(xiàng)目都能順利進(jìn)行。深圳市龍華區(qū)去年10月的一個(gè)“工改工”項(xiàng)目計(jì)劃失效，反映出在實(shí)際操作中，這類項(xiàng)目面臨著開發(fā)周期長(zhǎng)、利潤(rùn)空間小、合作方難以確定等挑戰(zhàn)。該項(xiàng)目也成為了深圳2023年2月發(fā)布《深圳市“工業(yè)上樓”試點(diǎn)項(xiàng)目審批工作方案》以來(lái)，首個(gè)計(jì)劃失效的“工改工”項(xiàng)目。

這一事件提醒行業(yè)，盡管政策有所傾斜，但是“工改工”項(xiàng)目依然面臨著開發(fā)周期長(zhǎng)、利潤(rùn)空間小、各方訴求復(fù)雜難以滿足等問(wèn)題。再加上項(xiàng)目建成進(jìn)入運(yùn)營(yíng)期后，租金收費(fèi)水平提高會(huì)令招商難度加大，意味著需進(jìn)行全新的定位和招商規(guī)劃。這對(duì)于一般的開發(fā)商而言難以應(yīng)對(duì)，更需要具備豐富經(jīng)驗(yàn)的產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)商參與，進(jìn)行長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)。

總的來(lái)說(shuō)，從國(guó)家到地方，一系列“工改工”和“工業(yè)上樓”政策的出臺(tái)，為城市土地資源的再開發(fā)和產(chǎn)業(yè)升級(jí)提供了新的方向和動(dòng)力。

但在實(shí)際操作過(guò)程中，這些政策的落地實(shí)施仍需面對(duì)諸多挑戰(zhàn)，政府、企業(yè)和社會(huì)各界需要共同努力，確保這些政策能夠有效促進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)和土地資源的節(jié)約集約利用，同時(shí)關(guān)注項(xiàng)目的可持續(xù)性和盈利模式，以實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

一線城市回歸制造，轉(zhuǎn)型升級(jí)迎機(jī)遇

從近兩年各主要城市的產(chǎn)業(yè)政策來(lái)看，我國(guó)一線城市在推動(dòng)產(chǎn)業(yè)升級(jí)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展方面采取了一系列戰(zhàn)略性舉措，這些措施體現(xiàn)了對(duì)制造業(yè)重要性的重新認(rèn)識(shí)和對(duì)產(chǎn)業(yè)用地高質(zhì)量利用的追求。

上海市政府近期推出一系列政策，希望推動(dòng)“工業(yè)上樓”和打造“智造空間”，并提出了打造“全球卓越制造基地”計(jì)劃，這標(biāo)志著上海在產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略上的重大轉(zhuǎn)變。

這一轉(zhuǎn)變背后是對(duì)制造業(yè)的重新評(píng)估和對(duì)產(chǎn)業(yè)用地高質(zhì)量利用的追求，上海希望通過(guò)這一系列措施，推動(dòng)立體化的工業(yè)發(fā)展，支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)，構(gòu)建現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)體系，并適應(yīng)現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)新形態(tài)。

政策提出，到2026年，全市特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)將達(dá)到60個(gè)左右，集聚高新技術(shù)企業(yè)和專精特新中小企業(yè)5500家左右，國(guó)家級(jí)和市級(jí)創(chuàng)新研發(fā)機(jī)構(gòu)達(dá)到360家以上，規(guī)上工業(yè)總產(chǎn)值突破萬(wàn)億元。

與此同時(shí)，上海加強(qiáng)了對(duì)工業(yè)用地企業(yè)股權(quán)變更的監(jiān)管，出臺(tái)了《關(guān)于加強(qiáng)本市涉產(chǎn)業(yè)用地企業(yè)股權(quán)變更聯(lián)合監(jiān)管的通知（試行）》，以防止通過(guò)股權(quán)變更炒作工業(yè)用地。這一政策要求，涉及產(chǎn)業(yè)用地的企業(yè)在進(jìn)行股權(quán)變更時(shí)，必須事先經(jīng)過(guò)出讓人的同意，并通過(guò)區(qū)規(guī)劃資源部門的審核。這一措施體現(xiàn)了上海對(duì)產(chǎn)業(yè)用地全生命周期管理的強(qiáng)化，以及對(duì)產(chǎn)業(yè)用地公共屬性的重視。

在北京，市政府同樣在推動(dòng)制造業(yè)的回歸上，發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步推動(dòng)首都高質(zhì)量發(fā)展取得新突破的行動(dòng)方案（2023-2025年）》，強(qiáng)調(diào)了集成電路、生物醫(yī)藥、智能網(wǎng)聯(lián)汽車等高精尖產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。北京的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)向顯示了對(duì)中高端制造業(yè)的重視，以及對(duì)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展核心的重新定位。北京的目標(biāo)是構(gòu)建更具國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力的現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)體系，特別是在集成電路、生物醫(yī)藥等關(guān)鍵領(lǐng)域。

廣州市政府在其工作報(bào)告中連續(xù)三年將“制造業(yè)立市”戰(zhàn)略置于核心位置，明確提出要從傳統(tǒng)的“制造大市”轉(zhuǎn)型升級(jí)為“智造強(qiáng)市”。為實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，廣州市強(qiáng)調(diào)發(fā)揮“鏈長(zhǎng)制”和工作專班的作用，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)鏈的優(yōu)化和提升。

廣州市致力于構(gòu)建包括智能網(wǎng)聯(lián)與新能源汽車、軟件和信創(chuàng)、時(shí)尚產(chǎn)業(yè)、文化創(chuàng)意等領(lǐng)域在內(nèi)的8個(gè)萬(wàn)億級(jí)產(chǎn)業(yè)鏈群，以及超高清視頻和新型顯示、現(xiàn)代高端裝備、生物醫(yī)藥及高端醫(yī)療器械、綠色石化和新材料、半導(dǎo)體和集成電路、新能源等領(lǐng)域的13個(gè)千億級(jí)產(chǎn)業(yè)鏈群。

此外，杭州、蘇州、成都、南京等核心城市也紛紛強(qiáng)調(diào)制造業(yè)的重要性，并出臺(tái)了一系列政策和措施，以促進(jìn)制造業(yè)的回歸和升級(jí)。

這些政策和行動(dòng)表明，我國(guó)主要核心城市正在經(jīng)歷一場(chǎng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的“大逆轉(zhuǎn)”，重新強(qiáng)調(diào)制造業(yè)的重要性，并尋求通過(guò)政策引導(dǎo)和市場(chǎng)激勵(lì)，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展。這些措施預(yù)計(jì)將對(duì)一線城市的產(chǎn)業(yè)園區(qū)結(jié)構(gòu)和發(fā)展格局產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)向更加專業(yè)化、市場(chǎng)化的方向發(fā)展。

同時(shí)，這些政策也反映了一線城市對(duì)于保持產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力和經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)的緊迫感和決心，以及對(duì)中心城區(qū)產(chǎn)業(yè)“空心化”的警惕。

可效仿的范例，蘇州生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)的崛起

90年代，受到新加坡產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式的啟發(fā)，中國(guó)與新加坡合作，建立了蘇州工業(yè)園區(qū)。這一合作不僅為蘇州帶來(lái)了先進(jìn)的規(guī)劃和管理經(jīng)驗(yàn)，而且成為中國(guó)對(duì)外開放和招商引資的典范。

北京中關(guān)村作為中國(guó)科技創(chuàng)新的核心區(qū)域，擁有眾多的高等學(xué)府和研究機(jī)構(gòu)，為醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)提供了豐富的科研資源和人才儲(chǔ)備，其作為國(guó)內(nèi)主要的生命科學(xué)研發(fā)和產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)，形成了從基礎(chǔ)研究到臨床應(yīng)用的完整鏈。

上海張江則集聚了國(guó)內(nèi)外大量的頭部生物醫(yī)藥企業(yè)和研發(fā)機(jī)構(gòu)，擁有強(qiáng)大的生物醫(yī)藥研發(fā)能力，且接近一線市場(chǎng)，覆蓋面廣，金融服務(wù)領(lǐng)先，形成了完整的生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)生態(tài)。

相較之下，蘇州工業(yè)園區(qū)缺乏北上的資源，為了發(fā)展生物醫(yī)藥做了很多創(chuàng)新嘗試，在生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)的發(fā)展上取得了顯著成果。對(duì)比北上充足的政策、資金乃至關(guān)注度，蘇州的做法更能效仿，為中國(guó)其他城市提供了寶貴的經(jīng)驗(yàn)。

雖然在資源和關(guān)注度上不占優(yōu)勢(shì)，但蘇州通過(guò)引入國(guó)際頂尖的冷泉港實(shí)驗(yàn)室，以及積極挖掘上海的企業(yè)和科研人才，有效解決了科研基礎(chǔ)薄弱的問(wèn)題。

面對(duì)張江科學(xué)城的競(jìng)爭(zhēng)，蘇州BioBAY采取了差異化戰(zhàn)略，專注于生物技術(shù)初創(chuàng)企業(yè)，形成了企業(yè)群，降低了人才流動(dòng)成本，并促進(jìn)了園區(qū)內(nèi)企業(yè)的相互支持。2007年，BioBAY吸引了30家創(chuàng)業(yè)公司，包括后來(lái)成為行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者的信達(dá)生物、康寧杰瑞和基石藥業(yè)。

在資本運(yùn)作上，蘇州通過(guò)與國(guó)家開發(fā)銀行合作設(shè)立創(chuàng)投母基金，吸引了大量社會(huì)資本，有效地支持了生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。蘇州BioBAY憑借其創(chuàng)投基因，成為國(guó)內(nèi)資本圈有名的母基金之鄉(xiāng)。

在區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)與合作方面，蘇州和張江在生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域既是競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，也是合作伙伴，共同推動(dòng)了長(zhǎng)三角地區(qū)生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)的繁榮。這種競(jìng)爭(zhēng)與合作關(guān)系揭示了區(qū)域間合作共贏的可能性，為其他地區(qū)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了新的思路和方向。

盡管蘇州工業(yè)園區(qū)在生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)方面取得了顯著成就，但仍面臨一些舊有挑戰(zhàn)，主要包括缺乏足夠數(shù)量的頂級(jí)醫(yī)院和大學(xué)、領(lǐng)先的研究機(jī)構(gòu)，以及對(duì)高端人才的吸引力不足，特別是在與北京和上海等大城市相比時(shí)。

另外，隨著本土醫(yī)藥企業(yè)的崛起，蘇州也面臨著新的挑戰(zhàn)，如藥業(yè)制造車間優(yōu)秀技工的短缺。蘇州的職業(yè)教育和技校雖然發(fā)達(dá)，但在生物醫(yī)藥和器械生產(chǎn)制造相關(guān)專業(yè)的設(shè)置上存在不足，這影響了優(yōu)秀工人的培養(yǎng)。