2024年，在面臨很多不確定性中，產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟(jì)一樣，進(jìn)入到一個(gè)新的周期。

成熟灣區(qū)往往是一國經(jīng)濟(jì)最有活力的地區(qū)，且基本都是所在國的經(jīng)濟(jì)增長極。無論是長三角、京津冀、環(huán)渤海還是粵港澳，灣區(qū)已然成為中國經(jīng)濟(jì)的增長極。

在產(chǎn)業(yè)集聚之下，灣區(qū)城市得到快速發(fā)展，與此同時(shí)土地資源在產(chǎn)業(yè)的升級擴(kuò)張中日漸緊缺，“工業(yè)上樓”的集約產(chǎn)業(yè)模式成為灣區(qū)城市探索“產(chǎn)地矛盾”的解題思路。

3月26日，在2024上海全球投資促進(jìn)大會新聞通氣會上，浦東新區(qū)區(qū)委常委吳強(qiáng)面對當(dāng)下產(chǎn)業(yè)發(fā)展瓶頸以及產(chǎn)業(yè)規(guī)模的躍升發(fā)展需求，提出深化實(shí)施“智造空間”“工業(yè)上樓”“M0產(chǎn)業(yè)綜合用地”等舉措。

觀點(diǎn)新媒體了解到，浦東新區(qū)將最大限度釋放產(chǎn)業(yè)空間，打造一批引領(lǐng)標(biāo)桿項(xiàng)目，未來3年打造近1000萬平方米的工業(yè)上樓“智造空間”。

城市空間煥新的同時(shí)，產(chǎn)業(yè)也開始需要爬上樓去。

深圳先行

上世紀(jì)50年代，香港與新加坡迫于土地緊缺和工業(yè)擴(kuò)張的壓力，開始探索“工業(yè)上樓”。作為一種城市工業(yè)空間拓展和節(jié)約集約用地的方式，“工業(yè)上樓”已經(jīng)在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的灣區(qū)鋪開。

從概念上看，“工業(yè)上樓”是指企業(yè)在高層樓房中進(jìn)行工業(yè)生產(chǎn)、研發(fā)和設(shè)計(jì)，是一種新型產(chǎn)業(yè)空間模式，旨在深度激活工業(yè)用地，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級，實(shí)現(xiàn)從試生產(chǎn)到產(chǎn)業(yè)化的良性發(fā)展路徑。

在中國內(nèi)地的灣區(qū)城市中，“工業(yè)上樓”成功案例最早發(fā)展于深圳，早期“上樓”的產(chǎn)業(yè)具有“精密小輕”的特點(diǎn)，以輕工業(yè)為主，近年來的發(fā)力方向則是電子信息、精密機(jī)械和智能裝備等領(lǐng)域。

因此，多數(shù)灣區(qū)城市探索“工業(yè)上樓”模式時(shí)，紛紛學(xué)習(xí)深圳經(jīng)驗(yàn)，并加以改進(jìn)消化、因地制宜的開展項(xiàng)目試點(diǎn)。

2015年，深圳率先探索“工業(yè)上樓”模式；2021年，國家發(fā)改委發(fā)布通知明確提出推廣該模式。截至目前，上海、蘇州、東莞、青島、杭州、嘉興等地紛紛制定相關(guān)政策，積極鼓勵發(fā)展這種新型用地模式。

據(jù)觀點(diǎn)新媒體了解到，在以新質(zhì)生產(chǎn)力為發(fā)展目標(biāo)的新時(shí)代，產(chǎn)業(yè)升級必然會帶來城市更新項(xiàng)目，而深圳不僅是率先探索"工業(yè)上樓"的城市，甚至將該模式引入“工改”城市更新項(xiàng)目之中，達(dá)到激發(fā)工業(yè)舊改活力的同時(shí)，滿足產(chǎn)業(yè)空間上樓煥新需求。

合一城市更新的數(shù)據(jù)顯示，截至3月中旬，深圳共計(jì)22個(gè)城市更新“工業(yè)上樓”項(xiàng)目獲批公示，涉及拆除規(guī)模513萬平，規(guī)劃容積1643.7萬平，其中廠房829.7萬平，研發(fā)用房86.8萬平，“工業(yè)上樓”產(chǎn)業(yè)空間擬新增供應(yīng)合計(jì)超過916.5萬平。

其中9個(gè)是由存量更新轉(zhuǎn)軌城市更新“工業(yè)上樓”，占比41%，涉及拆除規(guī)模249.19萬平。深圳作為內(nèi)地率先全面進(jìn)入存量再開發(fā)的城市，將存量老舊工業(yè)區(qū)更新改造，以推動新型產(chǎn)業(yè)空間供給支持產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級，是大勢所趨。

今年3月14日，深圳市工業(yè)和信息化局發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展新質(zhì)生產(chǎn)力進(jìn)一步推進(jìn)戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)集群和未來產(chǎn)業(yè)》，明確“工業(yè)上樓”進(jìn)入2.0階段。

由此可見，深圳“工業(yè)上樓”行動仍持續(xù)推進(jìn)，存量更新工改項(xiàng)目轉(zhuǎn)軌城市更新“工業(yè)上樓”將步入常態(tài)化階段。

長三角機(jī)會

除了深圳模式外，蘇州和青島等城市也在積極探索工業(yè)上樓模式。蘇州作為長三角地區(qū)率先嘗試工業(yè)上樓的代表城市，通過政府引導(dǎo)和政策支持，鼓勵工業(yè)用地集約節(jié)約利用，提高產(chǎn)業(yè)用地容積率。

2023年6月，蘇州市政府常務(wù)會議審議并原則通過，蘇州市政府辦公室正式印發(fā)了《蘇州市鼓勵“工業(yè)上樓”工作試點(diǎn)方案》（下稱《試點(diǎn)方案》），正式吹響了工業(yè)上樓的號角，也意味著“工業(yè)上樓”開始進(jìn)入強(qiáng)二線城市。

數(shù)據(jù)來源：觀點(diǎn)指數(shù)整理

據(jù)觀點(diǎn)新媒體觀察，隨著近年來的飛速發(fā)展，蘇州也開始面臨成長所帶來的“空間”陣痛。土地資源有限、土地利用率問題、落后產(chǎn)業(yè)淘汰問題、用地規(guī)劃問題等等，成為該城市的土地困局。

而蘇州推出“工業(yè)上樓”也并不是一蹴而就，最早源于前期“雙百”計(jì)劃的提出。

2020年，江蘇省自然資源廳權(quán)益處與蘇州市自然資源和規(guī)劃局在“三優(yōu)三保”政策基礎(chǔ)上，謀劃開展蘇州產(chǎn)業(yè)用地2.0計(jì)劃，即“雙百”行動。標(biāo)志著蘇州拒絕再走低效浪費(fèi)的外延式發(fā)展“老路”。

“雙百”行動的含義是在全蘇州市范圍內(nèi)劃定100萬畝工業(yè)和生產(chǎn)性研發(fā)用地保障線、實(shí)現(xiàn)100平方公里工業(yè)用地更新，向低效土地要空間、向存量土地要效益。到2024年，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)用地畝均稅收提升30%以上的目標(biāo)。

簡單來說，“雙百”行動便是蘇州推行工業(yè)上樓模式的前期鋪墊。

而工業(yè)上樓并不是產(chǎn)業(yè)空間煥新的“萬金油”，在工業(yè)上樓發(fā)展過程中，也存在著諸多問題與挑戰(zhàn)。

深圳合一城市更新董事長羅宇曾指，以深圳市場為例，工業(yè)上樓主要面臨三大挑戰(zhàn)，即企業(yè)\產(chǎn)業(yè)上樓意愿度、保本微利原則、巨大供應(yīng)窗口與招商壓力。

在其看來，“工業(yè)上樓”模式要求參與企業(yè)必須從開發(fā)邏輯需轉(zhuǎn)變?yōu)檫\(yùn)營邏輯。對于傳統(tǒng)房企來說，轉(zhuǎn)型做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)相當(dāng)于新領(lǐng)域的再次創(chuàng)業(yè)，所以一定要用新領(lǐng)域的邏輯做新領(lǐng)域的事情。

除此之外，未來工業(yè)上樓項(xiàng)目也有望通過公募REITs等方式實(shí)現(xiàn)退出，工業(yè)上樓項(xiàng)目在資產(chǎn)證券化的優(yōu)勢可以理解為“三優(yōu)一好”。

“三優(yōu)”是指工業(yè)上樓項(xiàng)目主體優(yōu)質(zhì)、項(xiàng)目優(yōu)質(zhì)、區(qū)域優(yōu)質(zhì)，再疊加價(jià)格便宜、政策扶持、產(chǎn)品形象優(yōu)勢使得項(xiàng)目好招商，有利于快速達(dá)到穩(wěn)定運(yùn)營期實(shí)現(xiàn)正向現(xiàn)金流，大幅縮短REITs發(fā)行準(zhǔn)備周期。

但還是得明確工業(yè)上樓REITs難點(diǎn)的核心還是在于租金，低租金還要確保投資者回報(bào)率，必然會限制資產(chǎn)價(jià)值。

4月23日，觀點(diǎn)機(jī)構(gòu)將在上海舉辦長三角產(chǎn)業(yè)論壇，屆時(shí)，產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營商、上下游企業(yè)、品牌商、服務(wù)商、投融資機(jī)構(gòu)及政府、行業(yè)協(xié)會等精英齊聚一堂，深入探討和展示產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢、創(chuàng)新模式和經(jīng)驗(yàn)。

屆時(shí)將發(fā)布《卓越指數(shù) • 2024產(chǎn)業(yè)及產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營發(fā)展報(bào)告》，并舉辦卓越指數(shù) • 2024產(chǎn)業(yè)及產(chǎn)業(yè)園區(qū)卓越表現(xiàn)授牌典禮。同時(shí)，2024觀點(diǎn)學(xué)徒計(jì)劃——企業(yè)課堂，也將一同走進(jìn)典型產(chǎn)業(yè)園區(qū)。