觀(guān)點(diǎn)指數(shù) 新的一年，經(jīng)濟(jì)強(qiáng)復(fù)蘇預(yù)期中，深受影響的各行各業(yè)對(duì)未來(lái)都有更多憧憬，期盼涅槃重生，成為增長(zhǎng)的一環(huán)。從地產(chǎn)、商業(yè)、物業(yè)，到產(chǎn)城、物流、租賃，再到文旅、康養(yǎng)、金融資管等領(lǐng)域，一時(shí)間盡顯“春風(fēng)吹拂，萬(wàn)物生長(zhǎng)”的美好希望。

我們知道，具體到行業(yè)、企業(yè)與個(gè)人則仍然會(huì)面對(duì)許許多多的不同問(wèn)題和挑戰(zhàn)。沒(méi)有人能預(yù)測(cè)疫情是否徹底遠(yuǎn)離，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的各駕馬車(chē)又會(huì)在重啟過(guò)程中遭遇多少波折，但堅(jiān)定的信心是最重要的。我們相信，無(wú)論是科技產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)行業(yè)還是消費(fèi)領(lǐng)域，都將在新起點(diǎn)上以高質(zhì)量發(fā)展為目標(biāo)構(gòu)建出更多新的模式。

不舍晝夜，只為萬(wàn)物生長(zhǎng)的春天。

觀(guān)點(diǎn)指數(shù)長(zhǎng)期監(jiān)測(cè)行業(yè)數(shù)據(jù)，關(guān)注重點(diǎn)企業(yè)，每年定期推出《卓越指數(shù) • 2023房地產(chǎn)年度卓越表現(xiàn)報(bào)告》，盤(pán)點(diǎn)這一年地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展走勢(shì)，從全面的視角解析行業(yè)未來(lái)。

以下為其中的《2023產(chǎn)城發(fā)展企業(yè)運(yùn)營(yíng)卓越表現(xiàn)》及研究成果，更多請(qǐng)點(diǎn)擊2023觀(guān)點(diǎn)房地產(chǎn)卓越指數(shù) - 觀(guān)點(diǎn)網(wǎng) (guandian.cn)

受全國(guó)多點(diǎn)散發(fā)疫情和地區(qū)防控政策差異影響，過(guò)去一年，北上廣深乃至其他各線(xiàn)主要城市都先后經(jīng)歷了或長(zhǎng)或短的停擺，產(chǎn)業(yè)園運(yùn)營(yíng)商也因此遭遇了前所未有的經(jīng)營(yíng)困難。

據(jù)觀(guān)點(diǎn)指數(shù)監(jiān)測(cè)，由于疫情影響，2022年相當(dāng)數(shù)量的產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)企業(yè)的正常經(jīng)營(yíng)受困，租金、招商等收入承壓。新客戶(hù)招租滯后，園區(qū)部分客戶(hù)續(xù)租情況亦不及預(yù)期，且錄得部分客戶(hù)因業(yè)務(wù)收縮提前退租的狀況。

黎明前的黑暗漫長(zhǎng)，但總會(huì)過(guò)去。在防疫政策逐步優(yōu)化的情況下，目前疫情對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響逐步減弱，各行各業(yè)都在快速恢復(fù)，對(duì)于致力于穩(wěn)租約的產(chǎn)業(yè)園而言，無(wú)疑是重大利好。

土地出讓方面，全年工業(yè)用地供應(yīng)和成交的增長(zhǎng)量大部分由下半年貢獻(xiàn)，且于11月出現(xiàn)全年供應(yīng)最高峰，成交最高峰則出現(xiàn)在12月。表明工業(yè)企業(yè)對(duì)未來(lái)經(jīng)濟(jì)前景的信心在近月回升，擴(kuò)產(chǎn)需求逐漸恢復(fù)。

作為中國(guó)金融改革與創(chuàng)新的最新成果之一，2022年全年都處于公募REITs推行的加速期，然而疫情對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施運(yùn)營(yíng)的影響仍顯著體現(xiàn)在下半年REITs市場(chǎng)的表現(xiàn)上。

不過(guò)，自2022年年底起，國(guó)內(nèi)公募REITs市場(chǎng)也進(jìn)入密集申報(bào)期，扶持政策頻出，Pre-REITs基金更成為了投資者的新寵。

減租與投資虧損并存，力?，F(xiàn)金流成關(guān)鍵

在觀(guān)點(diǎn)指數(shù)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)企業(yè)中，剔除出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)異常和不公布三季度業(yè)績(jī)的港股上市企業(yè)，過(guò)半企業(yè)出現(xiàn)毛利率梯級(jí)下降的情況，大部分企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~和投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量金額都為負(fù)值。

 
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營(yíng)業(yè)收入表現(xiàn)上，13家樣本上市企業(yè)僅4家同比下跌，空港股份跌幅最大（-31.51%），主要原因是建筑施工板塊收入同比降低所致；華夏幸福緊隨其后（-22.67%），但因債務(wù)重組在2022年取得重大進(jìn)展，預(yù)計(jì)2022年度將扭虧為盈。

 
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由于相當(dāng)部分產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)企業(yè)在2022年度將園區(qū)載體銷(xiāo)售收入在本年度集中體現(xiàn)，以此抵消疫情下園區(qū)租金收入大幅下降的影響，這也使得營(yíng)收和歸母凈利潤(rùn)均難以體現(xiàn)園區(qū)企業(yè)本年度經(jīng)營(yíng)實(shí)際情況。

從毛利率來(lái)看，13家樣本企業(yè)里有6家的毛利率較上年同期下降。歸結(jié)原因，主要有開(kāi)發(fā)商融資端的收緊、新冠疫情導(dǎo)致的園區(qū)空置率上升，以及區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化帶來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)加劇。
 

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企業(yè)現(xiàn)金流更能反映園區(qū)企業(yè)這一年的經(jīng)營(yíng)情況，大部分企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量金額都為負(fù)值。

盡管部分企業(yè)在2022年度財(cái)報(bào)體現(xiàn)了物業(yè)銷(xiāo)售收入，但僅停留于預(yù)收款項(xiàng)，客戶(hù)支付能力轉(zhuǎn)弱，導(dǎo)致結(jié)轉(zhuǎn)收入依然下降，壓低了經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~。

 
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除了租賃收入因客戶(hù)退租和免租政策影響而大幅下降外，企業(yè)的投資收益也在2022年度大受影響。上海臨港、張江高科、中新集團(tuán)都反映投資業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)弱，引致公允價(jià)值變動(dòng)收益大幅下降，影響了企業(yè)營(yíng)收和現(xiàn)金流表現(xiàn)。

包括但不限于產(chǎn)業(yè)基金評(píng)估增值同比下降、金融資產(chǎn)（已上市股票）本期公允價(jià)值下降、基金合伙企業(yè)分紅金額等。

園區(qū)經(jīng)營(yíng)企業(yè)在2022年度一直處于相當(dāng)困難的局面，繼二季度上海封控后，四季度北京和廣州同樣受到疫情的影響，園區(qū)需配合兩市整體防疫工作進(jìn)行封樓管控及居家辦公，一定程度上影響了項(xiàng)目的正常招商、運(yùn)營(yíng)及客戶(hù)帶訪(fǎng)。部分客戶(hù)經(jīng)營(yíng)情況出現(xiàn)壓力，辦公擴(kuò)張意愿不足，在辦公租賃上維持降本增效的策略。

特別是在互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)聚集的北京，創(chuàng)造最多增量需求的互聯(lián)網(wǎng)科技行業(yè)整體進(jìn)入業(yè)務(wù)收縮期，客戶(hù)承租能力下降，辦公需求快速萎縮，續(xù)租情況不及預(yù)期。

目前，在防疫政策逐步優(yōu)化的情況下，對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響逐步減弱，各行各業(yè)都在快速恢復(fù)，對(duì)于致力于穩(wěn)租約的產(chǎn)業(yè)園無(wú)疑是重大利好。

土地成交年末回溫，用地新政頻出優(yōu)化準(zhǔn)入門(mén)檻

全年來(lái)看，2022年供應(yīng)工業(yè)用地?cái)?shù)量44190宗，同比增長(zhǎng)9.41%；供應(yīng)土地面積200483.44萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)19.69%；供應(yīng)土地規(guī)劃建筑面積264660.69萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)22.25%；供應(yīng)土地起始樓面價(jià)229.98元/平方米，同比增長(zhǎng)1.24%。

 
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從工業(yè)用地成交情況看，2022年成交土地34949宗，同比增長(zhǎng)11.93%；成交土地面積154670.49萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)22.08%；成交土地規(guī)劃建筑面積209867.40萬(wàn)平方米，同比增加24.26%；成交總價(jià)5022.67億元，同比增長(zhǎng)21.83%；成交樓面均價(jià)234.82元/平方米，同比減少2.1%。

全年工業(yè)用地供應(yīng)和成交的增長(zhǎng)大部分由下半年貢獻(xiàn)，且于11月出現(xiàn)供應(yīng)最高峰，成交最高峰則出現(xiàn)在12月。表明全國(guó)工業(yè)擴(kuò)張?jiān)谏习肽晔艿斤@著阻礙，下半年起逐步恢復(fù)，工業(yè)企業(yè)在年尾開(kāi)始恢復(fù)擴(kuò)產(chǎn)，對(duì)未來(lái)經(jīng)濟(jì)前景信心在近月回升。

觀(guān)點(diǎn)指數(shù)重點(diǎn)關(guān)注園區(qū)投資企業(yè)的拿地，萬(wàn)洋眾創(chuàng)城、聯(lián)東集團(tuán)是2022年拿地大戶(hù)。其中，前者僅在12月就連續(xù)拿下19宗地，合共土地面積76.93萬(wàn)平方米，成交總價(jià)5.17億元。

從出讓土地條件看，現(xiàn)時(shí)產(chǎn)業(yè)用地出讓大部分設(shè)置了一定的投資強(qiáng)度要求，對(duì)宗地中建設(shè)項(xiàng)目也有嚴(yán)格規(guī)范。廣州、東莞、合肥等地都陸續(xù)出臺(tái)了新型用地的新規(guī)。

如廣東就在三季度印發(fā)了《廣東省工業(yè)用地"標(biāo)準(zhǔn)地"供應(yīng)工作指引（試行）》，文件明確了工業(yè)用地"標(biāo)準(zhǔn)地"的概念界定、實(shí)施計(jì)劃、供地流程等。

鄭州則在年末印發(fā)了《鄭州市城市有機(jī)更新工作中新型產(chǎn)業(yè)用地管理辦法》，強(qiáng)調(diào)新型產(chǎn)業(yè)用地實(shí)行"帶方案出讓"，并同樣在主體準(zhǔn)入、產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入和投入產(chǎn)出指標(biāo)準(zhǔn)入三個(gè)方面作出明確規(guī)定。

以上表明了政府希望主導(dǎo)工業(yè)地的出讓?zhuān)瑥?qiáng)化工業(yè)地、產(chǎn)業(yè)園區(qū)的服務(wù)屬性，土地最終需要服務(wù)到真正發(fā)展的產(chǎn)業(yè)上，擺脫"房地產(chǎn)化"，從全生命周期管理向存量產(chǎn)業(yè)用地覆蓋。

"標(biāo)準(zhǔn)地"、"新型產(chǎn)業(yè)用地"規(guī)范的出臺(tái)客觀(guān)上可推動(dòng)項(xiàng)目建設(shè)提速，加強(qiáng)國(guó)企園區(qū)平臺(tái)的能動(dòng)性，但企業(yè)的利潤(rùn)空間也會(huì)被進(jìn)一步壓縮，試錯(cuò)空間也更小，新參與者更難進(jìn)入產(chǎn)業(yè)園區(qū)行業(yè)。

產(chǎn)園REITs預(yù)期改善，政策支持引觸底反彈

2022年全年都處于公募REITs推行的加速期，無(wú)論是在整體公募REITs市場(chǎng)，還是產(chǎn)園REITs這一單一分類(lèi)，年內(nèi)都迎來(lái)了數(shù)個(gè)重要節(jié)點(diǎn)：多支保障性租賃租房REITs實(shí)現(xiàn)上市、臨港東久REIT拆分完成、中部首單產(chǎn)園REIT合肥高雄REIT上市、首單生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園REITs華夏和達(dá)高科REIT上市等等。

作為中國(guó)金融改革與創(chuàng)新的最新成果之一，國(guó)內(nèi)公募REITs的加快推行給予存量資產(chǎn)更加多元的退出渠道，為國(guó)內(nèi)優(yōu)秀產(chǎn)業(yè)載體資產(chǎn)的盤(pán)活提供了新路徑，更好地助力區(qū)域產(chǎn)業(yè)升級(jí)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

2022年5月11日召開(kāi)的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出，通過(guò)發(fā)行不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金等方式盤(pán)活存量資產(chǎn)，拓寬社會(huì)投資渠道和擴(kuò)大有效投資。

公募REITs的出現(xiàn)則給園區(qū)持有者一個(gè)良好的退出渠道，為園區(qū)開(kāi)發(fā)商提供了長(zhǎng)效的資金來(lái)源。隨著越來(lái)越多產(chǎn)園REIT的成功申報(bào)并發(fā)行上市，園區(qū)REITs對(duì)于產(chǎn)業(yè)園運(yùn)營(yíng)的助益將愈發(fā)凸現(xiàn)，鼓勵(lì)更多園區(qū)業(yè)主考慮參與REITs的發(fā)行。

政策支持未停，年內(nèi)多支租賃住房REITs的分批上市在市場(chǎng)引起了數(shù)次交易活躍度的提升。不過(guò)公募REITs市場(chǎng)在下半年還是總體處于疫情的陰影之中，不確定性嚴(yán)重影響了REITs底層資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)。

 
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單就產(chǎn)業(yè)園REITs來(lái)說(shuō)，出租率大部分呈現(xiàn)環(huán)比下降的態(tài)勢(shì)，且出現(xiàn)相當(dāng)部分客戶(hù)提前退租的情況，如中關(guān)村軟件園重要租戶(hù)快手的子公司北京達(dá)佳于2022年7月31日提前退租。

除了續(xù)租情況不及預(yù)期外，園區(qū)REITs的底層資產(chǎn)相當(dāng)部分屬于國(guó)有園區(qū)，需履行社會(huì)責(zé)任，因此在疫情防控期間執(zhí)行免租政策，大幅影響了園區(qū)REITs的收入情況。

2022年底，隨著疫情防控逐步放開(kāi)，國(guó)內(nèi)公募REITs市場(chǎng)也進(jìn)入密集申報(bào)期。首單民企倉(cāng)儲(chǔ)物流REIT獲批，兩單新能源REITs報(bào)至上交所，另有一單產(chǎn)業(yè)園REIT呈報(bào)。

REITs市場(chǎng)也迎來(lái)觸底反彈，擺脫疫情下租戶(hù)退租和免租政策的陰影，園區(qū)REITs迎來(lái)了久違的反彈，1月末產(chǎn)園REITs整體回升。

政策上，2月2日，中國(guó)證監(jiān)會(huì)召開(kāi)了2023年系統(tǒng)工作會(huì)議，會(huì)議中強(qiáng)調(diào)了2023年將大力推進(jìn)公募REITs常態(tài)化發(fā)行。發(fā)改委則表示要優(yōu)化基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs市場(chǎng)環(huán)境，研究稅收政策。

作為民營(yíng)倉(cāng)儲(chǔ)物流REIT，嘉實(shí)京東倉(cāng)儲(chǔ)REIT自2022年12月7日起遞交文件到最終掛牌上市僅用時(shí)一個(gè)月，一路"綠燈"快速通過(guò)審批，體現(xiàn)證交所對(duì)于REITs發(fā)行的現(xiàn)時(shí)支持力度較大。

上交所、深交所已披露多支正在走流程的REITs，從新遞交申報(bào)的產(chǎn)品來(lái)看，未來(lái)市場(chǎng)將迎來(lái)更多樣化的底層資產(chǎn)和發(fā)行人，為機(jī)構(gòu)投資者分散配置提供更多的機(jī)會(huì)。

Pre-REITs基金成下一投資熱點(diǎn)

公募REITs因現(xiàn)金流穩(wěn)定在資產(chǎn)配置上有諸多優(yōu)勢(shì)，但隨著搶購(gòu)資金的增加，公募REITs的投資難度提升，產(chǎn)品的網(wǎng)下獲配比例已低于1%。

因此，在公募REITs配售比例低、戰(zhàn)配獲取難的情況下，進(jìn)入二級(jí)市場(chǎng)難以保證穩(wěn)定收益，此時(shí)轉(zhuǎn)投Pre-REITs，底層基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的初期參與培育，不失為一個(gè)好的選擇。

2022年9月，南山控股參與投資設(shè)立南聯(lián)壹號(hào)并購(gòu)基金，由中聯(lián)基金和南山控股聯(lián)合發(fā)起設(shè)立，是國(guó)內(nèi)首支以生產(chǎn)制造類(lèi)工業(yè)園區(qū)為收購(gòu)標(biāo)的，以基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs為退出渠道的并購(gòu)基金，首期目標(biāo)資產(chǎn)規(guī)模25億元。

而國(guó)壽投資旗下國(guó)壽資本早在2021年12月31日就已與首鋼基金發(fā)起設(shè)立國(guó)內(nèi)首只綠色Pre-REITs股權(quán)投資基金，重點(diǎn)投資垃圾處理、污水處理等綠色生態(tài)環(huán)?；A(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，首期規(guī)模45億元。

隨后在2022年10月，國(guó)壽投資又與東久新宜合作發(fā)起Pre-REIT基金，投資標(biāo)的為長(zhǎng)三角區(qū)域智能制造產(chǎn)業(yè)園區(qū)，總投資規(guī)模近30億元，擬投總建筑面積為78.34萬(wàn)平方米。

除了南山控股、東久新宜和國(guó)壽投資外，近期再有多支Pre-REITs基金成立，包括專(zhuān)注于醫(yī)療器械產(chǎn)業(yè)園的武漢高科申萬(wàn)宏源產(chǎn)業(yè)園區(qū)Pre-REITs基金和亞盛醫(yī)藥Pre-REITs基金、就"鳳翔科創(chuàng)走廊"項(xiàng)目進(jìn)行合作的復(fù)星產(chǎn)業(yè)園Pre-REITs基金、山東首單的濟(jì)高興業(yè)創(chuàng)新Pre-REITs基金等。

政策面上亦開(kāi)始更多關(guān)注到Pre-REITs領(lǐng)域。2022年8月，南京市印發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步盤(pán)活存量資產(chǎn)擴(kuò)大有效投資的政策措施》，其中率先提出探索設(shè)立政府引導(dǎo)的基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域REITs產(chǎn)業(yè)投資基金，鼓勵(lì)引入多方資金投資尚在運(yùn)營(yíng)初期但具有較大成長(zhǎng)潛力的資產(chǎn)，組建Pre-REITs基金，孵化成熟后發(fā)行REITs，實(shí)現(xiàn)各類(lèi)資本的有序退出。

2023年2月，中基協(xié)發(fā)布了《不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金指引（試行）》，通過(guò)放寬借貸限制、杠桿比例、擴(kuò)募限制等方式，推動(dòng)發(fā)展公募REITs的前融端Pre-REITs，以打造一體化投融資閉環(huán)。

隨著利好政策陸續(xù)出臺(tái)，逐漸規(guī)范，加上經(jīng)濟(jì)環(huán)境逐步轉(zhuǎn)好，讓產(chǎn)業(yè)園REITs發(fā)展進(jìn)入新的高度。