觀點(diǎn)指數(shù) 新的一年，經(jīng)濟(jì)強(qiáng)復(fù)蘇預(yù)期中，深受影響的各行各業(yè)對(duì)未來(lái)都有更多憧憬，期盼涅槃重生，成為增長(zhǎng)的一環(huán)。從地產(chǎn)、商業(yè)、物業(yè)，到產(chǎn)城、物流、租賃，再到文旅、康養(yǎng)、金融資管等領(lǐng)域，一時(shí)間盡顯“春風(fēng)吹拂，萬(wàn)物生長(zhǎng)”的美好希望。

我們知道，具體到行業(yè)、企業(yè)與個(gè)人則仍然會(huì)面對(duì)許許多多的不同問(wèn)題和挑戰(zhàn)。沒(méi)有人能預(yù)測(cè)疫情是否徹底遠(yuǎn)離，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的各駕馬車又會(huì)在重啟過(guò)程中遭遇多少波折，但堅(jiān)定的信心是最重要的。我們相信，無(wú)論是科技產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)行業(yè)還是消費(fèi)領(lǐng)域，都將在新起點(diǎn)上以高質(zhì)量發(fā)展為目標(biāo)構(gòu)建出更多新的模式。

不舍晝夜，只為萬(wàn)物生長(zhǎng)的春天。

觀點(diǎn)指數(shù)長(zhǎng)期監(jiān)測(cè)行業(yè)數(shù)據(jù)，關(guān)注重點(diǎn)企業(yè)，每年定期推出《卓越指數(shù) • 2023房地產(chǎn)年度卓越表現(xiàn)報(bào)告》，盤點(diǎn)這一年地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展走勢(shì)，從全面的視角解析行業(yè)未來(lái)。

以下為其中的《2023上市房企盈利回饋能力卓越表現(xiàn)報(bào)告》及研究成果，更多請(qǐng)點(diǎn)擊2023觀點(diǎn)房地產(chǎn)卓越指數(shù) - 觀點(diǎn)網(wǎng) (guandian.cn)

對(duì)于投資者而言，盈利與投資回報(bào)永遠(yuǎn)是判斷一家上市公司是否值得投資的重要條件。

不過(guò)，縱觀2022年房企營(yíng)收與留存數(shù)據(jù)，行業(yè)銷售端失利，資金層面難言樂(lè)觀，傳導(dǎo)至股東回報(bào)層面也出現(xiàn)了較大程度的降幅。

2022過(guò)去的一年房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷較大程度的考驗(yàn)，企業(yè)利潤(rùn)較去年相比去年企業(yè)利潤(rùn)并未停止下滑的步調(diào)并未停止。而且，“增收不增利”似乎成為了整個(gè)行業(yè)的共同話題，利潤(rùn)增速明顯低于營(yíng)收增速，且處在歷年來(lái)的較低水平。

以樣本企業(yè)中的留存收益與毛利率為例，留存收益增幅均值由2019年的峰值31.83%一路下滑至2022年的11.2%；2022年約78%的樣本房企毛利率低于20%。

費(fèi)用層面則呈現(xiàn)相反的現(xiàn)象，2022年絕大多數(shù)房企實(shí)施“大瘦身”計(jì)劃，費(fèi)用支出占毛利的比例呈現(xiàn)明顯下降趨勢(shì)，由2019年占比43.8%下降至2022年28.9%。

此外，疊加上半年疫情政策以及違約事件不斷發(fā)酵等因素的影響，新房交易市場(chǎng)迅速降溫，這直接導(dǎo)致了房企整年利潤(rùn)的大幅下跌。

ROE連續(xù)下降3年下降，毛利下滑制約利潤(rùn)空間

觀點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為，短期內(nèi)行業(yè)將會(huì)持續(xù)波動(dòng)，其中盈利情況應(yīng)該是反彈最為迅速的指標(biāo)體系。

ROE（凈資產(chǎn)收益率）是觀點(diǎn)指數(shù)較為重視的指標(biāo)，因?yàn)槠淠芎芎玫胤从成獾谋举|(zhì)，尤其是類似房企這類種杠桿程度較高且周轉(zhuǎn)率缺乏的企業(yè)。

ROE的所應(yīng)用的杜邦分析法很好地貼合地產(chǎn)行業(yè)分析，將ROE的三個(gè)主要構(gòu)成因子進(jìn)行拆解：凈資產(chǎn)收益率=凈利潤(rùn)率×總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率×財(cái)務(wù)杠桿。

根據(jù)歷年樣本房企ROE的變化情況，觀點(diǎn)指數(shù)發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)凈資產(chǎn)收益率在2020年便停止了前進(jìn)的步伐，并且在逐年降低。

觀點(diǎn)指數(shù)預(yù)計(jì)，2022年樣本房企ROE將居于歷史低位。

盈利能力下滑似乎早有征兆，目前統(tǒng)計(jì)僅8家房企ROE超過(guò)10%。從2022年前三季度開始，61家房企的平均銷售毛利率只達(dá)到19.47%，較去年同期的23.96%下降約5個(gè)百分點(diǎn)；平均銷售凈利率為2.19%，較去年同期的6.31%下降超過(guò)4個(gè)百分點(diǎn)；平均ROE為0.56%，而去年同期為2.34%。

上圖數(shù)據(jù)中可以看出，盡管2022年房企的壓力最大，但事實(shí)上ROE水平自2020年便開始持續(xù)下降。雖然目前利好消息頻發(fā)，金融政策也開始鼓勵(lì)房企高質(zhì)量發(fā)展，但預(yù)計(jì)行業(yè)ROE水平的反彈力度和速度并不樂(lè)觀。

另一方面，作為ROE輔助性說(shuō)明指標(biāo)的ROA，該指標(biāo)并未呈現(xiàn)出較為明顯的降幅。觀點(diǎn)指數(shù)分析，其原因是房企地產(chǎn)行業(yè)2022年的有息負(fù)債規(guī)模同比下降約17%，使得作為分母的總資產(chǎn)難有增長(zhǎng)。

與此同時(shí)，2022年行業(yè)銷售層面變化最大的便是行業(yè)毛利率的急速下滑。，“縮表出清”進(jìn)行時(shí)，流動(dòng)性危機(jī)令房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)意識(shí)到盲目追求規(guī)模的弊端。

相比以往業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)主角上“銷售目標(biāo)”是主角，2022年頭部房企均在利潤(rùn)空間上做文章：以利潤(rùn)為導(dǎo)向降本增效，變將利潤(rùn)而非規(guī)模作為KPI的考核目標(biāo)，投資拿地以IRR(（內(nèi)部收益率）)為準(zhǔn)繩。釋放這一信息的背后，是土地紅利和金融紅利褪去后，行業(yè)盈利能力下滑帶來(lái)的深刻反思。

觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)，61家樣本企業(yè)中超過(guò)57房企家的毛利率出現(xiàn)下跌趨勢(shì)，下跌范圍是0.1個(gè)百分點(diǎn)至22個(gè)百分點(diǎn)。，頭部房企諸如華潤(rùn)置地、保利發(fā)展、龍湖集團(tuán)均呈現(xiàn)不同程度的下滑。

若以行業(yè)過(guò)往共識(shí)的22%毛利率紅線劃分，預(yù)計(jì)只有龍湖集團(tuán)、華潤(rùn)置地、中過(guò)國(guó)海外發(fā)展、保利發(fā)展等7家邁過(guò)紅線。

房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)率的下滑是歷史必然的趨勢(shì)。，從事物的發(fā)展規(guī)律來(lái)看，當(dāng)行業(yè)發(fā)展足夠成熟，高利潤(rùn)率的狀態(tài)大概率不能長(zhǎng)久維持。

周轉(zhuǎn)率成為關(guān)鍵詞，集中度進(jìn)一步加劇提高

當(dāng)前，房企銷售端的恢復(fù)被視作整個(gè)行業(yè)能否觸底反彈的關(guān)鍵性條件，存貨周轉(zhuǎn)率又是我們連接拿地與變現(xiàn)行為的關(guān)鍵指標(biāo)。

首先，先從存貨規(guī)模來(lái)看，61家樣本房企中接近80%的企業(yè)存貨規(guī)模同比下降。觀點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為，經(jīng)歷了2022年疫情與融資環(huán)境緊縮的情況后下，房企普遍放緩了拿地速度。

展望2023年，房企的投資依然將保持謹(jǐn)慎的態(tài)度，土地市場(chǎng)的分化也將持續(xù)。

觀點(diǎn)指數(shù)將關(guān)注深耕長(zhǎng)三角（杭州區(qū)域）、大灣區(qū)、京津冀、成都與重慶的城市群，畢竟投資聚焦在核心一、二線城市仍是投資上策。

房企的存貨周轉(zhuǎn)率不同于制造行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，其用來(lái)測(cè)定企業(yè)一定時(shí)期內(nèi)可售資源的周轉(zhuǎn)速度。目前行業(yè)該指標(biāo)的均值為0.14，同比減少0.03，這表明整個(gè)行業(yè)的存貨資產(chǎn)變現(xiàn)能力在減弱，以及占用在存貨上的資金周轉(zhuǎn)速度放緩。

存貨下行同時(shí)伴隨著周轉(zhuǎn)率的下降，說(shuō)明房企銷售速度小于土地儲(chǔ)備增加和可售面積增長(zhǎng)的的速度。

從集中度來(lái)看，2022年頭部房企新增貨值中有接近半數(shù)于居于前十名中，兩成集中于頸部房企。這便意味著新增貨值前二十名的房企拿到了2022年超過(guò)70%的可售資源。在行業(yè)下行期內(nèi)，如此明顯的集中度，勢(shì)必會(huì)造成部分尾部企業(yè)被擠出市場(chǎng)。

融資與銷售的匱乏致使房企普遍收縮了投資預(yù)算，甚至?xí)壕徚瞬糠殖鞘械哪玫毓?jié)奏。這導(dǎo)致對(duì)于總價(jià)、貨值較高的核心一、二線城市地塊，出現(xiàn)“有心無(wú)力”的情況，市場(chǎng)優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)資源更加高度向頭部房企集中。