觀點指數(shù) 當(dāng)前的北京樓市仍顯強韌，土拍市場有所回暖，2022年首批集中供地?zé)岫壬仙?，流拍率走低，僅有一宗流拍，平均溢價率回升至4.8%，顯示出房企對北京樓市的信心。

2021年，中國房地產(chǎn)市場發(fā)生了深刻的變革。“穩(wěn)房價，穩(wěn)地價，穩(wěn)預(yù)期”成為政策落腳點，各地因城施策對樓市進(jìn)行了不同程度的調(diào)控。

北京圍繞“房住不炒”原則，以“三穩(wěn)”為導(dǎo)向，進(jìn)行了一系列的調(diào)控措施，維護(hù)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。

年內(nèi)在市場監(jiān)管與政策補全等方面落地多項新規(guī)，上半年嚴(yán)抓經(jīng)營性貸款流入樓市，從融資端加強監(jiān)管，下半年則補全了離婚購房漏洞，推行多校劃片與教師輪崗相結(jié)合的政策，打壓了學(xué)區(qū)房炒作現(xiàn)象。另外，10月發(fā)布了海淀29個重點小區(qū)二手房掛牌指導(dǎo)價，降低了市場熱度。

市場方面，2021全年新建住宅網(wǎng)簽79696套，同比增加28.6%，二手住宅網(wǎng)簽19.3萬套，一二手皆增，在下行周期中顯示出較強的韌性。

土地市場，2021年北京共成交63宗含宅地，土地面積332.11萬平方米，總建筑面積為682.56萬平方米，總成交金額為2112.04億元，整體溢價率6%。

年內(nèi)北京實施了三批次集中供地，并對土拍規(guī)則做出大幅調(diào)整，限地價、房地聯(lián)動在穩(wěn)定了預(yù)期的同時，也給予開發(fā)商一定的利潤空間；同時創(chuàng)新性地設(shè)計出競品質(zhì)環(huán)節(jié)，提升了對住房品質(zhì)的要求。土拍規(guī)則的調(diào)整，促使下半年樓市產(chǎn)生變化，在第一批集中供地上首次出現(xiàn)了競政府產(chǎn)權(quán)份額的地塊，這意味著新型共有產(chǎn)權(quán)商品房的誕生。

另一個變化則是隨著最后一批限競房的入市，限競房將在北京樓市逐漸消失。

政策回顧

房住不炒與租售并舉

2021年是樓市調(diào)控大年，北京圍繞“房住不炒”原則，以“三穩(wěn)”為導(dǎo)向，發(fā)布了一系列的調(diào)控措施，維護(hù)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。

數(shù)據(jù)來源：觀點指數(shù)整理

北京在市場監(jiān)管與政策補全等方面落地多項新規(guī)，上半年嚴(yán)抓經(jīng)營性貸款流入樓市，從融資端加強監(jiān)管，下半年則補全了離婚購房的漏洞。

學(xué)區(qū)房一般會成為核心炒作對象，帶動整體房價上漲。在本輪調(diào)控中，通過推行多校劃片與教師輪崗相結(jié)合的政策，打壓了學(xué)區(qū)房炒作。隨后10月發(fā)布了海淀29個重點小區(qū)二手房掛牌指導(dǎo)價，降低了市場熱度。

對于2020年以來在京項目出現(xiàn)資金鏈緊張、停工以及預(yù)售資金挪用情況，北京住建委發(fā)布了《北京市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法（2021年修訂版公開征求意見稿）》。

政策從"管好不管死"出發(fā)，提高了資金監(jiān)管額度，每平方米監(jiān)管額度不低于5000元，較此前大幅提高了43%，可以有效地保障項目的建設(shè)資金安全；同時共享政務(wù)信息，并通過招標(biāo)選取監(jiān)管銀行，夯實監(jiān)管主體責(zé)任，將有效提升監(jiān)管能力，堵住挪用預(yù)售資金的漏洞。

房住不炒之外，租售并舉也成為政策的著手點，2021年12月27日，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會等四部門發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范本市新供住宅項目配建公租房、保障性租賃住房工作的通知》，通知要求每年應(yīng)按照新供住宅項目建筑面積的一定比例，配建公租房、保障性租賃住房及相應(yīng)機動車停車位。

在房住不炒、租售并舉的政策驅(qū)動下，保障性租賃住房支持政策頻頻出臺，北京加大了保租房的供給，地塊配建公租房、保租房成為趨勢。

土地市場

集中供地前高后低，競品質(zhì)與現(xiàn)房銷售

據(jù)觀點指數(shù)監(jiān)測及統(tǒng)計，2021年北京共成交63宗含宅地，出讓土地面積332.11萬平方米，總建筑面積為682.56萬平方米，總成交金額為2112.04億元，成交樓面均價30898元/平方米，整體溢價率6%。

數(shù)據(jù)來源：觀點指數(shù)整理

分區(qū)域看，朝陽區(qū)成交金額及宗數(shù)均大幅超過其他區(qū)域，2021年全年共成交16宗地塊，出讓面積67.03萬平方米，計容建面146.9萬平方米，成交金額640.29億元，這主要是集中供地中朝陽供應(yīng)了多幅優(yōu)質(zhì)地塊。

海淀區(qū)土地成交金額304.65億元，僅次于朝陽區(qū)，2021年共出讓6宗地塊。大豐區(qū)位居第三，出讓6宗地塊，成交金額275.19億元。

2021年，土地市場最大的變化就是集中供地，這改變了土地市場交易節(jié)奏。

規(guī)則方面，北京圍繞“穩(wěn)房價、穩(wěn)地價、穩(wěn)預(yù)期”制定了集中供地土拍規(guī)則，改變了過去價高者得的模式，最高溢價率限制在15%左右，給房企預(yù)留了合理的利潤空間；同時設(shè)置房地聯(lián)動價，從供應(yīng)端穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期。

住房品質(zhì)方面，在土拍首創(chuàng)競品質(zhì)環(huán)節(jié)后，北京不斷完善細(xì)則，現(xiàn)房銷售地塊減少了開發(fā)商只說不做的風(fēng)險，并提出“最低品質(zhì)保障要求進(jìn)行建設(shè)開發(fā)”。在此基礎(chǔ)上，競品質(zhì)地塊的比例也在不斷提升。

成交方面，與全國土拍市場走勢一致，北京也呈現(xiàn)出熱度前高后低且由國企主導(dǎo)的局面。

數(shù)據(jù)來源：公開信息、觀點指數(shù)整理

2021年下半年，由于地產(chǎn)下行周期及房企流動性趨緊的原因，土拍市場熱度驟降。第一批次熱度最高，30宗地共摘金1100億元，平均溢價率7.58%，沒有一宗流拍，國企、民企均上場搶收。

隨后第二批集中供地共掛牌43宗地塊，其中26宗因無企業(yè)報名，終止出讓，其余17宗地塊共摘金513.45億元，流拍撤牌率高達(dá)60.5%。一二批集中供地呈現(xiàn)冰火兩重天。

第三批集中供地延續(xù)了二批次冷清局面，參與者以央企、國企為主。雖然流拍撤牌率有所下降，但是主要原因是土地供應(yīng)的減少，使得大規(guī)模流拍狀況有所緩解。

觀察三個批次溢價率，指標(biāo)呈現(xiàn)下降趨勢，三個批次溢價率分別為7.58%、4.29%及1.82%。

民企拿地逐降，央國企占比提升

成交方面，由于2021年下半年民企拿地相對謹(jǐn)慎，在集中供地中，全口徑拿地金額前十以央企、國企為主。其中，有國企背景的企業(yè)占據(jù)7家，民企僅有3家。

數(shù)據(jù)來源：公開信息、觀點指數(shù)整理

2021年，首開在京內(nèi)仍延續(xù)了聯(lián)合拿地的傳統(tǒng)，三個批次集中供地中聯(lián)合其他房企拿下8宗地塊，獨立摘得一宗共有產(chǎn)權(quán)用地，總拿地金額261.81億元，持續(xù)補充土儲。

由于流動性趨緊的影響，融創(chuàng)僅在一批次供地中出手，拿下四宗地塊，總拿地金額212.23億元，最受關(guān)注的是樹春南北兩地塊，融創(chuàng)以57.3億元+20%政府產(chǎn)權(quán)份額及63.7億+20%政府持有產(chǎn)權(quán)份額摘得兩宗地塊，該地塊推廣名定為學(xué)府壹號院。

京投發(fā)展依靠自己在TOD項目上的豐富經(jīng)驗，在第三批集中供地上以175.3億元的價格包攬了朝陽東壩三宗地塊，地塊將被打造成京投發(fā)展在京第五個TOD項目，此前，京投發(fā)展已在北京開發(fā)了西華府、琨御府、公園悅府、嵐山等四個TOD項目。

3宗地合計建設(shè)用地面積19.79萬平米，建面36.3萬平方米。值得關(guān)注的是，此次東壩地塊也是北京土拍首次出現(xiàn)“期地”出讓，即根據(jù)軌交工程進(jìn)度分期交地開發(fā)（地鐵車輛段蓋上開發(fā)根據(jù)地鐵建設(shè)時序分期交地）出讓模式，分為1年內(nèi)交付落地區(qū)、2年內(nèi)交付上蓋區(qū)。

另外兩家拿地前10的民企為卓越及金地，全口徑拿地金額分別為187.27億元及142.2億元，2021年卓越在北京共摘得4宗地塊，均為第一批摘得，三宗聯(lián)合拿地，一宗獨立摘得。

金地則在首批及第三批均有拿地，共拿下四宗地塊，2宗聯(lián)合拿地，2宗獨立摘得，總拿地金額142.2億元。朝陽崔各莊地塊及朝陽王四營鄉(xiāng)地塊這兩幅聯(lián)合開發(fā)地塊的合作方均為華潤與保利，另外兩宗獨立摘取地塊為通州區(qū)宋莊及門頭溝永定鎮(zhèn)地塊。

樓市觀察

成交韌性與區(qū)域分化

2021全年，北京新建住宅網(wǎng)簽79696套，同比增加28.6%，二手住宅網(wǎng)簽19.3萬套，一二手皆增。

數(shù)據(jù)來源：北京住建委、觀點指數(shù)監(jiān)測及整理

2021年下半年以來，地產(chǎn)下行趨勢明顯，全國銷售驟降，土地大規(guī)模流拍，購房信心受挫，但全年來看，北京樓市表現(xiàn)強韌，新房市場整體表現(xiàn)平穩(wěn)，二手住宅則在調(diào)控下呈現(xiàn)先揚后抑的走勢，量價齊跌。

數(shù)據(jù)來源：北京住建委、觀點指數(shù)監(jiān)測及整理

分區(qū)域看，新建住宅網(wǎng)簽最多的區(qū)域仍是大興，2021年網(wǎng)簽13312套，同比增加10.7%。通州、海淀、東城區(qū)增長較多，其中通州網(wǎng)簽9120套，同比增長60.5%，海淀由于有多個紅盤入市，網(wǎng)簽增長較多，年內(nèi)網(wǎng)簽9061套，較上年增加5777套，同比增加175.9%。

東城區(qū)因為基數(shù)較小，在各區(qū)中同比增長最大，年內(nèi)網(wǎng)簽379套，同比增長553.4%，具體到項目，主要是北京城建天壇府入市拉動，該項目2021全年網(wǎng)簽314套，銷售40.4億元。

在下行周期，區(qū)域分化明顯加劇，昌平、石景山、門頭溝、平谷、懷柔等外環(huán)區(qū)銷售較差，網(wǎng)簽套數(shù)負(fù)增長，其中懷柔區(qū)按年下降比例最大，年內(nèi)網(wǎng)簽925套，同比下降36.3%。

海淀紅盤與國企拓張

據(jù)觀點指數(shù)以2021年網(wǎng)簽金額前20項目為樣本進(jìn)行研究，熱賣項目多聚集于中外環(huán)區(qū)域，剛需戶型更受購房者關(guān)注；分區(qū)域看，海淀4個項目、豐臺、通州、大興各3個，昌平、順義、朝陽各2個項目，石景山為1個。

數(shù)據(jù)來源：公開信息、觀點指數(shù)整理

2021年，共有3個項目網(wǎng)簽過百億，分別為海淀幸福里、奧森ONE及恒大麗宮，網(wǎng)簽金額分別為128.75億元、106.47億元及103.21億元。

海淀幸福里在去年持續(xù)熱賣，該項目位于海淀區(qū)西北旺鎮(zhèn)北清路，由華潤置地、首開、住總、中交房地產(chǎn)、北科建等五大房企共同開發(fā)。2021年共網(wǎng)簽1295套，成交面積15.93萬平方米，成交均價8萬元/平方米，網(wǎng)簽金額128.75億元。據(jù)了解，海淀幸福里南北兩地塊在2020年2月被上述五大房企摘得，成交價格超130億元。

海淀區(qū)域新盤不多，融創(chuàng)·香山壹號院及京投發(fā)展·嵐山在年初便已售罄，去年下半年入市的項目僅有學(xué)府壹號院及海開圓明天頌。

學(xué)府壹號院地塊是融創(chuàng)在2021年第一批集中供地摘得，海淀樹村南北2宗地塊總價121億元、20%政府產(chǎn)權(quán)份額，項目售價11.2萬元/平方米，政府產(chǎn)權(quán)占比20％，折后均價8.96萬/平方米。受益于供應(yīng)的稀缺及極強的價格優(yōu)勢，10月27日首開，當(dāng)日銷售超百億。

與學(xué)府壹號院相鄰的海開圓明天頌同樣受到熱捧。項目銷售均價11.6萬/平方米，實際售價比學(xué)府壹號院高2.64萬元/平方米，但圓明天頌是純商品住宅，容積率僅1.1，主力戶型為235-290平5居，整體層數(shù)為4-5層，建筑最高僅15米，作為改善型有著明顯優(yōu)勢。項目在11月17日開盤，推售238套，15分鐘便銷售232套，銷售金額超60億元。

銷售方面，首開、中海等在2021年表現(xiàn)較好。

首開一貫以來采用聯(lián)合開發(fā)的模式，合作方包括萬科、中海、保利、龍湖、華潤等品牌房企，多個合作項目貢獻(xiàn)了較高的業(yè)績。其中，海淀幸福里和奧森ONE均網(wǎng)簽過百億，中海首開拾光里、華樾國際、公園十七區(qū)、熙悅宸著等項目表現(xiàn)出色，以上提及的項目均為聯(lián)合開發(fā)模式。

中海銷售表現(xiàn)出色，據(jù)觀點指數(shù)監(jiān)測，2021年中海在北京銷售271億元。中海寰宇視界、中海首開拾光里、中海京叁號院、中海甲叁號院等貢獻(xiàn)了主要業(yè)績。其中中海京叁號院銷售超100億，成交約740套，中海甲叁號院及中海首開拾光里全年銷售額均超60億元，分別成交342套及531套，中海寰宇視界成交684套，銷售30億元。

綠城近年來在北京表現(xiàn)突出，以封頂價68.2億元及近滿分的高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)方案奪得朝陽區(qū)豆各莊地塊，溢價率15.01%。該地塊在不久后建成為綠城沁園。項目主推55平米一居到149平米四居，兼顧了剛需與改善，均價6.5萬左右，總價315萬起。

近年來綠城持續(xù)加大在京區(qū)域的投入，2020年拿下3宗地塊，2021年摘得豆各莊地塊，在今年的首批集中供地又摘得3宗地塊，成交金額98.4億元。

觀點指數(shù)認(rèn)為，在當(dāng)前北京房地產(chǎn)市場競爭格局中，中海、首開等頭部企業(yè)，已經(jīng)形成明顯優(yōu)勢。規(guī)模央企、國企繼續(xù)擴張，民企則分化明顯，在下半年流動性趨緊的背景下，民企拿地減少，但部分財務(wù)狀況優(yōu)秀的民企仍在加倉。當(dāng)前的北京樓市仍顯強韌，土拍市場有所回暖，2022年首批集中供地?zé)岫壬仙?，流拍率走低，僅有一宗流拍，平均溢價率回升至4.8%，顯示出房企對北京樓市的信心。