雷易群（廣州樂晟商業(yè)經(jīng)營管理有限公司董事長）：各位親愛的來賓，大家下午好！非常榮幸今天受到觀點(diǎn)機(jī)構(gòu)的邀請，能與大家一起分享交流一下存量資產(chǎn)經(jīng)營的一些想法。

我這個(gè)算拋磚引玉，打個(gè)前戰(zhàn)，如果說有很多內(nèi)容與大家的觀點(diǎn)不一致，可以做互動(dòng)和交流，當(dāng)然我也是把這些年的經(jīng)驗(yàn)和積累也做了一下在存量資產(chǎn)方面的個(gè)人的總結(jié)。

我先自我介紹一下，我叫雷易群，樂晟是我現(xiàn)在創(chuàng)業(yè)的一家小公司，在此之前我是在奧園健康任常務(wù)副總裁，主要是商業(yè)管理和物業(yè)管理，奧園健康有一個(gè)事，我們把商業(yè)管理第一家在港股主板上市，現(xiàn)在商業(yè)管理的上市還是參照原來奧園健康商管的商業(yè)模式進(jìn)行整合的，應(yīng)該給行業(yè)創(chuàng)造了一些比較好的引領(lǐng)和表率。

我的發(fā)言分成三塊，最后一塊稍微介紹一下樂晟是干什么的。

第一個(gè)是商業(yè)市場現(xiàn)狀的情況，做一下分析，因?yàn)橛羞@些數(shù)據(jù)，包括我們觀點(diǎn)，包括現(xiàn)在行業(yè)的一些媒體也好，都在大量給我們在實(shí)體經(jīng)營或商業(yè)地產(chǎn)提供了大量的一些數(shù)據(jù)作為依據(jù)、作為參考，作為我來講也吸取了一些數(shù)據(jù)供我及大家共同參考一下。第二是存量資產(chǎn)盤活的思路分析，本來這個(gè)PPT是做了很多內(nèi)容，但當(dāng)時(shí)由于有一些項(xiàng)目跟原來老東家做一些溝通，有些項(xiàng)目不大適合在這樣的會(huì)議上詳細(xì)述說，沒關(guān)系，我在這個(gè)基礎(chǔ)上做一下延展。

首先講一下市場的現(xiàn)狀。在現(xiàn)在的市場來講，確實(shí)我覺得做實(shí)體經(jīng)濟(jì)特別是做商業(yè)的運(yùn)營很不容易，第一個(gè)是線上線下的沖擊，原來我們在之前做商業(yè)地產(chǎn)招商很重要，只要把模版做出來，其余的那些業(yè)態(tài)基本上在選商，但現(xiàn)在你能把它招滿、租滿，或達(dá)到目標(biāo)，當(dāng)然不是說所有的，大部分能夠達(dá)到你的目標(biāo)80%應(yīng)該算是比較優(yōu)秀的籌備級的項(xiàng)目，后期在運(yùn)營期里保持租金收繳率不低于95%，且每年有10%左右的提升，這算是做得不錯(cuò)的，這是現(xiàn)狀。從10年之間發(fā)生了很大的變化，10年前我們發(fā)現(xiàn)只要有一個(gè)項(xiàng)目出來，基本上很快就能夠超出租金預(yù)期，一開業(yè)就非?；鸨?，現(xiàn)在想招滿商、招好商有很大難度，這就是我們現(xiàn)在的現(xiàn)狀，所以我們商業(yè)市場的租金也在下滑，空租率也在下降，商業(yè)物業(yè)價(jià)值貶損成為洼地，缺乏標(biāo)準(zhǔn)、產(chǎn)品參差不齊，經(jīng)營的競爭力不足有關(guān)系。缺乏標(biāo)準(zhǔn)這個(gè)不贊同是吧，我覺得是缺乏標(biāo)準(zhǔn)的，所有的房地產(chǎn)商，每個(gè)房地產(chǎn)商它的開發(fā)模型是不同的，比如說我拿多大體量的地，還是商業(yè)地產(chǎn)是做配套型，還是做不同的類別，還是我在拿地的時(shí)候指標(biāo)的因素的影響，導(dǎo)致我每一個(gè)項(xiàng)目的產(chǎn)品類別是參差不齊的，當(dāng)然有一些是專業(yè)的團(tuán)隊(duì)是做的，有一些是不一定專業(yè)的團(tuán)隊(duì)在做，它的產(chǎn)品設(shè)計(jì)也存在不同種類的缺陷，這是導(dǎo)致產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)不一樣，導(dǎo)致現(xiàn)在商業(yè)行業(yè)總量來看是非常不一樣的，但是從出租條件、出租未來可持續(xù)發(fā)展是有很多隱患。

正因?yàn)檫@些原因的存在，我們在2021年，大家可以看到黃色的是指租金單價(jià)，從2020年到2021年，不同的城市所處的比較，但在2021年的空置率的情況，這些數(shù)據(jù)都是從專業(yè)機(jī)構(gòu)里面截取，從這些數(shù)據(jù)來看，對于我們現(xiàn)在做商業(yè)地產(chǎn)來講壓力還是很大。

第二是行業(yè)下滑，行業(yè)下滑也促進(jìn)了品牌業(yè)態(tài)的更新?lián)Q代，現(xiàn)在一個(gè)品牌想一二十年或十幾年不變，這個(gè)情況已經(jīng)一去不復(fù)返，在這一代人，我看大家都經(jīng)歷過最輝煌的時(shí)候，包括百貨、商業(yè)地產(chǎn)，包括現(xiàn)在面臨很多壓力的時(shí)候，從輝煌，從開始的誕生到最輝煌到現(xiàn)在面臨不同的壓力，也是歷史的經(jīng)歷者，也是歷史的見證者，從以前很多品牌一般十幾年都是那個(gè)形象不變，或者是服務(wù)的品牌，比如像一個(gè)服裝品牌，做男裝做襯衫，它的材料面料就按照原來標(biāo)準(zhǔn)化，在百貨里一做基本上花點(diǎn)錢就能創(chuàng)造很好的收益和價(jià)值，特別原來我們在廣州批發(fā)市場，白馬等等，這些都能夠創(chuàng)造出很多的品牌，也創(chuàng)造了很多億萬富豪，這是從90年代初到2010年之前，這20年是他們從誕生到輝煌到后面逐步?jīng)]落?，F(xiàn)在你看很多餐飲也是一樣，這些品牌原來從90年代拉長來看就是30年，拉短來看就是20年，從誕生到光榮到今天的競爭越來越激烈，各行各業(yè)都面臨很大的挑戰(zhàn)。我們在業(yè)績上來說有很多像文體娛樂、生活服務(wù)、餐飲這些業(yè)態(tài)還在做一些擴(kuò)張，但這些業(yè)態(tài)也在積極求變更，零售特別明顯，服裝零售我指的是實(shí)體經(jīng)濟(jì)購物中心開店的數(shù)據(jù)是下滑得很厲害，我跟很多服裝品牌也溝通過，他們現(xiàn)在大部分，除了一些特別是屬于會(huì)員定制型的以外，如果說有一般的大眾的一些品牌或稍微有一些時(shí)尚品牌，60%左右是從線上來實(shí)現(xiàn)銷售額，40%左右是線下，所以從這一點(diǎn)可以看出，線下原來40%給我們在商業(yè)地產(chǎn)租金貢獻(xiàn)值最高的一部分，現(xiàn)在面臨的是銷售額下滑，很多購物中心都在探討同一個(gè)話題，原來在購物中心設(shè)計(jì)的比例至少30-35%左右是服裝品牌，現(xiàn)在5-10%算是比較好的，如果購物中心不夠大這個(gè)比例還是比較小，甚至有些購物中心是沒有，說明業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)的重組已經(jīng)發(fā)生了大的變局，這個(gè)部分在行業(yè)上也是一個(gè)重組。

第三，我們在今年一些業(yè)態(tài)的創(chuàng)新上，我們創(chuàng)新主要圍繞著三個(gè)關(guān)鍵詞，包括我們自己在招商的時(shí)候也遇到，一個(gè)是復(fù)合，業(yè)態(tài)必須要復(fù)合，做專一也是很重要，在業(yè)態(tài)組合各種專一必須要組合在一塊，原來我的社會(huì)需求可能只做這個(gè)，比如喝咖啡就買咖啡就行，但喝咖啡還想看書，要把文藝青年的事情滿足好，復(fù)合現(xiàn)在變成多元化的復(fù)合，不僅僅只是說單一業(yè)態(tài)的復(fù)合；第二，體驗(yàn)，必須感覺很好，所有讓消費(fèi)者的感官、感覺很爽，因?yàn)楝F(xiàn)在面臨的客群已經(jīng)很挑了，90后、00后，這些人在家庭里面是有點(diǎn)品味、有點(diǎn)生活追求的，不像80后、70后、60后飯都吃不飽，大部分從農(nóng)村到城市，現(xiàn)在的客群已經(jīng)發(fā)生了很大變化，所以體驗(yàn)性要求很高；第三，要有社交，現(xiàn)在看手機(jī)基本不離手，無論在什么場合都拍個(gè)照，來互動(dòng)一下，再上個(gè)網(wǎng)，包括直播等等。在線上的消費(fèi)沖擊體驗(yàn)業(yè)態(tài)，便捷性業(yè)態(tài)，消費(fèi)者可接受的路程時(shí)間也變得越來越短，這是商業(yè)市場上很大的變化。

左下角有兩個(gè)圖表，傳統(tǒng)的休閑娛樂業(yè)態(tài)吸引力有明顯下滑的趨勢，現(xiàn)在可以看到一點(diǎn)，在業(yè)態(tài)上社區(qū)型的業(yè)態(tài)現(xiàn)在越來越受歡迎，比如一些項(xiàng)目的統(tǒng)計(jì)會(huì)發(fā)現(xiàn)，在疫情下只有社區(qū)商業(yè)租金的收繳率是相對沒有大的變化，其他要么就找你免租，一堆的問題，但是只有這些業(yè)態(tài)扛住了這波疫情的對沖，也扛住了大部分在線上線下所謂受到?jīng)_擊的業(yè)態(tài)，這部分業(yè)態(tài)還是表現(xiàn)出比較強(qiáng)勁的活力。同時(shí)社交的屬性驅(qū)動(dòng)了連帶消費(fèi)的最強(qiáng)度，社交有這種吸引力，可以看到消費(fèi)陪同，在一二三線城市，右下角的這個(gè)表就體現(xiàn)出來，這是市場上新的變化所帶來的情況。

第四個(gè)情況是餐飲的復(fù)合化，以前我跟佬麻雀的老板，他開第一家店就是我?guī)退_的，因?yàn)樗瓉硎亲龆赐ネ敛损^的，現(xiàn)在開的是都是場景，投入是非常大的，為什么干這么大的投入？老板就跟我講，現(xiàn)在生意難做，沒有一些體驗(yàn)性、復(fù)合性，即使很好吃，但吃了以后沒什么感覺，不是網(wǎng)紅店，大家不愿意來。比如小炒肉要做出花樣也是小炒肉，但是小炒肉的包裝包括所有的體驗(yàn)讓大家都覺得你這個(gè)產(chǎn)品吃出了肉不一樣的味道，有一種不一樣的體驗(yàn)感，這種就是不同，包括所有的品牌，包括九毛九新的網(wǎng)紅產(chǎn)品，餐飲復(fù)合化、體驗(yàn)性，包括多種元素的應(yīng)用，不管的業(yè)態(tài)的復(fù)合，營銷的復(fù)合、裝修的復(fù)合等等，都不是單一化，單一化餐飲的老板就面臨很大的競爭壓力，因?yàn)榭腿含F(xiàn)在都競爭是白熱化，這些都是面臨很大的要素。左下角就是現(xiàn)在的數(shù)據(jù)，這個(gè)數(shù)據(jù)是看到了從2020年幾個(gè)季度所表現(xiàn)出來的數(shù)據(jù)，右邊是各種餐廳的圖片。

第五個(gè)是娛樂社交化，主要是休閑娛樂，積極打造1+N娛樂空間，突破單一收入弊端，升級消費(fèi)者休閑娛樂生活方式。包括電影院、劇院，現(xiàn)在你看萬達(dá)影院，劇本殺這些都放進(jìn)來，這都是在業(yè)態(tài)的重整和復(fù)合。

零售體驗(yàn)化。因?yàn)闀r(shí)間關(guān)系，就不再一一贅述。

這是我想關(guān)于第一部分，現(xiàn)在市場面臨創(chuàng)新業(yè)態(tài)的多元化。

第二部分，在業(yè)態(tài)如何創(chuàng)新。現(xiàn)在很多商業(yè)由于要滿足剛才我講的這些創(chuàng)新型業(yè)態(tài)，有很多的消防的條件，包括工程、物業(yè)本身固有的條件做不到的，本身物業(yè)就在這里，不可能改掉，但你說物業(yè)兩三萬方，像這種我們在很多開發(fā)商都有，兩三萬方的盒子租不出去，改電影院就得報(bào)消防，改造一次五年租金收入都收不回來，包括現(xiàn)在資產(chǎn)買方也一樣，這種情況下怎么辦呢？可能考慮一下要因地制宜來做，我現(xiàn)在在考察兩個(gè)業(yè)態(tài)，這里只是其中一個(gè)分享，前些天我看了一下倉儲，中國現(xiàn)在目前做得最大的三個(gè)倉儲，一個(gè)是大眾倉，一個(gè)是去存，一個(gè)是去存金剛迷你倉，這些倉庫大的物業(yè)可以500方以上起租，通過三五年的發(fā)展，倉庫是按照立方收費(fèi)，這一層里面第一個(gè)對物業(yè)條件沒有大的需求，但可以按立方收費(fèi)，立方空間是總體收費(fèi)，折算出單平米的租金，而且不需要改造，這是一個(gè)出路之一。從租金、收益各方面來講，業(yè)主方也很收益，品牌方租的租價(jià)不高，它是按照時(shí)間來存，一個(gè)立方多少錢，第二種就是現(xiàn)在電商直播帶貨等等，這也是他們的主要客戶，這些我是跟他們的負(fù)責(zé)人有溝通交流過，這也占了他們一半的客戶，現(xiàn)在線上電商直播要有一個(gè)小倉庫來存儲他們的一些貨品，這些是現(xiàn)在老的特別是一線城市里面老舊的物業(yè)改造的一種方式。

第二是關(guān)于農(nóng)貿(mào)市場，很多人提過，農(nóng)貿(mào)市場就是菜市場，菜市場我覺得現(xiàn)在目前來講有做得好的有做得不好，大部分做得不好，但是菜市場的水就很深，如果做得好，它的產(chǎn)品規(guī)劃很好，招商好，遠(yuǎn)比現(xiàn)在的超市，菜市場和超市沒有很大的沖突，這種類別我去了好幾個(gè)項(xiàng)目，都是做得很好，收益率很高，我覺得在這一塊在存量市場的業(yè)務(wù)改造上可以參照一下。我看了江蘇，其他的一些城市，在菜市場里面做得好的租金收益是相當(dāng)高的，當(dāng)然不能做傳統(tǒng)的菜市場，物業(yè)的改造必須要滿足現(xiàn)在的環(huán)保，包括現(xiàn)在的需求，如果說把金融供應(yīng)鏈這個(gè)端口再加上相關(guān)的一些設(shè)計(jì)，按照一個(gè)新的標(biāo)準(zhǔn)，這是兩種業(yè)態(tài)上作為兩種主要的業(yè)態(tài)做組合，迷你倉對于老舊物業(yè)的改造是非常好的辦法。

第三，傳統(tǒng)的業(yè)態(tài)，剛才講的創(chuàng)新里面的組合跟這個(gè)相搭配，我相信在物業(yè)的結(jié)構(gòu)，第一個(gè)好處是改造的成本相對比較低，第二個(gè)是我的收益相對會(huì)有保障，而且保障率如果是做得好還會(huì)比你現(xiàn)在做購物中心更好，因?yàn)楝F(xiàn)在做購物中心僅僅只是餐飲還是很難做到跟別人的差異和競爭，在這個(gè)基礎(chǔ)上再加上一些常規(guī)業(yè)態(tài)的組合，你的招商難度也會(huì)大大降低，你的出租率和可持續(xù)發(fā)展的能力也會(huì)有很高的提升。

這是對于存量資產(chǎn)的拋磚引玉的指引，我個(gè)人的一些觀點(diǎn)。

這是對于業(yè)態(tài)的組合，第二塊就是如何做好存量資產(chǎn)投融管退，我們很多時(shí)候做的是經(jīng)營管理方，但如果說我們在做資產(chǎn)存量的時(shí)候一定要具備整個(gè)鏈條的思維，整個(gè)鏈條思維我給大家一個(gè)建議，如果現(xiàn)在做房地產(chǎn)開發(fā)的附屬部門，一個(gè)是你的資產(chǎn)原值不能太高，你想做資產(chǎn)的評估包括收益的回報(bào)，假如給開發(fā)部門坑掉，把成本堆得是最高的，很多時(shí)候要解決稅收，它會(huì)把存量這部分的成本壘得很高，按這個(gè)成本做是達(dá)不到，在大房地產(chǎn)環(huán)境不好的情況下，大家需要做現(xiàn)金的回籠的時(shí)候，資產(chǎn)的買入是相對比較好，你說今天是秋天還是冬天，我相信有行業(yè)的評判，大家各自有各自團(tuán)隊(duì)的評判，但真正到冬天的時(shí)候去做資產(chǎn)的買入，或者對資產(chǎn)本身的評估包括物業(yè)開發(fā)商做相對公允的投資評估，你才做好資產(chǎn)包，才具備回報(bào)率的基本標(biāo)準(zhǔn)。對于我們運(yùn)營方一定要配合好在資產(chǎn)變現(xiàn)的過程中具備全鏈條熟悉的流程。

這是我對資產(chǎn)的經(jīng)營，包括盤活的我的個(gè)人的淺一點(diǎn)的觀點(diǎn)。

第三部分，說一下樂晟是干什么的，樂晟主要是做來兩個(gè)事，一個(gè)是租賃，如果大家的資產(chǎn)想脫手找人租賃，樂晟愿意做這個(gè)事，我們來組合剛才的一些比較核心的或能夠做資產(chǎn)盤活、資產(chǎn)增值的業(yè)態(tài)，我們有這個(gè)信心把它做好；第二，可以委托管理，委托我們團(tuán)隊(duì)進(jìn)行管理，我的團(tuán)隊(duì)除我以外，還有招商、財(cái)務(wù)，投融資是非常專業(yè)的團(tuán)隊(duì)，歡迎大家到我公司來交流。

從業(yè)務(wù)發(fā)展來講我們想做城市更新的工作，還有包括不管是交付前還是交付后，因?yàn)槌鞘懈吕锩嬗泻芏嗬吓f物業(yè)進(jìn)行包租，奧園的項(xiàng)目也是跟我們合作，城市更新前和城市更新后的合作。

這是我們剛剛成立，今年6月份，我也是從6月底、7月份從奧園離開，這是在8月28日舉行簡單的開業(yè)儀式，我的辦公室就在番禺南國奧園的一樓辦公樓，歡迎各位來喝茶。

謝謝各位！