2021年9月15日晚，“2021博鰲房地產(chǎn)論壇”《博鰲之夜》環(huán)節(jié)，其中一項(xiàng)議題是：房地產(chǎn)的“周期論”是否還會延續(xù)？今年是否還會有“金九銀十”？

我在會上的部分觀點(diǎn)如下：

疫情是房地產(chǎn)最大的威脅。疫情的出現(xiàn)，打破了行業(yè)的周期規(guī)律。而自去年疫情爆發(fā)以來，疫情的次生災(zāi)害于今年在全球蔓延。其中在經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域，尤其是房地產(chǎn)行業(yè)我們感受最明顯。我們正在經(jīng)歷史上最嚴(yán)厲的調(diào)控時(shí)期。

今年最后三個(gè)月應(yīng)該是旺季，受到8月份德爾塔疫情以及9月份局部地區(qū)反彈疫情影響，傳統(tǒng)的“金九銀十”旺季時(shí)間推遲了。

今年全國多個(gè)行業(yè)8月份的銷售數(shù)據(jù)都出現(xiàn)明顯下滑，全國多地的新房市場也明顯下滑。武漢作為過去多年全國新房交易量最大的城市城市之一，具有行業(yè)風(fēng)向標(biāo)的屬性。

8月份，武漢新建住宅成交量斷崖式下跌，成交11070套，同比下跌48%，7月只有15947套。8月賣出了全年倒數(shù)第二的單月成績。一個(gè)很重要的原因是疫情影響了半個(gè)月。

疫情帶來的最重要影響是工程工期推遲，銷售節(jié)點(diǎn)順延，蓄客周期推后，買房決策時(shí)間拉長。“兩集中”政策下，全國22個(gè)重點(diǎn)城市今年第一輪集中土拍的地塊大部分都會在第四季度啟動(dòng)。

從人口流動(dòng)和產(chǎn)業(yè)分布來看，一二線重點(diǎn)城市依然會持續(xù)保持人口凈流入趨勢，外來人口將是這些城市新房交易的主力軍。

武漢2020年新房成交20.12萬套，在受到疫情重創(chuàng)之后，依然全國第二。今年截至9月14日統(tǒng)計(jì)，新建商品住房成交15.5萬套。在無疫情反彈的情況下，預(yù)計(jì)今年年終，武漢新房成交量大概率與去年持平或超過去年交易量。

值得關(guān)注的是，今年武漢還將進(jìn)行年內(nèi)第二輪和第三輪土拍。在最新出臺的土拍五條規(guī)則中，第一條就是競“一次性付款”，這就要求企業(yè)要拿出充足的現(xiàn)金。開發(fā)商已經(jīng)在承受空前的資金壓力。

一方面是金融政策收緊，抬高了融資門檻，二是嚴(yán)查土地款來源，三是“競地價(jià)，限房價(jià)”加大了土地“重置成本”，四是二手房流動(dòng)性明顯下降對新房市場的買家資金和房票帶來巨大壓力，最終將銷售壓力傳導(dǎo)給企業(yè)。

因此，在今年剩下的三個(gè)半月里，各家開發(fā)商將加速推貨以換取現(xiàn)金流。同時(shí)，今年上半年第一輪土拍后的大部分地塊也將于年底啟動(dòng)新房銷售。截至2021年6月30日武漢市房管局統(tǒng)計(jì)，武漢新建商品住房庫存量高達(dá)18萬套。

可以判斷，今年的10到12月份將是全年新房樓市的銷售高潮，開發(fā)商選擇以價(jià)換量已經(jīng)毫無疑問。但政府對房價(jià)采取三級聯(lián)控機(jī)制。全國一些地方已經(jīng)出現(xiàn)過“限跌令”。房價(jià)下跌比房價(jià)上漲帶來的危害更大。

另一方面，我們也要看到，房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟(jì)占比超16%，如果加上建筑業(yè)、裝修等泛房地產(chǎn)行業(yè)，其占比超40%。

房地產(chǎn)依然是國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，承載了民生保障、居住改善和區(qū)域發(fā)展等諸多使命。調(diào)控既不會動(dòng)搖房地產(chǎn)行業(yè)地位，也不會允許房地產(chǎn)行業(yè)侵占更多社會資源影響實(shí)體經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇與經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型。

因此，房地產(chǎn)的調(diào)控力度不會一成不變，它必將根據(jù)行業(yè)的系列陣痛，以及行業(yè)對于經(jīng)濟(jì)全局的發(fā)展使命來不斷修正，調(diào)控還將在“緊”和“松”中適時(shí)切換。但“房住不炒”的長期國策不會變。

我們應(yīng)在復(fù)雜多變甚至嚴(yán)峻的局面下保持信心。無論房地產(chǎn)怎么調(diào)控，穩(wěn)字當(dāng)頭的核心目標(biāo)不會變。

房地產(chǎn)調(diào)控在降杠桿，去泡沫，削弱金融屬性，打擊投機(jī)主義，但從來不會去阻止居民的合理消費(fèi)需求。

從近年數(shù)據(jù)看，武漢每年新建商品住房的真實(shí)交易量大概在20萬套上下，這就是市場的真實(shí)、合理需求。

因此，今年年底對于擁有真實(shí)且合理住房需求（以家庭為單位兩套房）的廣大居民而言是全年買房的最佳時(shí)機(jī)。

在購買中，不應(yīng)過分看中售價(jià)，而應(yīng)多參考企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況，優(yōu)先選擇財(cái)務(wù)狀況健康，建筑品質(zhì)過硬的房源。

馮毅成 樓市研究大V《主編筆記》總編輯 觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體專欄作者

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