明斯基時刻（Minsky Moment）是美國經(jīng)濟(jì)學(xué)家海曼·明斯基提出的資產(chǎn)價格崩潰的時刻，表示市場繁榮與衰退之間的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。

簡單地說就是：

市場高速上行時，投資者大幅舉債擴(kuò)張，冒險賭贏；這樣的日子長了，債務(wù)就越來越多，直至到達(dá)一個臨界點(diǎn)，其經(jīng)營所產(chǎn)生的現(xiàn)金不足以償還債務(wù)。而債權(quán)人看到了損失風(fēng)險，加大力度收回其貸款，市場恐慌情緒放大，金融泡沫破裂，從而導(dǎo)致資產(chǎn)價值的崩潰，陷入漫長去杠桿周期。

中國的房地產(chǎn)行業(yè)，隨著近期若干個大企業(yè)的暴雷，似乎在近期碰到了類似的困境。

行業(yè)到了前所未有的困難時刻

政策最嚴(yán)的時刻：當(dāng)下是調(diào)控政策有史以來數(shù)量種類最多最齊全的時候，限購、限貸、限售、限價、限拍、限降、限融、限付，還有即將要出臺的房產(chǎn)稅，駱駝背上的稻草已經(jīng)到達(dá)了臨界點(diǎn)。

資金最緊的時刻：整個行業(yè)的融資總額下降30%以上，如果按全口徑算，可能遠(yuǎn)不止。各類金融機(jī)構(gòu)都在收緊頭寸，公開市場債也很難發(fā)出。同時銷售回款下滑，按揭也沒額度，地方政府為防風(fēng)險又嚴(yán)格監(jiān)管賬戶資金，甚至連工程款都不讓支付，現(xiàn)金流入基本枯竭，流出則是剛性，整個行業(yè)陷入資本擠兌的時刻。

銷售最差的時刻：政策在防止投資客入場的時候，也壓抑了很多正常的市場需求。今年以來，各地二手房的交易持續(xù)大幅度下滑，比如深圳不如年初的十分之一，上海不到年初的三分之一，絕大部分城市類同。一手房的來訪量和成交量，也大幅下滑，甚至低于疫情最嚴(yán)重的月份。

信心最弱的時刻：由于暴雷的消息此起彼伏，不論是資本市場、銷售市場還是開發(fā)商們自己，都到了信心最脆弱的時刻，由此帶來的不僅國內(nèi)資金，還有大量香港的海外資金，都全面撤出地產(chǎn)行業(yè)避險；大量的客戶都猶豫觀望，擔(dān)心自己買的房踩雷；開發(fā)商們則全面收緊現(xiàn)金，盤算這樣的日子還能活多久。

土地流拍最多的時刻：在第二次集中土拍的城市中，流拍率50%的比比皆是，有些第一次集中供地火熱的城市，剔除政府平臺拿的地后，流拍率高達(dá)80%以上，某個城市甚至達(dá)到100%流拍。一是地價沒有下降，二是開發(fā)商兜里沒錢，三是確實(shí)對市場心里沒底。

在這些因素的集中影響下，房地產(chǎn)陷入兩個雙殺的局面：一個是銷售市場的量價雙殺，另一個是資本市場的股債雙殺。

明斯基時刻會不會到來？

這段時間聽得最多的消息就是某某開發(fā)商又暴雷了，某某公司又裁員了，某某項(xiàng)目又大幅降價了，某某城市又出新監(jiān)管政策了，某某金融機(jī)構(gòu)又全面停止地產(chǎn)業(yè)務(wù)了，反正沒啥好消息。

行業(yè)似乎因?yàn)槟硯讉€大開發(fā)商的倒下，而產(chǎn)生多米諾骨牌效應(yīng)，落到一個螺旋式下降的通道當(dāng)中，一張短期債務(wù)集中到期的表，仿佛變成一張長長的行刑名單，風(fēng)雨飄搖，秋風(fēng)蕭瑟。

出來混總是要還的，確實(shí)某些企業(yè)的負(fù)債率太高了，甚至整個行業(yè)的債務(wù)杠桿也偏高了，在過去高速發(fā)展的階段，是有杠桿紅利，但是在長周期下，債務(wù)成本要超過收益了，明斯基時刻臨界點(diǎn)到了。

行業(yè)去杠桿的決策從長期看、全局看，一定是對的，能為行業(yè)未來穩(wěn)健發(fā)展打下基礎(chǔ)，對長期主義的企業(yè)是有利的。杠桿晚降不如早降，被動不如主動，趁行業(yè)風(fēng)險還沒有集聚到不得不爆的時候，主動系統(tǒng)地進(jìn)行調(diào)整，才能平穩(wěn)有序地降落。

現(xiàn)在的問題只是去杠桿的速度稍微快了點(diǎn)，原本計劃分三年平穩(wěn)降，是各機(jī)構(gòu)執(zhí)行力度偏強(qiáng)了些。但決策部門始終在緊盯市場，及時收集各類信息，一定觀察到這些現(xiàn)象，央行今天也重申了要維護(hù)房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定發(fā)展。

所以中國地產(chǎn)行業(yè)的明斯基時刻還不會到來！雖然到了臨界點(diǎn)，但是與次貸危機(jī)不同，這是政府出手在做預(yù)先的、主動的調(diào)控，哪怕現(xiàn)在節(jié)奏是快了點(diǎn)，也是隨時可以調(diào)整。

我們要牢記中央指示的：房住不炒，穩(wěn)房價、穩(wěn)地價、穩(wěn)預(yù)期。房價大起不是穩(wěn)，大跌也不是穩(wěn)，只有平穩(wěn)發(fā)展，才能既不擠占發(fā)展資源，又不拖GDP后腿，才能持續(xù)改善居民居住水平，為實(shí)現(xiàn)社會主義基本現(xiàn)代化做出應(yīng)有的貢獻(xiàn)。

而且中國地產(chǎn)行業(yè)也還沒有到積重難返的地步，作為一個衣食住行的基本行業(yè)，并沒有想象中的那么暴利，基本上是一個來料加工的行業(yè)。整個行業(yè)的大公司全部都上市了，但加在一起，不如一支煙，也不如一瓶酒。整個行業(yè)的利潤相加，不如中國煙草，整個行業(yè)的市值相加，不如中國茅臺。

具體出什么政策我們不知道，什么時間出我們也不知道，我們只要明白政策的底層邏輯：地產(chǎn)要穩(wěn)，而不是行業(yè)不要了，房價過高了要調(diào)控，房價跌多了也要調(diào)控，用時間換空間，逐步平穩(wěn)地去杠桿，控制金融風(fēng)險。

我們期待降杠桿的速度能夠稍微放慢一些，能讓行業(yè)有個喘息糾錯的機(jī)會；期待按揭的口子能夠稍微放松一些，不要錯傷一些剛需和首改的客戶，很多二手房的客戶是純剛需，賣方則是首改；期待對企業(yè)也能像對城市一樣，分類施策，而不一刀切，不會一人生病，全行業(yè)吃藥。如是，可能更有利于行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展。

其實(shí)政府的調(diào)控已經(jīng)是溫柔的，遠(yuǎn)不如市場的調(diào)控那么慘烈。近的看次貸危機(jī)，遠(yuǎn)的看香港幾次的地產(chǎn)震蕩，就知道市場自發(fā)調(diào)整時的沖擊波有多大，就能明白為什么香港那些優(yōu)秀的企業(yè)能夠活下來，他們持續(xù)地保持危機(jī)意識，堅(jiān)守極低的負(fù)債率。國內(nèi)地產(chǎn)行業(yè)還是太年輕，見過的大風(fēng)大浪太少，吃一塹方能長一智。

未來的路到底在何方？

明斯基時刻可能不會來臨，并不意味著就太平無事了，主動擠泡沫也會是一個痛苦的過程，黎明前的黑暗才是最暗，跑不贏老虎，但是一定要跑贏隔壁的老王。

地產(chǎn)行業(yè)一定會在的，但是企業(yè)不一定會在，但企業(yè)更重要的不是期待政策，而是要關(guān)注自身的風(fēng)險，認(rèn)認(rèn)真真降杠桿，踏踏實(shí)實(shí)搞經(jīng)營。買地不要賭，不要有過高的預(yù)期。

首先，想辦法活下去，全力以赴降杠桿，儲存現(xiàn)金過冬。雖說明天很美好，行業(yè)經(jīng)過洗禮會更平穩(wěn)，但是至暗的時刻還沒有到來。從收集信息到?jīng)Q策要一段時間，從實(shí)施政策到出效果也要一段時間，后面的這一段時間，一定會比現(xiàn)在更艱難，總有一部分企業(yè)會為過去的擴(kuò)張買單，這也是規(guī)律，任何行業(yè)不可能百家都好。

其次，踏踏實(shí)實(shí)干好活。很長時間以來，聽到很多同行在猜測政策會出什么，什么時候出，討論怎么降價打折，但很少聽到有人討論怎么研究客戶、打造產(chǎn)品、提升服務(wù)。不要忘記，那才是我們安身立命的根本。天氣看一看就好，不用一直看，風(fēng)雨和陽光都是規(guī)律，關(guān)鍵是要盯著客戶，埋頭干好活，耕好自己的一畝三分地。

修屋頂?shù)淖詈脮r刻是陽光燦爛時，其次就是現(xiàn)在。優(yōu)秀的企業(yè)都是波瀾不驚的，沒有驚心動魄的時刻，因?yàn)楣Ψ蛟谄綍r，好比職業(yè)高手與業(yè)余選手的差別，不在于一場球賽的輸贏，而是有穩(wěn)定的表現(xiàn)輸出。優(yōu)秀的軍隊(duì)也是如此，明成祖朱棣曾說，優(yōu)秀的軍隊(duì)是沉默的，在戰(zhàn)場上砍殺聲，再無別音。功夫在詩外，修煉在平時，此時正是夯實(shí)內(nèi)部管理和提升自身能力的最佳時刻。

行至水窮處，坐看云起時

盛宴狂歡時，要居安思危，至暗絕望時，要胸懷陽光。黑云壓城城欲摧，甲光向日金麟開，只要尊重常識、敬畏規(guī)律、認(rèn)清本質(zhì)，則可內(nèi)心篤定，行穩(wěn)致遠(yuǎn)。

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