編者按：2020年，中國(guó)房地產(chǎn)在驚濤巨浪中扼住命運(yùn)的喉嚨。

進(jìn)入全新的2021年，中國(guó)房地產(chǎn)如何在求發(fā)展與嚴(yán)監(jiān)管中尋得均衡？想要有所作為、有所改變的企業(yè)，需要充足的勇氣和智慧去應(yīng)對(duì)。

我們深信，“地產(chǎn)向陽(yáng)”仍然是這一年的主要命題。有鑒于此，觀點(diǎn)新媒體策劃年度重磅報(bào)道“細(xì)細(xì)的紅線”，回顧并總結(jié)標(biāo)桿房企過去一年在“抗疫”與“紅線”之下，大到戰(zhàn)略、模式，小到融資、人事等方面的調(diào)整與改變，并尋找新的一年里未來“持續(xù)的力量”之所在。

觀點(diǎn)網(wǎng) 這家僅成立10年的年輕房企，過去一年經(jīng)歷了一場(chǎng)巨大的人事變動(dòng)。

2020年3月，原本就職于中南置地的明星經(jīng)理人陳凱在公司年會(huì)上留下了一段寄語(yǔ)“迎著光，不要慌，不要急，往前走”，便接過了新力拋出的橄欖枝。

而新力這匹黑馬，在短時(shí)間內(nèi)完成資本市場(chǎng)華麗轉(zhuǎn)身后，需要一位在業(yè)內(nèi)擁有成熟經(jīng)驗(yàn)的職業(yè)經(jīng)理人。

從華潤(rùn)置地上海公司總經(jīng)理到龍湖地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)總經(jīng)理，再到復(fù)星地產(chǎn)總裁、陽(yáng)光城總裁、中南置地董事長(zhǎng)，陳凱在業(yè)內(nèi)打拼了超過25年。

一步步從區(qū)域公司總經(jīng)理攀升至董事長(zhǎng)的職位，這是一個(gè)職業(yè)經(jīng)理人的頂峰。但他并不安于現(xiàn)狀，在完成短期目標(biāo)后，總是追求新的挑戰(zhàn)，他覺得新力是可以讓他大展拳腳的理想目的地。

新力開出了聯(lián)席董事長(zhǎng)與總裁的職位，讓陳凱從一位職業(yè)經(jīng)理人變成為事業(yè)合伙人，“帶資進(jìn)組”的陳凱與創(chuàng)始人兼老板張園林共同擔(dān)任董事長(zhǎng)。

51歲的陳凱與44歲的張園林成了“好兄弟”，被一些媒體稱為“劉備與諸葛亮”、“苻堅(jiān)與王猛”組合，這個(gè)時(shí)候，大家都覺得年輕的新力或許能在他手上完成蛻變。

古語(yǔ)有云：人才難得而易失，人主不可不知之。

僅僅6個(gè)月后，雙方分道揚(yáng)鑣，陳凱用“忙，特別忙”總結(jié)了這短短半年的新力時(shí)光。

在疫情與行業(yè)政策的影響下，陳凱十分擅長(zhǎng)的規(guī)模變速在三道紅線下遇到了瓶頸，新力作為黃檔企業(yè)，每年有息負(fù)債規(guī)模增速不能超過10%。

傳聞中“2022年達(dá)到行業(yè)前15，2500億銷售額”的對(duì)賭協(xié)議，似乎是離開的主因，約定的獎(jiǎng)品便是新力股權(quán)。

截至2020年12月31日，新力合同銷售金額約1137.3億元，同比增長(zhǎng)24.4%。據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)發(fā)布的2020中國(guó)房地產(chǎn)銷售TOP100榜單，行業(yè)前15名的門檻已經(jīng)超過2300億元，2022年肯定將更高。

除了“新人”陳凱的離開，陪伴公司多年的“三號(hào)人物”副總裁佘潤(rùn)廷也在5月份時(shí)請(qǐng)辭，回到協(xié)信擔(dān)任總裁。

陳凱與佘潤(rùn)廷的離開，給新力管理層留下了一道巨大的權(quán)力真空，在年初業(yè)績(jī)會(huì)時(shí)的“三結(jié)義”如今僅剩下老板張園林一人，兼任董事長(zhǎng)與總裁。

人來人往后，新力還是新力，但又不是那個(gè)新力了。

上市一年

新力在2019年12月15日正式登陸港交所，開盤價(jià)為3.98港元/股。

2020年，新力股價(jià)走勢(shì)趨于平緩，52周內(nèi)最高報(bào)價(jià)4.55港元/股，最低報(bào)價(jià)3.48港元/股，上下波動(dòng)不超過0.5港元。

資本市場(chǎng)上的穩(wěn)定表現(xiàn)，也體現(xiàn)了新力2020年整體業(yè)績(jī)表現(xiàn)。對(duì)于一家銷售額近千億的房企來說，新力褪去了“黑馬”成色，這一年沒有太多“驚喜”。

年初業(yè)績(jī)會(huì)上，剛剛履新的陳凱給出了2020年銷售增長(zhǎng)20%的目標(biāo)。

新力控股2019年合約銷售額914.2億元，若按照計(jì)劃中的20%目標(biāo)，2020年全口徑銷售額要突破千億，達(dá)到1100億元左右。

據(jù)新力銷售簡(jiǎn)報(bào)披露，2020年，新力控股及附屬公司連同合營(yíng)企業(yè)和聯(lián)營(yíng)公司的合同銷售金額約1137.3億元，合同銷售面積約803.76萬平方米，平均銷售價(jià)格為每平方米14150元。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告、觀點(diǎn)指數(shù)整理

上圖可以看到，從2018年時(shí)超過80%增速，下滑到2019年近30%，再到2020年的20%，新力增長(zhǎng)速度回歸到了行業(yè)平均水平。

2020年是不平凡的一年，疫情與政策變化讓每一家房企都背負(fù)著不小的壓力。2月份則是受疫情影響最嚴(yán)重的一個(gè)月，新力在前兩個(gè)月合計(jì)銷售額僅71.1億元，比起接下來的每一個(gè)月都要少。

過去，不少房企業(yè)績(jī)的一大特點(diǎn)便是上半年松下半年緊，而開年一般是房企重新調(diào)整和規(guī)劃全年的時(shí)期。2020年受疫情影響更是加重了這種現(xiàn)象，新力便是典型之一。

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從單月銷售額變化中可以發(fā)現(xiàn)，中報(bào)截止前的6月份有明顯增長(zhǎng)，下半年則從金九銀十進(jìn)入沖刺期，終于在11月份達(dá)成了單月銷售額新高153億元，減少了最后一個(gè)月的壓力，只需要完成112億元即可達(dá)成1100億元的目標(biāo)。

值得注意的是，2020年上半年，新力位于江西省大本營(yíng)的應(yīng)占合約銷售額占比進(jìn)一步下降，約莫40%，較2019年末下降了近15個(gè)百分點(diǎn)；而粵港澳大灣區(qū)的銷售占比下跌至15.5%，相較2019年末下降了近9個(gè)百分點(diǎn)。

大灣區(qū)與江西省作為新力兩大重倉(cāng)區(qū)域，占比同步下調(diào)意味著新力的城市戰(zhàn)略規(guī)劃做出了很大調(diào)整，這部分差額便由異軍突起長(zhǎng)三角區(qū)域承擔(dān)，同時(shí)這也是陳凱最熟悉的戰(zhàn)場(chǎng)——張園林引入陳凱的一大原因，因其在長(zhǎng)三角擁有成熟的經(jīng)驗(yàn)、人脈與資源。

縱觀上半年，新力合共從公開土地市場(chǎng)拿下了22宗地塊，總規(guī)劃建筑面積約為230萬平方米，歸屬于新力控股的權(quán)益建筑面積約為170萬平方米，對(duì)應(yīng)的權(quán)益土地價(jià)款約為92.945億元。

其中，長(zhǎng)三角區(qū)域占比超過了半數(shù)，達(dá)到12宗，且均為杭州、蘇州、無錫等競(jìng)爭(zhēng)激烈的主力二三線城市。

陳凱曾表示，未來三年新力增長(zhǎng)靠深耕來實(shí)現(xiàn)，不會(huì)進(jìn)入新的城市，希望在已經(jīng)進(jìn)入的12個(gè)城市，依靠深耕能力精準(zhǔn)獲取土地；與此同時(shí)，在長(zhǎng)三角和江西省嘗試下沉至三四線。

未來路線選擇上，陳凱走回了當(dāng)初中南置地時(shí)期的成長(zhǎng)路徑，就是下沉三四線。

當(dāng)然，新力不會(huì)放棄大本營(yíng)江西省，被漸漸放下的便是大灣區(qū)了，從業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)第二直接掉到了末尾，甚至不如長(zhǎng)沙、武漢的華中華西區(qū)域。土地市場(chǎng)表現(xiàn)同樣如此，僅在大灣區(qū)收獲了一宗地塊。

新力在大灣區(qū)的主戰(zhàn)場(chǎng)便是被譽(yù)為深圳后花園的惠州，承接深圳外溢的住房需求，但要面對(duì)著碧桂園、佳兆業(yè)等粵系房企的競(jìng)爭(zhēng)，根基尚淺、沒有品牌積累的新力，并沒有太大優(yōu)勢(shì)。

目前，新力位于惠州的土儲(chǔ)已超過發(fā)家地南昌，成為了第一重倉(cāng)城市，如何靈活運(yùn)用好這部分土地儲(chǔ)備，對(duì)新力而言至關(guān)重要。

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截至報(bào)告期末，新力應(yīng)占權(quán)益土地儲(chǔ)備達(dá)到了1530萬平方米，其中江西省占比32%、大灣區(qū)占比31%、長(zhǎng)三角占比20%。按照新力前11月銷售均價(jià)14078元/平方米計(jì)算，目前權(quán)益土地儲(chǔ)備貨值大約在2150億元。

不過，考慮到權(quán)益較低的土儲(chǔ)均位于地價(jià)較高的長(zhǎng)三角，而權(quán)益較高的江西省，地價(jià)和土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)沒那么激烈，雖然應(yīng)占權(quán)益土地儲(chǔ)備貨值并沒有那么高，但足以輔助新力完成近兩年達(dá)成20%的增長(zhǎng)速度。

財(cái)務(wù)管窺

產(chǎn)品與規(guī)模是房企無法跨越的鴻溝，先做大還是做強(qiáng)在如今看來顯然是一場(chǎng)悖論，無論是做大還是做強(qiáng)都是一種獨(dú)特的能力與核心競(jìng)爭(zhēng)力。

在張園林的企業(yè)哲學(xué)里，“產(chǎn)品”一直是那顆無人能碰的朱砂痣。

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半年報(bào)顯示，新力上半年實(shí)現(xiàn)收益約87.03億元，同比增長(zhǎng)24.6%；毛利約26.30億元，同比增長(zhǎng)13.8%；凈利潤(rùn)8.71億元，同比增長(zhǎng)76.2%；歸母凈利潤(rùn)8.22億元，同比增長(zhǎng)83.1%。

從上述圖表中不難發(fā)現(xiàn)，新力每一年的業(yè)績(jī)都有一個(gè)較大幅度上漲，2020年上半年的收益便已經(jīng)超過2018年全年，主要源于新力高速增長(zhǎng)的銷售額和房地產(chǎn)結(jié)轉(zhuǎn)收入的滯后性。

一個(gè)明顯的跡象是，整體收益增長(zhǎng)了24.6%，凈利潤(rùn)和歸母凈利潤(rùn)卻大幅增長(zhǎng)近8成，這首先得益于上市后的財(cái)務(wù)費(fèi)用管控，另一個(gè)不得不提的是收益結(jié)構(gòu)的變化。

據(jù)悉，新力的收益產(chǎn)生自物業(yè)銷售、向獨(dú)立第三方提供項(xiàng)目管理及其他咨詢服務(wù)及投資物業(yè)租賃。其中，約96.6%（2019年同期：99.1%）收益來自物業(yè)銷售，約3.4%（2019年同期：0.9%）來自項(xiàng)目管理及其他咨詢服務(wù)及投資物業(yè)租賃。

利潤(rùn)率高的項(xiàng)目管理咨詢費(fèi)和租金收入占比快速提升了2.5個(gè)百分點(diǎn)，具體而言，項(xiàng)目管理咨詢費(fèi)在2020年上半年達(dá)到2.88億元，而2019年同期僅為5656萬元，凈增長(zhǎng)了2.3億元。

這部分收入源于合作項(xiàng)目的操盤費(fèi)用，且新力2020年銷售權(quán)益的比例約為50%，相較往年繼續(xù)有所提升，這部分收入或能進(jìn)一步增加。另一方面，2020年拿地的權(quán)益比例約70%左右，這一比例提升有助于操盤項(xiàng)目的增加，幫助公司回流利潤(rùn)。

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毛利率與凈利率的波動(dòng)，或許更能體現(xiàn)新力近年來的管理上的改變。

行業(yè)毛利率下降已經(jīng)成為一個(gè)大趨勢(shì)，土地市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)與博弈愈發(fā)透明，兩者之間比拼的甚至是小數(shù)點(diǎn)后的利潤(rùn)力差距。

從2016年24.7%上漲到2018年的37.3%，再逐步下降到如今的30%左右，新力的毛利率在行業(yè)內(nèi)處于中上游水平，“黑馬”房企規(guī)模加速擴(kuò)張之后固有的低毛利弊端，并沒有體現(xiàn)在新力身上。

產(chǎn)品力便是新力的一大倚仗，在江西大本營(yíng)，沒有限制銷售價(jià)格的產(chǎn)品，新力往往能賣出較高溢價(jià)。

然而，新力仍然是一家成立10年的“新公司”，品牌積累優(yōu)勢(shì)有限，在江西省內(nèi)或許仍可維持一定的溢價(jià)能力，但在惠州這種較新的地方，不僅溢價(jià)困難，去化有時(shí)候也會(huì)成為難題。

后千億征途中，新力如何在其他地方搭建出如同江西省內(nèi)的影響力，仍需努力。

新力首席財(cái)務(wù)官許進(jìn)業(yè)對(duì)未來走勢(shì)做出了判斷：“未來預(yù)計(jì)毛利率還是會(huì)降一些，整體來說還是會(huì)比行業(yè)平均水平好一點(diǎn)。”在并購(gòu)和舊改上的項(xiàng)目，新力也在努力參與，這部分毛利率較高的項(xiàng)目會(huì)改善下降的趨勢(shì)。

另一方面，新力純利率每一年都有上升，從過去的5%達(dá)到了2020上半年的10%，其中離不開的便是公司對(duì)三費(fèi)的管控。

其中，銷售及分銷開支總額占集團(tuán)收益由2019年同期約5.0%減少至上半年期間約4.2%，行政開支總額占集團(tuán)收益由2019年同期約3.7%減少至上半年期間約2.8%。

此外，財(cái)務(wù)成本由2019年同期2.94億元下降至上半年期間的人民幣2.87億元，減少約2.4%，主要是由于貸款及借款利息、合約收益產(chǎn)生的利息開支和利息資本化的綜合變動(dòng)所致。

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值得一提的是，對(duì)應(yīng)的融資成本卻較2019年末上升了0.2個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到9.4%，這對(duì)于一家剛完成上市的房企而言，并不多見。

房企登陸資本市場(chǎng)的主要原因之一，便是從公開市場(chǎng)籌集現(xiàn)金以改善公司債務(wù)結(jié)構(gòu)，用更多低息債務(wù)例如銀團(tuán)貸款、ABS、美元債等，取代此前成本高昂的融資。

2020年3月份，新力發(fā)行了上市后首筆美元票據(jù)，規(guī)模2.8億美元、利率11.75%；6月份，第二筆美元票據(jù)規(guī)模2.1億美元，利率10.5%；10月份，第三筆美元票據(jù)，規(guī)模2.5億美元，利率9.5%。

從美元票據(jù)的利率變化可以發(fā)現(xiàn)，新力近一年內(nèi)達(dá)成了近2個(gè)百分點(diǎn)的融資成本下降。隨著通道的進(jìn)一步打開，融資成本降低未來或許能迎來轉(zhuǎn)機(jī)。

以上半年數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，新力剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為76.2%（總資產(chǎn)和總負(fù)債雙向剔除預(yù)收款），超過三道紅線規(guī)定的70%——這是新力唯一一條踩中紅線的地方，未來加快結(jié)轉(zhuǎn)和銷售回款率的話，或許能進(jìn)一步下降。

另一方面，新力年報(bào)中凈資本負(fù)債比率所采用的是債務(wù)總額減現(xiàn)金及銀行結(jié)余除以期末權(quán)益總額的計(jì)算方式，其凈負(fù)債率大幅下降至如今的66%，低于規(guī)定的100%，暫且不論剝離子公司出表和少數(shù)股東權(quán)益等問題，至少在短時(shí)間內(nèi)擺脫了紅線的困擾。

此外，2020年上半年即期有息債務(wù)余額約為126.69億元，現(xiàn)金及銀行結(jié)余為177.43億元，如若不包括受限制現(xiàn)金及已抵押存款的現(xiàn)金則為132億元，兩者的現(xiàn)金短債比均超過規(guī)定的1，尚能覆蓋即期債務(wù)的償付。

面對(duì)“三道紅線”和愈發(fā)收緊的融資市場(chǎng)，許進(jìn)業(yè)認(rèn)為，“三道紅線”等融資端管控對(duì)新力影響不大。

離合陳凱

新力2020年圍繞著管理層和區(qū)域架構(gòu)進(jìn)行了一系列大刀闊斧的改革，一切都離不開陳凱這位關(guān)鍵人物。

從9月份離任時(shí)的雙方表態(tài)，能看出些許端倪。

陳凱不是諸葛亮，張園林也不是劉備，新力稱“陳凱需要更多時(shí)間聚焦于個(gè)人事務(wù)”，之后便掛印而去。

雙方平和分手，新力對(duì)陳凱的工作表示了感謝，并透露“在任期內(nèi)所設(shè)定的組織和機(jī)制將繼續(xù)沿用”。

“千金何足惜，一士固難求”，張園林公開表達(dá)了兩者間的兄弟之情，這種直接的描述于過往并不多見，或許也是這位75后年輕創(chuàng)始人獨(dú)特的表達(dá)方式。

正如離開中南所表現(xiàn)的那般，陳凱已經(jīng)成為了新力合伙人，其持有的數(shù)家地產(chǎn)股權(quán)投資公司與新力和中南都還有所綁定。

陳凱在離開之前給新力留下了一條通往2500億的“道路”，所仰仗的便是過去4年率領(lǐng)中南置地完成10倍銷售額增長(zhǎng)的“捷徑”。

首先，新力最顯著的改變便是加強(qiáng)了與資本市場(chǎng)間的溝通。舉個(gè)例子，自陳凱加入后的3月份開始，新力便開始逐月披露每個(gè)月的銷售成績(jī)。

此前，從2019年12月份上市到2019年度報(bào)告出來前，新力除了必須要披露的發(fā)行人證券變動(dòng)月報(bào)表以及上市發(fā)布的那批公告外，沒有發(fā)過任何一條關(guān)于公司基本業(yè)務(wù)的公告。

其次，陳凱帶來了許多自己過往的部下和業(yè)內(nèi)高管，新力這個(gè)年輕的“千億黑馬”也讓職業(yè)經(jīng)理人感受到了新的活力，正是這部分人才的加入，填充了新力的管理缺口，夯實(shí)了中層領(lǐng)導(dǎo)結(jié)構(gòu)。

其中，原卓越副總裁徐春成為新力深莞惠區(qū)域董事長(zhǎng)，原融信廣州城市總吳昊成為新力廣州區(qū)域總經(jīng)理；原中銳地產(chǎn)總裁胡俊任新力杭州區(qū)域總經(jīng)理；原青特置業(yè)總裁湯義龍擔(dān)任新力集團(tuán)營(yíng)銷負(fù)責(zé)人。

有趣的是，陳凱隨后加入的便是好友徐春曾任職的卓越。

而陳凱離職之時(shí)，張園林率先穩(wěn)住了這幫剛剛加入公司不久的職業(yè)經(jīng)理人團(tuán)隊(duì)，“公司已與核心高管一一溝通，現(xiàn)有的人事團(tuán)隊(duì)保持穩(wěn)定”。

除了在用人上積極引進(jìn)外援，陳凱對(duì)于整體組織架構(gòu)也遵循了中南置地時(shí)期的企業(yè)架構(gòu)。最大的特點(diǎn)是保持組織扁平化，每個(gè)公司直接向集團(tuán)匯報(bào)，縮短業(yè)務(wù)決策流程，提高組織決策效率。

佘潤(rùn)廷回到豐隆接手后的協(xié)信大展拳腳，陳凱也加入了卓越繼續(xù)著他的合伙人夢(mèng)想，年輕的張園林則率領(lǐng)著新力繼續(xù)前行——人來人往中，新力完成了一次轉(zhuǎn)身。

陳凱在一次論壇上談到，大器晚成比少年得志更有效，大器晚成對(duì)企業(yè)、對(duì)個(gè)人都一樣。

“慢慢做，不要太著急，一個(gè)行業(yè)是需要累積的。”這句話對(duì)10周歲的新力來說，同樣適用。

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