王韶 不謀萬世者，不足以謀一時(shí)；不謀全局者，不足以謀一域！

2018年6月，習(xí)近平總書記指出：當(dāng)今世界正經(jīng)歷百年未有之大變局。彼時(shí)大多中國人或不解，或理解不深透！

何謂百年未有之大變局？

既指世界正在經(jīng)歷的大態(tài)勢，也指中國面臨的大態(tài)勢，且兩大態(tài)勢彼此影響、互為因果。這是客觀世界的自然演化，超乎人們想象，超越人們固有思維，超出人類認(rèn)知規(guī)律的滄桑巨變。

剛過去的2020年，全球政治、經(jīng)濟(jì)、文化、社會、生態(tài)等不可避免地加速了前所未有的變局－－突如其來的新冠疫情；不斷冒頭的保護(hù)主義、民粹主義思潮；竄升的逆全球化態(tài)勢；劇烈的大國競爭；重塑世界的科技革命和產(chǎn)業(yè)變革……

“大變局”意識體現(xiàn)了領(lǐng)袖的高瞻遠(yuǎn)矚和大國擔(dān)當(dāng)！

窮則思變，變則通，通則久！

“百年未有之大變局”，變就變在前所未有、百年罕遇，變在立破并舉、滌舊煥新。順天者昌，逆天者亡！這就要求我們的思維方式和體系要迅速調(diào)整到適應(yīng)這一巨變中去。

變是建成現(xiàn)代化強(qiáng)國、實(shí)現(xiàn)民族偉大復(fù)興的必然趨勢，唯變方能“立局”，抓住歷史機(jī)遇；唯變方能“破局”，應(yīng)對復(fù)雜嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)，這需要我們保持清醒的意識定力、面對困難永不言棄的毅力和敢于破舊立新的魄力，還要策略得當(dāng)有力！

房地產(chǎn)是中國經(jīng)濟(jì)社會的晴雨表、火車頭，與社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展休戚相關(guān)，關(guān)乎社會民生福祉。大變局下，房地產(chǎn)業(yè)不可能獨(dú)善其身，“變”是房地產(chǎn)業(yè)客觀發(fā)展的需要，不變的是房地產(chǎn)業(yè)永恒的責(zé)任和擔(dān)當(dāng)！

堅(jiān)持底線思維、逆向思維和系統(tǒng)思維是房企應(yīng)對“大變局”必須具備的思維模式。

變化一：房地產(chǎn)業(yè)不是“救世主”，是“穩(wěn)定器”

房地產(chǎn)對中國經(jīng)濟(jì)社會的意義無庸置疑，尤其在經(jīng)濟(jì)“低迷”時(shí)期，對經(jīng)濟(jì)恢復(fù)具有較強(qiáng)的刺激作用。

1998-2019年，中國房地產(chǎn)年度完成投資額由3614億元提高至13.22萬億元，增長36.58倍，年均增速18.7%。

房地產(chǎn)業(yè)增加值對GDP增速貢獻(xiàn)率在0.5%-8.2%之間，值得注意的是，隨著國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的轉(zhuǎn)型升級，在“沒有最嚴(yán)，只有更嚴(yán)”的調(diào)控之下，房地產(chǎn)業(yè)貢獻(xiàn)率明顯回落，至2019年為3.6%。

傳統(tǒng)房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)拉動作用已不如過去，房地產(chǎn)業(yè)對GDP的貢獻(xiàn)主要來自資產(chǎn)價(jià)值上升，而非工程量。以此同時(shí)，2019年中國城鎮(zhèn)戶籍居民人均居住面積達(dá)到39﹒8平方米，戶均住房超過1套，房地產(chǎn)市場發(fā)生了根本性變化。

大變局下，國家明確不把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，推動金融和房地產(chǎn)同實(shí)體經(jīng)濟(jì)均衡發(fā)展，盡管很多人不愿意接受這個(gè)改變，仍心存幻想，寄望于房地產(chǎn)業(yè)依舊充當(dāng)“救世主”。這其實(shí)并不現(xiàn)實(shí)，“大變局”中，“穩(wěn)定”才是硬道理！

變化二：“高杠桿、高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)”成“絕唱”

房地產(chǎn)影響投資和消費(fèi)，事關(guān)民生和發(fā)展，黨和國家一再要求牢牢堅(jiān)持“房住不炒”的定位，時(shí)刻繃緊房地產(chǎn)市場調(diào)控這根弦……

大變局下，房地產(chǎn)宏觀政策環(huán)境、國內(nèi)外社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境、政府與消費(fèi)者需求、金融和土地供應(yīng)方式等均發(fā)生重大轉(zhuǎn)變。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)定位和市場屬性由單純的經(jīng)濟(jì)屬性為主逐漸向社會屬性與民生屬性轉(zhuǎn)變；住房的投資屬性和資產(chǎn)屬性逐漸向居住屬性和消費(fèi)屬性……在“房住不炒”的主基調(diào)之下，“維穩(wěn)而不刺激，托底而不放松”將成為主旋律。

房地產(chǎn)金融審慎管理制度、“三道紅線”融資監(jiān)管新規(guī)、房地產(chǎn)貸款限額管理等等都對未來房地產(chǎn)市場產(chǎn)生重大影響，量、價(jià)、利都不能和往昔相提并論，頭部企業(yè)集中度和區(qū)域市場分化更加激劇，對企業(yè)的品牌建設(shè)、財(cái)務(wù)運(yùn)作、產(chǎn)品把控、銷售回款、物業(yè)服務(wù)等能力提出更高要求。

“高杠桿、高負(fù)債” 對企業(yè)的資金運(yùn)作能力提出嚴(yán)峻考驗(yàn)，稍有不慎將使“周轉(zhuǎn)”失靈。防范風(fēng)險(xiǎn)，避免“灰犀牛”事件，改變增長方式是房地產(chǎn)企業(yè)必須跨越的一道檻，以往開發(fā)商樂此不疲的“高杠桿、高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)”將成為“絕唱”!

變化三：“不變應(yīng)萬變”等于慢性自殺

如前所述，我國房地產(chǎn)市場發(fā)生了根本性變化，從總體供給不足轉(zhuǎn)為結(jié)構(gòu)性失衡；從滿足基本居住需求轉(zhuǎn)為滿足高品質(zhì)生活需要；從單一商品住房開發(fā)轉(zhuǎn)向多元化復(fù)合型建設(shè)；從重購輕租轉(zhuǎn)向租購并舉……

房地產(chǎn)面臨市場、規(guī)則和模式等一系列升級和調(diào)整，許多過去我們耳熟能詳?shù)囊?guī)律、方法、習(xí)慣已不再百試百靈。買地就能賺錢、建房就能贏利、賣房就能發(fā)財(cái)……變局下都將成為“天方夜譚”!

房子不等于家、結(jié)婚不要買房、可繼承家族資產(chǎn)、居不需定所……“不買房的90后女生”馬佳佳的一番話盡管過去了6年，但依然震聾發(fā)聵!

大變局下，“不變應(yīng)萬變”的自戀式思維不再是致勝的法寶，任性只會消極被動，慢性自殺！

變化四：從“水泥+鋼筋”到“產(chǎn)業(yè)+生態(tài)+科技+文化”

在中國經(jīng)濟(jì)社會的起步階段，房地產(chǎn)開發(fā)是天之驕子、眾星捧月的“大紅花”，城市配套及產(chǎn)業(yè)只是默默無聞的“綠葉”，或滯后，或無序，或缺失，只有“水泥+鋼筋”堆砌的“石屎森林”，沒有“產(chǎn)”（產(chǎn)業(yè)）！

缺乏內(nèi)涵和質(zhì)量的造城運(yùn)動，既降低了企業(yè)的應(yīng)變能力，也積聚了經(jīng)濟(jì)、社會和金融的風(fēng)險(xiǎn)，容易引發(fā)社會公平的矛盾和造成自然資源、社會資源的浪費(fèi)，加大經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級發(fā)展的難度，影響國家實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展。

“產(chǎn)業(yè)+生態(tài)+科技+文化”或許才是“大變局”下房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的正道－－密切圍繞人們的美好生活和國家高質(zhì)量發(fā)展，順應(yīng)互聯(lián)網(wǎng)新科技和新消費(fèi)的變化趨勢，堅(jiān)持“生態(tài)、生活、生產(chǎn)”深度融合，多業(yè)態(tài)互聯(lián)，轉(zhuǎn)變單一的商品住宅銷售模式，向持有綜合運(yùn)營，或銷售+持有。從賣房轉(zhuǎn)向“賣生活”，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)城融合。向城市居民和城市發(fā)展需要提供高品質(zhì)的住房和配套性服務(wù)，為城市和企業(yè)提質(zhì)增效，吸引就業(yè)、增加稅收，增強(qiáng)城市活力，與城市、社會和諧共生。

物競天擇，適者生存！

“大變局”不以人們意志而轉(zhuǎn)移，“危”與“機(jī)”并存，機(jī)遇永遠(yuǎn)垂青于時(shí)刻有準(zhǔn)備的強(qiáng)者，明天的方向比今天的地位更重要！

結(jié)合國家和行業(yè)的發(fā)展導(dǎo)向，借“內(nèi)循環(huán)”的巨大市場乘勢而上，向存量要市場，向科技要力量，向服務(wù)要效益，擴(kuò)大房地產(chǎn)內(nèi)涵，延展產(chǎn)業(yè)鏈開發(fā)，整合資金、人才、資源、經(jīng)驗(yàn)和社區(qū)消費(fèi)群等方面的天然優(yōu)勢，展開“房地產(chǎn)+”“房地產(chǎn)+互聯(lián)網(wǎng)+”等有益探索，主業(yè)與新業(yè)務(wù)并駕齊驅(qū)，房地產(chǎn)作為永續(xù)性行業(yè)，道路或許越走越寬廣。

王韶 廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會會長 觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體專欄作者

免責(zé)聲明：本文內(nèi)容與數(shù)據(jù)由觀點(diǎn)根據(jù)公開信息整理，不構(gòu)成投資建議，使用前請核實(shí)。