楊光華 二手房市場，是真實的市場。

某研究院的數據顯示，2020年武漢二手房成交量同比下降14％，依然處于高位。上半年，成交量腰斬，下半年積壓需求釋放。

武漢市房管局1月15日發(fā)布的數據，2020年武漢二手房成交90815套，同比減少16.37%；其中，二手住宅成交85788套，同比減少12.34%。

綜合一下，二手住宅成交8.6萬套，同比下降14%左右。

上述研究院分析，2020年，武漢二手住宅均價，止跌微漲2.2%。

2.2%，也許無感，但二手住宅的價格，總體上開始微漲。至少預期變了。

2020年12月份，武漢二手房整體均價，每平米16679元。最貴的是武昌，22581元。光谷，19191，接近江漢的19417。

在整理2020年新房備案價時，發(fā)現越來越多的新項目備案價，與區(qū)域的二手房均價接近。

從城市之間對比看，武漢，16679；南京，28444；杭州，29951。這就是武漢的空間所在。

武漢二手房價，2.2%的上漲趨勢將在2021年持續(xù)。微漲，是整體趨勢，不代表個別房源的走勢。二手房市場，是換房族們最關心的市場。以小換大、以舊換新、以多套普通住宅換一套豪宅，二手活，則新房活。

對于武漢的二手房行情，貝殼研究院的預測是，二手房業(yè)主預期平穩(wěn)，房價上漲動力不強，繼續(xù)維穩(wěn)。

我觀察到的是，2020年11月份起，當中心區(qū)域的單價、總價地王，一個接一個出現時，賣家的心理預期就變了。11月份后，買家發(fā)現二手房漲價了，加上稅費等雜費，還在新房與二手房間徘徊。

2020年，洪山、武昌與光谷，依然是二手房成交熱門區(qū)域。其中，光谷、洪山，是80后、90后換房首選區(qū)域。二手房房價抗跌的區(qū)域，依次是江岸、光谷、洪山、武昌。從新房、二手房市場看，光谷都是那個堅挺、成交流量區(qū)域。

這也能解釋人們殺入光谷的一些原因。老買家在換倉換項目，新買家盯著毛坯新房買。

當武漢的新房郊區(qū)化時，二手房憑借配套優(yōu)勢崛起。89%的人買二手房，是因為周邊教育、交通與醫(yī)療配套更完善。

上述研究院對2020年武漢二手房市場，還給出一組數據：

3成改善客，7成剛需客。80后是市場主力，90后嶄露頭角。

新武漢人占比，超過六成，占比62%。武漢的房子，并不是武漢人買走的。

換房前后，總價差超過52萬元；換房前后，面積擴大超過18平米。

66%的人換房，是為了孩子上學，換個學區(qū)房；60%的人換房，是為了追求更舒適安全的社區(qū)環(huán)境。

這些數據背后的趨勢是：

90后、剛需、光谷、新武漢人、學區(qū)房等，這也表明武漢二手房市場“變天”。

2020年，開發(fā)商賣新房慣用“三板斧”：一是簽約引進中小學，二是上分銷，人海戰(zhàn)術；三是超低開盤價，低于市場預期。

可以看出，新房與二手房，都很在意教育配套。好的學校，超過地鐵、商業(yè)等配套。

如今，武漢還是新房市場的天下。未來3-5年，武漢二手房市場將崛起，規(guī)模將逐步擴大，很快兩大市場平分秋色。

2021年，新房的強大對手，不是競品樓盤，而是主城的二手房。一批5年左右房齡的次新房將入市。

2021年，買新房還是二手房，要根據自身家庭情況定。如果急著上好學校，那就二手學區(qū)房。看好就出手，沒有低點；如果投資，潛力區(qū)域的毛坯新房，并做好3－5年長期持有的準備。

對于二手房賣家而言，雖然趨勢是微漲，但不要過于戀戰(zhàn)，速戰(zhàn)速決。不能因為眼前的價格，而錯失下一輪機會。

當武漢2000萬人口、2萬億經濟總量時，武漢就跨入一線城市的標準。雖然收入還是很二線，但房價從來不與收入正相關。因為買房的人，不是靠工資買房的，何況這些買家來自全國，特別是一線城市外溢的買家。

對他們來說，五六百萬，不夠一套一線房子的首付；而這筆錢，卻是武漢一套中心區(qū)域房產的全款。

所以，2020年起，一些到武漢搶“白菜價“的買家涌入。因為國內前10強城市，唯有武漢是風口。

文｜楊光華（地產寫字人） 觀點地產新媒體專欄作者

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