編者按：2020年，中國房地產(chǎn)在驚濤巨浪中扼住命運的喉嚨。

進(jìn)入全新的2021年，中國房地產(chǎn)如何在求發(fā)展與嚴(yán)監(jiān)管中尋得均衡？想要有所作為、有所改變的企業(yè)，需要充足的勇氣和智慧去應(yīng)對。

我們深信，“地產(chǎn)向陽”仍然是這一年的主要命題。有鑒于此，觀點新媒體策劃年度重磅報道“細(xì)細(xì)的紅線”，回顧并總結(jié)標(biāo)桿房企過去一年在“抗疫”與“紅線”之下，大到戰(zhàn)略、模式，小到融資、人事等方面的調(diào)整與改變，并尋找新的一年里未來“持續(xù)的力量”之所在。

觀點網(wǎng) 坊間都說，潮汕商人家族觀念最是濃厚。

子承父業(yè)，素來是潮汕商人繼承財富的首選。即便在三年前聲稱長子郭曉群未有接班心思，具備潮汕基因的郭英成，實際上早已設(shè)想好接班人的培養(yǎng)路徑。

代際更迭是必然，作為經(jīng)歷了中國房地產(chǎn)幾十年黃金時期的“地產(chǎn)創(chuàng)一代”，郭英成終究要退休，期許白手打拼的家業(yè)在血脈中綿延傳遞。

佳兆業(yè)已過千億，郭曉群正值而立，時機恰好。

2020年，是郭曉群正式上任的關(guān)鍵一年，逐步被推向聯(lián)席總裁的核心管理位置。

面臨著此前幾年佳兆業(yè)沖規(guī)模、調(diào)整遺留下來的負(fù)債挑戰(zhàn)，亦有了新的期待；千億之后規(guī)模放緩，又會往哪處發(fā)力？大家對于這位90后二代寄望甚多。

千億的起點不低，但也不算高。2020年頭部房企規(guī)模突破7000億元之際，佳兆業(yè)內(nèi)生增長仍存空間。只是在“三道紅線”壓力下，房企融資端再次收緊，以往高杠桿的運營模式不再適用，以至規(guī)模增長壓力顯現(xiàn)。

郭曉群不單要鞏固基礎(chǔ)，同時還被要求注入新思維、新動能，這在土地紅利、金融紅利漸漸消逝的房地產(chǎn)行業(yè)，顯得難度頗大。

除了“科技達(dá)人”的標(biāo)簽，郭曉群在地產(chǎn)界還未有更大作為。

對比近些年已小有成就的富力聯(lián)席董事長張力之子張量、世茂集團(tuán)董事長許榮茂之子許世壇、合生創(chuàng)展董事局主席朱孟依之女朱桔榕等地產(chǎn)二代，郭曉群也試圖激起地產(chǎn)下半場的浪花。

窺人事

“任何一株參天大樹的成長都有其幼苗時期，任何一株幼苗都存在畦養(yǎng)階段的依賴。”我們試圖窺得郭英成的“畦養(yǎng)”過程。

郭曉群最近一次露面，是12月16日舉行的“2020南粵慈善公益同行”活動，其被授予“廣東省年度慈善公益?zhèn)€人”稱號。與之并列獲同一稱號的有碧桂園聯(lián)席主席楊惠妍、富力地產(chǎn)聯(lián)席主席李思廉、時代中國董事會主席岑釗雄。

作為新晉管理者，除了被賦予公司核心管理職能以外，郭曉群對外形象正在打造。其實在2020年9月，郭曉群便已獲聘擔(dān)任廣東省慈善總會新一屆榮譽會長一職。

過去一年，除了以公益形象活躍于臺前，加之列席2020年中期業(yè)績會以及康宏股東會，郭曉群公開露面次數(shù)屈指可數(shù)，延續(xù)該房企掌舵者一貫的低調(diào)氣質(zhì)。

曾有見過郭曉群的媒體人評論，稱其謙遜有禮。

事實上，郭曉群進(jìn)入大眾視線是在2015年，郭氏家族以家族信托瑞信信托所持有的佳兆業(yè)股權(quán)發(fā)生變更，郭英成兄弟郭俊偉將原本持有的16.42%股份轉(zhuǎn)予郭曉群。

后于2017年召開業(yè)績會，郭曉群與妹妹郭曉亭坐在臺下觀摩，郭英成提及長子接班話題：“我孩子的興趣是搞科技，我是搞磚頭，目前沒有接班的考慮。”

彼時，或許很多人還不明確郭英成的意圖，時過境遷之后回溯，一切皆有跡可循。

跟大多數(shù)房企二代發(fā)展路徑相同，郭英成對于郭曉群的培養(yǎng)，也是從基層做起，首先滲透各個細(xì)分領(lǐng)域，金融、科技、地產(chǎn)等。而在進(jìn)入佳兆業(yè)體系之前，郭曉群曾投資康宏環(huán)球，最終卻陷入長達(dá)三年的股東爭執(zhí)。

郭英成見郭曉群對科技領(lǐng)域感興趣，便于2019年底將佳兆業(yè)多元化發(fā)展平臺佳云科技交到了郭曉群手中。此時老將鄭毅已接手佳云科技兩年，為其接任鋪路。

鄭毅為佳兆業(yè)前總裁，曾為郭英成“大秘”。除此之外，郭英成還為郭曉群找來了孫越南、翟曉平及張冰擔(dān)任佳云科技非獨立董事，其中孫越南和翟曉平都是佳兆業(yè)核心管理成員。

更早于2018年5月，郭曉群正式進(jìn)入佳兆業(yè)體系內(nèi)，擔(dān)任佳兆業(yè)上海財富管理集團(tuán)總裁助理、佳兆業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)上海區(qū)域總裁助理，主管兩家公司的投資部及融資管理部。2019年10月起，他還進(jìn)入佳兆業(yè)上海城市更新集團(tuán)擔(dān)任總裁助理。

期間，郭曉群參與了上海城中村徐行鎮(zhèn)項目的開發(fā)過程，該項目是上海市目前占地最大的“城中村”改造項目。

顯然，前兩年的磨練時間已成氣候，2020年佳兆業(yè)頻繁人事變動，便是為了將郭曉群推上核心管理層。

首先是2020年3月，郭曉群正式以上海區(qū)域主席、總裁的身份全面掌舵佳兆業(yè)長三角的戰(zhàn)略規(guī)劃和業(yè)務(wù)。不過，對于扎根廣深的佳兆業(yè)而言，上海區(qū)域算是新的開拓區(qū)域。

曾有分析人士指出，郭英成派郭曉群去上海歷練，沒有優(yōu)秀成績的對比壓力，郭曉群可以完全放開手腳實踐自己的管理和發(fā)展理念。能否有一番作為，取決于郭曉群個人能力的發(fā)揮。

一個月之后，佳兆業(yè)內(nèi)部工作超過十年的翁昊和鄭毅稱“為了投放更多時間處理個人事務(wù)”而辭任佳兆業(yè)執(zhí)行董事一職，郭曉群和佳兆業(yè)首席營運官李海鳴接任。此外，佳兆業(yè)副總裁許焰林也于2020年4月前后離職。

李海鳴亦是佳兆業(yè)的地產(chǎn)老將，加入佳兆業(yè)將近20年，長期從事地產(chǎn)板塊投資及運營工作，曾擔(dān)任佳兆業(yè)執(zhí)行總裁，并自2019年1月起獲委任為佳兆業(yè)首席營運官，負(fù)責(zé)佳兆業(yè)房地產(chǎn)分部的管理及投資。

CFO也進(jìn)行了新一輪換防——2020年5月，佳兆業(yè)宣布任命吳建新為公司首席財務(wù)官，要負(fù)責(zé)境內(nèi)的融資及財務(wù)規(guī)劃，委任孫暐健為公司聯(lián)席首席財務(wù)官，主要負(fù)責(zé)境外的融資及財務(wù)規(guī)劃。而公司原CFO劉富強于5月31日起辭任。

相關(guān)統(tǒng)計稱，僅上半年，佳兆業(yè)已換14位將帥，涉及佳兆業(yè)、佳兆業(yè)美好、佳兆業(yè)健康等公司。

佳兆業(yè)這場人事調(diào)整持續(xù)到年底。于11月5日，佳兆業(yè)發(fā)布關(guān)于高層人員麥帆、李海鳴、郭曉群職位的變動公告。其中，郭曉群除了佳兆業(yè)執(zhí)行董事兼上海地區(qū)主席的角色外，還被委任為聯(lián)席總裁。執(zhí)行董事兼首席營運官李海鳴同樣被委任為聯(lián)席總裁，執(zhí)行董事、總裁兼首席執(zhí)行官麥帆獲委任為董事局副主席。

適配管理團(tuán)隊，是郭曉群獨立的重要一步。不難發(fā)現(xiàn)，一路升任的過程中，郭英成總會配備老將伴于左右。

誠如“新竹高于舊竹枝，全憑老干為扶持。下年再有新生者，十丈龍孫繞鳳池”，這些“老干”，應(yīng)是由郭英成精挑細(xì)選而來。

探家底

“家可傳，業(yè)難傳”，此言不虛，關(guān)于佳兆業(yè)，則需要首先探一探家底如何，方可定論傳業(yè)難度。

歷經(jīng)2015年債務(wù)違約危機后，佳兆業(yè)經(jīng)營進(jìn)入調(diào)整期。自2016年開始，業(yè)績逐步恢復(fù)，2016-2019年合約銷售金額復(fù)合增長率為43%，處于增長階段。

步入2020年，疫情影響下，佳兆業(yè)將銷售目標(biāo)定為1000億元，與2019年持平，略有增長。進(jìn)入二季度以來，月度銷售金額才穩(wěn)步增加，最終邁入千億陣容。

按照佳兆業(yè)1月4日公布的數(shù)據(jù)，2020年全年總合約銷售約為人民幣1068.96億元，總合約建筑面積約為616.46萬平方米，同比增加約21.3%及32.8%。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告，觀點指數(shù)整理

郭英成稱，佳兆業(yè)現(xiàn)在不是拼規(guī)模，而是拼利潤，拼穩(wěn)健，“保證發(fā)展的同時，希望保持20%左右的增長。”

換言之，佳兆業(yè)增長疲軟的態(tài)勢已顯現(xiàn)。以2020上半年披露數(shù)據(jù)分析，該公司權(quán)益銷售金額360億元，同比增長4%，權(quán)益銷售面積212萬平方米，同比增長8%，合約銷售均價17004元/平方米。

而且佳兆業(yè)銷售業(yè)績對大灣區(qū)依賴嚴(yán)重，其它區(qū)域仍未能實現(xiàn)穩(wěn)定的業(yè)績貢獻(xiàn)。據(jù)統(tǒng)計，2012-2019年，大灣區(qū)銷售業(yè)績平均貢獻(xiàn)率48%，2020年上半年業(yè)績貢獻(xiàn)率高達(dá)57%。更為明顯的是，2020上半年銷售額29%來自于深圳。

郭曉群目前所執(zhí)掌的長三角區(qū)域，2012-2019年業(yè)績平均貢獻(xiàn)率為17%，2020年上半年銷售金額71.2億元，占比亦為17%，仍有開拓空間。而中部、西部及環(huán)渤海，業(yè)績平均貢獻(xiàn)率在10%左右。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告，觀點指數(shù)整理

郭英成曾透露，佳兆業(yè)會強化大灣區(qū)和長三角的發(fā)展，特別是深圳、廣州這兩個核心一線城市，會保持高速的增長。

區(qū)域發(fā)展不均衡、增長空間受限，其實不是郭曉群目前最為棘手的問題。潛藏在高增長之下的高杠桿所帶來的后遺癥，才最應(yīng)該關(guān)注。

高負(fù)債是其中一點，截至6月底，佳兆業(yè)凈負(fù)債率達(dá)到130%，其中有息負(fù)債規(guī)模合計1217億元，股東權(quán)益623億元。

實際上，通過加速回款、調(diào)整結(jié)構(gòu)等多項舉措，自2015年算起，佳兆業(yè)凈負(fù)債率均保持下降趨勢，從2015年的521%降至2020年上半年的130%。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告，觀點指數(shù)整理

佳兆業(yè)希冀2020年凈負(fù)債率降到120%，國信證券亦預(yù)計，全年該公司凈負(fù)債率有望回落至120%。盡管如此，該凈負(fù)債率水平依舊處于高位，尤其是“三道紅線”出臺，對房企凈負(fù)債率有了明確要求。

因而佳兆業(yè)希冀在另外兩條線上突破，近期吳建新接受媒體采訪時透露，佳兆業(yè)短期(1年)目標(biāo)是從“橙榜”降到“黃榜”，在保持目前現(xiàn)金短債比大于1不變的情況下，力爭將剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率降至70%以內(nèi)，同時2020年完成凈負(fù)債率降至120%以內(nèi)。

截至2020年上半年，佳兆業(yè)賬面合同負(fù)債473億元，剔除預(yù)收款后負(fù)債總規(guī)模為1829億元，目前剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為74.61%，距離目標(biāo)需降4.61%。

此外，佳兆業(yè)賬面“貨幣資金+受限制現(xiàn)金”合計405億元，而短期債務(wù)316億元，現(xiàn)金短債比1.28。

近三年來，佳兆業(yè)現(xiàn)金短債比均保持1以上，而短期償債能力均保持正常水平，2017年、2018年、2019年、2020年上半年，速動比率分別為1、1.3、1.1、1.2。

吳建新則稱，根據(jù)監(jiān)管政策以及結(jié)合佳兆業(yè)實際情況，要實現(xiàn)“三道紅線”都達(dá)標(biāo)，關(guān)鍵是聚焦主業(yè)、把握好企業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略定位，降低負(fù)債，優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，實現(xiàn)有質(zhì)量的增長。

亦即，佳兆業(yè)要在債務(wù)管理、降低融資成本方面多花點心思。

相較于國企央企，作為民企的佳兆業(yè)在境內(nèi)市場的融資優(yōu)勢并不明顯，近年來更依賴境外融資，被視為美元債大戶。但也有缺陷，比如融資成本較高。

數(shù)據(jù)顯示，佳兆業(yè)整體融資成本有拔高趨勢。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告，觀點指數(shù)整理

細(xì)分來看，佳兆業(yè)2018年境內(nèi)、境外融資占比維持在6：4，2019年兩路徑融資占比調(diào)整至5:5，至于2020年上半年，境內(nèi)融資占比43%，境外融資為57%。

2020上半年，佳兆業(yè)共發(fā)行8億5年期美元債券，境外新增融資成本為8.2%，較2019年下降290個基點。

而且以美元計值的境外融資會導(dǎo)致匯兌虧損，根據(jù)2020年半年報數(shù)據(jù)，佳兆業(yè)融資成本凈額約10.65億元，同比增幅201.1%。該等增幅乃主要由于匯兌虧損由2019年同期1.11億元增加至6.84億元所致。

好轉(zhuǎn)的是，在新任聯(lián)席財務(wù)官孫暐健打理下，佳兆業(yè)于2020年年底發(fā)行的額外2021年到期的1.5億美元優(yōu)先票據(jù)，利率為6.5%。對比2020年初，佳兆業(yè)發(fā)行的5年期5億美元優(yōu)先票據(jù)，利率10.5%，差距凸顯。

孫暐健現(xiàn)年40歲，有超過十年的財務(wù)從業(yè)經(jīng)驗，這位新兵，或?qū)⒊蔀楣鶗匀旱牡昧Ω蓪ⅰ?/p>

同時，佳兆業(yè)早前便已表示融資年限會盡量往長期借款的結(jié)構(gòu)調(diào)整。2017-2019年，長期債務(wù)占比維持在80%以上。截止2020年6月30日，佳兆業(yè)長期債務(wù)占比84%。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告，觀點指數(shù)整理

此為佳兆業(yè)現(xiàn)時的挑戰(zhàn)，郭曉群肩上促增長、降負(fù)債的擔(dān)子并不輕。

預(yù)未來

所謂“新官上任三把火”，郭曉群上任后，佳兆業(yè)的發(fā)展方向會往何處，我們希冀于從過去一年的事件中找些蛛絲馬跡。

頗為值得關(guān)注，素以舊改見長的佳兆業(yè)，2020年在招拍掛市場露面頻繁，香港、東莞、佛山、廣州、成都、惠州、北京、南京、上海、杭州等地均有所獲，甚至在大本營深圳的公開市場，也久違地見到了佳兆業(yè)。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告，觀點指數(shù)整理

對比2019年上半年，佳兆業(yè)新增土地儲備按權(quán)益地價劃分約43%為招拍掛獲得，約35%為收并購獲得，余下22%通過舊改獲得，招拍掛占比有所提升。

也許如此前業(yè)內(nèi)人士所說的，舊改速度太慢了，佳兆業(yè)也需要快速補充土儲的辦法，以優(yōu)化數(shù)據(jù)報表，滿足業(yè)績要求。

數(shù)據(jù)顯示，近些年佳兆業(yè)土儲增長緩慢，2020年權(quán)益地價創(chuàng)新高，但總土儲仍與2019年底相同。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告，觀點指數(shù)整理

舊改方面，截至2020年中，佳兆業(yè)城市更新集團(tuán)擁有城市更新項目土地儲備超4200萬平方米，年土地供應(yīng)量約80萬平方米。

數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，佳兆業(yè)年均轉(zhuǎn)化100萬平米舊改土儲，平均項目周期5年。自2017年至今，已成功轉(zhuǎn)化約19個舊改項目，提供建筑面積近300萬平方米。

佳兆業(yè)一直以城市更新為重要板塊，城市更新業(yè)務(wù)自2016年開始被頻繁提及。當(dāng)時介紹說，介入一個舊改項目到拿到土地證，一般時長為5-8年。但舊改面臨著諸多不確定性，回遷占比、轉(zhuǎn)化周期、業(yè)績釋放等因素，相較于招拍掛拿地的高周轉(zhuǎn)，確實占據(jù)下風(fēng)。

上述所提及的負(fù)債，有一部分原因也是因為舊改周期過長，資金占用多。

但不能否認(rèn)舊改項目所帶來的紅利，尤為是高毛利率。2020年中報數(shù)據(jù)顯示，佳兆業(yè)在深圳的舊改項目，平均土地成本為14100元/平方米，而實際銷售均價超過50000元/平方米，項目毛利率超過50%。據(jù)悉，佳兆業(yè)當(dāng)前表內(nèi)的舊改項目平均地價為5100元/平方米，成本優(yōu)勢顯著。

據(jù)佳兆業(yè)此前預(yù)計，2020年轉(zhuǎn)化10個舊改項目，可售面積近160萬平方米，逾740億貨值。2020上半年轉(zhuǎn)化5個舊改項目，分別位于香港、深圳及廣州，可售面積70萬平方米，可售貨值近270億元。目前，佳兆業(yè)舊改項目每年提供逾1/3的合約銷售及結(jié)轉(zhuǎn)收入。

就當(dāng)下而言，房企整體拿地毛利率20%-25%?？梢?，舊改對于佳兆業(yè)拉升毛利率的重要性，而當(dāng)前，佳兆業(yè)于招拍掛市場加大投資力度，毛利率或許會有所影響。2020上半年，佳兆業(yè)銷售毛利率33.81%，保持相對高位。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告，觀點指數(shù)整理

“在公開土地市場招拍掛拿地，即便利潤率低一些，但佳兆業(yè)競拍能力也會變得更強，因為我們有城市更新的高毛利項目托底，所以集團(tuán)綜合毛利率也不會很低。”佳兆業(yè)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家劉策接受媒體采訪的一番發(fā)言印證了想法。

劉策強調(diào)，憑借城市更新的優(yōu)勢，佳兆業(yè)在公開市場招拍掛投資強度會變得更大。

“佳兆業(yè)現(xiàn)在是兩條腿走路，一方面抓住城市更新，另一方面利用公開市場招拍掛和收并購。”無疑，佳兆業(yè)的發(fā)展方向，不再只是重倉舊改。

另一關(guān)注點則落在佳兆業(yè)設(shè)立北京第二總部上。

2020年10月，佳兆業(yè)宣布將在北京設(shè)立第二總部，目的在于全面統(tǒng)籌北京豐富的金融、傳媒、科技、人才等資源，強化京津翼及周邊地區(qū)戰(zhàn)略布局及業(yè)務(wù)拓展。

據(jù)悉，在功能定位上，北京總部或?qū)⑴c深圳總部形成一定差異。為何第二總部落于北京？與深化全國布局應(yīng)有一定關(guān)聯(lián)。

佳兆業(yè)目前布局大灣區(qū)、長三角、環(huán)渤海、中部、西部等五大區(qū)域，或許京津冀及周邊區(qū)域會成為其接下來的突破點。

佳兆業(yè)進(jìn)入北京始于2013年，以代建代管方式盤活爛尾多年的長安8號項目，成功改造為當(dāng)前的佳兆業(yè)廣場。后于2017年，成立北京區(qū)域公司（現(xiàn)更名為北京集團(tuán)），深耕京津冀、環(huán)渤海及中原區(qū)域。

自那時起，佳兆業(yè)先后進(jìn)駐張家口、承德及廊坊的霸州、三河、大廠和燕郊等環(huán)京區(qū)域開發(fā)十多個住宅項目。

2020年7月14日，佳兆業(yè)以12.6億元競得北京門頭溝區(qū)新城04街區(qū)的一宗居住用地，即京土整儲掛（門）[2020]024號，這是時隔7年再次在北京拿下項目。

劉策曾對觀點新媒體表示，進(jìn)入北京市場是風(fēng)向標(biāo)事件。

2020年上半年，佳兆業(yè)共獲得23個項目，新增土儲權(quán)益建筑面積超281萬平方米，收購代價超220億元，平均土地成本約7896元/平方米。按拿地權(quán)益建筑面積劃分，新增土儲大灣區(qū)占比74%，環(huán)渤海占比4%。

根據(jù)前述，佳兆業(yè)也把長三角區(qū)域作為強化發(fā)展的重點，如今又添上環(huán)渤海區(qū)域，解決區(qū)域失衡問題的意圖明顯。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告，觀點指數(shù)整理

截至2020年上半年，佳兆業(yè)總土儲2680萬平方米，其中大灣區(qū)占比52.2%，長三角占比8.5%、華中占比14.1%，環(huán)渤海占比12.2%。

細(xì)細(xì)的紅線 | 在理智與瘋狂之間，只有一道細(xì)細(xì)的紅線。