細(xì)細(xì)的紅線 | 榮盛發(fā)展調(diào)整的預(yù)期

2021-01-18 21:21

這家房企現(xiàn)在走的每一步，都在盡力調(diào)整預(yù)期，穩(wěn)健發(fā)展。

編者按：2020年，中國房地產(chǎn)在驚濤巨浪中扼住命運的喉嚨。

進(jìn)入全新的2021年，中國房地產(chǎn)如何在求發(fā)展與嚴(yán)監(jiān)管中尋得均衡？想要有所作為、有所改變的企業(yè)，需要充足的勇氣和智慧去應(yīng)對。

我們深信，“地產(chǎn)向陽”仍然是這一年的主要命題。有鑒于此，觀點新媒體策劃年度重磅報道“細(xì)細(xì)的紅線”，回顧并總結(jié)標(biāo)桿房企過去一年在“抗疫”與“紅線”之下，大到戰(zhàn)略、模式，小到融資、人事等方面的調(diào)整與改變，并尋找新的一年里未來“持續(xù)的力量”之所在。

觀點網(wǎng) “在這炎熱的天氣里，每一個多余的手勢都是對生命儲備的一種浪費”，電影《了不起的蓋茨比》里的一句臺詞，用于形容這兩年房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀，不失為一種恰當(dāng)?shù)男揎棥?/p>

三十余年的黃金發(fā)展時期，房地產(chǎn)伴隨著國內(nèi)城鎮(zhèn)化、金融化、產(chǎn)業(yè)化等趨勢，一步步不斷地鑄造新熱度。2019年，行業(yè)形勢雖已悄然發(fā)生變化，市場熱度仍然不減。

但是，2020年新冠疫情的爆發(fā)讓這種熱度顯得過于灼熱，也讓房企們明白，降溫已成大勢所趨。特別是“三道紅線”的出臺，讓未來發(fā)展道路將不再如往常。

這條“分岔路”面前，房企如何選擇？

在當(dāng)下行業(yè)已經(jīng)到了轉(zhuǎn)型、分化的節(jié)骨眼上，繼續(xù)沖規(guī)模、放緩擴(kuò)張步伐、換道轉(zhuǎn)型，都呈現(xiàn)出不同類型房企遇到的主要矛盾和次要矛盾。

對于已三年沖刺銷售規(guī)模的榮盛發(fā)展來說，成為千億俱樂部成員后，這兩年，調(diào)整步伐過快留下的問題，大于繼續(xù)沖規(guī)模的訴求。

以2020年中期財務(wù)表現(xiàn)觀察，榮盛發(fā)展踩中兩道紅線，歸屬于“橙檔”，按規(guī)定，有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過5%。

數(shù)據(jù)顯示，2020年中期，榮盛發(fā)展剔除預(yù)收款后資產(chǎn)負(fù)債率74.96%、凈負(fù)債率為96.7%、現(xiàn)金短債比0.97倍，整體負(fù)債有一定的壓力。

面對疫情沖擊和調(diào)控壓力，榮盛發(fā)展調(diào)整了未來的增速預(yù)期、改善自身的債務(wù)結(jié)構(gòu)、降價促進(jìn)保持銷售節(jié)奏、出售文旅項目、加大大本營投資金額、抓住物管分拆機(jī)會等。

頻頻動作下，折射出這家房企現(xiàn)在走的每一步，都在盡力調(diào)整預(yù)期，穩(wěn)健發(fā)展。

換擋

過往一年，榮盛發(fā)展維持著一如既往的低調(diào)作風(fēng)，管理層少有出席公開活動或公開表態(tài)。

未來一年公司發(fā)展重心是什么？哪些方面需要彌補(bǔ)短板？是否有新的業(yè)務(wù)調(diào)整？上述種種疑問，都只能通過業(yè)績報表去透析這家企業(yè)的細(xì)微變化。

歷年年報中，榮盛發(fā)展都會對下一年的經(jīng)營指標(biāo)做出一番計劃。在2019年年報中，榮盛預(yù)計2020年度計劃簽約金額約1210億元，實現(xiàn)銷售回款約968億元，新增融資520億元，新增項目資源建面約1355.92萬平米。

透過這份數(shù)字，可以看到，榮盛發(fā)展全面調(diào)整了2020年的發(fā)展預(yù)期，側(cè)面也反應(yīng)出這家企業(yè)對于未來的謹(jǐn)慎態(tài)度。

對比2019年計劃預(yù)期，2020年預(yù)期中，銷售額目標(biāo)增幅由27.27%降至8.04%，新融資額增幅由1.91%降至-14.95%，新獲土儲增幅由11.5%降至-18.93%，計劃回款增幅15%降至5.22%。

實際上，榮盛發(fā)展清楚地認(rèn)識到，前期過度擴(kuò)張帶來的問題。

2016年，榮盛正式開啟新五年計劃，由傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)向“大地產(chǎn)、大健康、大金融”以及新型產(chǎn)業(yè)全面發(fā)展轉(zhuǎn)型。2016-2018年期間，榮盛發(fā)展都在年報中認(rèn)為，此時正當(dāng)抓著發(fā)展的機(jī)遇，調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型和壯大新型業(yè)務(wù)。

這種戰(zhàn)略轉(zhuǎn)向，意味著需要更大資金進(jìn)行驅(qū)動。

2015-2018年，榮盛發(fā)展投資活動現(xiàn)金流均為負(fù)數(shù)，分別為-28.03億元、-27.37億元、-48.43億元、-29.68億元；資產(chǎn)負(fù)債率也由78.6%上漲至84.04%，總負(fù)債由808.59億元增至1914.02億元，其中流動負(fù)債由594.03億元翻了兩番至1552.54億元。

數(shù)據(jù)來自：企業(yè)公告，觀點指數(shù)統(tǒng)計

2019年，行業(yè)形勢開始不明朗，銀根收緊信號已有征兆、土地“雙限”政策紛紛出臺等，直接迫使開發(fā)商調(diào)整經(jīng)營策略。

2018和2019年報中，榮盛發(fā)展將2019年、2020年主要對應(yīng)的矛盾指向“多領(lǐng)域管控帶來的陣痛”、“轉(zhuǎn)型升級陣痛”。

多變的市場環(huán)境下，需要面對的現(xiàn)實遠(yuǎn)比榮盛發(fā)展想象中繁多且復(fù)雜。降低調(diào)整預(yù)期之余，2020年“三道紅線”落地，導(dǎo)致房企收縮發(fā)展規(guī)模的同時，又急需降低負(fù)債水平。

可以看到，過往一年時間，踩中“紅線”的榮盛發(fā)展，在不斷優(yōu)化自身債務(wù)結(jié)構(gòu)。

關(guān)于2020年融資情況，榮盛發(fā)展表示，公司策略是要控制好融資成本，兼顧成本和規(guī)模，對利率水平的控制會進(jìn)一步加強(qiáng)，“加大銀行開發(fā)貸的比重，并會做公開市場的債券發(fā)行等動作。”

2019年度，榮盛發(fā)展負(fù)債總額為2099.22億元，資產(chǎn)負(fù)債率為82.45%，其中流動負(fù)債1775.78億元。同期，有息借款總額為659.62億元，一年內(nèi)到期為348.33億元，占比52.81%；持有貨幣資金為303.56億元，現(xiàn)金短債比為0.87倍。

“三道紅線”出臺之前，榮盛發(fā)展債務(wù)水平仍有所提升，2020年中期，負(fù)債總額、資產(chǎn)負(fù)債率均有所微增，負(fù)債總額為2155.58億元，資產(chǎn)負(fù)債率為82.74%，有息借款總額亦增至707.86億元。

不過，從融資、償債動作來看，榮盛發(fā)展優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)的主要策略，或許是降低短債規(guī)模、增加持有貨幣總額。

數(shù)據(jù)來自：企業(yè)公告，觀點指數(shù)統(tǒng)計

同期，榮盛發(fā)展流動負(fù)債微降至1762.51億元，一年內(nèi)到期下降至330.84億元，占比降至46.74%；持有貨幣資金持有286.75億元，現(xiàn)金短債比仍為0.87倍。

到了2020年三季度，榮盛仍在不斷償還一年內(nèi)到期非流動負(fù)債以減低短債占比，由2019年307.08億元降至2020中期的256.96億元，再進(jìn)一步降到200.89億元，減少34.58%。

數(shù)據(jù)顯示，于2020年三季度，榮盛發(fā)展剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率、凈負(fù)債率、現(xiàn)金短債比分別為75.26%、100.53%、1.06倍。

進(jìn)退

疫情到來之時，房企受到的最大影響當(dāng)屬施工和銷售，也直接影響生產(chǎn)端和經(jīng)營端，進(jìn)而對現(xiàn)金流造成很大壓力，一旦長期陷入停滯則意味著面臨流動性危機(jī)。

線上售樓處、大幅度打折優(yōu)惠、無理由退房……各家房企應(yīng)對疫情打出了各式各樣的“組合拳”，意在促進(jìn)項目去化和提振銷售，增加現(xiàn)金流。

這種“現(xiàn)金為王”的應(yīng)對策略，也成為不少房企的共識。

可以看到，提供現(xiàn)金短債比之余，榮盛發(fā)展也在疫情最為嚴(yán)重時采用促銷策略。

于2020年1-4月份，榮盛累計銷售同比增速分別為8.37%、-33.95%、-16.81%、-9.47%，5月份則錄得同比增長3.18%。

數(shù)據(jù)來自：企業(yè)公告，觀點指數(shù)統(tǒng)計

上述期間，榮盛發(fā)展單月銷售均價分別為1.003萬元/平方米、0.922萬元/平方米、1.058萬元/平方米、1.118萬元/平方米，價格下降區(qū)間為0.038-0.28萬元/平方米；5月份銷售均價則有所回升，至1.226萬元/平方米，2019年同期為1.077萬元/平方米。

數(shù)據(jù)來自：企業(yè)公告，觀點指數(shù)統(tǒng)計

觀點指數(shù)發(fā)布的2020中國房地產(chǎn)銷售TOP100顯示，2020年，榮盛發(fā)展累計銷售額1358億元，超額完成年銷售目標(biāo)，這也是其第三年實現(xiàn)千億銷售額。

銷售回升并錄得增長，體現(xiàn)在營收、利潤、利潤率、歸母凈利潤等核心財務(wù)數(shù)據(jù)上，較上一年同期均錄得一定增長。

2020年中期，榮盛發(fā)展?fàn)I收為261.54億元，同比增長7.36%；凈利潤為44.57億元，同比增長12.79%；凈利潤率為17.04%，上漲0.82個百分點；歸母凈利潤29.46億元，同比增長0.04%。

其中，凈利潤、凈利潤率能夠取得提升，一定程度上在于期間榮盛發(fā)展完成處置一個文旅項目的關(guān)聯(lián)公司。

榮盛發(fā)展2020年中期財務(wù)報表顯示，期間完成處置5家子公司，其中出售宜春賽威特獲得增加利潤1.3億，及出售其下屬公司宜春天嶼花城、江西禹川旅游。

觀點新媒體初步了解到，上述出售公司涉及的項目，為江西宜春國際度假區(qū)項目。于2017年，榮盛康旅正式進(jìn)駐宜春，計劃打造宜春硒溫泉國際度假區(qū)。次年，榮盛發(fā)展先后以總代價2.33億元在公開市場摘得該項目相關(guān)地塊19宗，合計占地面積37.18萬平方米，建筑面積44.61萬平方米，持有43.35%權(quán)益。不少地塊成交后，就開始進(jìn)入開工階段。

隨后，榮盛發(fā)展以股權(quán)收購的方式，獲得兩家孫公司宜春天嶼花城、江西禹川旅游。至此，其在宜春這座城市持有三個項目，即宜春溫泉國際度假區(qū)項目、宜春溫泉開發(fā)項目、宜春花博園改造項目。

那時，正值榮盛全面轉(zhuǎn)型時期，并在康旅業(yè)務(wù)上進(jìn)一步提出“6+N”戰(zhàn)略布局。

2017-2019年，榮盛發(fā)展康旅業(yè)務(wù)分別獲得22個項目、12個項目以及新增土儲面積116萬平方米，對應(yīng)實現(xiàn)營收31.32億元、36.01億元、59.07億元。

2020年在疫情影響下，榮盛發(fā)展康旅業(yè)務(wù)也受到不小影響。2020年中期，實現(xiàn)營業(yè)收入3.79億元，較2019年同期下降46.32%。同時，榮盛發(fā)展亦未在2020年中期報中例行公示康旅板塊的簽約、回款情況，期內(nèi)新增土儲面積則為77.48萬平方米。

選擇此時出售宜春國際度假區(qū)項目公司，意味不言而喻。艱難時期，削減投資大和產(chǎn)出效益周期長的項目，不失為一種調(diào)整方式。

重倉

巴菲特“投資三原則”中提到兩點，安全邊際與能力圈。簡而言之，盡量控制投資風(fēng)險，避免損失本金，以及選擇投資自己熟悉、看得懂的領(lǐng)域。

作為一家從河北起家的企業(yè)，榮盛發(fā)展經(jīng)歷了由建筑商向開發(fā)商，再由區(qū)域房企一步步延伸到全國性房企的多重改變。

但在25年發(fā)展時間中，大本營河北廊坊，對于這家公司而言，意義非凡。

1995年，耿建明下海創(chuàng)立建筑公司榮盛實業(yè)有限公司，但第一個房地產(chǎn)開發(fā)項目方州花園則建在耿的出生地南京。

在南京項目積攢夠開發(fā)經(jīng)驗后，耿建明令人意外地回到廊坊，將目光放在了“環(huán)京一帶”。

廊坊、承德、滄州、石家莊、唐山等河北省內(nèi)城市，成為了榮盛發(fā)展深耕和重倉的地區(qū)。從不少市場研究機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)可見，榮盛發(fā)展銷售額在河北省內(nèi)不少城市排名靠前。坊間稱為“河北王”，又稱“環(huán)京一哥”。

2015-2019年期間，榮盛發(fā)展來自河北省區(qū)域的營收占比均超過了三成，分別為32.62%、41.45%、30.58%、38.78%、35.66%。從上述數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，河北營收占比出于跌宕起伏的狀況，且于2017年出現(xiàn)大幅下滑，這種變化很大程度上與榮盛發(fā)展全國化布局密切相關(guān)。