細(xì)細(xì)的紅線 | 首開達(dá)陣

2021-01-15 22:45

首開股份要成功“達(dá)陣”還需時(shí)日。

編者按：2020年，中國房地產(chǎn)在驚濤巨浪中扼住命運(yùn)的喉嚨。

進(jìn)入全新的2021年，中國房地產(chǎn)如何在求發(fā)展與嚴(yán)監(jiān)管中尋得均衡？想要有所作為、有所改變的企業(yè)，需要充足的勇氣和智慧去應(yīng)對(duì)。

我們深信，“地產(chǎn)向陽”仍然是這一年的主要命題。有鑒于此，觀點(diǎn)新媒體策劃年度重磅報(bào)道“細(xì)細(xì)的紅線”，回顧并總結(jié)標(biāo)桿房企過去一年在“抗疫”與“紅線”之下，大到戰(zhàn)略、模式，小到融資、人事等方面的調(diào)整與改變，并尋找新的一年里未來“持續(xù)的力量”之所在。

觀點(diǎn)網(wǎng) 2020年終于過去，身處其中的房企們卻像打美式足球一般，必須沖破重重障礙才能達(dá)陣——觸地得分，或許只有參與的人才知道個(gè)中艱辛。

被稱為“京城一哥”的首開股份，同樣面臨不少考驗(yàn)，第一個(gè)顯而易見的就是千億銷售“門檻”：2018、2019年，首開銷售額均已跨過千億，但2020年目標(biāo)仍然是1011億元。

千億水平已停留三年，什么時(shí)候開始恢復(fù)增長(zhǎng)？

關(guān)于規(guī)模增長(zhǎng)，首開股份在未來或許將得益于首開集團(tuán)與房地集團(tuán)的合并重組，按照首開集團(tuán)的總經(jīng)理兼首開股份董事長(zhǎng)李巖的說法：“目前房地集團(tuán)跟首開股份是并行的，但是這些資源將來都會(huì)打通。”

重組工作到3月份將滿兩年，但仍未見太多進(jìn)展消息。

規(guī)模門檻是自己設(shè)的要求，而來自監(jiān)管部門的“三道紅線”融資新規(guī)，卻是外部施加的壓力。雖然首開股份年初定了“降負(fù)債”的任務(wù)目標(biāo)，但頻繁發(fā)債卻使其負(fù)債率微升，且同時(shí)踩中兩條紅線，看來新一年任務(wù)依然少不了降負(fù)債的位置。

事實(shí)上，結(jié)合市場(chǎng)與自身的特征，首開股份2020年將“結(jié)構(gòu)優(yōu)化、動(dòng)力強(qiáng)化、效率提升”作為三大戰(zhàn)略重點(diǎn)，以實(shí)現(xiàn)公司高質(zhì)量可持續(xù)發(fā)展。但現(xiàn)實(shí)的問題還有很多，規(guī)模增長(zhǎng)、區(qū)域調(diào)整、降負(fù)債……

首開股份要成功“達(dá)陣”還需時(shí)日。

千億徘徊

千億銷售對(duì)于首開股份而言，并非什么新鮮事。

因?yàn)樵缭?018年就已突破千億門檻，2019年刻意放緩步伐，將年度目標(biāo)定為1010億元，最終完成銷售1013億元，同比增長(zhǎng)0.8%。

來到2020年，首開股份的銷售目標(biāo)基本沒有增長(zhǎng)，維持在1011億元。放緩增長(zhǎng)速度，著重調(diào)整組織架構(gòu)與資源能力的做法還在繼續(xù)。

但疊加新冠疫情影響后，這一次似乎完成得并不輕松。

據(jù)首開股份公布，2020年全年共實(shí)現(xiàn)簽約面積381.55萬平方米，同比下降7.28%；簽約金額1074.55億元，同比增長(zhǎng)6.03%。其中權(quán)益銷售額占到6成。

來源：企業(yè)公告，觀點(diǎn)指數(shù)整理

從單月銷售變化可以看出，疫情較為嚴(yán)重的一季度，銷售額明顯低走，至五六月份才開始走高，出現(xiàn)超百億元的單月銷售額。但6月底出現(xiàn)疫情反復(fù)之后，首開股份三季度的銷售表現(xiàn)也較為平淡。

有北京房企曾透露，環(huán)京一帶的項(xiàng)目直到9月份之后才恢復(fù)正常開盤，或許這也是首開股份在10月份銷售出現(xiàn)反彈的一個(gè)原因。

來源：企業(yè)公告，觀點(diǎn)指數(shù)整理

另一方面，觀察首開股份過往數(shù)年的銷售情況可以發(fā)現(xiàn)，年末幾個(gè)月通常是銷售最多、表現(xiàn)最好的時(shí)間。這多半與年末沖刺的策略有關(guān)，而且合作項(xiàng)目較多，在合作伙伴均加大年末銷售力度的情況下，首開股份的銷售也自然見漲。

因而在最后一個(gè)月，首開股份實(shí)現(xiàn)簽約面積68.25萬平方米，簽約金額198.79億元，同比增長(zhǎng)39.44%。

來源：企業(yè)公告，觀點(diǎn)指數(shù)整理

首開股份的合作模式，在行業(yè)內(nèi)算得上是極具代表性的一個(gè)。

董事長(zhǎng)李巖曾向觀點(diǎn)新媒體透露，從2010年到2019下半年，首開獲取了將近140個(gè)項(xiàng)目。其中合作項(xiàng)目有110個(gè)，合作企業(yè)超過了40家。尤其是和龍湖的合作，共有32個(gè)項(xiàng)目，規(guī)模543萬平米。

據(jù)首開股份2020年三季度報(bào)告顯示，報(bào)告期內(nèi)銷售的109個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目中，非并表合作項(xiàng)目就有47個(gè)。另外，報(bào)告期內(nèi)開發(fā)投資147個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，當(dāng)中的非并表合作項(xiàng)目達(dá)到66個(gè)，若算上并表的合作項(xiàng)目則會(huì)更多。

來源：企業(yè)公告，觀點(diǎn)指數(shù)整理

三季度房地產(chǎn)儲(chǔ)備情況則披露，已有18個(gè)房地產(chǎn)儲(chǔ)備項(xiàng)目，規(guī)劃計(jì)容建筑面積共235.45萬平方米，其中合作項(xiàng)目達(dá)16個(gè)（包括10個(gè)為非并表合作項(xiàng)目），權(quán)益占比達(dá)到50%及以上的只有7個(gè)，其余合作項(xiàng)目權(quán)益占比最低只有5.1%。

而上半年通過競(jìng)拍或股權(quán)收購獲取北京（海淀、昌平、朝陽、密云、大興）、福州、珠海、南京、常熟等地后續(xù)項(xiàng)目共11個(gè)，其中有5個(gè)是非并表合作項(xiàng)目。

首開股份對(duì)此表示，土地獲取方面，公司得到了各全國領(lǐng)先和區(qū)域龍頭房地產(chǎn)企業(yè)的充分認(rèn)可，通過雙方、多方聯(lián)合體拿地或股權(quán)收購方式，優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、有效規(guī)避市場(chǎng)惡性競(jìng)爭(zhēng)和項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)，最大限度地發(fā)掘地塊價(jià)值。

據(jù)悉，首開一般在聯(lián)合拿地的地塊中權(quán)益占比為25%-50%，多數(shù)不控盤、不操盤。

“朋友圈不是越大越好，也不要給自己設(shè)限，大家發(fā)揮各自優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)互補(bǔ)，實(shí)現(xiàn)1+1>2的效能。能夠?qū)崿F(xiàn)相互尊重、相互學(xué)習(xí)，才是合作的意義。”李巖認(rèn)為。

絕大部分龍頭房企實(shí)現(xiàn)同比增長(zhǎng)的2020年，習(xí)慣與各大房企合作的首開股份能順利達(dá)標(biāo)千億銷售也并不奇怪，只是何時(shí)才能突破千億“瓶頸”，達(dá)到更高的銷售規(guī)模，或許是首開股份下一步的目標(biāo)。

京外轉(zhuǎn)型

為了實(shí)現(xiàn)規(guī)模的可持續(xù)增長(zhǎng)，首開股份也在主動(dòng)調(diào)整，包括區(qū)域投資的結(jié)構(gòu)優(yōu)化和均衡布局，以及從傳統(tǒng)住宅開發(fā)到房地產(chǎn)相關(guān)聯(lián)的多元化轉(zhuǎn)型等。

從北京成長(zhǎng)壯大起來的房企，起步之時(shí)基本都是圍繞環(huán)京地區(qū)進(jìn)行布局，如首創(chuàng)置業(yè)、遠(yuǎn)洋集團(tuán)等。但資源過于集中也等于抗風(fēng)險(xiǎn)能力低，在出現(xiàn)調(diào)控以及2020年黑天鵝事件等情況下，銷售受阻也更為明顯，所以這些企業(yè)近年來都在有意調(diào)整布局，首開股份也不例外。

首開股份在2020年中期業(yè)績(jī)報(bào)告上表示：區(qū)域戰(zhàn)略上，要立足京津冀的做深做透，實(shí)現(xiàn)全國區(qū)域投資的結(jié)構(gòu)優(yōu)化和均衡布局，聚焦六大城市群（京津冀、長(zhǎng)三角、大灣區(qū)、長(zhǎng)江中游、川渝、海峽西岸），重點(diǎn)對(duì)核心一二線城市進(jìn)行深耕拓展，擇機(jī)關(guān)注周邊有潛力的三四線城市機(jī)會(huì)。

但首開并非現(xiàn)在才進(jìn)行京外擴(kuò)張，早在2010年京外拿地動(dòng)作就愈發(fā)頻繁，彼時(shí)主要聚焦在三四線城市拿地。

只是首次京外擴(kuò)張并不太順?biāo)?，整體銷售增速低于大多數(shù)同行。

此種情況直到2018年才出現(xiàn)改觀，銷售金額從692億元大增45.58%至1007.3億元，銷售面積也同比增長(zhǎng)28%至377.6萬平方米。

也是在這一年，首開京外項(xiàng)目銷售占比首次升到了50%以上，京外銷售面積達(dá)253.9萬平米，同比增長(zhǎng)23.36%，占總銷售面積的67%。

于2020年9月30日，首開股份109個(gè)項(xiàng)目累計(jì)銷售面積約1734.12萬平方米，其中京外項(xiàng)目占據(jù)62個(gè)席位，銷售面積總共1132.72萬平方米，占比達(dá)到65.32%。

來源：企業(yè)公告，觀點(diǎn)指數(shù)整理

同一時(shí)間，首開147個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目中，京外項(xiàng)目達(dá)到82個(gè)，總建筑面積2998.16萬平方米，在建建筑面積1233.13萬平方米，總投資額3737.52億元，分別占總體比例的65.79%、59.88%以及52.97%。

由此看來，首開的京外布局已經(jīng)取得不錯(cuò)的成效，且預(yù)計(jì)未來還將繼續(xù)加大京外項(xiàng)目的投資布局。

除了優(yōu)化城市區(qū)域布局之外，首開近年還在努力建立良性互動(dòng)的多元投資結(jié)構(gòu)，定位“城市有機(jī)更新的綜合服務(wù)企業(yè)”，統(tǒng)籌打造投資建設(shè)（城市開發(fā)）、修繕改造（城市更新）、物業(yè)經(jīng)營（城市運(yùn)營）、資本增值（城市金融）等四大業(yè)務(wù)板塊。

其中，備受關(guān)注的無疑是以“城市復(fù)興官”之名開展的城市更新業(yè)務(wù)。

首開2015年便提出“城市復(fù)興官”戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，積極參與城市更新，尋求新的增量方向。

根據(jù)2020年第三季度披露的數(shù)據(jù)，首開在實(shí)施與拓展的棚改及土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目為12個(gè)（11個(gè)位于北京，1個(gè)位于廊坊），總用地面積達(dá)1589.12萬平方米。其中實(shí)施項(xiàng)目7個(gè)，總用地面積974.45萬平方米，計(jì)劃總投資447.33億元；后續(xù)項(xiàng)目5個(gè)，總用地面積614.67萬平方米。

來源：企業(yè)公告，觀點(diǎn)指數(shù)整理

但棚改、城市更新等項(xiàng)目存在周期長(zhǎng)、難度高、回款慢等特點(diǎn)，銷售也很難在短期內(nèi)集中爆發(fā)。所以即使首開在大力推進(jìn)城市更新，卻難以在銷售中得到突出呈現(xiàn)。

另外，2019年3月開始與房地集團(tuán)的并購重組，預(yù)期可以為首開的城市復(fù)興板塊添枝加葉，只是即將滿兩年，見于報(bào)道的消息仍寥寥無幾。

根據(jù)彼時(shí)的期望，兩個(gè)各有特點(diǎn)的企業(yè)整合在一起，如果能夠發(fā)揮各自資源和專業(yè)優(yōu)勢(shì)，能夠形成1+1＞2的合力。

首開曾這樣表示：“房地集團(tuán)是北京市國有企業(yè)非經(jīng)營性資產(chǎn)接收管理、運(yùn)營處置的一個(gè)平臺(tái)，從現(xiàn)在看，要接收3075萬平米的非經(jīng)營性資產(chǎn)。”房地集團(tuán)的施工板塊也頗有特點(diǎn)，參與故宮、頤和園、天壇及中央國家機(jī)關(guān)的古建修繕工作。這對(duì)于要做城市復(fù)興官的首開來說，是非常寶貴的資源。

隨著存量市場(chǎng)被更多同行關(guān)注，城市更新將迎來更多的競(jìng)爭(zhēng)和資本，但就首開而言，擁有大量存量項(xiàng)目就意味著還需大量資金來驅(qū)動(dòng)項(xiàng)目的發(fā)展。

融資紅線

首開對(duì)于資金的需求，在2020年顯得尤為明顯。

從過去一年動(dòng)態(tài)來看，融資可以說是首開貫穿始終的一條主線。

據(jù)三季度報(bào)告數(shù)據(jù)，首開于報(bào)告期內(nèi)吸收投資收到的現(xiàn)金為74.28億元，較上年同期大增1778.18%；取得借款收到的現(xiàn)金為546.63億元，同比增長(zhǎng)31.51%。小計(jì)籌資活動(dòng)現(xiàn)金流入620.96億元，同比增幅47.98%。

來源：企業(yè)公告，觀點(diǎn)指數(shù)整理

融資大增，負(fù)債情況自然不能忽略，尤其是在“三道紅線”融資新規(guī)之下，首開也離不開踩線的命運(yùn)。

看過去幾年的負(fù)債情況顯示，2017-2019年末及2020年9月末，首開負(fù)債總額分別為1937.88億元、2377.43億元、2454.74億元及2679.62億元。2017年末較2016年末增長(zhǎng)33.67%，2018年末較上年末增長(zhǎng)22.68%，2019年末較2018年末增長(zhǎng)了3.25%。

同期對(duì)應(yīng)的資產(chǎn)負(fù)債率，分別為80.59%、81.58%、80.92%和81.13%。

從首開股份2019年報(bào)數(shù)據(jù)來看，觸及全部“三道紅線”，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為75.35%，凈負(fù)債率為169.82%，現(xiàn)金短債比為0.96。

在2020年一份公告中，對(duì)于首開的融資有這樣的評(píng)價(jià)：發(fā)行人債務(wù)規(guī)模增速較快，且隨著業(yè)務(wù)的進(jìn)一步擴(kuò)張，債務(wù)規(guī)?？赡苓M(jìn)一步增長(zhǎng)，存在一定財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

為此，在融資方面，首開年初就表示，2020年的任務(wù)是圍繞“降負(fù)債”目標(biāo)，提升公司閑置資金使用效率，降低負(fù)債水平。嚴(yán)控融資成本，使公司平均融資成本在較低區(qū)間。

數(shù)據(jù)顯示，截至2020年6月末，首開股份剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為75.29%，凈負(fù)債率為174%，現(xiàn)金短債比為1，依然踩線兩條。

事實(shí)上，首開股份現(xiàn)金短債比“達(dá)標(biāo)”主要得益于貨幣資金較2019年有所增加，若賬面資金中剔除受限制資金，首開依舊三線“全觸”。

來源：企業(yè)公告，觀點(diǎn)指數(shù)整理

另據(jù)三季度報(bào)告顯示，首開于報(bào)告期末的負(fù)債合計(jì)2679.62億元，同比增加9.16%。其中一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債為264.95億元，同比多增25.42億元及10.61%。

如此看來，首開的“降負(fù)債”任務(wù)還需要更多努力。

另一方面，2020年，首開低成本發(fā)行各類債券產(chǎn)品，成功打包盤活9個(gè)分散型物業(yè)資產(chǎn)，發(fā)行資產(chǎn)證券化產(chǎn)品；完成深交所新一期供應(yīng)鏈發(fā)行額度注冊(cè)。

2020上半年，首開累計(jì)新增融資共計(jì)375.2億元，其中銀行貸款48.8億元，信托貸款87.9億元，債權(quán)融資計(jì)劃27.5億元，公司債39億元，中期票據(jù)92億元，超短期票據(jù)50億元，CMBN 30億元，累計(jì)歸還各類籌資246億元，當(dāng)期凈增融資規(guī)模129.2億元。