編者按：2020年，中國房地產(chǎn)在驚濤巨浪中扼住命運(yùn)的喉嚨。

進(jìn)入全新的2021年，中國房地產(chǎn)如何在求發(fā)展與嚴(yán)監(jiān)管中尋得均衡？想要有所作為、有所改變的企業(yè)，需要充足的勇氣和智慧去應(yīng)對(duì)。

我們深信，“地產(chǎn)向陽”仍然是這一年的主要命題。有鑒于此，觀點(diǎn)新媒體策劃年度重磅報(bào)道“細(xì)細(xì)的紅線”，回顧并總結(jié)標(biāo)桿房企過去一年在“抗疫”與“紅線”之下，大到戰(zhàn)略、模式，小到融資、人事等方面的調(diào)整與改變，并尋找新的一年里未來“持續(xù)的力量”之所在。

觀點(diǎn)網(wǎng) 2020年是非常特別的一年，對(duì)于金科亦是非常關(guān)鍵的一年。

這一年的不確定性因素太多，諸如新冠疫情影響疊加房地產(chǎn)行業(yè)下行周期壓力，再到下半年各地房地產(chǎn)政策調(diào)控，以及“三道紅線”下融資新規(guī)穿透式監(jiān)管……

顯然，正“雄心勃勃”準(zhǔn)備邁入新階段的金科，所面臨的環(huán)境注定不甚樂觀。

年初舉行的2019年業(yè)績(jī)會(huì)上，金科管理層曾稱“做好了打硬仗的準(zhǔn)備”。

這場(chǎng)硬仗里，金科首先提到了成立商管公司進(jìn)軍商業(yè)，另一項(xiàng)貫穿全年的重頭戲則是金科服務(wù)上市，于11月17日敲鐘港交所。

除此之外，或許很多人對(duì)于金科的第一記憶點(diǎn)，應(yīng)該在4月份，與融創(chuàng)歷時(shí)4年的股權(quán)之爭(zhēng)畫下句點(diǎn)那一刻。

此后，金科開始嘗試展現(xiàn)其輕裝上陣的“全新面貌”。

2020年12月，金科正式對(duì)外發(fā)布了未來五年（2021-2025年）的發(fā)展規(guī)劃，力爭(zhēng)2025年沖擊4500億元目標(biāo)。

據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)發(fā)布的2020中國房地產(chǎn)銷售TOP100榜單，金科2020年實(shí)現(xiàn)銷售額2234.9億元，未來五年要達(dá)成翻番的目標(biāo)，不可謂不遠(yuǎn)大。

畢竟規(guī)模愈大，增長(zhǎng)愈難。

戰(zhàn)略調(diào)倉

4500億戰(zhàn)略中，城市布局調(diào)整是實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展的基礎(chǔ)所在。

走向“規(guī)模”的第一步，必定是全國化布局，金科與藍(lán)光、龍湖等房企并無二致。

2020年9月份，金科總裁喻林強(qiáng)在相關(guān)媒體采訪中透露：“這幾年金科一直堅(jiān)持全國化布局，并有意識(shí)的進(jìn)行戰(zhàn)略調(diào)倉，這不僅是出于控制發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)的考慮，也是提升金科發(fā)展戰(zhàn)略縱深和銷售規(guī)模的重要手段。”

早于2016年，金科提出“三圈一帶”布局（京津冀、長(zhǎng)三角、成渝、長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶），鎖定“核心十城”（重慶、成都、蘇州、北京、合肥、鄭州、上海、南京、天津、武漢），2017年則實(shí)施“深耕25城”布局。

此后，金科不再以單個(gè)城市為標(biāo)準(zhǔn)的區(qū)域戰(zhàn)略，而是執(zhí)行以二線和強(qiáng)三線城市為主，一線、四線城市為輔的“三圈一帶、核心25城、八大城市圈”戰(zhàn)略。

據(jù)披露的數(shù)據(jù)，金科2016年全年土地項(xiàng)目總投資約208億元，新進(jìn)鄭州、南京、武漢、天津、南寧五個(gè)城市，均為二線城市。

此后，金科土地投資不斷加碼，從2017年的640億元增長(zhǎng)到2019年的888億元（均為全口徑）。2017年新進(jìn)杭州、南昌、福州、石家莊等15個(gè)核心城市，“八大城市群”戰(zhàn)略布局基本完成；2018年，新進(jìn)上海、廣州、寧波等城市，核心25城布局基本完成。

按照城市能級(jí)劃分，2019年以來，金科新增項(xiàng)目主要集中在三四線、二線城市，占比分別為62.9%、37.0%。

不過金科的確加大了二線城市的土儲(chǔ)布局，據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)，2020年1-9月二線城市拿地占比59.8%，較2019年上升21.2個(gè)百分點(diǎn)；三四線城市占比38.7%，較2019年下降22.7個(gè)百分點(diǎn)。

另外，金科新增土儲(chǔ)前五城市依次是重慶、貴陽、鄭州、沈陽和蘇州，建面占比分別為18.9%、13.5%、6.4%、5.4%和4%。

新增土儲(chǔ)按金額口徑看，城市圈分布上，長(zhǎng)三角、珠三角、環(huán)渤海、中部、西部分別占到41%、4%、9%、16%和30%。新增土儲(chǔ)集中于成渝和長(zhǎng)三角，而且在滇黔和長(zhǎng)江中游布局有所增多。

數(shù)據(jù)來源：年報(bào)，觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)

盡管區(qū)域布局一直在擴(kuò)大，但許多人對(duì)于金科的印象都停留在“西南王”。

過去很多年，金科幾乎是局限于西南地區(qū)，于重慶、四川、云南、貴州等地的市場(chǎng)份額都不少。事實(shí)上，直到2007年，金科才選擇走出重慶。

而且不可忽視的是，近些年金科在大本營重慶的市場(chǎng)份額仍不斷增加，2019年占有率達(dá)到11.66%，同比增長(zhǎng)2個(gè)百分點(diǎn)，簽約銷售金額穩(wěn)居第一位。

數(shù)據(jù)來源：年報(bào)，觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)

另一方面，金科重慶的簽約銷售面積、簽約金額增長(zhǎng)卻呈現(xiàn)放緩趨勢(shì)，這與上述土儲(chǔ)調(diào)整策略不無關(guān)系。

到2020年上半年，金科實(shí)現(xiàn)銷售金額868億元，其中華東地區(qū)銷售額為372億元，占集團(tuán)銷售額的43%，首次超過傳統(tǒng)根據(jù)地大西南區(qū)域。另外，華中、華南地區(qū)的銷售占比分別達(dá)到10%和8%。

截至上半年，金科總可售面積超7400萬平方米，其中，重慶占比降至25%，華東、西南（不含重慶）、華中、華南、華北占比分別為25%、16%、17%、8%、4%。

一方面是全國化布局的需求，另一方面又不能放棄重注大西南區(qū)域，這是矛盾點(diǎn)所在。該深耕還是全面覆蓋，金科似乎有些搖擺不定。

早于2019年，標(biāo)普就點(diǎn)評(píng)稱，金科在重慶的業(yè)務(wù)集中度較高，隨著業(yè)務(wù)擴(kuò)張至新城市，執(zhí)行風(fēng)險(xiǎn)敞口較大。資料顯示，2016至2019年，金科存貨周轉(zhuǎn)效率分別為0.36次、0.31次0.22次、0.26次。

的確，之前囿于重慶等西南區(qū)域的發(fā)展帶來了一些困惑。有分析稱，因?yàn)橥羶?chǔ)大量集中在低房?jī)r(jià)的西部地區(qū)，此前多年金科銷售均價(jià)在行業(yè)內(nèi)處于低位，導(dǎo)致整體銷售規(guī)模一直無法向前。

實(shí)際上，金科的銷售面積有很多年都位于行業(yè)前十，據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)發(fā)布的2020中國房地產(chǎn)銷售TOP100榜單，金科2020年銷售面積為2229.9萬平方米，繼續(xù)位居全行業(yè)第八名。

但得益于此輪戰(zhàn)略調(diào)倉，金科銷售均價(jià)逐年上升，終于在2020年突破萬元。

與同規(guī)模房企相比，2020年1-9月，旭輝合同銷售均價(jià)約1.52萬元/平方米、中南建設(shè)平均銷售價(jià)格1.34萬元/平方米，而金科為1.04萬元/平方米，差距猶存。

數(shù)據(jù)來源：年報(bào)，觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)

喻林強(qiáng)亦有提及：“不要把雞蛋放在一個(gè)籃子里，更要把雞蛋放在雞肉價(jià)格貴的地方。”

2020年前三季度，金科拿地銷售面積比達(dá)140%，平均樓面地價(jià)較2019年上升39%至3709元/平方米，地價(jià)房?jī)r(jià)比較2019年提升8.4個(gè)百分點(diǎn)至35.8%。

隨著金科近年地價(jià)售價(jià)比有所下行，產(chǎn)品銷售均價(jià)還未出現(xiàn)有效提升，盈利能力也出現(xiàn)有所下滑趨勢(shì)。

數(shù)據(jù)顯示，2020年第三季度，金科受毛利率下滑及少數(shù)股東權(quán)益占比上升影響，歸母凈利潤(rùn)下降40.9%至8.21億元。受結(jié)算結(jié)構(gòu)影響，前三季度整體毛利率同比降4.9個(gè)百分點(diǎn)至25.2%。

數(shù)據(jù)來源：年報(bào)，觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)

在平衡盈利能力和負(fù)債指標(biāo)的基礎(chǔ)上，金科最新戰(zhàn)略中提到，計(jì)劃到2025年“品質(zhì)利潤(rùn)型”產(chǎn)品銷售收入占比達(dá)到30%，并推動(dòng)創(chuàng)新型業(yè)務(wù)發(fā)展如代建業(yè)務(wù)、城市更新業(yè)務(wù)，挖掘新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。

擴(kuò)張踩線

金科發(fā)布的五年高質(zhì)量發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃當(dāng)中，主要目標(biāo)之一是保持規(guī)模較快增長(zhǎng)，在綜合“規(guī)模、業(yè)務(wù)、利潤(rùn)、負(fù)債”等因素的動(dòng)態(tài)平衡測(cè)算下，計(jì)劃公司及所投資的公司力爭(zhēng)到2025年總銷售規(guī)模4500億元以上，年復(fù)合增長(zhǎng)率15%以上。

根據(jù)宣傳口徑，這相當(dāng)于在目前基礎(chǔ)上再造一個(gè)金科。

對(duì)比現(xiàn)狀，這樣的目標(biāo)規(guī)模看起來仍然很遙遠(yuǎn)。最新數(shù)據(jù)顯示，2020年，金科實(shí)現(xiàn)銷售金額約2234.9億元，銷售面積約2229.9萬平方米。

此前金科公布的2020年銷售目標(biāo)為2200億元，屬于踩線達(dá)標(biāo)，且規(guī)模增長(zhǎng)速度有放緩趨勢(shì)，同比增長(zhǎng)約20%。相比之下，2019年全年實(shí)現(xiàn)銷售金額1860億元，同比增長(zhǎng)57%，完成當(dāng)時(shí)年度目標(biāo)的124%。

當(dāng)然，20%的增長(zhǎng)對(duì)比同行而言，仍屬優(yōu)秀，特別是“規(guī)模愈大，增長(zhǎng)愈難”。

數(shù)據(jù)來源：年報(bào)，觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)

未來五年復(fù)合增長(zhǎng)率要達(dá)到15%，與之前增速相比的確不算高，完成難度也沒有那么大。但之中夾雜著很多不確定因素，包括金科本身存在一些“踩線”問題。

首先，金科需要解決資金問題。“三道紅線”政策一經(jīng)發(fā)布，半年報(bào)中被評(píng)為紅檔的金科與大多數(shù)房企一致，重心轉(zhuǎn)移為“降負(fù)債”。一旦被限制融資規(guī)模，金科要實(shí)現(xiàn)上述規(guī)模增長(zhǎng)根本無從談起。

最為明顯的是，自9月份以來，金科收緊了土地投資的腳步，第三季度新增拿地金額僅194億元，較上半年平均數(shù)大幅減少，拿地增速大幅下降8.5個(gè)百分點(diǎn)。

一二季度，金科在各地大手筆奪地的身影不少見，甚至有地塊溢價(jià)率達(dá)到162%。

2020年前三季度，金科累計(jì)獲取項(xiàng)目123個(gè)，新增計(jì)容建面1995.3萬平方米，同比下降18.4%，對(duì)應(yīng)拿地金額740億元，同比增長(zhǎng)20.6%。

投資減少，直觀的表現(xiàn)是單季度經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~在第三季度轉(zhuǎn)正，錄得11.09億元正流入。半年度和第一季度，則為流出24.5億元及59.35億元。

拿地支出下降，資金流出較少，另一方面也會(huì)導(dǎo)致土儲(chǔ)不足問題，以致于不能支撐后續(xù)規(guī)模增長(zhǎng)。

金科顯然不會(huì)過多使用這種方法降負(fù)債。

臨近年關(guān)，于11月18日，金科就“三道紅線”對(duì)公司的影響及應(yīng)對(duì)措施表示，隨著金科服務(wù)在香港上市，以及四季度結(jié)算目標(biāo)達(dá)成，爭(zhēng)取在年末實(shí)現(xiàn)三條紅線滿足監(jiān)管要求。

數(shù)據(jù)來源：年報(bào)，觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)

據(jù)悉，2020年，金科計(jì)劃新開工面積約3600萬平方米，年末在建面積約7300萬平方米，但上半年僅新開工730萬平方米。

三季報(bào)數(shù)據(jù)顯示，金科剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率為72.71%，凈負(fù)債率為112.2%，現(xiàn)金短債比為1.02倍，踩中了兩條線，凈負(fù)債率超過100%以及資產(chǎn)負(fù)債率超過70%，距離目標(biāo)尚有一點(diǎn)距離。

分拆金科服務(wù)上市成為金科降負(fù)債重要的一步，而且有助提振整體估值水平。

4月份發(fā)布分拆金科服務(wù)上市計(jì)劃之后，6月底正式向港交所遞交招股書，11月5日，金科服務(wù)正式啟動(dòng)招股。

這一年，金科服務(wù)的動(dòng)態(tài)不斷更新。海通證券早前測(cè)算，按照市場(chǎng)平均58.42倍的PE計(jì)算，金科服務(wù)對(duì)應(yīng)估值218億元，融資約60.55億元。以這項(xiàng)數(shù)據(jù)結(jié)合金科股份半年報(bào)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)計(jì)算，分拆上市將令金科股份剔除預(yù)收款后的凈負(fù)債率從半年報(bào)的124.62%降為103.7%。

11月17日，金科服務(wù)正式上市，共發(fā)行1.33億股H股，IPO發(fā)售價(jià)定為每股H股44.7港元，籌得款項(xiàng)凈額約為57.38億港元，此外超額配股權(quán)涉及合共1993.67萬股H股，收取所得款項(xiàng)凈額8.77億港元，融資遠(yuǎn)超過60億港元。

截至2020年6月末，金科服務(wù)已進(jìn)入全國24個(gè)省份133個(gè)城市，簽約面積約近2.56億平方米，簽約項(xiàng)目843個(gè)，在管物業(yè)總建筑面積約為1.29億平方米。

負(fù)重奔跑

“三道紅線”之下，金科早已針對(duì)性制定相關(guān)預(yù)案。

具體而言，未來將主要聚焦于控制融資成本和提升融資效率，持續(xù)控制有息負(fù)債。同時(shí)，從融資品種和融資期限方面進(jìn)行長(zhǎng)期規(guī)劃，在合作金融伙伴擴(kuò)展和內(nèi)部融資的標(biāo)準(zhǔn)化、信息化建設(shè)方面進(jìn)一步加強(qiáng)精細(xì)化管理。

事實(shí)上，上半年加速擴(kuò)張下，金科有息負(fù)債規(guī)模也創(chuàng)下新高。截至年中，賬面有息負(fù)債1106億元，較上年底增長(zhǎng)12%，一年內(nèi)到期有息負(fù)債總額354億元，占賬面有息負(fù)債比重32%。

雖短期債務(wù)看起來壓力不大，但貨幣資金對(duì)短期債務(wù)的覆蓋能力整體呈下降趨勢(shì)。2016至2019年，現(xiàn)金短債比分別為2.59倍、1.03倍、0.99倍和1.1倍。

截至2020年6月末，金科股份現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物余額356.79億元，現(xiàn)金短債比僅0.98倍。

結(jié)構(gòu)上，金科融資以銀行貸款為主，上半年余額為717.1億元，占比64.5%；境內(nèi)債余額為171.9億元，占比15.5%；非標(biāo)債全融資余額為192.5億元，占比17.3%，該等比例基本與2019年底持平。

從凈負(fù)債率看，2016年-2019年，金科凈負(fù)債率分別為117.8%、220.22%、137.49%和122.34%，一直為高企狀態(tài)。截至2020年6月底，凈負(fù)債率達(dá)到124.62%。

凈負(fù)債率要降至100%紅線以下，還需下降超24個(gè)百分點(diǎn)。根據(jù)相關(guān)分析，如現(xiàn)金和凈資產(chǎn)水平不變，有息負(fù)債需降低約145.37億元至958.09億元。

不過金科自身預(yù)計(jì)到年末有息負(fù)債控制在1100億元左右，如前述所言，金科希冀從另外的途徑降負(fù)債。

另外，截至2020年6月末，金科剔除預(yù)收款及合同負(fù)債后的負(fù)債總規(guī)模為1687.74億元，剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為74.08%。往年數(shù)據(jù)也顯示，金科近五年資產(chǎn)負(fù)債率均在70%以上，最高曾達(dá)80.47%。

而且金科還存在一些或有負(fù)債情況。從少數(shù)股東權(quán)益方面分析，2016至2019年末，金科少數(shù)股東權(quán)益分別為25.26億元、25.97億元、145.86億元和247.84億元，四年年均復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)到77%，占所有者權(quán)益比重分別為11.21%、11.61%、38.62%和45.67%。

所有者權(quán)益提升，主要系金科房地產(chǎn)項(xiàng)目引入合作增多，控股子公司少數(shù)股東投入不斷增加。

回顧2020年，金科簽訂合作協(xié)議的動(dòng)作亦有之，分別與中梁控股、凱德集團(tuán)(中國)、海倫堡等簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，就項(xiàng)目合作進(jìn)行了深入溝通。

于2020年6月30日，金科少數(shù)股東權(quán)益為310.57億元，占所有者權(quán)益比重為49.62%。

進(jìn)行項(xiàng)目合作，確實(shí)能讓金科減輕資金方面的壓力并迅速做大規(guī)模，但另一方面，也可能因此隱藏部分債務(wù)真實(shí)情況。

除此之外，金科一如往年披露了不少抵押、質(zhì)押、擔(dān)保等的情況。

截至2020年11月末，金科對(duì)參股公司提供的擔(dān)保余額為142.7億元，對(duì)子公司、子公司相互間及子公司對(duì)公司提供的擔(dān)保余額為775.51億元，合計(jì)擔(dān)保余額為918.22億元，占最近一期經(jīng)審計(jì)凈資產(chǎn)的335.52%，占總資產(chǎn)的28.55%。

金科對(duì)子公司的擔(dān)保額超過凈資產(chǎn)3倍，如此大的杠桿是否會(huì)給資金鏈帶來風(fēng)險(xiǎn)，諸如此類的疑問也一直存在。