編者按：2020年，中國房地產(chǎn)在驚濤巨浪中扼住命運的喉嚨。

進入全新的2021年，中國房地產(chǎn)如何在求發(fā)展與嚴監(jiān)管中尋得均衡？想要有所作為、有所改變的企業(yè)，需要充足的勇氣和智慧去應對。

我們深信，“地產(chǎn)向陽”仍然是這一年的主要命題。有鑒于此，觀點新媒體策劃年度重磅報道“細細的紅線”，回顧并總結(jié)標桿房企過去一年在“抗疫”與“紅線”之下，大到戰(zhàn)略、模式，小到融資、人事等方面的調(diào)整與改變，并尋找新的一年里未來“持續(xù)的力量”之所在。

觀點網(wǎng) “暴風雨結(jié)束后，你不會記得自己是怎樣活下來的，你甚至不確定暴風雨真的結(jié)束了。但有一件事是確定的，當你穿過了暴風雨，早已不再是原來那個人。”

村上春樹《海邊的卡夫卡》里的這段話，一直啟發(fā)著朱榮斌。

在陽光城的第二個“三年任期”，朱榮斌所要面對的不再是規(guī)模問題。疫情和監(jiān)管層面出臺的“三道紅線”，改變了整個行業(yè)。

2020年8月底開始引發(fā)全行業(yè)關(guān)注的“三道紅線”，對比十余年前銀保監(jiān)會劃下的信貸三條紅線等，有過之而無不及。房企的發(fā)展面臨更多考驗和更加具象的指標，這也預示著國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)將發(fā)生一次大的調(diào)整和變革。

于是，在疫情期間為了鼓舞士氣、傳遞信心，朱榮斌給全體員工寫了一封名叫“暴風雨來”的信。信中表露了他對于2020年形勢的判斷：雖然行情不樂觀，但卻是陽光城一次成長的機會。

2011年至2018年，陽光城的銷售額復合增長率達到83.79%，是行業(yè)中的明星房企。2019年增速下降至近30%，實現(xiàn)銷售額2110億，高增長的階段一去不復返。

2020年3月的年度業(yè)績會上，幾乎所有房企都下調(diào)了銷售目標的增速。而撕去“高增長”標簽，以2000+銷售目標為新注腳，陽光城也變得更加謹慎。

理想與現(xiàn)實

面臨三道紅線、債務壓力、提高利潤等挑戰(zhàn)，陽光城也需要慢下來喘上一口氣。

既然融資端受限，那就先從投資端進行一番調(diào)整。

事實上，陽光城按年新增土儲規(guī)模在2017年達到巔峰值，那年正是“雙斌”加入陽光城的元年，通過“三全”拿地戰(zhàn)略以及堅持“五圓”發(fā)展模型，保障人才、土儲和資金三要素，陽光城逐漸確立了行業(yè)地位，并擠進房企前20強。

該年新增土儲達到2022萬平方米，新增權(quán)益貨值1407億元。

與2017年盛極一時的拿地相比，陽光城2020年擴儲步伐更加謹慎，且主要依靠收并購和招拍掛這兩種方式。

數(shù)據(jù)顯示，2020年前11月，陽光城收并購合作拿地方面占比37.57%，招拍掛占比62.43%。此外，還有較為“隱秘”的舊改。

關(guān)于舊改進展問題，朱榮斌曾在年初時回應，會重點選擇相對成熟項目，并在項目中后期介入，爭取短期內(nèi)確權(quán)，一年內(nèi)能實現(xiàn)供地。

陽光城已重點選擇19個城市進行舊改試點，并在廣州、深圳、太原、昆明、貴陽相繼落地或確權(quán)多個項目，但目前并不能從陽光城現(xiàn)有報表看出舊改所貢獻的土儲和業(yè)績情況，收獲期尚不得而知。

年初，陽光城提出“六大目標”，其中有一條便提及，“2020年投資目標是在保證有息負債不增加、財務指標不惡化的前提條件下新增投資貨值目標3000-5000億元。”

若取上述新增貨值目標中間值4000億計算，僅從上半年新增土儲情況來看，陽光城離實現(xiàn)這一投資目標還有較大差距。

據(jù)觀點新媒體了解，上半年陽光城把握疫情之后各城市集中推地潮，新增項目48個，新增土儲893萬平方米，新增貨值1293.43億元，完成新增貨值目標（4000億元）的32.34%，新增權(quán)益貨值850.24億元。

與之形成對比的是，在三道紅線監(jiān)管下，陽光城在下半年收縮了投資節(jié)奏，7-11月新增土地項目僅15個，新增計容建面181萬平方米。前11月，陽光城累計新增項目63個，權(quán)益地價432.34億元，新增計容建筑面積約1009萬平方米。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)財報、觀點指數(shù)整理

近兩年的情況看，陽光城全年銷售面積與當期新增土儲面積持平，甚至一度超過新增土儲面積。這意味著，陽光城銷售規(guī)模增長的可持續(xù)性將受到影響，2020年拿地的情況對當期銷售亦有一定程度影響。

反映到更加具象的土儲存續(xù)比看，2018及2019年陽光城土地儲備存續(xù)比分別為2.71年及1.9年，在前20強房企中處于較低水平。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)財報、觀點指數(shù)整理

但2020年上半年，陽光城土地儲備存續(xù)比變化為6.87年，這與上半年積極拿地和放緩的銷售節(jié)奏有關(guān)，其中上半年新增土儲893萬平方米，預計權(quán)益貨值850.24億元，累計土儲4993.77萬平方米，權(quán)益比例65%。

2020半年報顯示，陽光城一二線城市預計未來可售貨值占比73.71%，有所下降，2019年同期一二線城市貨值占比為85.93%（土地儲備面積占比76.20%）。

受制于三道紅線，陽光城下半年拿地放緩同時，銷售規(guī)模逐漸趨向穩(wěn)定。從前11月銷售情況看，陽光城實現(xiàn)銷售1880.04億，同比微增3.35%。完成2000億目標的概率非常大，但增幅不再如昨。

“首先2000億的基數(shù)太大了”，朱榮斌認為陽光城的增長速度會趨于平緩，投資貨量、土儲也不像之前那么充分。

2019年艱難的市場環(huán)境下，他說過多的土儲反而會是企業(yè)的負擔，所以這兩年的土地是賣多少、買多少。

品質(zhì)與利潤

已經(jīng)許久沒有在公開場合見到朱榮斌，接近年尾時，市場甚至傳出離職的消息。

這很讓人懷疑，旋即被證實為“假消息”。

上一次見面，還是在2020年六月底昆明滇池旁的一個項目交流會上。

那次昆明見面時，為了向來賓推介能代表陽光城品質(zhì)的“滇池半山”項目，朱榮斌曾立下豪言：“內(nèi)部定了目標，要用三年時間真正實現(xiàn)全面品質(zhì)的提升。”

如今，轉(zhuǎn)向品質(zhì)增長的戰(zhàn)略定位早已在大部分房企間達成共識。為了消除外界對陽光城的偏見，自2018年開始，該公司提出要在產(chǎn)品質(zhì)量上下功夫。

在外界看來，朱榮斌是有著強烈危機意識的人，陽光城突破千億后不再唯規(guī)模論，到兩千億后提出注重產(chǎn)品打造和精細化管理的道路。

他說陽光城“底子薄”，因此在實現(xiàn)2000億之后更加注重提升利潤情況。

總結(jié)性回顧時，陽光城2020年在產(chǎn)品、工程、服務上有了更多思考，綠色智慧、325建造體系、“6+1”品質(zhì)提升行動等，在全國推出不少內(nèi)部定義的標桿項目，包括福州登云湖、溫州檀境、昆明滇池半山、貴州望鄉(xiāng)、重慶未來悅等。

地產(chǎn)行業(yè)利潤下調(diào)成普遍現(xiàn)象，朱榮斌深知其理，因此也絞盡了腦汁，力求實現(xiàn)規(guī)模、利潤和負債三者平衡，但這個過程很漫長，也并不簡單。

表現(xiàn)在數(shù)據(jù)上，陽光城上半年毛利率和凈利率較2019年末均有小幅提升，期內(nèi)實現(xiàn)營收241.2億元，同比增長7%，毛利率錄得25.67%，凈利率錄得7.34%，同比均提升0.14及0.26個百分點。

將時間線拉長，回顧過去幾年的利潤情況，陽光城談不上“有進步”，2015-2019年毛利率在25%、凈利率則在7%的幅度上下波動。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)財報、觀點指數(shù)整理

而且，陽光城的毛利率和凈利率按年均低于A股上市房企平均水平，尤其是近兩年凈利率與房企平均值有較大落差，仍需要作出很大努力才能追趕得上。

“做地產(chǎn)這一行，要增加1000萬的利潤都很難，但要是管理不善，增加1個億的成本或損失1個億卻很容易。”朱榮斌試圖用這一反差現(xiàn)象，來形容地產(chǎn)行業(yè)所面臨的真實難題和盈利環(huán)境。

事實上，吳建斌在年初時也提到，提升利潤是陽光城非常重要的一個目標，而要改善毛利率，則要在買地、設計、大運營等環(huán)節(jié)以及財務成本方面做很多的工作。

疫情以來，陽光城在營銷手段上有所轉(zhuǎn)變，線上直播賣房的渠道助力公司的業(yè)績表現(xiàn)。

前不久的“雙十一”及“雙十二”，陽光城入駐“天貓好房”以及自有平臺“陽光房寶”開展直播，線上轉(zhuǎn)化成交量過億。

戰(zhàn)投與未來

過去這一年，陽光城顯得無比低調(diào)，直到九月才有“大動作”。

正如朱榮斌年初提到，早在兩年前定下的引入戰(zhàn)投計劃，終于有了一個結(jié)果。

泰康人壽及泰康養(yǎng)老攜帶資金入場，合計持股13.53%，成為陽光城第三大股東。而任職獨董未滿一年的吳向東也已離場，此前引入平安戰(zhàn)投僅停留在遐想階段。

這次陽光城“引戰(zhàn)”并未改變上市公司的股本規(guī)模，但在優(yōu)化股權(quán)結(jié)構(gòu)方面，朱榮斌對外表示，公司的股權(quán)結(jié)構(gòu)，老板（林騰蛟）是大股權(quán)，他的股權(quán)是有空間的，我覺得在股權(quán)結(jié)構(gòu)上解決公司的治理結(jié)構(gòu)是最安全的做法。

險資與地產(chǎn)的組合在業(yè)內(nèi)很常見，截至2020年6月底，A股房企中便有21家房企引入險資持股，包括萬科與中國人壽、大家人壽，金地與富德生命人壽、大家人壽，華夏幸福與平安，首開與君康人壽、橫琴人壽等。

表面上看，此次引入泰康系作為戰(zhàn)投，能進一步拓展陽光城的融資渠道，獲得低成本資金，逐步降低負債，泰康系還能以此獲得穩(wěn)定的回報收益。

另一方面，陽光城還考慮到未來產(chǎn)業(yè)協(xié)同發(fā)展以及合作的問題。如今，陽光城跨越兩千億，初具規(guī)模，正趕上房地產(chǎn)行業(yè)最后一段可以快速成長的時期。

對于泰康的入股，朱榮斌說這是可以借鑒的合作模式，是上了一個保險，泰康專注養(yǎng)老地產(chǎn)，已經(jīng)有成功的養(yǎng)老模式，而養(yǎng)老在地產(chǎn)和物業(yè)等業(yè)態(tài)有很多協(xié)同，借此希望能在地產(chǎn)下半場找到新的增長點。

引進泰康，或許還與老板林騰蛟近幾年一直關(guān)注養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有關(guān)，其在2020年全國人大會議上提議加快養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)立法，促進養(yǎng)老服務業(yè)健康規(guī)范發(fā)展，可見對養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的重視。

但一年前，朱榮斌對于地產(chǎn)多元化業(yè)務及轉(zhuǎn)型的看法仍很保守謹慎，除了教育有一定成就之外，他說對養(yǎng)老、長租業(yè)務沒有完全把握，不敢輕易嘗試，所以仍專注于地產(chǎn)業(yè)務。

事實上，泰康除了入股陽光城外，早些年也曾60億增資保利地產(chǎn)，成為后者第二大股東，目前持股6.21%。彼時業(yè)內(nèi)猜想雙方將在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)上合作，但幾年過去了，市場上尚未有任何風聲，而泰康更像是作為財務投資人的角色入局保利。

此次引入泰康后，陽光城接下來的發(fā)展軌跡更值得人們關(guān)注。

如今，陽光城要承受的壓力不僅來自于自身及地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀，更來自于股東戰(zhàn)投方。引戰(zhàn)投定下的十年業(yè)績承諾，意味著陽光城只能向前，不容許停止或倒退。

朱榮斌和吳建斌作為陽光城的靈魂人物，更像是“在暴風雨中的鋼絲繩上跳雙人舞”。

踩線之間

陽光城仍在努力兌現(xiàn)年初的承諾，另一邊，降負債如同頭頂?shù)膽伊褐畡Γ兊酶鼮槠惹小?/p>

一份研報指，“三道紅線”意味著資金端調(diào)控由融資渠道監(jiān)管轉(zhuǎn)向融資主體（企業(yè)）監(jiān)管，從微觀市場主體層面精準化監(jiān)測及規(guī)范房企融資行為。

從踩線情況看，目前陽光城剔除預收款后資產(chǎn)負債率為77.62%，凈負債率為115%，現(xiàn)金短債比為1.32。除了現(xiàn)金短債比外，踩中兩條線，仍不可掉以輕心。

對于兩項超“三道紅線”閾值的房企，市場消息指，這類房企有息負債增速需控制在5%，而監(jiān)管層還下發(fā)三張監(jiān)測表格，需房企交代指標計算細節(jié)，并對明股實債、永續(xù)債、表外負債等頗為關(guān)注，大幅增加房企繞過監(jiān)管的難度。

截至2020年上半年，陽光城有息負債規(guī)模為1121.61億元，與2019年基本持平，有息資產(chǎn)負債率較2019年底減少3.46個百分點至33.06%，賬面合同負債850.17億元，非銀融資占比較上年末24.94%繼續(xù)下降至22.19%。

此外，陽光城凈負債率已從2017年高位252.27%降至114.98%，平均融資成本7.5%，分別較2019年底下降23.22個百分點及優(yōu)化20個基點。

盡管近幾年融資成本在不斷降低，但對比上市頭部房企，陽光城仍有一定下調(diào)空間。下表提及的16家房企（包括陽光城），在2020上半年的平均融資成本僅為4.91%。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)財報、觀點指數(shù)整理（*萬科2019年及融創(chuàng)2020上半年未披露）

值得一提的是，陽光城期末賬面貨幣資金483.5億元，較2019年底增長15.18%，占總資產(chǎn)14%，短期有息負債376.52億元，現(xiàn)金能覆蓋短債，同時短期有息負債規(guī)模占比較2019年末提升3.7個百分點至33.57%。

朱榮斌坦言，這幾年公司發(fā)展的一個很大限制便是堅守財務指標不能惡化，有息負債不增加。

顯然，陽光城確實做到了有息負債不再大幅增加，但也沒有太大變化。

數(shù)據(jù)顯示，2017至2020上半年，陽光城有息負債分別為1134.89億元、1126.13億元、1123.21億元和1121.61億元，僅從正常融資渠道看，陽光城可以改善、騰挪操作的空間有限。

若要跳出“三道紅線”，解決辦法不外乎加快銷售回款和結(jié)轉(zhuǎn)周期、減少拿地、償還負債、出售項目股權(quán)但爭取并表、分拆上市、剝離高負債項目等，維持凈資產(chǎn)不變和增厚貨幣資金。

其中，分拆物業(yè)上市成了2020年地產(chǎn)圈的高頻詞。對于陽光城而言，也在不緊不慢地準備著。

2020年7月底，陽光城成立慧智優(yōu)佳生活服務公司并完成增資擴股，陽光城合計持股70.59%。隨后于10月，市場傳出風聲，陽光城物業(yè)最快于2021年赴港上市，初步計劃集資最少2億美元。

這一年，陽光城保持規(guī)模有所增長外，進一步在提升利潤、資本股權(quán)架構(gòu)、降負債上做得更加深入和帶來更多變化，以適應地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)到來且必須面對的暴風雨。這場暴風雨不會這么快就結(jié)束，在成為一家“又大又強”的公司之前，陽光城還有一段路要走。