近幾月，“三道紅線”成為了房地產(chǎn)行業(yè)最熱門(mén)的話題，監(jiān)管部門(mén)通過(guò)分級(jí)的方式，明確了房企舉債的標(biāo)準(zhǔn)，從融資端進(jìn)行對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控。該政策自傳出以來(lái)，便成為了行業(yè)與媒體的熱議話題，許多媒體將目光落在了融資管控對(duì)于房企現(xiàn)金流與負(fù)債產(chǎn)生的壓力上。但也有觀點(diǎn)認(rèn)為，“三道紅線”的出臺(tái)有利于行業(yè)趨穩(wěn)向好發(fā)展，對(duì)于融資能力較強(qiáng)、產(chǎn)品力較強(qiáng)、有息負(fù)債較低的房企，或?qū)⑿纬衫谩?/span>

放眼房地產(chǎn)行業(yè)近年發(fā)展趨勢(shì)，隨著“房住不炒”基調(diào)下政策調(diào)控的日益收緊，不少房企正放下以往重規(guī)模的發(fā)展方式，轉(zhuǎn)而尋求更加健康的增長(zhǎng)。其中，融信中國(guó)（03303.HK，以下簡(jiǎn)稱(chēng)“融信”）便在近年的發(fā)展中展現(xiàn)出日趨穩(wěn)健的態(tài)勢(shì)，在政策調(diào)控的環(huán)境下，競(jìng)爭(zhēng)力日益加強(qiáng)。

主動(dòng)調(diào)整步入穩(wěn)健常態(tài) 從容面對(duì)新規(guī)調(diào)控

“三道紅線”以剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率、凈負(fù)債率與現(xiàn)金短債比三個(gè)數(shù)據(jù)為標(biāo)準(zhǔn)，將房企劃分為四檔，處于不同檔位的房企負(fù)債年增速將受到不同程度的管控。在較為嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置下，不少房企都或多或少地觸及某條“紅線”。

在眾多房企中，融信位于較為安全的“黃檔”，僅剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率一項(xiàng)未達(dá)標(biāo)準(zhǔn)，而在TOP30房企中，觸及這一“紅線”的房企便多達(dá)23家。針對(duì)這一指標(biāo)，融信也正主動(dòng)進(jìn)行調(diào)整優(yōu)化。

回顧融信近年的發(fā)展，在經(jīng)歷過(guò)一段時(shí)間的規(guī)模擴(kuò)張后，隨著政策調(diào)控的趨緊與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況的變化，融信積極換檔調(diào)速，通過(guò)主動(dòng)調(diào)整，將凈負(fù)債率維持在70%-90%的合理低位，流動(dòng)性日益優(yōu)化。同時(shí)，公司也將增長(zhǎng)的重心轉(zhuǎn)移到經(jīng)營(yíng)能力的強(qiáng)化上，逐漸步入穩(wěn)健發(fā)展的新常態(tài)之中。

今年，面對(duì)新冠疫情這一黑天鵝事件的檢驗(yàn)，融信展現(xiàn)出了其強(qiáng)大的穩(wěn)定性，公司站在經(jīng)營(yíng)層面上，積極調(diào)整供貨與銷(xiāo)售節(jié)奏，4月銷(xiāo)售額便與去年同期基本持平，并在之后保持了強(qiáng)勁的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，據(jù)公司最新披露的9月銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，融信1-9月累計(jì)銷(xiāo)售額突破千億，達(dá)1001.2億元，同比增長(zhǎng)6.5%。持續(xù)增長(zhǎng)的銷(xiāo)售為融信提供了穩(wěn)定的現(xiàn)金流支撐，也使公司在面對(duì)政策的調(diào)控時(shí)更有信心。

現(xiàn)金充足頻繁回購(gòu) 強(qiáng)融資能力彰顯信心

近幾年，中央與各地政府的調(diào)控政策不斷推出，各房企也在發(fā)展中不斷適應(yīng)著新的政策，政府與企業(yè)的相互協(xié)調(diào)，促進(jìn)著行業(yè)向更加健康的格局發(fā)展。本次“三道紅線”的推出，對(duì)房企的融資能力與現(xiàn)金流動(dòng)性提出了考驗(yàn)，而這也是融信近年持續(xù)優(yōu)化的方向之一。

中報(bào)顯示，融信上半年在手現(xiàn)金與銀行存款312.6億元，現(xiàn)金短債比1.7倍，未使用授信達(dá)1059億元，資金流動(dòng)性充足。另一方面，公司今年連發(fā)低息債，于6月發(fā)行的2.5億美元與增發(fā)的1.6億美元優(yōu)先票據(jù)成交利率分別為7.35%與6.9%，于7月底發(fā)行的2億美元優(yōu)先票據(jù)利率更達(dá)到6.75%，接連創(chuàng)下公司長(zhǎng)年期優(yōu)先票據(jù)利率水平新低。上半年，融信的綜合融資成本從2019年底的6.85%進(jìn)一步下降至6.67%，于同體量民營(yíng)房企中處于較低水平。

融資能力的持續(xù)提升離不開(kāi)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)的支持。近年，融信持續(xù)改善的財(cái)務(wù)狀況使其頻獲各專(zhuān)業(yè)評(píng)級(jí)與研報(bào)的認(rèn)可，國(guó)際三大知名評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)惠譽(yù)、標(biāo)普、穆迪分別在期內(nèi)重申了融信“BB-”、“B+”、“B1”評(píng)級(jí)，展望皆為穩(wěn)定。西南證券也對(duì)融信的財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行了積極的評(píng)價(jià)，其認(rèn)為公司注重有質(zhì)量的增長(zhǎng)，近年安全性持續(xù)改善，是“明顯低估的一二線優(yōu)質(zhì)標(biāo)的”。同時(shí)，融信也于近期被恒生指數(shù)公司納入新推出的恒生大中型（可投資）指數(shù)。

充足的現(xiàn)金與日益增強(qiáng)的融資能力，支持著融信更加自信地面對(duì)“三道紅線”的調(diào)控，而這種自信也通過(guò)公司頻繁的回購(gòu)傳達(dá)出來(lái)。近期，受恒生指數(shù)下跌等因素影響，內(nèi)房股的整體估值區(qū)間正處于較低的水平，9月底以來(lái)，融信進(jìn)行了【9】次回購(gòu)，共計(jì)【1725.6】萬(wàn)股，累計(jì)回購(gòu)金額超【1億】港元，頻繁的回購(gòu)向市場(chǎng)傳達(dá)出融信資金充足的信號(hào)，也展現(xiàn)了管理層對(duì)公司未來(lái)發(fā)展的信心。

行業(yè)走向健康新生態(tài) 強(qiáng)經(jīng)營(yíng)精產(chǎn)品塑造未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)力

長(zhǎng)期以來(lái)，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)一直處于激進(jìn)擴(kuò)張與融資競(jìng)爭(zhēng)之中，競(jìng)價(jià)買(mǎi)地使企業(yè)的負(fù)債不斷增加，對(duì)盈利能力產(chǎn)生負(fù)擔(dān)，也造成了地產(chǎn)股估值普遍偏低的問(wèn)題。中信證券指出，以“三道紅線”為核心的房地產(chǎn)金融審慎監(jiān)管，加上良好的銷(xiāo)售，積極的新業(yè)務(wù)發(fā)展策略，或?qū)氐赘淖儛盒愿?jìng)爭(zhēng)的格局，抬升房地產(chǎn)板塊整體估值。

“三道紅線”的出臺(tái)，傳達(dá)出了鼓勵(lì)房企回歸經(jīng)營(yíng)、避免激進(jìn)擴(kuò)張的監(jiān)管思路，也推動(dòng)著行業(yè)向更加健康的新生態(tài)過(guò)渡。在“三道紅線”導(dǎo)向的市場(chǎng)新生態(tài)中，如何在規(guī)模擴(kuò)張之外，找到推動(dòng)企業(yè)發(fā)展的另一條增長(zhǎng)路徑，成為房企實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展的關(guān)鍵問(wèn)題。對(duì)于這一問(wèn)題，融信給出的答案是“問(wèn)經(jīng)營(yíng)要效益，問(wèn)管理要紅利。”

在前幾年換檔調(diào)速的過(guò)程中，融信便已將發(fā)展的重心落在了提升經(jīng)營(yíng)能力上，公司對(duì)組織結(jié)構(gòu)進(jìn)行主動(dòng)調(diào)整，強(qiáng)調(diào)對(duì)高效能城市的極致深耕，同時(shí)，堅(jiān)持產(chǎn)銷(xiāo)一體的原則，對(duì)從開(kāi)發(fā)到銷(xiāo)售的每一個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行精細(xì)化的管理，以強(qiáng)經(jīng)營(yíng)模式的低成本與高效率，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的“內(nèi)生增長(zhǎng)”。

另一方面，作為上市房企中少有的聚焦房地產(chǎn)主業(yè)的企業(yè)，融信也始終在追求更加優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品塑造。公司堅(jiān)持中高端精品戰(zhàn)略，對(duì)產(chǎn)品質(zhì)量提出嚴(yán)格的要求，并在成功案例中提煉優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品基因，形成了中心系、世紀(jì)系、海月系、瀾天系、海納系五大產(chǎn)品系。憑借高質(zhì)量的產(chǎn)品，融信贏得了市場(chǎng)的廣泛認(rèn)可，也實(shí)現(xiàn)了銷(xiāo)售的穩(wěn)步提升。

高產(chǎn)品力與強(qiáng)經(jīng)營(yíng)能力的相互配合，塑造了融信在新生態(tài)市場(chǎng)下的強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力。以杭州融信展望為例，該項(xiàng)目于1月取得地塊，在高效的開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)下，7月便迎來(lái)首次開(kāi)盤(pán)，且項(xiàng)目質(zhì)量獲得消費(fèi)者的熱捧，于開(kāi)盤(pán)當(dāng)天便全部售罄。高效率帶來(lái)的周轉(zhuǎn)速度，產(chǎn)品力帶來(lái)的良好銷(xiāo)售，加上經(jīng)營(yíng)管理下的低成本，共同推動(dòng)著融信在規(guī)模擴(kuò)張之外實(shí)現(xiàn)更加長(zhǎng)期與健康的發(fā)展。

對(duì)于穩(wěn)健發(fā)展的房企而言，“三道紅線”并未產(chǎn)生過(guò)多的調(diào)控壓力，而在新規(guī)之下，房地產(chǎn)行業(yè)也正往更加良性競(jìng)爭(zhēng)的新生態(tài)過(guò)渡，這將為企業(yè)們帶來(lái)更多新機(jī)遇。走在穩(wěn)健發(fā)展的前列，如今的融信已能從容面對(duì)“三道紅線”，公司也將在維持優(yōu)質(zhì)增長(zhǎng)的同時(shí)，與政府共同打造良好的市場(chǎng)環(huán)境。