凌克指出，在地產智聯(lián)時代，企業(yè)要從提升經營管理的全面信息化能力，建立互聯(lián)網的客戶交互能力，加強建筑的數字化、工業(yè)化和定制化能力，提升服務的AI化、智能化能力等四條路徑全面提升信息化水平，努力實現(xiàn)新的快速增長。

房地產行業(yè)拐點已至，10年后新房市場或回落至2008年

凌克首先系統(tǒng)回顧了近二十年來中國房地產市場發(fā)生的巨大變化，深入分析了未來行業(yè)發(fā)展趨勢。

過去20年，中國房地產市場發(fā)展呈現(xiàn)怎樣的基本情況？實際上，國內房地產行業(yè)真正起步是在1998年，一直到2008年，整個市場取得了高速發(fā)展，不管是銷量還是房價都獲得了跨越式增長。這是因為地產商采用了高周轉的發(fā)展思想，快速拿地、快速銷售、快速建設、快速結轉，整體以快周轉為基調。所以過去10年間，中國房地產市場發(fā)展速度非?？?。

但隨著調控政策進一步深入，以往那種依靠高杠桿、高周轉在短時間內規(guī)模爆發(fā)性增長的年代已經過去。如今，房地產行業(yè)的拐點已至、房企的黃金年代已經過去成為業(yè)內共識。

凌克判斷，2020年至2030年間，中國房地產市場的銷售規(guī)模將會在頂部徘徊之后逐步下降，預計到2030年，年新房銷售預計會在7億平方米左右，回到2008年銷量水平。而價格方面則會根據經濟發(fā)展情況和國民收入情況，呈波段型上升。與此同時，國內房地產市場將由過去的“同起同落”演變?yōu)?ldquo;城市分化”，背后原因在于政府推行的“一城一策”。

加快新技術應用，開啟地產智能化時代

在談到企業(yè)實現(xiàn)上述能力的增長時，凌董從柯布—道格拉斯生產函數切入，指出在勞動力和資本投入增長的邊際效應減弱的情況下，生產產出的增長，將很大程度上取決于科技的進步和新技術的應用。近年來，云計算、大數據、人工智能等新興技術的快速發(fā)展，推動了傳統(tǒng)產業(yè)與新技術的加速融合。數字經濟為促進經濟可持續(xù)發(fā)展提供強大內生動力，更是推進實體經濟轉型升級的新動能，房地產企業(yè)也是這一偉大變革的實踐者和參與者。

凌董表示，要實現(xiàn)地產行業(yè)智能化和新增長，重點要從四個方面提升信息化水平：

第一點，是提升企業(yè)經營管理的全面信息化能力。通過集約化經營、精益化管理和智能化決策，實現(xiàn)公司各個經營管理系統(tǒng)的信息化，提高管理精細化水平，為公司決策提供科學依據和相關信息，進而提升公司的經營和管控能力；

第二點，是要建立互聯(lián)網的客戶交互能力?，F(xiàn)在有眾多工具可以進行客戶描摹和分析，也出現(xiàn)了更加精準的客戶跟進系統(tǒng)，即智能化客服，這些都能夠幫助地產企業(yè)更加細致地做好來訪成交客戶分析，進行產品定位和廣告精準投放，幫助企業(yè)更好地開展商業(yè)和社區(qū)的運營。同時移動互聯(lián)網可以幫助企業(yè)在大數據基礎上進行更為精準的人工智能算法，預測和挖掘增量客戶可能的方向，實現(xiàn)大數據對公司營銷的有效助力，這就是人工智能在行業(yè)深層次的應用。移動互聯(lián)網帶來的交易變革和客戶體驗的變革，在移動互聯(lián)網時代，全面的線上房源信息、置業(yè)咨詢、數字化開盤、社交分享、線上簽約將不斷出現(xiàn)，透明便捷的數字化全流程將成為線下交易的有力補充；此外，AR（增強現(xiàn)實）、VR（虛擬現(xiàn)實）和IoT（物聯(lián)網）技術的廣泛應用正在讓客戶體驗不斷發(fā)生變化，在浸入式體驗、圍繞生活場景建立體驗和房屋內個性化客戶定制應用場景都在發(fā)揮作用。

第三就是建筑數字化、工業(yè)化和定制化能力。BIM技術不僅可以實現(xiàn)建設工程全生命周期的覆蓋和三維可視化模擬，還可以進一步提高規(guī)劃水平、建造效率和降低成本。此外，BIM技術和物聯(lián)網技術的綜合應用，能夠為更多家庭提供數字化的智能服務。

凌董指出，建筑工業(yè)化正在中國各地廣泛應用，相信在未來的幾年，這一趨勢將更加凸顯，并幫助地產公司持續(xù)提升經營效率。而裝配式建筑技術的日趨成熟，智能制造的廣泛應用和智慧工地的不斷完善，則將使建筑工業(yè)化水平得到不斷提升。

在建筑定制化能力方面，越來越多的開發(fā)商致力于為客戶提供不同的定制化產品。這一能力不僅僅體現(xiàn)在靈活、可選、可變的戶型設計，還可以通過可選模塊實現(xiàn)客戶個性化的需求。

第四點，是服務的智能化、AI化能力。在智能化時代的今天，AI技術已經在眾多行業(yè)得到廣泛應用，無人駕駛、人臉識別、語音識別等新技術讓人們的工作和生活變得更為便捷。同樣，在地產增值服務方面，智能化服務也越來越多地出現(xiàn)在房屋管理、智能家居和社區(qū)服務中，為人們提供便利。

聚焦粵港澳大灣區(qū)，產業(yè)地產優(yōu)勢突出

粵港澳大灣區(qū)作為中國開放程度最高、經濟活力最強的區(qū)域之一，在國家發(fā)展大局中具有重要戰(zhàn)略地位。近年來，多重政策利好下的粵港澳大灣區(qū)逐漸成為房企的必爭之地。演講結束后，有聽眾在交流環(huán)節(jié)就“金地后續(xù)如何布局大灣區(qū)”向凌克提出了疑問。

凌克表示，粵港澳大灣區(qū)是一個非常重要的灣區(qū)。在全世界來看，當前和未來的粵港澳大灣區(qū)都是全球頂級灣區(qū)。“金地發(fā)源于粵港澳大灣區(qū)，發(fā)源于深圳，在大灣區(qū)有全面、深入的產業(yè)布局，在未來金地也會同粵港澳大灣區(qū)一同成長、發(fā)展。”

他指出，粵港澳大灣區(qū)各個城市的地理位置和開發(fā)程度不一樣，金地的發(fā)展策略也會因地制宜，對于深圳這樣開發(fā)程度非常高的城市，金地主要是要做好舊改的建設和運營。同時，金地在廣州、佛山、東莞和粵西也在持續(xù)進行開發(fā)。“總體來說，就是要做好住宅、辦公樓、產業(yè)園區(qū)等不同形態(tài)、不同業(yè)態(tài)的產品。”

值得一提的是，在大灣區(qū)產業(yè)地產方面，金地獨具優(yōu)勢。凌克透露：“在深圳，我們開發(fā)科技園區(qū)的時間最早，而且擁有非常多優(yōu)秀的客戶，比如中國的大疆，美國的英特爾、亞馬遜、英偉達，日本的松下等國內外知名企業(yè)都在園區(qū)內設立了研發(fā)中心。”接下來，金地將不斷增強招商能力、產業(yè)研究的能力和投資能力，努力打造一個集產業(yè)園區(qū)開發(fā)、招商、運營和投資為一體的綜合型園區(qū)開發(fā)公司。

寫在最后

事實上，面對國內房地產市場開始步入的平穩(wěn)緩慢增長時代，凌克一直在探索房企增長底牌。過去一年他對內要求“提質增效”，掌舵金地集團邁過2000億元銷售門檻的同時，40.5%的綜合毛利率與24.5%凈利率在同行中表現(xiàn)亮眼，凈負債率也保持行業(yè)均值之下。

這便是凌克一貫奉行的平衡哲學，即不主張一味追求規(guī)模，堅持規(guī)模和效益平衡。也正因如此，他不看好房企的高杠桿增長模式，主張借助科技突破增長瓶頸。相關的科技基因也向來在其掌舵的集團有所體現(xiàn)——“理金地”一早確立了“科學筑家”企業(yè)使命，擅長互聯(lián)網與人工智能領域投資和應用。

賭博已成為過去式，未來立足于理性。在被問及金地今年的土地投資策略時，凌克非常直接：“我們一般不會追高。”等過一段時間，更多土地推出來，其他房企現(xiàn)金也被消耗了一部分，土地市場更加理性的時候，金地可以做更多土地投資。

這就是金地，尋求在結構性發(fā)展機會中，獲得有質量的增長。