楊光華 截至5月27日，武漢5月新房成交11282套。

這是很不正常的數(shù)據(jù)。

這個(gè)數(shù)據(jù)，接近2019年5月的成交水平。

5月26日、27日，分別成交50套、75套，創(chuàng)新歷史新低。

為什么數(shù)據(jù)異常？

從5月份，十多個(gè)項(xiàng)目的首日開盤去化率看，武漢樓市還是很冷。

三個(gè)單價(jià)2w以內(nèi)樓盤，個(gè)位數(shù)成交。多個(gè)項(xiàng)目去化率低于40%。

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截至5月24日，武漢新房5月累計(jì)成交量破1萬套。當(dāng)天，區(qū)域成交最高的是，漢南573套。

再往前一天，成交數(shù)據(jù)突然拉高，單日成交量1632套。

創(chuàng)新今年有記錄的歷史新高，是5月平均單日成交400多套的4倍。

單日1632套那一天，成交最高的是洪山，一天710套，其次是漢南，431套。

5月26日，單日成交僅50套，創(chuàng)新5月最低。

江岸、江漢、青山、武昌等9個(gè)區(qū)，成交數(shù)據(jù)為0。

5月27日，依然如此。75套，多個(gè)區(qū)域數(shù)據(jù)為零。

忽高忽低的數(shù)據(jù)，我一度懷疑是系統(tǒng)壞了。

從多條渠道求證，最靠譜的一種解釋是，5月25日的精裝合同備案新規(guī)。

很多開發(fā)商搶在這條新規(guī)之前，搶在25號(hào)前提前網(wǎng)簽。

這導(dǎo)致25號(hào)前，武漢的單日成交量暴增。從5月20日起，一直維持在600多套。

02

還有兩組數(shù)據(jù)：

截至5月26日，拿到住宅預(yù)售許可證的項(xiàng)目38個(gè)。

江漢1個(gè)，硚口2個(gè)，武昌1個(gè)，洪山與漢陽，各5個(gè)。

東西湖、江夏與黃陂，各5個(gè)，新洲3個(gè)。

總體上，郊區(qū)的項(xiàng)目多，主城區(qū)的項(xiàng)目少。

還有一個(gè)數(shù)據(jù)是，開盤首日的去化率，也是開盤第一天賣掉房源的比例。

5月份，有的項(xiàng)目一次推270多套，開盤首日賣出去8套。

有的項(xiàng)目推44套，賣了2套。這也就是為什么售樓員感覺市場冷。

50%以下的去化率，成為主流。很多項(xiàng)目前期沒有時(shí)間蓄客，匆忙開盤。超過50%的，都是賣的較好的項(xiàng)目。

也有兩個(gè)項(xiàng)目做到“日光”。一個(gè)在光谷中心城，另一個(gè)在黃家湖。

大家顧問市場分析師王玲表示，武漢買房的主要痛點(diǎn)仍是價(jià)格，尤其是在經(jīng)歷疫情打擊后，價(jià)格仍然是打動(dòng)買家的核心要素。

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當(dāng)前，武漢樓市很冷。

尤其是在5月份，延期的項(xiàng)目與提前入市的項(xiàng)目重疊。

原本10個(gè)人，買5套房子?，F(xiàn)在變成，10個(gè)人，30套房子可以選。

最近，多個(gè)樓盤的備案價(jià)上漲。

這種上漲，我認(rèn)為是正?，F(xiàn)象。

以2019年開盤3次，最初價(jià)格1萬元的項(xiàng)目計(jì)算，每次1%的漲幅。

今年5月份，第5次開盤。

它的正常價(jià)格是10510。

這是它的正常上漲，不能說是市場推動(dòng)的上漲。

對(duì)普通買房人來說，他們的體感是，房價(jià)漲了。

我們衡量房價(jià)上漲，還是與最近一次價(jià)格對(duì)比，比較合適。

同時(shí)考慮到精裝還是毛坯，洋房還是高層等產(chǎn)品細(xì)節(jié)，不能盲目對(duì)比。

對(duì)于當(dāng)前武漢部分項(xiàng)目漲價(jià)，“目前的漲價(jià)是合理范圍內(nèi)的，但也是不合時(shí)宜的。”大家顧問市場分析師王玲表示。

“在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)前景不明朗，市場存量資金有限的情況下，武漢樓市已出現(xiàn)二八分化行情，成交僅集中在優(yōu)質(zhì)區(qū)域的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，市場二八分化格局將加劇。”

［后記］

在特殊的時(shí)期，武漢樓市還在冰封。

調(diào)控期的持續(xù)與疫情期影響，雙期疊加，市場預(yù)期逆轉(zhuǎn)，加上市場上供應(yīng)量增加，最終傳遞到市場遇冷。

從數(shù)據(jù)上看，武漢樓市在復(fù)蘇。

每日成交量500-600套，則是正常狀態(tài)。

在疫情期間，武漢的單日成交量300-500套之間，都可以判斷武漢樓市的基本面，依然沒有問題。

總體而言，我們要對(duì)武漢市場有信心。

眼前很冷，從長期看，武漢會(huì)恢復(fù)。

5月25日，武漢精裝合同網(wǎng)簽后，武漢的房價(jià)也將比此前更高。

這些都不是正常的上漲。

在武漢樓市二八格局中，或用低價(jià)，或者優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，成為那些20%的市場贏家，才能最終能活下來。

文｜楊光華（地產(chǎn)寫字人） 觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體專欄作者

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