錢緊一年|2020年，中國房地產(chǎn)行業(yè)繼續(xù)披荊斬棘，新一輪市場化降息周期已然開啟?；赝?019不平靜的一年，我們從企業(yè)的角度去觀察與思考。

觀點網(wǎng) 經(jīng)歷了較為艱難的2018年后，2019年仍然沒有給房企們留下太多發(fā)揮空間。

“2019年，是爬坡過坎的一年。”中駿集團(tuán)主席黃朝陽在2020年新年賀詞中這樣形容。融資收緊、市場低迷與調(diào)控趨嚴(yán)的大環(huán)境下，房企面臨的挑戰(zhàn)更大。

在“錢緊”的2019年，中駿集團(tuán)完成了700億銷售目標(biāo)，達(dá)標(biāo)率為115%。

最新數(shù)據(jù)顯示，2019年中駿集團(tuán)連同合營及聯(lián)營公司實現(xiàn)合同銷售805.01億元，同比增長57%，合同銷售面積632.47萬平方米，同比增長52%，平均銷售價格為每平方米12728元。

按照黃朝陽提出的“2018年500億，2019年700億，2020年過千億”三步跳，前兩年都順利完成既定目標(biāo)。從目前情況來看，中駿集團(tuán)想要在2020年沖刺千億的目標(biāo)已經(jīng)很明顯。

爬坡過坎的這一年，中駿集團(tuán)完成銷售業(yè)績背后，面臨著集團(tuán)溢利增速放緩、毛利率下降、負(fù)債升至千億、現(xiàn)金流預(yù)警等多種難關(guān)。

對中駿而言，千億目標(biāo)已經(jīng)很接近了，但在此之前，如何實現(xiàn)財務(wù)優(yōu)化和提高經(jīng)營利潤等指標(biāo)，如何走好轉(zhuǎn)型快車道，仍然值得深思。

規(guī)模加速，千億臨門

2019年初業(yè)績會上，基于對行業(yè)形勢的判斷，黃朝陽曾將銷售目標(biāo)從800億下調(diào)至700億。中駿集團(tuán)能超額完成并實現(xiàn)逾800億銷售，這是他沒有料到的。

從中駿集團(tuán)2019年單月銷售情況來看，均超出上一年的表現(xiàn)。此外，2019年6月及12月單月銷售實現(xiàn)新高，取得了超過100億的表現(xiàn)。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公布，觀點指數(shù)整理

2019年前11個月，中駿集團(tuán)合約銷售額已經(jīng)達(dá)到703.82億，提前一個月完成全年目標(biāo)，但最后一個月仍實現(xiàn)101.19億銷售額，全年錄得805.01億元。

據(jù)觀點指數(shù)發(fā)布的2019中國房地產(chǎn)銷售金額TOP100榜單顯示，中駿集團(tuán)位列43名，較上一年度前進(jìn)了11位。

此外，中駿集團(tuán)單月銷售面積及銷售金額高點均在6月，按月銷售均價最高值出現(xiàn)在11月，實現(xiàn)銷售均價17060元/平方米。

結(jié)合銷售面積和銷售均價情況可以發(fā)現(xiàn)，2019全年，中駿集團(tuán)在“抓銷售”方面下了不少功夫。對比上一年度，合約銷售面積增長52.44%至632.47萬平方米，銷售均價較上一年度有所增長，保持在每平方米1.2萬元以上。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公布，觀點指數(shù)整理

縱向比較，2014至2019年6年時間里，中駿集團(tuán)合同銷售額從119億漲至805億，年復(fù)合增長率達(dá)到46.57%。隨著行業(yè)集中度越來越高，能保持這樣的銷售增幅并不多見。

值得一提的是，在中駿集團(tuán)2020年初的的工作會議上，黃朝陽表示：“未來3-5年，地產(chǎn)行業(yè)的關(guān)鍵戰(zhàn)役在營銷。”

與銷售規(guī)模一同齊頭并進(jìn)的，還有中駿集團(tuán)在拿地上的表現(xiàn)。在此前業(yè)績會上，黃朝陽表達(dá)了對中駿集團(tuán)目前土地儲備的信心，并表示“我們今年踩點踩得比較好”。

據(jù)不完全統(tǒng)計，2019年最后兩個月時間，中駿集團(tuán)分別在北京、廈門、南昌以及佛山拿下多宗土地，總成交價逾120億元。其中，廈門湖里地塊以59.4億元成交價創(chuàng)下新高。

中駿集團(tuán)一貫的擴(kuò)儲思路是以長三角經(jīng)濟(jì)圈、環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈、粵港澳大灣區(qū)、海峽西岸經(jīng)濟(jì)圈及中西部地區(qū)的一二線城市為重點。

截止到2019上半年，中駿集團(tuán)及合營、聯(lián)營公司土儲總規(guī)劃建面為2901萬平方米，權(quán)益部分為1632萬平方米，權(quán)益占比為56.26%。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公布，觀點指數(shù)整理

黃朝陽曾在公開場合表示，中駿集團(tuán)2019年拿地預(yù)算為250億（2018年為200億）。中報顯示，2019上半年拿地總價已達(dá)到240億，新增27個項目，新增規(guī)劃建面527萬平方米。

但上半年獲取地塊多為合作開發(fā)，中駿集團(tuán)權(quán)益地價占比為144.38億，較上一年同期權(quán)益地價88.13億元增長68.83%。

1月17日，中駿集團(tuán)官微發(fā)布，2019全年新增土地46幅，新增土地數(shù)量與上一年度持平（2018年新增47宗土地），新進(jìn)入11個城市，新增土地儲備988萬平方米，同比增長9.78%，新增貨值1374億元。

財務(wù)承壓，融資輸血

就像硬幣的兩面，除了銷售規(guī)模、拿地增長外，中駿集團(tuán)利潤的變化也很關(guān)鍵。

數(shù)據(jù)顯示，中駿集團(tuán)2019上半年實現(xiàn)收入同比增長10.2%至100.66億元，期內(nèi)溢利同比微增6.4%至21.94億元；母公司擁有人應(yīng)占溢利為19.17億元，同比微減5.1%；母公司擁有人應(yīng)占核心溢利15.44億元，同比增長28.9%。

2019上半年，中駿集團(tuán)毛利為30.11億元，同比微減1.02%，毛利率為28.9%，較上一年同期減少3.4個百分點。上市以來，中駿集團(tuán)毛利率在2018年曾到達(dá)最高值34.6%，彼時毛利為61.47億元。

相比增長較為明顯的銷售額，中駿集團(tuán)毛利及毛利率出現(xiàn)增速放緩或小幅下降趨勢。2017年至2019上半年，中駿集團(tuán)毛利率表現(xiàn)分別為34.1%、34.6%及28.9%。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公布，觀點指數(shù)整理

中期業(yè)績報告顯示，中駿集團(tuán)將2019上半年毛利率下降的原因歸結(jié)為，由于限價政策從而影響項目平均銷售單價。據(jù)了解，期內(nèi)已確認(rèn)銷售收入的平均銷售單價，由2018上半年每平方米15919元降至每平方米10669元。

另一方面，中駿集團(tuán)在銷售及營銷開支方面大幅增長，也直接影響毛利率。中報顯示，2019上半年中駿集團(tuán)銷售及營銷開支同比增加70.5%，至2.31億元。

加杠桿擴(kuò)規(guī)模的同時，一定程度上也會增加企業(yè)的資金和負(fù)債壓力。對于沖千億的中駿集團(tuán)而言，如何優(yōu)化財務(wù)及負(fù)債結(jié)構(gòu)，是要過的第一道坎。

2010年，中駿集團(tuán)成功登陸港交所，上市后7年時間里過得并不算太舒坦，經(jīng)營活動現(xiàn)金流一直維持在負(fù)值，直到2017年才有所改善。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公布，觀點指數(shù)整理

2017至2018年，中駿集團(tuán)經(jīng)營活動現(xiàn)金流凈額分別為34.24億、42.82億。到2019上半年，因買地支出增長，經(jīng)營活動現(xiàn)金流下降至0.88億，較上一年同期減少98.35%。

投資活動現(xiàn)金流方面，中駿集團(tuán)的表現(xiàn)同樣不完美。數(shù)據(jù)顯示，2010年至今，中駿集團(tuán)投資活動現(xiàn)金流凈額均為負(fù)值，近3年仍在不斷擴(kuò)大，到2019上半年錄得-85.15億元。

值得注意的是，自2017年以來，中駿集團(tuán)投資活動現(xiàn)金流報表中，支出占比較大的是應(yīng)收合營及聯(lián)營公司款項。

2019上半年，中駿集團(tuán)應(yīng)收合營及聯(lián)營公司款項從上一年同期1.29億增加到49.35億元，通過與關(guān)聯(lián)方合作、收并購進(jìn)行開發(fā)項目同時，也為投資活動現(xiàn)金流埋下了一個隱患。

應(yīng)收款項增加的原因很多，一方面可能是融資趨緊下應(yīng)收合營、聯(lián)營公司的賬款很難收回；另一方面，可能是中駿集團(tuán)將資金借予合營、聯(lián)營公司進(jìn)行長期投資，導(dǎo)致投資活動現(xiàn)金流的支出端增幅加大等。

截止到2019年上半年，中駿集團(tuán)總負(fù)債已經(jīng)達(dá)到千億，為1044.44億元，較上一年度末增長31.62%，凈負(fù)債率為66.2%，較上一年同期下降3個百分點。

2019年6月底，中駿集團(tuán)貸款總額為403.55億元，在手現(xiàn)金及銀行存款結(jié)余為234.97億元。其中，一年內(nèi)到期銀行及其他貸款為91.69億元，同比增長17.6%，占現(xiàn)金及銀行存款結(jié)余比例為39.02%。

此外，第2年、第3至5年到期銀行及其他貸款（包括優(yōu)先票據(jù)及境內(nèi)債券）分別為192.97億元、107.44億元，中長期債務(wù)合計300.41億元。

債務(wù)結(jié)構(gòu)占比方面，中駿集團(tuán)短期內(nèi)償還債務(wù)壓力較小，但中長期債務(wù)所占比重較大，后期仍不可忽視對債務(wù)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化。

融資方面，通過低息置換高息的辦法，中駿集團(tuán)在2019年陸續(xù)發(fā)行了3筆美元債，發(fā)行本金總額13.5億美元，平均票息率7.79%，所得款項大部份用于贖回并注銷一筆3.5億美元票息率10%的優(yōu)先票據(jù)。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告及交易所數(shù)據(jù)，觀點指數(shù)統(tǒng)計

中駿集團(tuán)的融資渠道還包括ABS、定期貸款、公司債、專項債等，截止到2019年底，據(jù)已披露且不完全統(tǒng)計數(shù)據(jù)，中駿在公開融資市場上合計籌得資金逾185億元人民幣。

2017至2019上半年，中駿集團(tuán)加權(quán)平均融資成本分別為 6.5%、6.4%以及6.7%，總體維持在6%左右，融資成本尚屬合理，還有進(jìn)一步提升空間。

除了通過外部融資進(jìn)行輸血外，自2018年11月至2019年1月，中駿集團(tuán)還獲得主席黃朝陽累計增持公司股份1.02億股，其中公開市場上買入8500萬股，平均股價介乎2.58-3.17港元，另以股代息增加1700萬股。

轉(zhuǎn)型道路，輕重緩急

除了地產(chǎn)主業(yè)以外，2019年中駿集團(tuán)還有很多“路”要走。

從目前情況看，中駿集團(tuán)確定了八大業(yè)務(wù)條線，擁有15家城市公司，布局長租公寓、聯(lián)合辦公、大健康等四大業(yè)態(tài)。2019年正式明確了“地產(chǎn)開發(fā)為主體，商業(yè)購物中心及長租公寓為兩翼”核心業(yè)務(wù)發(fā)展模式。

購物中心低利潤和長租公寓盈利模式未明確背景下，對于這“兩翼”，中駿集團(tuán)也定下了自己的發(fā)展目標(biāo)。

購物中心方面，截至2019年底，中駿集團(tuán)購物中心已落地并進(jìn)駐的城市有8個，共落地8家中駿世界城購物中心，分別為北京、昆明、福建南安、仙游、泉州、水頭、廈門和石獅。

此外，中駿集團(tuán)即將布局購物中心的城市還有14個，并提出以京津冀、長三角、海西以及珠三角作為發(fā)展購物中心的重點區(qū)域。目前，中駿已開業(yè)及在建商業(yè)項目14個，管理面積近百萬平方米。

自萬達(dá)開創(chuàng)“以住養(yǎng)商”模式先河后，效仿者眾多，中駿集團(tuán)便是其中之一。2019上半年新增27個項目中，有超過55%的項目均為商住用地，下半年在廈門、佛山、南昌等多個城市獲取的地塊同樣為商住項目用地。

一般情況下，大部分商住地塊因有一部分“商業(yè)用地”，土地價格相對于純宅地而言要低，這也是不少房企為了滿足規(guī)?；l(fā)展，加大土地布局時，不可避免要走上商業(yè)地產(chǎn)或購物中心的道路。

從目前投資物業(yè)收入來看，所產(chǎn)生的效益和業(yè)績貢獻(xiàn)未完全顯現(xiàn)，還有很大的增長空間。截至2019上半年，中駿集團(tuán)錄得租金收入1.33億元，占集團(tuán)總收益1.28%，同比增長77.7%。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公布，觀點指數(shù)整理

業(yè)績報告中，針對租金收入的增長，中駿集團(tuán)表示，主要由于上海中駿廣場辦公樓及南安世界城購物商場的租金貢獻(xiàn)。

另一方面，2019上半年，中駿集團(tuán)投資物業(yè)公允值收益同比增加123.6%至7.32億元，該部分賬面值增加主要是由于上海中駿廣場的辦公樓及若干長租公寓升值所致。

關(guān)于長租公寓，中駿集團(tuán)明確定位為“商業(yè)綜合體的長租公寓配套”，顯然暫時并非想將長租公寓獨立出來，而是融合在集團(tuán)其他業(yè)態(tài)里綜合發(fā)展。

2019年初業(yè)績會上，中駿方隅行政總裁陳堅曾表示，長租公寓模式是“基金+開發(fā)運營”，主要以一二線城市的布局為主，三線城市則會跟著購物中心走。

“目前長租公寓大約1.3萬間，2019年目標(biāo)是達(dá)到3萬間，2020年達(dá)到5萬間。”陳堅如是表態(tài)。

到了2019年11月初，中駿集團(tuán)官微表示，已在12個城市布局有超過1.6萬間長租公寓，已落地12個方隅公寓項目。從發(fā)展速度來看，離“3萬間”還有一段距離，擴(kuò)張仍然較為緩慢。

未來，中駿集團(tuán)計劃在3至5年時間里布局5至10萬間長租公寓，5至7年時間布局80-100個新零售購物中心，而聯(lián)合辦公則預(yù)計到2020年運營總面積達(dá)100萬平方米。