夏磊 2019年1-11月全國商品房銷售面積14.9億平，同比小幅增長0.2%，房地產(chǎn)市場總體保持平穩(wěn)運(yùn)行，基本實(shí)現(xiàn)了“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的政策目標(biāo)。當(dāng)前市場平穩(wěn)格局來之不易，對于明年房地產(chǎn)政策怎么看？房地產(chǎn)市場怎么走？我們對2020年房地產(chǎn)政策和銷售進(jìn)行展望。

2019年中央經(jīng)濟(jì)工作會議再次強(qiáng)調(diào)“要堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，全面落實(shí)因城施策，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期的長效管理調(diào)控機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”。房地產(chǎn)政策新思路愈加清晰。

一是全面落實(shí)長效管理調(diào)控機(jī)制穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，因城施策調(diào)控長期實(shí)施，為住房制度改革創(chuàng)造平穩(wěn)的行業(yè)環(huán)境。二是推進(jìn)住房制度改革，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，使住房制度建設(shè)專注解決居民住房問題，從根本上解決當(dāng)前我國住房市場面臨的困境；同時鑄牢房地產(chǎn)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)的防火墻，“引導(dǎo)資金投向供需共同受益、具有乘數(shù)效應(yīng)的先進(jìn)制造、民生建設(shè)、基礎(chǔ)設(shè)施短板等領(lǐng)域”。

2020年是長效管理調(diào)控機(jī)制全面落實(shí)的一年。“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”仍是政策核心目標(biāo)，靈活性體現(xiàn)在各地堅(jiān)持“房住不炒”基礎(chǔ)上，根據(jù)房地產(chǎn)市場的不同情況因城施策。

過去3年，“穩(wěn)”主要是防范房價(jià)地價(jià)大幅上升；當(dāng)前全國房地產(chǎn)市場總體平穩(wěn)，但部分地區(qū)市場下行壓力較大，2020年的“穩(wěn)”將主要是防止市場大幅下行對經(jīng)濟(jì)增長和地方財(cái)政收入造成沖擊。一是穩(wěn)增長需要房地產(chǎn)平穩(wěn)運(yùn)行；我們測算，2018年房地產(chǎn)及上下游行業(yè)增加值占GDP23.1%，對GDP增長貢獻(xiàn)率高達(dá)29.4%。二是穩(wěn)財(cái)政需要房地產(chǎn)稅收和土地出讓收入穩(wěn)定。2018年，地方本級財(cái)政收入中土地出讓金和房地產(chǎn)相關(guān)稅收分別為6.5、2.5萬億，總計(jì)占比高達(dá)52.6%。

以因城施策為核心的長效管理調(diào)控機(jī)制進(jìn)入全面落實(shí)階段，中央和地方的互動關(guān)系更明晰。中央在長效管理調(diào)控機(jī)制下不再是調(diào)控主體，主要通過完善市場監(jiān)測預(yù)警和考核評價(jià)機(jī)制，加強(qiáng)對地方政府的目標(biāo)管理。地方將有更大的決策主動權(quán)和更豐富的工具箱，政策精準(zhǔn)性、針對性和靈活性進(jìn)一步提升。

在保持市場穩(wěn)定的前提下，地方可從三個層次對政策進(jìn)行適度調(diào)整。一是適當(dāng)修正前期收得過緊、當(dāng)下不合時宜的應(yīng)急性調(diào)控措施。二是出臺針對外來就業(yè)人口，定向人才新政等支持新市民居住性需求的政策。三是針對支持本地居民自住需求，出臺公積金貸款和商業(yè)個貸調(diào)整、稅費(fèi)減免等支持政策。

2020年全國商品房銷售總量平穩(wěn)回落、區(qū)域分化加大。

預(yù)計(jì)2020年全國商品房銷售面積同比-4.3%，增速降低4.7個百分點(diǎn)；銷售金額同比0.3%，增速降低7.1個百分點(diǎn)。三個因素決定銷售面積減少。第一，在“房住不炒”和“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的政策基調(diào)下，房價(jià)上漲預(yù)期下降，市場觀望情緒上升。第二，今年以來棚改貨幣化安置減少，2019年前11月棚改開工315萬套，僅為2018年的51%。由于從棚改貨幣補(bǔ)償?shù)劫彿看嬖跁r滯，預(yù)計(jì)棚改退潮對銷售的影響將在2020年集中顯現(xiàn)。第三，隨著房地產(chǎn)長效管理調(diào)控機(jī)制全面落實(shí)，投資需求退潮，銷售回歸居民自住需求中樞；我們測算，全國住房自住需求從2019年開始平穩(wěn)回落，2020年同比減少4.9%。同時，仍有兩個因素支撐銷售面積不會大幅下滑。一是因城施策下，將有更多房價(jià)平穩(wěn)、經(jīng)濟(jì)增長和財(cái)政壓力較大的城市適度調(diào)整調(diào)控政策；二是為加速回籠資金，疊加市場降溫預(yù)期，房企將繼續(xù)加大力度推盤和促銷。銷售金額維持平穩(wěn)但增速回落，主要因?yàn)殇N售量小幅減少，疊加房企折扣促銷、市場平穩(wěn)回落下平均售價(jià)增速進(jìn)一步趨穩(wěn)。

分城市看，區(qū)域分化加大。一二線城市較為平穩(wěn)，銷售面積和銷售金額均維持正增長；三四線城市銷售面積和金額小幅負(fù)增長。

一線城市銷售面積占比3.4%、同增9.5%；銷售金額占比12.9%、同增20.7%。銷售面積增速回升，主要受益于前期基數(shù)低、限價(jià)等部分過度嚴(yán)厲的政策調(diào)整、市場企穩(wěn)下剛需入場支撐改善需求住房置換、限競房持續(xù)入市等。銷售金額增長但增速放緩，主要因?yàn)楸Ｕ戏肯薷偡坷统山痪鶅r(jià)、部分房企折扣促銷。

二線城市銷售面積占比33.2%、同增1.1%，；銷售金額占比41.3%、同增2.3%。銷售面積增速企穩(wěn)回升，主要受益于持續(xù)吸引人口流入、戶籍制度改革和人才新政幫助新市民置業(yè)、部分城市政策調(diào)整、低庫存下房企加大力度補(bǔ)庫存并折扣促銷的效果較好等，但受市場預(yù)期平穩(wěn)、前期獲利二手房入市、新房二手房價(jià)格倒掛減少影響，升幅有限。銷售金額增長但增速回落，主要在于弱二線市場明顯降溫，疊加房企折扣促銷下銷售均價(jià)增速回落。

三四線城市銷售面積占比63.4%、同減7.5%；銷售金額占比48.8%、同減5.7%。銷售面積下降，主要在于2019創(chuàng)歷史新高、棚改貨幣化安置大幅減少影響顯現(xiàn)、需求短期內(nèi)集中釋放后疲軟、市場降溫向低能級城市持續(xù)傳導(dǎo)；但受益于房企折扣促銷、更多城市調(diào)整調(diào)控，銷售不會斷崖式下跌。銷售金額下降，主要由于銷售面積回落、熱銷城市進(jìn)一步減少以及房企折扣促銷下銷售均價(jià)增速回落。

夏磊 恒大研究院副院長 觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體專欄作者

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