錢緊一年|2020年，中國房地產(chǎn)行業(yè)繼續(xù)披荊斬棘，新一輪市場化降息周期已然開啟?；赝?019不平靜的一年，我們從企業(yè)的角度去觀察與思考。

觀點網(wǎng) 2019是焦慮的一年，人們在搜索具有“安慰、開心”等屬性的食譜，企業(yè)在尋求穿越不確定性的方式與路徑。它們構(gòu)成了2019年的標(biāo)志，有著差不多的情緒，連面目也相似。

35周歲的萬科無疑是典型的“焦慮者”，此前一年，郁亮發(fā)出“活下去”的吶喊，他看到了經(jīng)濟“L”型走勢未探底，人口出現(xiàn)“少子化”特征，行業(yè)集中度上升等問題。萬科還擔(dān)心一些黑天鵝事件：養(yǎng)老責(zé)任事故、工地重大安全事故、融資成本提升……

沒有什么比行動可以更快地減少焦慮，萬科開始收斂聚焦、鞏固提升基本盤，只有基本盤鞏固，新業(yè)務(wù)才能穩(wěn)固，《規(guī)?！芬粫層袅翀远诉@一點。

萬科還步入了“戰(zhàn)略-機制-文化-組織-人”五大轉(zhuǎn)型升級的最后階段，組織重建及事人匹配成為重要部署內(nèi)容。

比如“初夏行動”“仲夏行動”及“大江大海”等計劃的出現(xiàn)，萬科一年內(nèi)僅在城市總以上職級就進行了二十幾次人事?lián)Q防，與之相伴的還有職級、工資體系重構(gòu)。

在人才流動基礎(chǔ)上，萬科冀圖建設(shè)矢量組織、冠軍組織和韌性組織，這些又多是《反脆弱》衍生的概念。

變革總不可避免帶來動蕩，但收斂聚焦后，萬科的情緒已出現(xiàn)微妙變化。

11月郁亮改口說，萬科要做“活到最后的企業(yè)”；12月萬科召開2019年會，郁亮表示每一輪大發(fā)展之前的臨界點、轉(zhuǎn)折點，都是數(shù)年沉淀調(diào)整的必然結(jié)果。

萬科周刊還披露，萬科在4000多字報告里提了14次“未來”。

用數(shù)據(jù)作為觀察階段性戰(zhàn)略的窗口，過去一年萬科經(jīng)歷了怎樣的沉淀調(diào)整？它面臨的臨界點是什么？新業(yè)務(wù)何時能成為第二增長曲線？ 

基本盤：謹(jǐn)慎微調(diào)

2018年9月，郁亮提出戰(zhàn)略檢討，要“收斂”和“聚焦”，以“活下去”為目標(biāo)。同年12月，萬科2019年目標(biāo)與行動溝通會上，他再度歸納為“收斂聚焦，鞏固提升基本盤”，“基本盤”成為萬科最重要的詞匯，并貫穿了整個2019年。

曾經(jīng)有人評論，萬科更為注重的是企業(yè)內(nèi)在的抗風(fēng)險能力，幾乎所有的房地產(chǎn)企業(yè)都會面臨市場周期性波動帶來的傷害，而萬科無論采取何種策略，都是要將這種傷害降至最低。

開發(fā)業(yè)務(wù)是萬科集團層面的“基本盤”，郁亮曾擔(dān)憂，2018年末會有1000億元長期庫存，要關(guān)心庫存問題、換牌問題。

據(jù)觀點新媒體了解，萬科內(nèi)部規(guī)定，每次開盤都設(shè)定開盤率，拿到銷售許可證6個月以上仍未銷售掉的項目，將被納入長期庫存。

萬科提出2019年“基于市場，積極銷售，積極回款”等目標(biāo)，并對長期庫存、運營節(jié)奏進行優(yōu)化。8月中期業(yè)績會，董秘朱旭重申“繼續(xù)聚焦主航道”，提及下半年積極銷售、積極回款、加快長期庫存去化速度等要求。

如今從數(shù)據(jù)維度解讀“基本盤”，很容易讓人感受到，過去一年復(fù)雜的宏觀經(jīng)濟形勢，持續(xù)深化的房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控，以及變化的內(nèi)部經(jīng)營環(huán)境在萬科身上綜合作用的結(jié)果。

一方面，房地產(chǎn)是典型的政策性市場，行業(yè)由熱轉(zhuǎn)冷，商品房銷售增速下滑，會敏感地傳導(dǎo)至房企身上。2014-2016年期間，全國商品房銷售增速加快，萬科展現(xiàn)了更強的發(fā)展能力；而近三年全國商品房銷售增速持續(xù)放緩，萬科難以幸免，2019年增速甚至低于行業(yè)水平。

數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局、企業(yè)公告，觀點指數(shù)整理

同樣在銷售基數(shù)大的情況下，萬科的增幅不及其它頭部房企，顯示公司對于“基本盤”持更為謹(jǐn)慎的態(tài)度。

2019年碧桂園、萬科、恒大、融創(chuàng)是唯四突破5000億的房企，分別為7715億元（觀點指數(shù)發(fā)布的全口徑數(shù)據(jù)，碧桂園權(quán)益金額為5522億元）、6308.4億元、6010.6億元及5562億元，而“碧恒融”同比增長9%以上，萬科則不足4%。

貨值供應(yīng)透露了萬科謹(jǐn)慎的一面，自2015年以來萬科每年保持新開工面積略多于銷售面積，但2019年預(yù)計開工面積3609萬平方米，較2018年實際開工量低28%；前三季度，實際新開工面積同比下降11%，意味著未來幾個月內(nèi)更多依賴滾存貨值去化，這呼應(yīng)了“加快長期庫存去化速度”的經(jīng)營要求。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告，觀點指數(shù)整理

單月銷售也反映出萬科“以銷定產(chǎn)”經(jīng)營思路所產(chǎn)生的影響：公司上下半年銷售占比分別為53%、47%，其中上半年有4個月銷售在550億元以上，下半年則僅有1個。

城市方面，據(jù)第三方統(tǒng)計數(shù)據(jù)，萬科在上海、西安、杭州等城市銷售排名第一，在廣州的銷售排名則有所滑落，低于保利、越秀地產(chǎn)、碧桂園等。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告，觀點指數(shù)整理

“以銷定產(chǎn)”同樣限制了土地市場上的投資，萬科在年初提出要“謹(jǐn)慎投資”，并表示投資測算預(yù)留足夠的安全邊際，保證投資質(zhì)量和合理的資源總量。據(jù)觀點新媒體統(tǒng)計，2019年萬科累計新增157個項目，同比減少84個，創(chuàng)2016年以來最低水平；新增土儲總建筑面積3872.3萬平方米，同比減少23.6%。

和旭輝、碧桂園、融創(chuàng)、富力等房企類似，萬科部分城市公司內(nèi)部也傳出謹(jǐn)慎拿地的消息，按2019年銷售均價1.53萬元/平方米測算，萬科全年新增貨值約5925億元，低于同期銷售金額6308.4億元，拿地仍較為謹(jǐn)慎。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告，觀點指數(shù)整理

2019年，萬科拿地總價占銷售額比例約為38%，同比下降約9個百分點，同樣創(chuàng)下2016年以來最低水平。據(jù)觀點新媒體了解，過去萬科內(nèi)部認(rèn)定拿地金額占銷售金額40%左右是最佳比例。

萬科首席運營官張旭也曾于8月回應(yīng)，公司不是激進拿地的風(fēng)格，會根據(jù)回款來做拿地計劃。萬科拿地有兩個“閥門”控制，一是自身現(xiàn)金流狀況，二是銷售回款狀況。張旭還強調(diào)，萬科拿地價占銷售價會控制在30%左右，未來拿地也將遵循這個原則。

數(shù)據(jù)來源：觀點指數(shù)整理

從拿地權(quán)益角度觀察，市場或許會得出與謹(jǐn)慎恰恰相反的結(jié)論。

萬科近三年拿地權(quán)益價分別達到1957.93億元、1659.82億元及1739.08億元，基本是房地產(chǎn)行業(yè)投入資金最多的企業(yè)，高于碧桂園、保利等。

據(jù)觀點新媒體統(tǒng)計，2019年6-10月，萬科拿地權(quán)益金額達1121億元，在廣州、重慶、成都、南京、杭州等城市獲取多宗土地，占全年投入約64%。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告，觀點指數(shù)整理（2016年權(quán)益價包括權(quán)益地價和綜合改造成本總額）

這是萬科為提升“投資質(zhì)量”所做的又一努力，2019年該公司新增權(quán)益建筑面積仍達2811.8萬平方米，同比下降6.4%，遠低于新增總建面的降幅23.6%。與之相對應(yīng)，萬科拿地面積權(quán)益比例回升至72.61%，是2013年以來最高水平，而2016-2018年分別為60%、68%、58.5%。

實際上，萬科過去多年七八成項目皆通過合作方式獲取，合作開發(fā)或小股操盤風(fēng)險更低、效率更高，實現(xiàn)杠桿撬動規(guī)模，但利潤壓力是顯而易見的。

投資策略變化的另一原因或許緣于操盤主動性，曾有某房企投拓負責(zé)人對觀點新媒體表示，現(xiàn)階段形勢不好，降低合作比例后操盤靈活度更高，可以應(yīng)對一些突發(fā)情況。

土地權(quán)益比例回升后，有研究機構(gòu)預(yù)測，萬科的權(quán)益利潤率壓力或有所緩解。

平衡感：風(fēng)險承受

郁亮被外界形容為風(fēng)險厭惡型的人，領(lǐng)導(dǎo)人風(fēng)格也影響了企業(yè)氣質(zhì)。

2012年萬科對行業(yè)進入“白銀時代”的判斷，就體現(xiàn)了企業(yè)內(nèi)部的危機感。危機感能讓企業(yè)敬畏市場、保持清醒。

馬化騰曾說：“騰訊能走到今天，應(yīng)歸功于集體的戰(zhàn)略智慧、執(zhí)行力以及自發(fā)的危機感。”

在2018年那場喊出“活下去”口號的萬科南方區(qū)域月度例會上，郁亮也說：“這是我們真正意義上第一次檢討萬科的整個戰(zhàn)略。”

與6年前不同，當(dāng)時萬科并不知道行業(yè)何時會出現(xiàn)“真正的轉(zhuǎn)折”，但這次郁亮顯得悲觀且嚴(yán)肅：“今天，我們可以說轉(zhuǎn)折點實實在在到來了。”

三個月后，郁亮從宏觀趨勢、行業(yè)生態(tài)、萬科自身發(fā)展經(jīng)驗等方面闡述戰(zhàn)略轉(zhuǎn)變的理由：經(jīng)濟“L”型走勢尚未探底，人口面臨“少子化”挑戰(zhàn)，住宅全面短缺時代結(jié)束，行業(yè)集中度上升，以及行業(yè)轉(zhuǎn)型絕非易事等。

由此他得出結(jié)論：萬科需要“收斂聚焦，鞏固提升基本盤”。

“收斂聚焦”是有代價的，萬科過去三年因此不再是行業(yè)銷冠。郁亮也表示，若萬科進入200-300個城市，而非70-80個主要城市，公司不一定會丟掉銷售老大的位置，但“今天面對的困難和壓力就會大很多”。

他形容在地域上的收斂聚焦，使萬科贏得“今天的戰(zhàn)略主動”。

數(shù)據(jù)來源：觀點指數(shù)整理（碧桂園2018、2019年全口徑銷售額為觀點指數(shù)預(yù)測數(shù)據(jù)）

這種平衡感的另一種說法便是，萬科寧愿少拿地、不拿地，也不輕易提高財務(wù)風(fēng)險。

開發(fā)業(yè)務(wù)支持著未來10年萬科的主要收入、利潤和現(xiàn)金流，過去幾年非地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)貢獻逐漸提高，但來自房地產(chǎn)結(jié)算仍占營業(yè)收入95%以上；截至2019年三季度末，公司表內(nèi)已售未結(jié)金額逐年增高，相當(dāng)于地產(chǎn)結(jié)算收入近3倍，業(yè)績保障能力得到大幅度提高。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告，觀點指數(shù)整理

2016-2018年，萬科房地產(chǎn)結(jié)算規(guī)模穩(wěn)步增長，對應(yīng)結(jié)算毛利率從不足20%回升至接近30%，但歸屬于股東凈利率分別為8.7%、11.6%、11.5%，2019年前三季度降至8.1%。

出現(xiàn)這種情況，一方面是由于合作項目結(jié)算規(guī)模增加，導(dǎo)致少數(shù)股東損益上升，2019年前三季度達103.5億元，同比增長32.5%。而少數(shù)股東損益和上文所提土地權(quán)益比例較低有關(guān)，又與跟投制度有關(guān)。

自2014年推出跟投以來，萬科合并范圍內(nèi)開放跟投項目出現(xiàn)大量增長，至三季度末共涉及526個項目，通過轉(zhuǎn)讓股權(quán)形成少數(shù)股東權(quán)益合計137.73億元。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告，觀點指數(shù)整理

另一方面，面對土地市場降溫及房價回調(diào)趨勢，萬科采取了較同行更謹(jǐn)慎的風(fēng)險管控，對部分項目計提存貨跌價準(zhǔn)備，這種定期針對項目進行全面減值測試及跟蹤評估的做法直接影響了凈利潤。如第三季度內(nèi)計提存貨跌價準(zhǔn)備11.4億元，影響歸母凈利潤7.8億元。

如上文所述，萬科近兩年已逐步提高新增土儲的權(quán)益，緩解合作項目入賬比例導(dǎo)致的結(jié)算權(quán)益利潤率下行壓力，預(yù)計未來一兩年開始體現(xiàn)在財務(wù)報表。至于跟投及計提存貨跌價準(zhǔn)備，目前萬科并未過多表態(tài)。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告，觀點指數(shù)整理

盈利以外，萬科2019年提出“控制杠桿水平，優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)”經(jīng)營策略，追求“堅持現(xiàn)金流為基礎(chǔ)”。截止到三季度末貨幣資金1072.4億元，相當(dāng)于短期借款和一年內(nèi)到期長期負債總和的1.8倍。從債務(wù)期限結(jié)構(gòu)看，短期債務(wù)占比25.62%，分別較2018年底、2019年6月末下降約10個點、4個點，債務(wù)結(jié)構(gòu)同樣得到優(yōu)化。

細分來看，三季度末萬科有息負債達2306.3億元，較2018年底減少306億元，這也是過去六年多時間里首次降低負債。據(jù)觀點新媒體了解，萬科于3月份完成2.63億股H股增發(fā)，募集資金約78.1億港元，全部用于歸還境外債務(wù)。

在有息負債中，按融資對象看，上半年銀行借款提升了約6個百分點至59.2%，其它借款則下降約5個點至15.1%；分境內(nèi)外看，境外負債提升約5個點至35.2%，期內(nèi)萬科先后進行了住房租賃專項公司債和美元中期票據(jù)發(fā)行。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告，觀點指數(shù)整理

拓展融資渠道層面，萬科年內(nèi)成功發(fā)行25億元住房租賃專項公司債券，票面利率約3.55%； 3月份發(fā)行6億美元票據(jù)，利率4.2%；11月發(fā)行年內(nèi)第二筆美元債，涉及4.23億美元5.5年期固息票據(jù)，利率3.15%，以及3億美元10年期固息票據(jù)，利率3.5%。2020年1月15日，萬科還成功獲批發(fā)行30億元住房租賃專項公司債券，以及90億元公司債券。

在融資收緊大形勢下，萬科仍能憑借較良好的信用評級取得境內(nèi)外突破，再一次證明馬太效應(yīng)下頭部企業(yè)的發(fā)展優(yōu)勢。萬科保有融資資源、保持融資彈性的同時，卻不可避免地提高了負債水平，截至2019年三季度末凈負債率約達50.4%，較上年同期有所下降，但仍高于上半年的35.04%。

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新業(yè)務(wù)：沒有答案

萬科多次對外表達時代的“高度不確定性”，在2018年報致股東函中曾指：“在未來的一段時間里，我們同時面臨兩場挑戰(zhàn)。一個是徹底告別黃金時代的舒適區(qū)，進入高烈度競爭的低容錯時代；一個是走出自己熟悉的領(lǐng)域，進入到相對陌生的空間。”

萬科的確需要跳出“路徑依賴和牛市思維”，自身的數(shù)據(jù)也逐步出現(xiàn)“轉(zhuǎn)折點”。

近年來，萬科拿地均價占銷售均價比例不斷上升，2019年約為40.32%，同比提高約3個點；光大地產(chǎn)研報指出，2019年上半年萬科結(jié)算均價超過已售未結(jié)均價，尤其是合計占公司權(quán)益凈利潤超過70%的南方區(qū)域、上海區(qū)域結(jié)算均價/銷售均價比例分別為114%、100%，顯示漲價紅利已基本完成兌現(xiàn)。

截止到三季度末，萬科結(jié)算均價仍高于已售未結(jié)均價。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告，觀點指數(shù)整理

在8月舉行的萬科2019年中期業(yè)績網(wǎng)上說明會上，執(zhí)行副總裁、財務(wù)負責(zé)人王文金也發(fā)表了一番言論。他坦承未來毛利率下降是行業(yè)長期趨勢，轉(zhuǎn)而表示公司將始終堅持精細化運營，不斷提升組織效能與經(jīng)營效率，維持ROE在較高水平。

ROE（凈資產(chǎn)收益率）是巴菲特鐘愛的投資指標(biāo)，他認(rèn)為ROE能常年持續(xù)穩(wěn)定在20%以上的公司“都是好公司”。按這個標(biāo)準(zhǔn)，萬科自2014年以來才保持了兩年ROE超過20%，與“股神”心目中的好公司尚有些許距離。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告，觀點指數(shù)整理

房地產(chǎn)行業(yè)天花板觸手可及，萬科迫切要尋找第二增長曲線。2019年，該公司高層也數(shù)次對外表達了這一訴求。其中，總裁祝九勝曾表示，萬科處于第三次創(chuàng)業(yè)狀態(tài)，階段性目標(biāo)是構(gòu)筑第二條增長曲線；郁亮則表示，第二增長曲線是“轉(zhuǎn)型的主要任務(wù)”。

按照郁亮的部署，2019年萬科把力量聚焦在“主航道”上，并梳理、調(diào)整、配置好資源。他表示，萬科有近1.5萬億資產(chǎn)，“認(rèn)真梳理資產(chǎn)”是2019年重點工作之一，在清理非核心資產(chǎn)同時，把資源用在更有發(fā)展?jié)摿Φ臉I(yè)務(wù)上去。

上半年，萬科對外亮相5個BG（事業(yè)群）及5個BU（業(yè)務(wù)單元），它們被視為經(jīng)過三四年“賽馬”后脫穎而出的業(yè)務(wù)。具體而言，BG包括南方、上海、北方、中西部區(qū)域及物業(yè)服務(wù)公司，BU包括商業(yè)地產(chǎn)、物流、長租公寓、冰雪、海外業(yè)務(wù)以及教育。

投資方面，繼此前兩年大舉入股普洛斯、戴德梁行及收購太古冷鏈、凱德20個購物中心后，2019年萬科也有持續(xù)布局非地產(chǎn)業(yè)務(wù)。包括1月接管沃爾瑪在華購物中心，4月與中國銀行簽署冰雪產(chǎn)業(yè)合作協(xié)議，5月參與競購麥德龍中國業(yè)務(wù)多數(shù)股權(quán)，12月萬科物業(yè)與戴德梁行成立合資公司……

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告，觀點指數(shù)整理

據(jù)報道，萬科內(nèi)部對四大區(qū)域公司區(qū)分了業(yè)務(wù)發(fā)展側(cè)重點，除了傳統(tǒng)開發(fā)業(yè)務(wù)外，北方區(qū)域涉足產(chǎn)辦、泊寓，上海區(qū)域涉足商業(yè)、產(chǎn)辦、泊寓，南方區(qū)域主要是商業(yè)、產(chǎn)辦，中西部區(qū)域則無。

11月底，萬科北京區(qū)域首席執(zhí)行官劉肖也提及，該區(qū)域未來比較看重的兩條產(chǎn)品線是“科創(chuàng)園和文創(chuàng)園”。

與之配套的是組織重建工作，在2018年將總部10余個部門變?yōu)槿笾行暮螅?019年萬科全面鋪開組織重建與事人匹配，在BG/BU層面代號為“初夏行動”，總部層面則為“仲夏行動”。

下半年，萬科將職務(wù)層級從V1-V7改為核心合伙人（GP）、骨干合伙人（SP）、合伙人（JP）三個扁平化職級，其中自秋季例會起主要參與者已變更為GP；同時工資體系從28級延伸到50級，將職級體系從地產(chǎn)業(yè)務(wù)應(yīng)用至所有業(yè)務(wù)。自此，萬科工資體系也更傾向于績效導(dǎo)向。

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經(jīng)過一系列組織重建后，反映到業(yè)績層面，截止到2019年上半年，萬科商業(yè)開發(fā)與運營總建筑面積逾1350萬平方米，長租公寓累計開業(yè)8.2萬間，萬緯物流累計獲取124個項目。

盡管規(guī)模有所增長，但個別業(yè)務(wù)增速出現(xiàn)下降的跡象。以物流倉儲為例，2019年全年萬科僅新增21個項目，創(chuàng)近三年最低水平。

相應(yīng)地，萬科部分財務(wù)指標(biāo)也出現(xiàn)大幅變化。截至2019年三季度末，萬科投資性房地產(chǎn)（按成本模式計量）達到723.61億元，主要因收購?fù)顿Y性物業(yè)增加；長期待攤銷費用達到62.41億元，主要因租賃住宅業(yè)務(wù)租金及改造支出增加。而2014-2018年，該兩項數(shù)據(jù)的復(fù)合增長率分別為61%、96%。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告，觀點指數(shù)整理

從業(yè)績貢獻看，萬科的新業(yè)務(wù)或遠未達到成熟階段，這也是外界至今仍質(zhì)疑的地方。

除了房地產(chǎn)結(jié)算收入，萬科物業(yè)管理、其它業(yè)務(wù)的營收貢獻一直低于5%，而2019年上半年其它業(yè)務(wù)占比僅0.75%。按照王文金在中期業(yè)績會上的說法，出租收入、服務(wù)收入未達信批標(biāo)準(zhǔn)，因而歸類在主營業(yè)務(wù)收入里。

郁亮曾于2018年底說，行業(yè)的轉(zhuǎn)型絕非易事，“當(dāng)我們做物業(yè)、物流的時候，發(fā)現(xiàn)每平方米賺的錢都是以幾毛、幾分為單位，大家便覺得無從下手。”

他坦承，沒有可能找到一個和房地產(chǎn)行業(yè)賺錢前景相當(dāng)?shù)男袠I(yè)，而且“似乎沒有什么特別成功的轉(zhuǎn)型案例”。

郁亮當(dāng)時還舉例說，比如萬科融資成本是5%左右，而同行大概10%，按照現(xiàn)在5%融資成本，萬科的新業(yè)務(wù)都不怎么賺錢。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告，觀點指數(shù)整理

在萬科內(nèi)部，眾多非地產(chǎn)業(yè)務(wù)中，物業(yè)最為亮眼，郁亮稱其“表現(xiàn)優(yōu)秀，引領(lǐng)行業(yè)發(fā)展”。萬科物業(yè)2018年營收接近98億元，2019年有望成為國內(nèi)首家破百億物業(yè)公司。

這或許也是萬科“第二增長曲線”的重要業(yè)務(wù)組成，給資本市場極大的期待。有數(shù)據(jù)顯示，2019年港股物業(yè)公司股價漲幅喜人，其中雅生活漲161.7%、碧桂園服務(wù)漲112.67%、綠城服務(wù)漲43.63%。

但萬科物業(yè)遲遲沒有按下上市按鈕，擔(dān)心對利潤的追求會干擾長期戰(zhàn)略。

對于其它業(yè)務(wù)，用郁亮的話說便是“或多或少存在前景不明、模式不清、目標(biāo)模糊、管理粗放、隊伍龐大、組織復(fù)雜、結(jié)構(gòu)混亂等問題”。

上半年密集人事?lián)Q防中，薛峰從廈門公司總經(jīng)理調(diào)至廣州公司總經(jīng)理，隨后再調(diào)往長租公寓事業(yè)部，但一個半月后便離職，市場分析認(rèn)為主要系長租公寓業(yè)務(wù)存在壓力。

9月下旬郁亮也公開調(diào)侃稱：“丁力業(yè)（印力集團董事長兼總裁）的壓力在于他對報表的貢獻比較少。”雖是一句玩笑話，但萬科新業(yè)務(wù)的挑戰(zhàn)可想而知。

無論如何，萬科對于新業(yè)務(wù)的公開表態(tài)，也顯示出了耐心。年初郁亮曾強調(diào)，只有規(guī)模、利潤去衡量新業(yè)務(wù)是不充分的；9月他表示，要讓新業(yè)務(wù)順其自然發(fā)展；11月，郁亮又指，萬科多元化布局是根據(jù)各個城市的需要進行的，長期目標(biāo)是“做到時代好企業(yè)”。

至于新業(yè)務(wù)何時能體現(xiàn)在報表上，仍然沒有答案。