錢緊一年：2020年，中國房地產(chǎn)行業(yè)繼續(xù)披荊斬棘，新一輪市場化降息周期已然開啟?；赝?019不平靜的一年，我們從企業(yè)的角度去觀察與思考。

觀點網(wǎng) 踩著2019年的尾巴，華發(fā)又在公開土地市場以近82億元拿下5宗地塊。

這家珠海國企的表現(xiàn)讓業(yè)界側(cè)目，一方面，華發(fā)上半年拿地謹慎土儲獲取不如往年；另一方面，年末開啟拿地模式接連掃下多宗地的表現(xiàn)，與2018年及2017年等年份幾乎如出一轍。

與此同時，短期密集拿地的背后，是華發(fā)2019年銷售規(guī)模取得了“跨越式”的增長。

觀點指數(shù)發(fā)布的2019中國房地產(chǎn)銷售金額TOP100榜單顯示，華發(fā)2019年全年實現(xiàn)銷售金額約922.7億元（2018年為582億），雖然未完成預(yù)設(shè)的1100億目標(biāo)，但距離千億關(guān)口僅一步之遙。

年底“跑馬”

年末集中納儲是華發(fā)的常規(guī)操作，在其他房企錢包緊張謹慎下手時“反其道而行”。

2019年12月31日，華發(fā)一日內(nèi)分別在蘇州和紹興以81.89億元拿下5宗地塊。如果算上11月獲得的土地儲備，短短兩月內(nèi)就斥資151億元在7個城市拿下了12宗地塊，與2018年全年157億元拿地金額相差無幾。

數(shù)據(jù)來源：觀點指數(shù)整理

無獨有偶，同樣于2018年12月13日，華發(fā)一日內(nèi)在武漢以52.7億元拿下2宗地塊，同時斥資35億元摘牌珠海十字門城建有限公司掛牌的50%股權(quán)，獲得16萬平方米地塊。再加上11月競得的地塊，華發(fā)2018年年底前兩個月內(nèi)共斥資113億元擴儲。

備注：2013年和2014年計容建面數(shù)據(jù)未披露

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公布、觀點指數(shù)整理

不難發(fā)現(xiàn)，華發(fā)大舉拿地的區(qū)域早已不局限于大本營珠海，而是將觸角延伸至發(fā)展?jié)摿^大的一二線熱門城市，這在華發(fā)近幾年的擴張中具有重要作用。

復(fù)盤華發(fā)拿地史，自2008年起正式邁出全國化第一步，先后在大連、包頭、沈陽、盤錦、南寧、威海、中山等二三線城市進行布局。不過，對于重點的一二線城市，鮮有涉足。

2014年后，華發(fā)戰(zhàn)略規(guī)劃逐漸顯示，這家珠海房企已經(jīng)意識并嘗試彌補過去布局所存在的缺陷，提出鞏固珠海區(qū)域市場地位同時，加大廣州、上海、武漢等重點區(qū)域城市的拓展力度。

從這一年開始，華發(fā)頻頻在上海、廣州和武漢等一二線城市跑馬圈地，甚至不惜以“地王”價格拿地。其中，令人關(guān)注的是2015年一年內(nèi)就先后拿下了四個“地王”。

2015年3月20日，華潤華發(fā)聯(lián)合體以70.52億元競得上海閘北地塊，樓面價3.49萬元/平，刷新當(dāng)年總價地王；2015年6月3日，華潤華發(fā)聯(lián)合體又以87.95億再奪上海閘北地塊，樓面價3.8萬元/平方米，刷新自身創(chuàng)下的總價紀(jì)錄，兩塊地累計成交158.45億元。

2015年6月30日，武漢，華發(fā)先以15.8億元競得青島路舊改地塊，樓面價1.30萬元/平方米，超過2013年越秀創(chuàng)下的1.26萬元/平方米紀(jì)錄；隨后，再以40.05億元競得二七濱江地塊中拆分出的住宅地塊，樓面價1.34萬元/平方米，再次刷新單價紀(jì)錄，溢價率高達105.38%。

在各大城市一連串的高調(diào)擴張讓華發(fā)一舉成名，但2015年其拿地金額也飆升至全國擴張后最高值，以至于2016年華發(fā)拿地金額突然下滑至46.3億元。當(dāng)時，華發(fā)董秘侯貴明就曾對外解釋，因為華發(fā)此前加杠桿比較高，所以不會再高杠桿拿地。

事實證明，華發(fā)轉(zhuǎn)向一二線的拿地策略顯現(xiàn)出了成效，上述兩宗上海宅地在2016年轉(zhuǎn)化為了華發(fā)華潤靜安府項目，首次開盤一個半小時即宣告售罄，實收均價約8.8萬/平方米，總銷售額30億元。

同時，隨著2015-2016年一二線城市和三四線城市房價相繼上漲，華發(fā)在珠海之外布局的項目轉(zhuǎn)化良好，并助推實現(xiàn)了銷售額的快速增長。反而珠海在2017年因政策調(diào)控銷量下降80%，導(dǎo)致全年銷售額比2016年還低。

值得注意的是，2018年華發(fā)華東區(qū)域首次超過大本營珠海區(qū)域，成為銷售貢獻最多的區(qū)域。數(shù)據(jù)顯示，華東區(qū)域銷售貢獻最高達226.78億元，其次為珠海區(qū)域銷售金額為124.4億元，華南和華中區(qū)域的銷售額都超過了90.22億元。

從華發(fā)最近兩月的拿地選擇中不難發(fā)現(xiàn)，華東區(qū)域拿地金額高達119億元，占總額將近80%。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公布、觀點指數(shù)整理

杠桿“搖擺”

激進拿地的另一面顯然是高杠桿和負債，雖然2019年華發(fā)有意識地控制杠桿率，但凈負債率仍然處于較高水平。

2019年三季報顯示，華發(fā)凈負債率為256%，但較2018年底的292.2%有所回落；持有貨幣資金253.86億元，同比增長32.64%；短期借款約122億元，同比下降3.6%；一年內(nèi)到期的非流動負債168.66億元，同比下降33.59%。

從數(shù)據(jù)可以看出，通過降杠桿，華發(fā)短期負債呈下降趨勢，但現(xiàn)金流仍未能完全覆蓋短期債務(wù)，存在36.8億短債償還缺口。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公布，觀點指數(shù)整理

事實上，觀察華發(fā)2019年尤其下半年來一系列融資動作可發(fā)現(xiàn)，其發(fā)行了大量債券用于償還短期債務(wù)，雖然一些債券償還期限并不算長，但仍然可以實現(xiàn)“借新還舊”目的。

其中，融資動作以9-12月最為顯著。據(jù)觀點新媒體不完全統(tǒng)計，華發(fā)9-12月共計融資178.4億元，包括中期票據(jù)、超短期融資券、小公募和ABS等。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公布、觀點指數(shù)整理

值得注意的是，9月4日，華發(fā)公告表示，控股項目公司擬對各股東方按權(quán)益占比提供財務(wù)資助，其中對項目公司其他股東提供財務(wù)資助累計不超過138.49億元，每一筆借款期限不超過12個月，各方股東按“對等投入、共擔(dān)風(fēng)險、共享收益、同股同權(quán)”的原則對項目進行合作開發(fā)。

雖然并非直接融資動作，但事實上通過將各子公司閑置資金按權(quán)益占比借給股東，一方面提高了資金使用效率，另一方面華發(fā)收獲了大量流動資金支持。

不過，去杠桿也給華發(fā)營收和利潤帶來不利影響，凈利和扣非凈利潤呈現(xiàn)降速態(tài)勢。

2019年三季報顯示，華發(fā)歸屬上市公司股東凈利潤17.3億元，同比增長6.81%；歸屬于上市公司股東的扣除非經(jīng)常性損益凈利潤17.16億元，同比增長6.76%，而2018年同期數(shù)據(jù)顯示，上述兩項指標(biāo)的同比增幅為85.85%和85.94%。

規(guī)模“躍進”

跑馬圈地與舉債狂奔之后，華發(fā)總資產(chǎn)和規(guī)模在六年間實現(xiàn)了快速增長。

數(shù)據(jù)顯示，2013-2019年前三季，華發(fā)總資產(chǎn)規(guī)模從437.28億元一路飆升至2172.56億元，在近6年時間里翻了5倍有余。

尤其在2013年和2014年，華發(fā)總資產(chǎn)增速甚至超過了50%，2014年略有下滑，但2016年又逐步回升，至2019年前三季增速達到了近四年最高。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公布、觀點指數(shù)整理

回顧華發(fā)擴張史，可以發(fā)現(xiàn)轉(zhuǎn)折點發(fā)生在2012年。

70后華發(fā)集團董事、總經(jīng)理李光寧，接替袁小波出任該集團董事長及法人代表，此后華發(fā)一路高歌猛進。

2013年底，李光寧召開改革創(chuàng)新戰(zhàn)略規(guī)劃工作會議，提出未來五年總體戰(zhàn)略目標(biāo)，即至2018年，集團總資產(chǎn)達到1500億元以上，主營業(yè)務(wù)收入超過500億元，凈資產(chǎn)達到600億至800億元。

華發(fā)2018年年報顯示，總資產(chǎn)達到1822.09億元--并在銷售額首次突破500億元之后，提出了2019年實現(xiàn)1100億元銷售目標(biāo)，增速目標(biāo)高達89%。

彼時，在2019年度董事會經(jīng)營評述中，華發(fā)曾提出2019年銷售規(guī)劃：“緊緊抓住‘在途資源轉(zhuǎn)可售資源’和‘可售資源提升去化率’兩個關(guān)鍵點，繼續(xù)秉持‘因城施策’和‘一盤一策’原則，攻堅克難、加速去化，全力推動銷售和回款再創(chuàng)佳績。”

從表述可以看出，華發(fā)意圖在2019年加速存貨去化和回款實現(xiàn)千億規(guī)模，僅差一步之遙。

具體來看，2019年一二三季銷售額分別為183.6億元、252.3億元和156.1億元，增速分別為83.23%、72.18%和51.25%。截至2019年前三季，完成年度目標(biāo)的55.45%。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公布、觀點指數(shù)整理

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公布、觀點指數(shù)整理

不可否認的是，短短六年間華發(fā)實現(xiàn)了銷售規(guī)模的“翻身戰(zhàn)”。自2013年至2019年前三季，華發(fā)銷售額在6年間翻了9.5倍，實現(xiàn)了從64億元至610億元的跨越，從一個的區(qū)域房企躋身行業(yè)前40強。