錢(qián)緊一年：2020年，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)繼續(xù)披荊斬棘，新一輪市場(chǎng)化降息周期已然開(kāi)啟。回望2019不平靜的一年，我們從企業(yè)的角度去觀察與思考。

觀點(diǎn)網(wǎng) 2019年年末，泰禾集團(tuán)董事長(zhǎng)黃其森給自己調(diào)整了一下職務(wù)。

首先，他將總裁位置讓了出來(lái)，接任的泰禾“新兵舊將”葛勇和王景崗成為聯(lián)席總裁。

葛勇的資歷相對(duì)深一些，2012年加入泰禾，2012年9月至2014年2月任總裁助理兼北京泰禾房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司常務(wù)副總經(jīng)理；2014年2月起任副總經(jīng)理，2016年9月被選舉為公司董事；同時(shí)，2016年7月起任泰禾投資集團(tuán)有限公司董事。

王景崗入職泰禾不到三年，2017年加入，2017年11月至2019年1月任總裁助理、北京區(qū)域副總裁；2019年1月起任副總裁兼北京區(qū)域公司總裁。

這樣的安排并沒(méi)有引起外界太多關(guān)注，真正讓人意外的是黃其森擔(dān)任了上市公司董秘一職。

泰禾對(duì)此表示，董秘已經(jīng)找到合適人選，只待候選人取得董事會(huì)秘書(shū)資格證書(shū)，且任職資格經(jīng)深圳證券交易所審核無(wú)異議后，便可走馬上任。

言下之意，黃其森此舉只是暫時(shí)性措施，但外界的解讀似乎并沒(méi)有如此輕描淡寫(xiě)。畢竟對(duì)于泰禾而言，2019年可以說(shuō)是該公司發(fā)展史上極其關(guān)鍵的一年。

沖出困境

2018年是泰禾最困難的一年，現(xiàn)在似乎已經(jīng)走出困境，其中最重要的一個(gè)辦法就是出售項(xiàng)目、回籠資金。

第一次項(xiàng)目出讓發(fā)生在3月份，以3.79億元出讓了杭州蔣村項(xiàng)目51%股權(quán)，收購(gòu)方是世茂。

據(jù)觀點(diǎn)新媒體統(tǒng)計(jì)，截至9月底，泰禾公告交易了14次，項(xiàng)目遍及杭州、廣州、佛山、福州、蘇州、漳州、長(zhǎng)沙等一二線城市，交易金額共計(jì)約120億元。

數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)公告，觀點(diǎn)指數(shù)整理

這14次公告交易中，除了三次買(mǎi)方分別是五礦信托、天倫地產(chǎn)和湖南潯龍河投資之外，其他11次的收購(gòu)方都是世茂。

為什么是世茂？一方面，世茂本身有強(qiáng)烈的收購(gòu)需求，已經(jīng)成為繼融創(chuàng)之后，房地產(chǎn)界新晉“并購(gòu)?fù)?rdquo;。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，從年初至今，世茂已陸續(xù)收購(gòu)了泰禾集團(tuán)、粵泰股份、明發(fā)集團(tuán)等多家房企的資產(chǎn)，累計(jì)斥資近200億元。

僅2019年上半年，世茂共獲取60塊宗地塊，權(quán)益前貨值約2500億元，其中1800億元是由收并購(gòu)獲取。

另一方面，泰禾并未出售以上項(xiàng)目的全部股權(quán)，基本都是出讓了部分股權(quán)。也就是說(shuō)，未來(lái)這些項(xiàng)目泰禾將與世茂等收購(gòu)方共同開(kāi)發(fā)，因此選擇合適的合作伙伴也是需要考慮的。

黃其森曾表示：“選擇合作對(duì)象，一個(gè)是志同道合，第二還要門(mén)當(dāng)戶對(duì)。”

真正的指標(biāo)

成立于1992年的泰禾，此前一直偏居福建區(qū)域，2013年是這家企業(yè)的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。

這一年泰禾豪擲195.3億元在北京、上海等收下12幅地塊，任志強(qiáng)都感慨“老黃有點(diǎn)瘋”。也是在這一年，泰禾正式確立“院子系”產(chǎn)品在全國(guó)范圍內(nèi)鋪開(kāi)。

2013年-2017年，這是泰禾高速擴(kuò)張的五年，合約銷售由168億元升至1010億元，其中2017年直接由上一年的400億元跨過(guò)千億門(mén)檻，同比增幅達(dá)147.55%。

然而，泰禾的營(yíng)收并沒(méi)有如合約銷售數(shù)字一般同步增長(zhǎng)，同樣是2016年和2017年，泰禾的銷售收入分別為207.28億元和230.69億元，增幅10%左右。

考慮到結(jié)轉(zhuǎn)收入和預(yù)售金額相比會(huì)有一定滯后性，把時(shí)間線拉長(zhǎng)至2018年，和2016年銷售收入數(shù)據(jù)相比，漲幅為40%左右，和合約銷售金額增幅相比依然較大。

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從結(jié)轉(zhuǎn)面積來(lái)看，2016年至2018年變化并不大，而是因?yàn)榻Y(jié)轉(zhuǎn)均價(jià)上升較為明顯，導(dǎo)致2018年收入總數(shù)較大。

為什么合約銷售金額和公告中的結(jié)轉(zhuǎn)收入相差較大巨大？對(duì)于主打高端或改善型產(chǎn)品的泰禾來(lái)說(shuō)，在前幾年調(diào)控政策愈發(fā)收緊的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，這樣的產(chǎn)品特色一定程度上變成了“包袱”。即使銷售合約已經(jīng)簽訂，也不一定能及時(shí)登記備案。

黃其森對(duì)于此前收入沒(méi)有穩(wěn)定增長(zhǎng)也進(jìn)行了總結(jié)，他認(rèn)為，一個(gè)重要原因是在于銷售的回款率不夠高。據(jù)此前統(tǒng)計(jì)，泰禾回款率長(zhǎng)期徘徊50%左右。因此，2019年，狠抓回款率成為泰禾的重頭戲。

“回款是剛性指標(biāo)，所有的考核都以回款為中心。”黃其森在2018年3月份舉辦的北京經(jīng)營(yíng)例會(huì)上，強(qiáng)調(diào)了回籠資金的重要性，畢竟回款是從收入到現(xiàn)金流的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。

2019年6月和媒體見(jiàn)面時(shí)，黃其森也反復(fù)強(qiáng)調(diào)，泰禾2019年更看重回款，目標(biāo)是1000億，且將其與獎(jiǎng)金掛鉤。

“2019年回款希望不低于1000億，甚至更高。這個(gè)指標(biāo)我想才是我們真正看重的指標(biāo)。”黃其森稱，原本泰禾的考核是簽約，2019年每個(gè)人的獎(jiǎng)金以回款來(lái)算賬。

黃其森滿意地總結(jié)：“所以，大家可以看到泰禾在銷售這一塊有了明顯的起色，特別在回款方面，我們比較滿意的。”

平衡中的杠桿

除了銷售與回款，借貸也是一家房企現(xiàn)金流緊張的重要原因之一。

自2010年3月借殼*ST三農(nóng)至2018年度，泰禾集團(tuán)總負(fù)債年復(fù)合增長(zhǎng)率為67.08%，相應(yīng)總資產(chǎn)增長(zhǎng)為61.78%，這表明上市公司的負(fù)債擴(kuò)張幅度快于資產(chǎn)擴(kuò)張幅度。

統(tǒng)計(jì)顯示，截至2019年9月25日，泰禾集團(tuán)實(shí)際對(duì)外擔(dān)保余額為801.77億元，占其最近一期經(jīng)審計(jì)歸屬于母公司所有者權(quán)益的434.36%。

事實(shí)上，在9月25日之后至12月31日間，泰禾還有4筆擔(dān)保行為。

在11月28日發(fā)布的2019年最后一次擔(dān)保公告中，泰禾方面表示，截至公告披露日，公司實(shí)際對(duì)外擔(dān)保余額為760.32億元，占最近一期經(jīng)審計(jì)歸屬于母公司所有者權(quán)益的411.9%，占比有所下滑。

從2017年年末至今，泰禾一直在處理負(fù)債問(wèn)題，從2019年三季報(bào)披露的負(fù)債、經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流等數(shù)據(jù)來(lái)看，負(fù)債壓力確實(shí)正在好轉(zhuǎn)。

數(shù)據(jù)顯示，泰禾從2018年年末開(kāi)始緊抓的回款正在發(fā)揮作用，尤其是現(xiàn)金流凈額達(dá)到了創(chuàng)記錄的226.1億元，其中投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額為160.7億，而2018年同期為-58.4億。

現(xiàn)金流大幅增加可以使泰禾歸還不少負(fù)債，截至2019年三季度末，泰禾賬面上有息負(fù)債合計(jì)1028.3億，較2018年末1375.2億減少 346.9億，降幅超過(guò)25%。

有息負(fù)債中短期償債壓力得到了更大程度緩解，短期借款和一年內(nèi)到期非流動(dòng)性負(fù)債分別減少了97.7億和170.2億；此外，長(zhǎng)期借款和應(yīng)付債券分別減少了13.4億和65.4億。

負(fù)債絕對(duì)值減少，資產(chǎn)端規(guī)模增加，帶來(lái)的結(jié)果是財(cái)務(wù)杠桿大幅降低。

得益于持續(xù)降負(fù)債，三季度末，泰禾凈負(fù)債率較2018年末的384.8%減少了142個(gè)百分點(diǎn)，降至242.3%。

對(duì)于泰禾而言，顯然一系列行動(dòng)已經(jīng)起到了明顯的效果。

黃其森對(duì)于還債尤其有信心，此前他曾對(duì)媒體直言：“對(duì)泰禾來(lái)說(shuō)，債務(wù)現(xiàn)在沒(méi)有什么太大的問(wèn)題”，并表示“我自己看了一下，應(yīng)該2019年最后要兌付的不到100億。如果泰禾100多億都完成不了，那還做什么？”

事實(shí)上，之前所以出現(xiàn)流動(dòng)性難題，其中一個(gè)原因是此前合作的金融機(jī)構(gòu)太多太雜，一些小型金融機(jī)構(gòu)暴雷也將負(fù)面因素傳導(dǎo)到了泰禾這里。

“去年給我們帶來(lái)困擾的確實(shí)就是在這里，100多家，很多金融機(jī)構(gòu)出問(wèn)題了。”于是，2019年，泰禾收縮了和金融機(jī)構(gòu)的合作范圍，只與不超過(guò)20家進(jìn)行全面戰(zhàn)略合作。

收縮的不僅是和金融機(jī)構(gòu)合作，2019年泰禾發(fā)債次數(shù)也出現(xiàn)了全年減少。查閱泰禾2019年發(fā)布的全部公告，公布的融資基本以美元債為主，數(shù)量也很少。

數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)公告，觀點(diǎn)指數(shù)整理

順利度過(guò)了2019年償付高峰期之后，泰禾還要為2020年之后的還款籌集資金。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2020年后泰禾還需要兌付的債務(wù)金額大約在120億元左右。

數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)公告，觀點(diǎn)指數(shù)整理

從上圖可以看出，2020年至2023年，泰禾需要償還債務(wù)的利率基本在7.5%-8.5%浮動(dòng)，這意味著泰禾此前的融資成本較低，用于支付債券利率的資金相對(duì)也會(huì)少一點(diǎn)。

2020年樓市有什么樣的走向還難以判斷，但對(duì)于泰禾而言，2019年的一系列舉措已經(jīng)為企業(yè)未來(lái)發(fā)展重新筑起了一個(gè)良好的基礎(chǔ)。