錢緊一年：2020年，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)繼續(xù)披荊斬棘，新一輪市場(chǎng)化降息周期已然開啟?；赝?019不平靜的一年，我們從企業(yè)的角度去觀察與思考。

觀點(diǎn)網(wǎng) 最后一家TOP20房企上市了。

創(chuàng)辦于1993年的中梁，比現(xiàn)在不少千億房企都要“老資格”。跨越了二十多年的歷程后，中梁從2017年開始籌劃上市，在失效了一次后，終于開花結(jié)果。

中梁身上最深的光環(huán)莫過(guò)于“小碧桂園”的稱號(hào)，“快周轉(zhuǎn)”、“三四線”、“項(xiàng)目跟投”，曾有消息稱董事長(zhǎng)楊劍曾帶著一眾高管前往碧桂園總部學(xué)習(xí)。

楊劍是“悶聲發(fā)大財(cái)”的典型，極少在公開場(chǎng)合講話，更少面對(duì)媒體發(fā)聲，就在中梁第二次遞交招股書通過(guò)港交所聆訊后的新聞發(fā)布會(huì)上，他也只說(shuō)了9個(gè)字：“我們對(duì)上市很有信心。”

惜字如金、行事低調(diào)的楊劍，在激動(dòng)人心的港交所上市環(huán)節(jié)也只是現(xiàn)身敲鐘，留給媒體的只有那句耳熟能詳?shù)拇蟊己蚆INI傳言。

隨著中梁上市，楊劍身上多了一個(gè)標(biāo)簽，“溫州第二有錢的人”。

2013年熬過(guò)了溫州房地產(chǎn)危機(jī)后，中梁作為當(dāng)?shù)刈畲箝_發(fā)商，對(duì)民間資本動(dòng)了心思。無(wú)論是受限于資金情況也好，還是主動(dòng)下沉三四線市場(chǎng)，中梁在過(guò)去這幾年間都吃透了政策的紅利。

上市之后，面對(duì)融資渠道收緊、棚改紅利消散、調(diào)控持續(xù)升級(jí)、土排競(jìng)爭(zhēng)激烈的現(xiàn)狀，中梁亟需調(diào)整航向，摘去標(biāo)簽，找到屬于自己的路。

2019年的中梁，從幕后來(lái)到臺(tái)前，第一次站在聚光燈下，有些陌生。

主動(dòng)降速

中梁沒(méi)有以前沖那么快了，但仍然很快。

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從2016到2018年，中梁合約銷售金額復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)到131%，是同期增長(zhǎng)最快的企業(yè)之一，楊劍的MINI強(qiáng)行超速插入到了TOP20的隊(duì)列中，達(dá)到千億之后，適當(dāng)放緩了腳步。

中梁2019年定下的全年目標(biāo)是1300億元，對(duì)比2018年1015億元的銷售額來(lái)說(shuō)，增速大約在27%，并提前一個(gè)月完成了任務(wù)，在11月達(dá)到了1305億元的銷售額。

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中梁2019全年可售貨值資源約1900億元，去化率大約在70%左右，面對(duì)持續(xù)的市場(chǎng)調(diào)控以及房企去化難的問(wèn)題，中梁顯得很自信。2018年，頭部房企們的去化率才維持了70%，而部分掉隊(duì)的房企在5成至6成之間。

從區(qū)域上看，大本營(yíng)長(zhǎng)三角仍然貢獻(xiàn)了超過(guò)一半的銷售額，但相比2018年中接近75%的銷售份額，對(duì)于長(zhǎng)三角的依賴逐步減輕。超過(guò)了千億之后，中梁需要全國(guó)范圍內(nèi)的突破來(lái)支撐銷售額的增長(zhǎng)。

其中，最明顯的區(qū)域莫過(guò)于中西部，此前被房企們忽視的戰(zhàn)場(chǎng)正在被重新拾起。從2018年中僅有7%的銷售貢獻(xiàn)，突破至接近24%，而珠三角、環(huán)渤海等區(qū)域也在逐步凸顯，讓中梁穩(wěn)中有升。

據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)發(fā)布的2019中國(guó)房地產(chǎn)銷售金額TOP100榜單顯示，中梁目前排在銷售榜的第21位，在權(quán)益金額銷售榜的第18位。

與2018年末排位接近，中梁的增速變得不那么快，而楊劍當(dāng)初在內(nèi)部提出的2021年3000億“小目標(biāo)”似乎也已被拋諸腦后。

中梁目前簽約回款率在90%，這個(gè)指標(biāo)十分優(yōu)秀。在銷售指標(biāo)上中梁與碧桂園十分接近，7成的去化率，9成的回款率，較高的權(quán)益比，但碧桂園模式的缺點(diǎn)，中梁也一并繼承了，“賣得多，但是賺得少”。

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半年報(bào)披露，中梁上半年收入205.57億元，同比增長(zhǎng)111%，而2018年全年為302.14億元，過(guò)去數(shù)年在銷售額上的突飛猛進(jìn)以及較高的權(quán)益比，使得中梁前幾年在規(guī)模沖刺下的大部分合約銷售額都將轉(zhuǎn)化為未來(lái)的收入保障。

目前，中梁的預(yù)收款項(xiàng)亦就是合約負(fù)債大約為1141.84億元，將會(huì)在未來(lái)結(jié)轉(zhuǎn)后釋放為公司的業(yè)績(jī)，雖然收入增長(zhǎng)比預(yù)期快，然而在商業(yè)布局上的缺失，讓中梁的經(jīng)常性收入微乎其微，物業(yè)銷售占總收入的占比達(dá)到了99.3%。

上半年，中梁完成了12.32億元的歸母凈利潤(rùn)，40%分紅是上市之初為了吸引投資者所設(shè)立的高指標(biāo)，是內(nèi)房企中最舍得分錢的房企之一。而上市以來(lái)中梁的表現(xiàn)也不錯(cuò)，市值接近220億，較上市之初上漲了大約13%。

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公司深耕三四線的結(jié)果是毛利率和歸母凈利率都不太好看，行業(yè)毛利率在30%左右，而中梁2019上半年24.5%的毛利率比起過(guò)往20%出頭已經(jīng)穩(wěn)步增長(zhǎng)；歸母凈利率同樣如此，行業(yè)10%上下的歸母凈利率，中梁僅達(dá)到了6%，“叫座不叫好”的現(xiàn)象值得反思。

但在債務(wù)調(diào)整上，中梁首席執(zhí)行官黃春雷和副總裁游思嘉的工作無(wú)疑完成得十分出色，至少?gòu)膱?bào)表上來(lái)看的確如此。

如果說(shuō)過(guò)去的幾年中梁負(fù)債率是坐了過(guò)山車一般，那么上市后大概已經(jīng)度過(guò)了最刺激的那一段。

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從2016年的1790%降低至2019上半年的43.5%，中梁凈負(fù)債率從最危險(xiǎn)的地方用四年回到了安全的邊界。1.7現(xiàn)金短債比以及50%的短期債務(wù)比算不上特別優(yōu)秀，但已足夠讓曾經(jīng)在天空中飛了幾年的中梁，緩緩安全落地。

經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流則遠(yuǎn)遠(yuǎn)算不上優(yōu)秀，上半年凈流出97.6億元。中梁還在持續(xù)擴(kuò)張過(guò)程中，較高的權(quán)益比讓中梁現(xiàn)金流承受了不小壓力。雖然現(xiàn)金流回款及時(shí)，但持續(xù)的買地支出還是讓其在規(guī)模突進(jìn)中出現(xiàn)了較大的逆差。

過(guò)去3年，中梁的融資成本分別為9.4%、7.9%、9.9%，上半年為10%，可以說(shuō)借來(lái)的錢都是貴錢。

融資方面最大的特點(diǎn)是信托，這也是中梁發(fā)家的根本。建立信托公司發(fā)放產(chǎn)品，通過(guò)連帶擔(dān)保和資產(chǎn)抵押后籌集資金，這也是中梁融資成本居高不下的原因之一。

目前，中梁的債務(wù)結(jié)構(gòu)為51%的其他貸款（信托），以及49%的銀行貸款。相較于2018年，銀行貸款比率在逐步提升。銀行貸款利率成本為7.6%，非銀貸款為12.4%，差了將5個(gè)百分點(diǎn)，如若將來(lái)中梁能夠減少部分非銀貸款，將對(duì)公司釋放利潤(rùn)有很大幫助。

上市籌集的27億港元中31.6%亦將用作償還信托貸款，能夠上市對(duì)中梁將來(lái)借到便宜的錢很重要。

而三大評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)標(biāo)普、惠譽(yù)、穆迪分別給予的B+、B+及B1主體評(píng)級(jí)，對(duì)中梁來(lái)則是錦上添花，有了好的評(píng)級(jí)，境外債就更好利用。

中梁上市兩個(gè)月后成功發(fā)行了第一筆美元債，總額為3億美元，于2021年9月26日到期，年利率為11.5%。

這筆錢并不便宜，甚至與部分信托成本相當(dāng)，但上市公司第一筆美元債一般會(huì)比較貴，能夠發(fā)出去比利率來(lái)說(shuō)更重要。評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)對(duì)于未來(lái)的背書，會(huì)幫助中梁發(fā)行更便宜的美元債。

二線并道

有多少錢決定了你能去哪，錢不夠那就買一張近一點(diǎn)的票，中梁當(dāng)年用全副身家押注在了通往三四線的火車上。

在房地產(chǎn)市場(chǎng)利用面粉產(chǎn)出面包的過(guò)程中，楊劍選擇了薄利多銷，用便宜的面粉造出最多人需要的面包。

對(duì)于中梁的發(fā)展方向，楊劍曾經(jīng)講過(guò)：“如果布局一二線城市是開大奔，布局三四線城市是開寶馬MINI。你開10輛大奔，我開50輛寶馬MINI，我還是大有機(jī)會(huì)。”

下沉市場(chǎng)帶來(lái)的福利，讓中梁從百億跨越到千億。短短3年時(shí)間內(nèi)的火箭跳躍，沒(méi)有讓楊劍被勝利沖昏頭腦。隨著棚改政策的變動(dòng)，中梁也隨之調(diào)整了自己的拿地策略。

2019年7月的港交所敲鐘儀式現(xiàn)場(chǎng)，黃春雷也提到：“如果下半年房地產(chǎn)資金收緊，在二線的土地投資可能會(huì)加大。”

“在二線及強(qiáng)三線的拿地比例占到80%以上。”他表示。

中梁在2019年上半年首次進(jìn)入了18個(gè)新城市，獲取了70個(gè)項(xiàng)目，其中包含了西安、天津、南京、南昌、福州、貴陽(yáng)、大連等多個(gè)二線城市，買地金額達(dá)到320億，二線占比達(dá)到40%，三線占比51%，總建面814萬(wàn)平方米，新增貨值940億元，平均地價(jià)僅為3900元/平方米。

中梁控股稱：“擬繼續(xù)擴(kuò)大在全國(guó)范圍內(nèi)的業(yè)務(wù)，并進(jìn)一步提升二線城市滲透率。”在2018年下半年，中梁已將重心轉(zhuǎn)至二線及強(qiáng)三線，二線占比逐步提升。

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上述兩個(gè)圖表為中梁半年報(bào)所披露的土儲(chǔ)分布情況，總土地儲(chǔ)備約5300萬(wàn)平方米，385個(gè)項(xiàng)目位于139個(gè)城市中，未售貨值約3400億。中梁十分依賴與信任江浙一帶，尤其是身為大本營(yíng)的浙江有超過(guò)1200萬(wàn)平方米土儲(chǔ)，顯然對(duì)深耕當(dāng)?shù)厮鶐?lái)的去化效果十分自信。

但一貫稱為長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)區(qū)的江浙滬，中梁缺少了在上海的規(guī)劃。更有意思的是，中梁為了全國(guó)化布局的快速擴(kuò)張，在2016年將總部搬遷至上海后，至今沒(méi)有在上海有過(guò)任何一塊土地和項(xiàng)目，和一線城市這個(gè)標(biāo)簽從未匹配在一起。

一方面是一線城市土地指標(biāo)稀缺，競(jìng)爭(zhēng)房企多，所需的資金量大，且面對(duì)的管制和限價(jià)是下沉市場(chǎng)無(wú)法比擬的，擅長(zhǎng)快進(jìn)快出的中梁對(duì)此并不熟悉。

從圖表中不難看出，中梁已經(jīng)逐步完成了二三線轉(zhuǎn)型，雖然仍有不足2成土儲(chǔ)位于四線城市，但2019年上半年新購(gòu)置土地中僅有9%位于四線，相比2018年14%的四線城市新增土儲(chǔ)來(lái)說(shuō)，中梁在調(diào)整著自己的計(jì)劃。

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最主要原因在于四線城市的去化難題，在棚改紅利以及返鄉(xiāng)置業(yè)熱潮褪去后，對(duì)于當(dāng)?shù)毓べY并不高、人口增長(zhǎng)不快的現(xiàn)狀而言，房子并沒(méi)有當(dāng)初那么好賣。

下半年，中梁持續(xù)著二三線拿地的節(jié)奏，包括無(wú)錫、寧波、成都、合肥、沈陽(yáng)等都成為了中梁二線與強(qiáng)三線版圖中的一員。

值得注意的是，中梁權(quán)益比維持在較高的79%，雖然對(duì)比過(guò)往幾年超過(guò)80%的權(quán)益比來(lái)說(shuō)稍有下滑，但接近80%仍然為一線房企中的較高一檔。目前將重心往二線靠攏的中梁，面對(duì)逐漸高企的房?jī)r(jià)，選擇了更多的合作，降低風(fēng)險(xiǎn)及支出。

如果用楊劍的大奔和MINI比喻，中梁現(xiàn)在應(yīng)該是左手5輛大奔，右手25輛MINI，二三線兩開花。

對(duì)比往年，據(jù)中梁6月份公布的招股書披露，在2016年獲取地塊數(shù)量為63宗；2017年為119宗；2018年為221宗，獲取土地?cái)?shù)量在3年內(nèi)大幅增長(zhǎng)。

為了配合每年的銷售指標(biāo)增長(zhǎng)要求，中梁的土地儲(chǔ)備也需要大幅增長(zhǎng)。以中梁70%左右的去化率來(lái)看，新進(jìn)入很多城市以及調(diào)整二線比例，去化率可能會(huì)進(jìn)一步下降，這就要求中梁當(dāng)年可售貨值增長(zhǎng)更快。

然而，商業(yè)開發(fā)不足讓中梁錯(cuò)過(guò)了不的地塊，因?yàn)楝F(xiàn)如今許多出讓地塊都打包了附近的商業(yè)整體開發(fā)。雖然在投資性物業(yè)經(jīng)驗(yàn)上有所缺失，但中梁并沒(méi)有像其他房企打算轉(zhuǎn)型，核心還是住宅開發(fā)，但會(huì)尋求一些商住地塊的聯(lián)動(dòng)買地機(jī)會(huì)。

2019年上半年新增70個(gè)項(xiàng)目，全年新增項(xiàng)目數(shù)應(yīng)該不會(huì)超過(guò)2018年。一是大環(huán)境下地價(jià)比較高，二是融資端限制了很多以前可以使用的財(cái)技。“穩(wěn)”字當(dāng)頭的政策下，中梁也選擇了以穩(wěn)為主。

另一方面，中梁2019年需要一份更好看的財(cái)務(wù)報(bào)表，來(lái)通過(guò)港交所的聆訊并順利上市，少拿地就可以有更好的現(xiàn)金流。中梁轉(zhuǎn)往二三線的戰(zhàn)略部署則讓其進(jìn)入了很多陌生城市，需要熟悉當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)后再快步前進(jìn)。

中期業(yè)績(jī)會(huì)上中梁管理層透露，隨著上市后打開融資通道的錢到位，土地儲(chǔ)備將會(huì)拉長(zhǎng)到2.5倍左右。

阿米巴減法

為了上市，中梁年初開始在內(nèi)部做減法，從組織到員工再到管理層年輕化，楊劍對(duì)自己賴以成名的阿米巴拿起了手術(shù)刀，在前面加上了“具有中梁特色的阿米巴”。

大方向上分析，中梁選擇了整合幾個(gè)區(qū)域集團(tuán)，“大魚吃小魚”一般的調(diào)整企業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)，配合幾個(gè)重點(diǎn)區(qū)域的突破。

中梁將此前的12個(gè)區(qū)域集團(tuán)減少到了7個(gè)，分別設(shè)立北方、山東、江蘇、浙江、中部、南方、西部七大區(qū)域集團(tuán)，以及總部直接管理的4個(gè)直屬公司，產(chǎn)城不動(dòng)產(chǎn)區(qū)域集團(tuán)，長(zhǎng)沙直屬區(qū)域公司、萬(wàn)筑直屬區(qū)域公司、青島直屬區(qū)域公司。

中梁奉行的運(yùn)營(yíng)策略是“快進(jìn)快出、小步快跑、低開高走”，通過(guò)標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)營(yíng)快速擴(kuò)張和復(fù)制，在這艘巨輪運(yùn)作時(shí)只有夠快，才不會(huì)被吞噬。

然而，并不僅僅是外部因素，中梁內(nèi)部的競(jìng)爭(zhēng)也十分激烈。

中梁阿米巴的解釋是將大業(yè)務(wù)集團(tuán)分成若干小業(yè)務(wù)組織，每個(gè)單位組織于運(yùn)行期間享有足夠程度的自主權(quán)，通俗一點(diǎn)就是房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)的加盟店，通過(guò)不斷量化分權(quán)配以結(jié)果為導(dǎo)向的評(píng)估及激勵(lì)機(jī)制。

數(shù)據(jù)顯示，中梁境內(nèi)附屬公司數(shù)量從2016年的223家增至2018年的839家，且雇員人數(shù)已由2016年的2100人以上增至2018年的12500人以上。

每個(gè)區(qū)域公司有拿地指標(biāo)，在拿地以后再向集團(tuán)申請(qǐng)資金，沒(méi)有拿地或者擴(kuò)張不積極的公司只有等待被吞并的命運(yùn)。以結(jié)果為導(dǎo)向的評(píng)估機(jī)制可以激勵(lì)出最勇敢的戰(zhàn)士，但也能讓他們?yōu)榱私Y(jié)果不計(jì)后果。

中梁的“456”戰(zhàn)略及快周轉(zhuǎn)是成功的重要因素，即4個(gè)月開盤，5個(gè)月現(xiàn)金流回正，6個(gè)月回款再投資，可是中梁的快并不僅僅體現(xiàn)買地和賣樓上，為了迅速進(jìn)入下一個(gè)項(xiàng)目，公司在建房子時(shí)也有點(diǎn)著急。

中梁在招股書中的風(fēng)險(xiǎn)提示也寫到：“這可能導(dǎo)致阿米巴單位在正常營(yíng)運(yùn)過(guò)程中作出魯莽的決定以實(shí)現(xiàn)短期回報(bào)，并造成阿米巴單位之間形成惡性競(jìng)爭(zhēng)。”

過(guò)去一年，溫州、鹽城、張家港、紹興等城市的項(xiàng)目出現(xiàn)了維權(quán)事件。此外，寫進(jìn)中梁招股書中的徐州旭鑫施工平臺(tái)滑塌造成的人員傷亡，正是由于工作人員的急功近利，為了提前開盤賣房偽造的施工現(xiàn)場(chǎng)。

事實(shí)上，并不僅僅是中梁面對(duì)著消費(fèi)者的維權(quán)，追尋快周轉(zhuǎn)的房地產(chǎn)企業(yè)不少都面臨著被維權(quán)的事情。但中梁阿米巴模式所推崇的內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)及結(jié)果導(dǎo)向的評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)，無(wú)疑加劇了這種情況發(fā)生的可能性，這種風(fēng)險(xiǎn)隨著中梁擴(kuò)大的地理覆蓋范圍以及阿米巴單位及雇員數(shù)量的增加而不斷擴(kuò)大。

此外，中梁阿米巴模式跟投制度是房企內(nèi)最利益共享的跟投，但同時(shí)也是最風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)的。

其中，中梁集團(tuán)管理層和區(qū)域部門負(fù)責(zé)人是強(qiáng)制跟投，如果沒(méi)錢那就是公司強(qiáng)制配資，并每年上交利息。

黃春雷曾表示：“實(shí)際上到目前為止，中梁控股總體還是盈利的。當(dāng)然我們會(huì)根據(jù)市場(chǎng)的變化，比如現(xiàn)在的利潤(rùn)或市場(chǎng)壓力的情況下，會(huì)調(diào)整一些比例，或改變一些條件，具體也有一些微調(diào)。”

但是幾十個(gè)項(xiàng)目中，總會(huì)有虧錢的項(xiàng)目。以這種競(jìng)爭(zhēng)氛圍，一些區(qū)域公司一定會(huì)冒著比較大的風(fēng)險(xiǎn)去拿一些并不穩(wěn)妥的地塊，從而造成虧損。

在虧損的情況下，員工需要自掏腰包解決。在中梁回款速度的要求下，有些房子恰好遇到調(diào)控或者市場(chǎng)變化的情況下并不好賣，只能降價(jià)加速去化，那么造成的虧損，員工也需要共擔(dān)。

當(dāng)然，中梁“分錢”時(shí)也毫不手軟，在利益捆綁機(jī)制下的中梁管理層并沒(méi)有流失太多人才，在流動(dòng)性較強(qiáng)的房企中比較另類，2019年最大的管理層變化莫過(guò)于32歲的李和栗成為地產(chǎn)集團(tuán)執(zhí)行總裁。

一位三十出頭的新領(lǐng)導(dǎo)無(wú)疑會(huì)讓中梁底下的人打滿雞血，阿米巴模式下的論功行賞將會(huì)重新刺激員工奮力向前，此前裁員造成的負(fù)面消息影響會(huì)減少。

是的，中梁裁員了。

為了上市的公司裁員并不少見，互聯(lián)網(wǎng)公司就深諳此道，在2019年年初中梁進(jìn)行區(qū)域整合時(shí)就清退了不少員工。

成功上市后，中梁又在11月份迎來(lái)了一次裁員風(fēng)波，預(yù)計(jì)將陸陸續(xù)續(xù)減少總部大約10%-20%，有的會(huì)進(jìn)行下放，有的則會(huì)直接裁員。

主要原因是和中梁的區(qū)域整合有關(guān)，大體目的都是為了公司能夠運(yùn)行得更有效率，減少總部的員工，以及減少區(qū)域集團(tuán)的數(shù)量，將職權(quán)更好的一層層下放。

上市后，一切都不能再隱藏在冰山之下，浮出海面的中梁需要找到一條帶有自己印記的路。