歐陽捷 4月23日的中央政治局會議指出：“要推動信貸、股市、債市、匯市、樓市健康發(fā)展，及時跟進(jìn)監(jiān)督，消除隱患”。

股市、債市、匯市、樓市“四大市”風(fēng)險隱患次第顯露，印證了中央的前瞻和擔(dān)心。

1、或觸底的“四市”風(fēng)險

股市再現(xiàn)千股跌停，股民哭已無淚。

股市的底在哪里？有人戲言：2025、中國制造。

只要有底，預(yù)期終究可以逐漸修復(fù)。

問題是股市仍深不見底。雖然副總理和證監(jiān)會主席先后喊話，各地政府也采取了一些救企措施，但股市預(yù)期仍未完全扭轉(zhuǎn)，真正見底恐非一朝一夕之事。

也許，我們只有等到美國出現(xiàn)十年一輪回的金融危機，美國被迫與世界各國共度時艱，中美對抗才能有所緩和，股市預(yù)期才能真正得到修復(fù)。

只有在那時，A股才能筑底，在危機結(jié)束之前，A股或能橫盤。

也許，兩三年內(nèi)即見分曉。

如果真能橫盤，股民必當(dāng)感恩戴德、彈冠相慶。

債市風(fēng)險警報暫時解除。

央行重新定義了流動性——“合理充裕”，定向放水釋放了流動性，基本消除了大規(guī)模債務(wù)違約的風(fēng)險。

流動性充裕帶來了通貨膨脹的壓力，市場在資產(chǎn)保值的選擇中彷徨糾結(jié)。

匯市暗流涌動，做空資金如鯊魚群般虎視眈眈、環(huán)繞游弋。央行嚴(yán)防死守，匯率窄幅波動。

新任央行貨幣政策委員劉世錦先生曾經(jīng)表示：“匯率重要的不是具體‘點位’，關(guān)鍵是匯率機制要正確。只要機制正確，不怕‘點位’不回來”。

換言之，破7或已不再是必守的關(guān)口，也許明年匯率不再橫盤。

樓市呢？

當(dāng)前，樓市出現(xiàn)了三個調(diào)整信號。

一是土地流拍增多。

今年1-9月土地流拍已達(dá)935宗，其中一線城市流拍13宗，二線城市流拍197宗，已超去年全年的144宗，三四線城市流拍725宗，接近去年全年的954宗。

我們曾在微信文中指出：“土地流拍增多，恰是土地財政無法割舍、土地市場趨于理性的寫照”。

流拍的實質(zhì)是地價過高，房價受限（政府限價、購買力局限），房價地價差太小，房企盈利空間不足，逐漸趨于理性、謹(jǐn)慎拿地所致。

二是房企促銷增多。

在限購城市，有資格、有能力的客戶正在減少。

在限價嚴(yán)厲和房價已高的城市，房價上漲預(yù)期不再，投資客全面退潮，高房價也擠出了購買力不足的首置客，導(dǎo)致現(xiàn)場流量下降。

剩下的改善客觀望情緒日濃，迫使現(xiàn)金流緊張的房企和銷售不暢的項目降價促銷。

房企搶收有資格、有意愿、有購買力的客戶，大力搶收現(xiàn)金流，這樣既可以保障安全，避免市場下行帶來的風(fēng)險，也可以儲備能量，見機抄底。

三是二手房降價增多。

限價令扭曲了市場，導(dǎo)致一二手房價倒掛，二手房價當(dāng)然不應(yīng)比新房更高，降價是自然不過的事。

限價令政策倒逼二手房價下降，先期獲利的投資客適度讓利、拿回收益，也帶動二手房價下降增多。

三個增多雖然帶來市場預(yù)期變化，但主要是嚴(yán)厲的調(diào)控政策抑制所致，并非市場自我調(diào)整。

市場過度放大了不利信號，誤導(dǎo)了市場預(yù)期。

在我們看來，在調(diào)控政策邏輯之下，其實樓市正在企穩(wěn)之中。

2、被誤讀的調(diào)控政策邏輯

市場預(yù)期變化的觸發(fā)點來自于7月31日的中央政治局會議要求。

但是，大家可能忽略了中央政治局會議通稿真正的內(nèi)涵。

會議通稿中關(guān)于經(jīng)濟工作的描述有909個字，其中18個穩(wěn)字，“穩(wěn)經(jīng)濟、穩(wěn)就業(yè)、穩(wěn)外貿(mào)、穩(wěn)外資、穩(wěn)投資、穩(wěn)金融、穩(wěn)地產(chǎn)、穩(wěn)民生、穩(wěn)預(yù)期……”，“穩(wěn)定壓倒一切”的迫切之情彌漫在字里行間。

我們經(jīng)濟增長的L型還未穩(wěn)住，未來還會繼續(xù)探底，底在哪里？

劉世錦先生說：近三年，中國經(jīng)濟增速保持在6.5%以上是可能的，達(dá)成中央提出翻兩番的目標(biāo)也沒有問題。

問題是三年之后，我們的經(jīng)濟增速可能下探至5-6%區(qū)間，國家發(fā)改委經(jīng)濟研究所專家也有相同的預(yù)測。

所以，我們要做好共度時艱的思想準(zhǔn)備，而且，即便是5%的增速，也許還不一定就是真正的“底”。

真正的“底”可能與A股“底”的邏輯相同，只有扛過了美國全面圍剿的戰(zhàn)略打擊，挺過了美國金融危機的沖擊，中國經(jīng)濟才能真正企穩(wěn)橫盤。

面對中國經(jīng)濟下行趨勢，房地產(chǎn)調(diào)控政策的核心訴求是什么呢？

顯然，房地產(chǎn)已不適宜繼續(xù)擔(dān)當(dāng)中國經(jīng)濟的火車頭，但也不能變成拽后腿的拖油瓶。

房地產(chǎn)只能穩(wěn)定，絕不能在穩(wěn)中有變、外部風(fēng)險放大、內(nèi)部定向放水的同時失措添亂。

中央政治局會議關(guān)于房地產(chǎn)的四句話，我們已經(jīng)做過解讀， 其中關(guān)鍵詞是：“促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”。

這是自2013年以來，歷次中央政治局會議涉及房地產(chǎn)的表述始終未曾改變過的，意思是說：房地產(chǎn)既要穩(wěn)定，也要健康，還要發(fā)展，這才是房地產(chǎn)調(diào)控的核心訴求。

過去我們說過：“在下一屆政府任期內(nèi)，也不要幻想政策會因形勢變化而發(fā)生隨風(fēng)搖擺式的重大調(diào)整”。

住建部的要求也十分明確：“把穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期的主體責(zé)任落到實處”。

由此可見，房地產(chǎn)市場正在嚴(yán)密監(jiān)控之中，政府預(yù)期也在調(diào)整之中，維穩(wěn)首當(dāng)其沖。

地方政府需要警惕的是，避免調(diào)控政策繼續(xù)加碼導(dǎo)致市場共振，最終出現(xiàn)斷崖式下跌。

可以預(yù)見，在市場下行預(yù)期逐漸走強之時，調(diào)控政策加碼已近尾聲，基本不會再有嚴(yán)厲的政策出臺，即便是補丁也會越打越少。

房地產(chǎn)稅明年出臺更加不合時宜，可能性已基本消失。

3、欲橫盤的住宅地產(chǎn)市場

土地流拍會不會繼續(xù)增多？不會了。

事實上，進(jìn)入9月以來，一二線城市和三四線城市的土地流拍宗數(shù)都已大幅下降，9月流拍的住宅用地僅為8月高峰期186宗的一半。

10月1日至18日，住宅用地流拍更是只有14宗。

從目前的數(shù)據(jù)來看，二線城市推出土地數(shù)量尚未明顯下降，但成交地價溢價率已經(jīng)進(jìn)入5%以內(nèi)的“零增長區(qū)間”。

三四線城市情況大同小異，地方政府希望還能搶收一把，土地推出數(shù)量依然不減，地價預(yù)期還沒有普遍下降，溢價率也近乎于“零”。

明年推出住宅用地數(shù)量將會減少，畢竟，今年出讓的土地相較去年已經(jīng)有了大幅度增長，大房企土地儲備充裕，增加土地儲備的意愿也在下降。

敏銳的地方政府開始調(diào)整地價。

土地出讓底價也會有所降低，土地流拍自然也就減少了。

這恰恰符合我們過去所說“限價令的另一重作用就是倒逼地價下降”。

房企降價促銷會不會繼續(xù)增多呢？

目前大力度降價促銷仍以個案為主，主要是遠(yuǎn)郊盤、高端盤、大盤、尾盤。

當(dāng)房價已至高位，投資客退潮，首置客無力，剩下的改善客以改善區(qū)位、產(chǎn)品、配套為原則，以性價比為指針。

除了已有不少于一套房的本地客戶和鄉(xiāng)下進(jìn)城首置客戶，遠(yuǎn)郊盤難有需求，即便有價格優(yōu)勢，也難以導(dǎo)入改善客。

在市場下行預(yù)期下，高端盤沒有大幅度、一次到位的見底式降價，改善客難以動心，小幅降價于事無補。

大盤更需要來自于區(qū)域外導(dǎo)入客流，多為對市場幾無所知的鄉(xiāng)下進(jìn)城客戶，即便是有售價折扣，也難有持續(xù)效果。

尾盤就不必說了，市場好的時候，照樣有尾盤甩賣，無需驚奇。

我們預(yù)判，大面積、大規(guī)模、大力度、全方位的降價促銷很難出現(xiàn)。

原因有二：

從房企角度看，去年以來，大中小房企銷售業(yè)績都有增長，大幅降價動力不足，反而折損利潤，影響企業(yè)未來發(fā)展和品牌效應(yīng)。況且大勢之下，并非單純降價就能吸引客戶。

雖然小幅降價促銷功效不甚理想， 總是有勝于無，在市場普遍以折扣吸引客戶眼球的情況下，大家隨行就市，不至被客戶另眼相看。

從地方政府角度看，項目大幅降價或?qū)⒈成蠑_亂市場的指控。

古人云：“槍打出頭鳥”。

如果降價項目引發(fā)社會不安定因素，甚至不排除受到關(guān)閉售樓處、雙向限價、不予備案等處罰。

當(dāng)然，限價之下，核心城市核心區(qū)位的住房價值逐漸凸顯，一線城市中心區(qū)住宅銷售依然幾乎日光，反映了限價令之下的價格與價值已然分離，也給予了市場一定的信心，如此，住房價值與保值需求將促使購房者也會慢慢回歸。

二手房價降幅還會繼續(xù)增多嗎？

或許年底之前，急于用錢還債的業(yè)主還會有一波降價潮，但春節(jié)之后，市場橫盤大概率出現(xiàn)，二手市場預(yù)期也將有所轉(zhuǎn)變。

同時，因為有資格的購房者減少，二手房出讓意愿下降，房價降幅也將趨于收窄。

4、有托底的市場回溫信號

樓市正在更加接近我們預(yù)判的“零增長區(qū)間”。

從1-9月數(shù)據(jù)來看，37個一二線城市商品住宅銷售面積減少的有22個，導(dǎo)致看淡市場的觀點日漸增多。

但另一方面，一二線城市合計銷售2.32億平米，同比僅下降0.1%，在嚴(yán)厲的政策抑制下，整體市場依然相對穩(wěn)定。

已發(fā)布數(shù)據(jù)的67個三四線城市，商品住宅銷售面積下降的城市同樣居多，達(dá)到38個，增長的僅為29個。

不過，國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-9月商品住房銷售面積同比增長為3.3%，顯示出市場增長主要還是來自于三四線城市。

雖然市場進(jìn)入秋涼，但總體量平價穩(wěn)，依然是橫盤景象。

短期樓市還會有震蕩，個股跌停，但不會千股跌停——大面積、大幅度跌價的概率很低。

今年市場與往年不同，由于購買資格、購買力與政策邏輯的共同作用，住房市場高位橫盤的概率更高。

而且，地方政府相對更貼近市場，比中央部委更早感知到市場的溫度變化，在市場出現(xiàn)下行之際，很可能頂著調(diào)控壓力冒險嘗試放松，因為調(diào)控由“一城一策”轉(zhuǎn)向“一城多策”給了地方政府更大的自由裁量權(quán)。

網(wǎng)傳廣州放松限價、網(wǎng)簽，雖然只是在南沙、花都、增城外圍局部區(qū)域，但信號意義更大，雖然市場已經(jīng)出現(xiàn)了下行信號，但房企預(yù)期、政府預(yù)期調(diào)整均還未到位，投資客剛剛離場，地價、房價還未下調(diào)。

一旦中央部委放行，就會變成默許和鼓勵，刺激地方政府爭相效仿，可能出現(xiàn)局部調(diào)控失控局面，如果出現(xiàn)明顯漲價現(xiàn)象，不排除被叫停的可能。

畢竟，樓市還遠(yuǎn)未到需要救市的時候，但廣州的動作給了市場一個托底的信號。

我們預(yù)計，降價促銷結(jié)束可能提前于市場預(yù)期，回溫或在三個節(jié)點：

最早于春節(jié)。大部分房企完成全年業(yè)績，支付掉工程款項和工資獎金，無需繼續(xù)降價促銷，明年伺機而動。

明年兩會之后，地方政府將真正啟動大基建，可以帶動地市、樓市有所回溫。

最遲在明年年底。外部變化有所緩和，中國經(jīng)濟走勢明朗，樓市博弈將見分曉，調(diào)控政策穩(wěn)中有松，地價房價趨于穩(wěn)定，客戶信心逐漸恢復(fù)。

當(dāng)然，指望還有過去兩年的火爆情景已不現(xiàn)實了。

有朋友問我，樓市回溫是指價格還是成交？

其實，回溫不再是過去意義上的量價關(guān)系，樓市回溫要看兩個指標(biāo)：

一是市場形成平和心態(tài)。我們不應(yīng)再指望火爆的樓市，不應(yīng)再有量升價漲的幻想。我們需要回歸平常心態(tài)，回歸生意本質(zhì)，回歸有質(zhì)量的平穩(wěn)發(fā)展。

二是土地流拍、房企降價促銷、二手房降價明顯減少，價格微幅調(diào)整、自然漲跌，回歸市場自然法則。

換言之，樓市橫盤有托底，量平價穩(wěn)新常態(tài)。

5、橫盤期的房企應(yīng)對策略

橫盤時間有多久？

從中長期上看，未來五年都將是“零增長區(qū)間”的橫盤時代。

過去樓市是經(jīng)濟增長的火車頭，當(dāng)經(jīng)濟不好時，需要刺激樓市。

但樓市一刺激就火爆，只能調(diào)控減速，力度掌握不好，接著就是冰封，反而拖累經(jīng)濟，政策再次進(jìn)入刺激，形成三年的調(diào)控小周期。

現(xiàn)在房地產(chǎn)的定位已不再是火車頭，而是中國經(jīng)濟巨輪的壓艙石。

在外部變化越發(fā)惡劣之際，中國只能打好太極拳、見招拆招，這就要求我們要站穩(wěn)腳跟，才能應(yīng)對內(nèi)外不確定性的挑戰(zhàn)。

樓市只能穩(wěn)定、不能添亂。

在市場過火的時候，應(yīng)當(dāng)潑潑冷水；在市場不好的時候，更要鼓舞信心。

穩(wěn)定的市場才是理性的選擇，才能讓政府從容布局、企業(yè)匠心營造、市場房住不炒、國民安居樂業(yè)。

橫盤是樓市必然的選擇，這不僅是政策訴求，也是形勢使然。

其實，橫盤是僅次于牛市的次好時代。

這有利于房企根據(jù)資源稟賦和組織能力，合理制訂戰(zhàn)略、調(diào)配資源，實現(xiàn)均好性發(fā)展。

既是橫盤，也就意味著其實是無底可抄的。

換言之，指望政府大幅降低地價，指望中小房企大批死亡獲得收購兼并機會，指望房企和業(yè)主大幅降價、隨便可淘便宜貨可能都不現(xiàn)實了。

橫盤時代，房企的戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)如何延續(xù)與調(diào)整？

橫盤時代意味著樓市長期處于“零增長區(qū)間”，我們不能再享受市場蛋糕增長的紅利，大房企勢必繼續(xù)爭奪老蛋糕，同時尋找新蛋糕。

換言之，繼續(xù)住宅市場規(guī)模增長與加速相關(guān)產(chǎn)業(yè)多元化試水將成為橫盤時代的房企雙引擎。

繼續(xù)規(guī)模增長，也意味著現(xiàn)金流是唯一策略。

房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入資本驅(qū)動的時代，現(xiàn)金為王、土地拓展、收購兼并，沒有資本就沒有規(guī)模。

繼續(xù)規(guī)模增長，就意味著高周轉(zhuǎn)是唯一模式。

輕言放棄高周轉(zhuǎn)顯然為時過早，我們預(yù)判，直到大多數(shù)房企退出地產(chǎn)江湖，大房企市場份額基本固化，大家才會放慢節(jié)奏，而這也許還有10年左右時間。

繼續(xù)規(guī)模增長，更意味著三四線是唯一增量。

過去我們說過，固守在無量無價的一二線城市顯然無法獲得業(yè)績增長，動輒幾十億的投資，銷售門檻越來越高，資金回收周期越拉越長。

雖然三四線城市不再是去庫存的政策市，未來進(jìn)入城市要精挑細(xì)選，但三四線城市面廣量大，機會顯然更多，而且也越發(fā)考驗土地拓展的內(nèi)功。

繼續(xù)規(guī)模增長，拿好地是唯一邏輯。

何謂好地？符合高周轉(zhuǎn)、現(xiàn)金流、房價地價差標(biāo)準(zhǔn)，三四線、小地塊、低地價、低總價，可以快進(jìn)快出，提高拿地預(yù)期利潤率，本質(zhì)上也是避免拿地的誤判，掉入慢周轉(zhuǎn)的陷阱。

繼續(xù)規(guī)模增長，控節(jié)奏是唯一要領(lǐng)。

房企需要控開工以節(jié)省工程前期投入，控拿地以優(yōu)選好項目，控投資以降低資金沉淀。只有控住節(jié)奏，才能沉下心來尋找更好的項目機會。

與此同時，房企應(yīng)當(dāng)卸下兩個包袱、輕裝上陣。

一是大盤模式已然失效。大規(guī)模土儲或許不再是資本增值，反而可能成為尾大不掉的累贅，減緩去化速度，降低資金效率。

二是高端產(chǎn)品面臨滯銷。雖然價值凸顯，但在限價令之下，產(chǎn)品難以溢價，資金沉淀、成本高昂、難以快速去化。

未來，在多元化之路上，房企還有更多的課題要做，在資本驅(qū)動地產(chǎn)時代，市場機會點究竟在哪里？

我們后期將專題細(xì)聊。

歐陽捷 新城控股高級副總裁 觀點地產(chǎn)網(wǎng)專欄作者

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