李戰(zhàn)洪（新鷗鵬集團(tuán)首席戰(zhàn)略官、董事副總裁）：今天主要是三個(gè)方面，第一是行業(yè)生態(tài)。剛才大家討論長(zhǎng)效機(jī)制是什么，我說(shuō)10年前我就找到了長(zhǎng)效機(jī)制，未來(lái)10年還是這個(gè)長(zhǎng)效機(jī)制，每年就是這個(gè)“抓”字。這是我們政府在過(guò)去10年的長(zhǎng)效機(jī)制，未來(lái)10年相信還是這樣的長(zhǎng)效機(jī)制，這就是以行政手段為優(yōu)先的長(zhǎng)效機(jī)制。

這里我列了一些數(shù)據(jù)，這是很有內(nèi)涵的，這里列的數(shù)據(jù)分別是1015、2025、5035、10045。1015是10強(qiáng)企業(yè)占全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)15%的份額，我這里的數(shù)字是取整的，把尾數(shù)全部去掉了。從這里可以看出名堂，最后一個(gè)數(shù)字是100強(qiáng)房企占45%的市場(chǎng)份額。

前幾年他們還是占35%的市場(chǎng)份額，這幾年下來(lái)提升到45%，說(shuō)明市場(chǎng)集中度越來(lái)越高，在這種特征下，中小企業(yè)的生存會(huì)越來(lái)越困難。這個(gè)數(shù)字是今年最有規(guī)律的數(shù)據(jù)，5035是50強(qiáng)的企業(yè)35%的市場(chǎng)份額，2025是20強(qiáng)的企業(yè)占25%的市場(chǎng)份額。

現(xiàn)在的市場(chǎng)集中度越來(lái)越高，死亡就越恐怖，這些大企業(yè)的份額基本上是以消滅中小開發(fā)商獲得的。特別有意思的是，基本上都是大開發(fā)商在說(shuō)市場(chǎng)拐點(diǎn)來(lái)了，泡沫來(lái)了，叫人家快點(diǎn)走，它自己堅(jiān)決不退，而是去收購(gòu)、兼并那些小企業(yè)。

我認(rèn)為未來(lái)還是戰(zhàn)國(guó)時(shí)代，不是春秋時(shí)代，春秋時(shí)代是追求領(lǐng)土擴(kuò)張的模式，戰(zhàn)國(guó)時(shí)代是滅國(guó)戰(zhàn)爭(zhēng)。所以剛才說(shuō)的1015和10045其實(shí)就是開展滅國(guó)戰(zhàn)爭(zhēng)后面的數(shù)據(jù)。

在行業(yè)生態(tài)下，行業(yè)趨勢(shì)中：倉(cāng)皇、失措、慌不擇路。很多企業(yè)簡(jiǎn)單找一個(gè)噱頭，對(duì)企業(yè)華麗包裝，以革命的名義達(dá)到不革命的目的，有些企業(yè)掛上狗頭，賣出羊肉。我認(rèn)為房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)是國(guó)家除了壟斷的行業(yè)之外最好的行業(yè)之一，不管你往哪里轉(zhuǎn)，回過(guò)頭來(lái)看，最好的行業(yè)還是房地產(chǎn)。

第二部分，房企ONE WAY。我一直認(rèn)為老板能力差，企業(yè)才多元化，中國(guó)地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展告訴我們，一致認(rèn)為房地產(chǎn)拐點(diǎn)來(lái)臨，盲目轉(zhuǎn)型的企業(yè)不具備可持續(xù)發(fā)展能力，也不具備生存能力，你一直覺得沒有拐點(diǎn)，沒有泡沫，這個(gè)企業(yè)就有希望，以后就不會(huì)死。

過(guò)去20年中國(guó)房地產(chǎn)主要的能力是依靠一種特別突出的企業(yè)表現(xiàn)來(lái)求生存、謀發(fā)展，獲取政府資源、土地資源、政策資源、資金資源、市場(chǎng)資源、合作資源。過(guò)去20年的經(jīng)驗(yàn)告訴我們，要在中國(guó)房地產(chǎn)混下去，一定要獲得一個(gè)單項(xiàng)冠軍，在未來(lái)10年這一點(diǎn)依然有效。我一直認(rèn)為在中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)里沒法獲得全能冠軍，大家獲得單項(xiàng)冠軍是很重要的。一定要把自己某一方面做到最強(qiáng)。

只會(huì)做一個(gè)市場(chǎng)的開發(fā)商往往會(huì)被優(yōu)先淘汰，死掉的開發(fā)商只做一個(gè)市場(chǎng)，就是做房子的銷售市場(chǎng)，只會(huì)做一個(gè)市場(chǎng)的開發(fā)商基本上都被淘汰，你做兩個(gè)市場(chǎng)可以兩點(diǎn)一線，做三個(gè)市場(chǎng)可以做成立方體。

第三部分，地產(chǎn)加法。同樣是萬(wàn)億時(shí)代，我們說(shuō)的是房地產(chǎn)的萬(wàn)億時(shí)代，我想到魯迅的一句話“世上本沒有路，走得人多了就成了路”。但是我們逆向思維，世上本來(lái)有路，走得人多了就沒有路。在萬(wàn)億房地產(chǎn)時(shí)代下，我們發(fā)現(xiàn)了另外一個(gè)大蛋糕，就是文教衛(wèi)市場(chǎng)，和房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)發(fā)展，文教衛(wèi)是關(guān)鍵。

新鷗鵬錯(cuò)過(guò)了過(guò)去10年規(guī)?；l(fā)展或者全國(guó)化布局的機(jī)會(huì)，現(xiàn)在只有100來(lái)億的規(guī)模，它把所有快速發(fā)展的錢拿去辦學(xué)校，辦了8所學(xué)校，其中有2所大學(xué)，回過(guò)頭來(lái)看，雖然當(dāng)時(shí)有很多坎坷、酸甜苦辣，我們說(shuō)人間正道是滄桑，雖然新鷗鵬錯(cuò)過(guò)了以規(guī)?；癁閷?dǎo)向的全國(guó)化布局，但是我們卻搶占了全球布局的先機(jī)，包括我們的教育現(xiàn)在已經(jīng)有北美、澳洲、亞洲和歐洲教育中心。

這是我們做的占地2.7平方公里的中國(guó)教育產(chǎn)業(yè)園。這是中國(guó)第一個(gè)教育綜合體，我們以前都聽過(guò)商業(yè)綜合體，以百貨、超市為主力店的綜合體。從某種角度來(lái)說(shuō)，新鷗鵬是在復(fù)制七八十年代的青少年宮，把所有的教育集中到一個(gè)城里面來(lái)，現(xiàn)在在國(guó)外已經(jīng)有4個(gè)項(xiàng)目，在國(guó)內(nèi)正在建的有5個(gè)，所以我們?nèi)暌伙w沖天，三年一鳴驚人，這是我們的發(fā)展戰(zhàn)略。

（見PPT）這是我們的其中一個(gè)教育城。這是我們的教育產(chǎn)業(yè)園，這是新鷗鵬的學(xué)校，這個(gè)學(xué)校也被評(píng)為中國(guó)馳名商標(biāo)，現(xiàn)在我們馬上要在美國(guó)辦學(xué)校。新鷗鵬有世界最大的房地產(chǎn)學(xué)院，世界上第一個(gè)開辦房地產(chǎn)本科的是沃頓，它有1萬(wàn)多本科生，我們現(xiàn)在有1萬(wàn)多本科生。后來(lái)了解到他們是總共畢業(yè)了2萬(wàn)多畢業(yè)生，在校生只有2000多，所以我現(xiàn)在可以說(shuō)新鷗鵬是世界上最大的房地產(chǎn)本科學(xué)院。

這是新鷗鵬的本科學(xué)院，在經(jīng)濟(jì)類的學(xué)院里面從第九名上升到第七名。

新鷗鵬主要是三個(gè)集團(tuán)，教育集團(tuán)、地產(chǎn)集團(tuán)、產(chǎn)業(yè)集團(tuán)，兩個(gè)馳名商標(biāo)，2016年中國(guó)民營(yíng)企業(yè)500強(qiáng)，排名第321位。

新鷗鵬三個(gè)階段的產(chǎn)品，我覺得這個(gè)思路很重要，有企業(yè)產(chǎn)品、城市產(chǎn)品、社會(huì)產(chǎn)品，我們一直按照這個(gè)思路來(lái)走。企業(yè)產(chǎn)品就是做開發(fā)、建房子。城市產(chǎn)品就是建社區(qū)，做服務(wù)。我們做社會(huì)產(chǎn)品就是建學(xué)校，做教育。

新鷗鵬集團(tuán)主要是做學(xué)歷教育，區(qū)別于新東方，新東方是做培訓(xùn)教育，我們的特點(diǎn)是做學(xué)歷教育，但是要從進(jìn)入門檻來(lái)說(shuō)，或者事實(shí)來(lái)說(shuō)，做學(xué)歷教育的難度遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于培訓(xùn)教育。新東方在10年前就找我們新鷗鵬談過(guò)，現(xiàn)在就想跟我們合作，我們下一步做好學(xué)歷教育的同時(shí)，培訓(xùn)教育也是我們的一個(gè)重要方向。

本文為作者在2017觀點(diǎn)年度論壇演講實(shí)錄 未經(jīng)本人審閱