傅士鵬 回顧2018年的倫敦房地產(chǎn)市場(chǎng)，韓國(guó)人的動(dòng)作絕對(duì)值得重點(diǎn)關(guān)注。

過(guò)去一年，韓國(guó)財(cái)團(tuán)瘋狂涌入倫敦，豪擲42億英鎊，狂買(mǎi)10棟倫敦地標(biāo)大樓，買(mǎi)下高盛總部的交易更是創(chuàng)造了去年英國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)的最高成交紀(jì)錄。

2018韓國(guó)對(duì)英地產(chǎn)投資清單

韓國(guó)資本在2018年突然涌入倫敦，這一現(xiàn)象甚至引起了中國(guó)駐韓國(guó)大使館的高度關(guān)注。

中國(guó)駐韓國(guó)大使館經(jīng)濟(jì)商務(wù)參贊處消息，2018年以來(lái)，韓國(guó)國(guó)民年金公團(tuán)、未來(lái)資產(chǎn)投資公司等韓國(guó)金融投資機(jī)構(gòu)利用英國(guó)脫歐、英鎊下跌之機(jī)，在倫敦投資購(gòu)買(mǎi)了大量辦公樓物業(yè)。

在中國(guó)政府限制企業(yè)投資海外房地產(chǎn)后，韓國(guó)成為倫敦商業(yè)地產(chǎn)投資的大戶。

2018年，是英國(guó)因?yàn)槊摎W劇烈震蕩的一年。

但另一方面，由于英鎊大跌，倫敦商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)于過(guò)去一年在全球范圍吸收了超過(guò)200億英鎊的投資，比往年平均水平高出了三分之一。

以韓國(guó)、中國(guó)香港、新加坡為首的亞洲買(mǎi)家統(tǒng)治了倫敦商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，占據(jù)了39%的投資份額，其中最大的一筆交易由韓國(guó)人創(chuàng)造。

2018年8月22日，韓國(guó)國(guó)家養(yǎng)老基金NPS擊敗李嘉誠(chéng)創(chuàng)立的香港長(zhǎng)江實(shí)業(yè)，收購(gòu)了倫敦高盛總部大樓（倫敦金融城40 Shoe Lane），最終成交價(jià)為11.6億英鎊。

這筆交易同時(shí)也是韓國(guó)資本在境外最大的房地產(chǎn)投資。

包括創(chuàng)紀(jì)錄的高盛總部大樓，韓國(guó)人于2018年一共在倫敦買(mǎi)了10棟地標(biāo)大樓：7棟位于老金融城，2棟位于西區(qū)，1棟位于金絲雀碼頭。

紅圈為韓國(guó)人2018年在倫敦金融城買(mǎi)下的7棟寫(xiě)字樓

韓國(guó)資本2018年在倫敦買(mǎi)的10棟地標(biāo)大樓，每棟金額都在1億英鎊以上，無(wú)論是數(shù)量還是金額上都遠(yuǎn)超中國(guó)大陸資本（不包括香港買(mǎi)家）。

為什么會(huì)這樣呢？

在分析韓國(guó)人來(lái)倫敦買(mǎi)樓的動(dòng)機(jī)前，我們先仔細(xì)看看韓國(guó)人去年到底在倫敦買(mǎi)了什么：

2018年2月1日，韓國(guó)三星SRA資產(chǎn)管理公司以3.2億英鎊收購(gòu)了位于倫敦金融城的200 Aldersgate大樓，大樓總面積達(dá)43.4萬(wàn)平方英尺，租客中有不少石油公司，包括菲利浦66公司。

2018年3月26日，韓國(guó)未來(lái)資產(chǎn)大宇證券（Mirae Asset Daewoo）和韓國(guó)農(nóng)業(yè)協(xié)會(huì)旗下的投資公司（NH Investments & Securities）以2.48億英鎊的價(jià)格，共同收購(gòu)了位于倫敦金融城的Cannon Bridge House大樓，大樓總面積接近28.7萬(wàn)平方英尺。

2018年4月5日，韓國(guó)未來(lái)資產(chǎn)（Mirae Asset Management）以3.41億英鎊的價(jià)格，買(mǎi)下了位于倫敦金融城的20 Old Bailey大樓，大樓總面積達(dá)23.5萬(wàn)平方英尺。

2018年6月27日，韓國(guó)投資證券公司（Korea Investment & Securities）以2.005億英鎊的價(jià)格，收購(gòu)了倫敦金融城70 Mark Lane大樓，大樓總面積達(dá)18.1萬(wàn)平方英尺。

2018年7月9日，韓國(guó)韓亞銀行（Hana Financial Group）和KAIM資管公司斥資1.75億英鎊，在伯明翰買(mǎi)下了Gallagher Shopping Park購(gòu)物中心，總面積達(dá)23萬(wàn)平方英尺。這是英國(guó)近五年來(lái)交易面積最大的零售購(gòu)物園區(qū)，也是韓國(guó)投資者第一次涉足英國(guó)零售物業(yè)。

2018年7月20日，韓國(guó)國(guó)民銀行旗下子公司—韓國(guó)國(guó)民證券（Korea’s KB Securities）斥資4.6億英鎊，買(mǎi)下了位于倫敦金絲雀碼頭金融城的瑞信Credit Suisse總部大樓One Cabot Square，大樓共20層高，總面積達(dá)54萬(wàn)平方英尺。國(guó)民證券買(mǎi)下這棟寫(xiě)字樓后又重新租回給瑞信，并另外簽訂了16年的租約，提前鎖定未來(lái)16年的每年至少4.65%的租金收益率。

2018年8月7日，韓國(guó)國(guó)民銀行旗下子公司—韓國(guó)國(guó)民證券（Korea’s KB Securities）再次出手，斥資2.9億英鎊，買(mǎi)下了位于倫敦西區(qū)中國(guó)城附近的寫(xiě)字樓125 Shaftesbury Avenue, 大樓總面積19萬(wàn)平方英尺，租約長(zhǎng)達(dá)20年，租客包括WeWork、家具零售商Made.com和一些酒吧餐廳，年租金收益率為4.25%。

2018年10月1日，韓國(guó)AIP資產(chǎn)管理公司聯(lián)合英國(guó)房地產(chǎn)基金Valesco Group，斥資1億英鎊，收購(gòu)了位于英國(guó)雷丁的微軟總部園區(qū)，年租金回報(bào)率為6.6%。

2018年11月21日，韓國(guó)國(guó)家隊(duì)也來(lái)了，韓國(guó)主權(quán)基金—韓國(guó)投資公司（Korea Investment Corporation），將斥資3.5億英鎊，收購(gòu)位于英國(guó)布里斯托、巴黎、巴塞羅那的亞馬遜倉(cāng)庫(kù)。

2018年11月21日，韓國(guó)韓亞銀行（Hana Financial Group）再次出手，斥資2.8億英鎊，買(mǎi)下了位于倫敦威斯敏斯特區(qū)的寫(xiě)字樓Sanctuary Buildings，大樓緊鄰英國(guó)國(guó)會(huì)，租客為英國(guó)教育部，大樓年租金收益率為4.2%。

2018年12月13日，韓國(guó)Kiwoom證券旗下資管公司首次進(jìn)軍倫敦，斥資1.2億英鎊，收購(gòu)了位于倫敦金融城的寫(xiě)字樓Cannon Green，大樓靠著Cannon Street地鐵站，年租金回報(bào)率為5%。

2018年12月18日，韓國(guó)韓亞銀行（Hana Financial Group）在2018年內(nèi)第三次買(mǎi)入倫敦市場(chǎng)，斥資1.85億英鎊，買(mǎi)下了位于倫敦金融城，英格蘭銀行正對(duì)面的地標(biāo)寫(xiě)字樓One Poultry，大樓被整租給美國(guó)共享辦公巨頭WeWork。

2018年韓國(guó)對(duì)英投資清單

2018年中國(guó)內(nèi)地資本對(duì)英投資清單

比中國(guó)金主更壕

從上面的表格看出，2018年以來(lái)，除去以李嘉誠(chéng)為首的香港資本，真正來(lái)自中國(guó)內(nèi)地資本直接對(duì)英國(guó)房地產(chǎn)投資額僅為18億英鎊（不包括住宅投資）。

相比之下，韓國(guó)人在2018年對(duì)倫敦投資了42億英鎊，差不多是中國(guó)的3倍！

數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)投資者在2017年對(duì)歐洲投資額達(dá)到了創(chuàng)歷史新高的95億歐元，占亞洲對(duì)歐總投資額的37%，大大高于25億歐元的五年平均水平。

但進(jìn)入2018年，受國(guó)內(nèi)政策收緊影響，來(lái)自中國(guó)的機(jī)構(gòu)投資急速冷卻，占亞洲對(duì)歐總投資額已經(jīng)從去年37%下降到2018年的7%。

與此同時(shí)，韓國(guó)新加坡卻在2018年加強(qiáng)投資，完美填補(bǔ)了缺席的中國(guó)資本。

數(shù)據(jù)顯示，韓國(guó)在亞洲對(duì)歐投資總額占比從2017年的8％上升到2018年的25％，是2018年增長(zhǎng)最猛的投資者，新加坡則從17％上升到27％。

亞洲資本對(duì)歐洲的投資，幾乎只集中于以下七個(gè)國(guó)家（比例超過(guò)95％）：英國(guó)，德國(guó)，法國(guó)，荷蘭，意大利，比利時(shí)和西班牙，其中對(duì)英國(guó)的投資占比最大，約為76％。

韓國(guó)人比中國(guó)人還會(huì)買(mǎi)，什么原因？

英倫投資客（ID: BuyLondon）一直在觀察研究韓國(guó)投資者在倫敦的投資，在我們看來(lái)，韓國(guó)人之所以在倫敦瘋狂投資，主要有以下五個(gè)原因：

1）匯率因素：加速貶值的韓幣

2018年以來(lái)，韓元相對(duì)美元不斷貶值，韓幣的貶值促使韓國(guó)投資者通過(guò)購(gòu)買(mǎi)海外資產(chǎn)來(lái)對(duì)沖韓幣資產(chǎn)。

不斷貶值的韓幣為韓國(guó)經(jīng)濟(jì)提出了新風(fēng)險(xiǎn)

中美貿(mào)易戰(zhàn)也加速了韓幣貶值。上圖看出，韓元走弱和人民幣貶值的時(shí)間正好重合。

對(duì)此，Pictet經(jīng)濟(jì)學(xué)家Patrick Zweifel分析稱：韓幣等亞洲貨幣近期走弱，主要是因?yàn)?ldquo;貿(mào)易緊張，對(duì)中國(guó)的敞口，以及人民幣貶值”。

韓幣此前有過(guò)多輪貶值，韓國(guó)人因此很早就有了通過(guò)購(gòu)買(mǎi)外幣資產(chǎn)對(duì)沖本國(guó)風(fēng)險(xiǎn)的意識(shí)。過(guò)去五年，韓國(guó)機(jī)構(gòu)的海外投資增長(zhǎng)了200%，尤其是在2015年，資金流出增長(zhǎng)了70%，創(chuàng)下歷史紀(jì)錄。

2）國(guó)內(nèi)因素：局勢(shì)不穩(wěn)

雖然近期半島局勢(shì)相較年初有所緩和，但朝鮮的核武器對(duì)韓國(guó)人來(lái)說(shuō)一直是一顆定時(shí)炸彈，也是促使其往外投資的最大內(nèi)因。

聯(lián)合國(guó)發(fā)布報(bào)告稱，朝鮮并沒(méi)有真正停止其核計(jì)劃。

另一方面，韓國(guó)國(guó)內(nèi)政局也不太穩(wěn)定，三星和樸槿惠事件的前車之鑒，對(duì)韓國(guó)財(cái)團(tuán)造成很大沖擊，也促使其通過(guò)海外投資提前規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。

不過(guò)值得一提的是，雖然資金加速外流，但韓國(guó)仍然沒(méi)有實(shí)行資本管制，這主要是因?yàn)槠涫袌?chǎng)比較健康，韓國(guó)本地亦有不少值得投資的機(jī)會(huì)。

韓國(guó)在造船、電子、汽車、芯片等行業(yè)已經(jīng)能靠技術(shù)領(lǐng)先實(shí)現(xiàn)向全球出口，因此如果韓國(guó)國(guó)內(nèi)有更好的投資機(jī)會(huì)，韓國(guó)資本會(huì)迅速回流到韓國(guó)國(guó)內(nèi)，在熟悉的市場(chǎng)獲取超額利潤(rùn)，自由化的市場(chǎng)大大提高了資金利用效率。

除此之外，我們看到上面列的投資大部分是韓國(guó)大型資產(chǎn)管理公司和養(yǎng)老基金作出的，其投資操作公開(kāi)透明，回報(bào)率也比較理想（韓國(guó)養(yǎng)老基金NPS去年投資回報(bào)率為7.26%）。

3）國(guó)際因素：韓國(guó)人看好英國(guó)？

韓國(guó)不像新加坡、馬來(lái)西亞和英國(guó)有前殖民地的關(guān)系，親美的韓國(guó)和英國(guó)沒(méi)什么歷史淵源，因此其投資主要是從理性的角度出發(fā)，更值得我們參考。

畢竟韓國(guó)對(duì)外可以選擇的國(guó)家很多，比如宗主國(guó)美國(guó)、地理位置更近的澳洲、加拿大等，但2018年以來(lái)大部分韓國(guó)資本都流向了英國(guó)（主要是倫敦），這到底是什么原因？

雖然韓國(guó)人也很喜歡在美國(guó)投資，但由于美聯(lián)儲(chǔ)自金融危機(jī)以來(lái)已加息7次，而英國(guó)央行只加息了2次，英國(guó)的地產(chǎn)相較而言更便宜，這是其一。

其二，英國(guó)商業(yè)地產(chǎn)租期普遍比其它國(guó)家長(zhǎng)。以韓國(guó)投資者2018年在倫敦買(mǎi)的最多的寫(xiě)字樓為例，倫敦寫(xiě)字樓平均租期為10年，巴黎、法蘭克福和東京平均為5年，北京只有2年。

在10年的租期內(nèi)，倫敦地主還可以根據(jù)經(jīng)濟(jì)情況提升租金，因此倫敦寫(xiě)字樓能為韓國(guó)投資者提供穩(wěn)定的租客和長(zhǎng)期有保障的現(xiàn)金流，而這也是韓國(guó)養(yǎng)老基金等大資本最看重的。

其三，韓國(guó)人在金融危機(jī)后就把投資觸角伸向了歐洲，比如柏林、法蘭克福、巴黎等城市。但這兩年來(lái)，這些歐洲城市因?yàn)榉績(jī)r(jià)上漲，其租金回報(bào)率持續(xù)走低。

倫敦這兩年因?yàn)槊摎W拖慢了其房?jī)r(jià)漲幅，因此還能夠提供相當(dāng)不錯(cuò)的租金回報(bào)率，于是韓國(guó)人漸漸把注意力轉(zhuǎn)向了倫敦。

據(jù)英國(guó)媒體Property Week報(bào)道，在收購(gòu)了一部分倫敦資產(chǎn)之后，韓國(guó)人開(kāi)始在看英國(guó)其它城市的機(jī)會(huì)，比如伯明翰，愛(ài)丁堡，曼城等。地產(chǎn)之外，韓國(guó)投資者也在關(guān)注英國(guó)教育、醫(yī)療、零售倉(cāng)儲(chǔ)等行業(yè)的投資機(jī)會(huì)。

總的來(lái)說(shuō)，2018年之前，韓國(guó)在倫敦的投資并不多，2016年受到脫歐影響，甚至沒(méi)有任何在英國(guó)的投資，畢竟韓國(guó)人不像香港、新加坡人那么了解英國(guó)，能夠迅速出手。

韓國(guó)人自己分析評(píng)估之后，發(fā)現(xiàn)確實(shí)可以，才在2018年集中出手。

4）規(guī)范的海外投資制度

說(shuō)完內(nèi)因外因，再說(shuō)說(shuō)韓國(guó)在海外投資上的制度優(yōu)勢(shì)。

韓國(guó)政府要求韓國(guó)機(jī)構(gòu)必須通過(guò)中介或投資顧問(wèn)來(lái)促成海外投資收購(gòu)，另外韓國(guó)政府還要求機(jī)構(gòu)投資者必須通過(guò)持牌資產(chǎn)管理公司，才能進(jìn)行房產(chǎn)交易。

韓國(guó)的資管公司需要先獲得韓國(guó)政府授權(quán)的牌照，才能去韓國(guó)各個(gè)財(cái)團(tuán)募集資金，大型資管公司包括三星資管、未來(lái)資產(chǎn)等，都是通過(guò)這種規(guī)范的方式從投資者那邊籌集資金，然后投到海外。

制度上的規(guī)范，減少了能進(jìn)行海外投資的機(jī)構(gòu)數(shù)量，約束了海外投資亂象，也促進(jìn)了韓國(guó)資管行業(yè)和海外投資的蓬勃發(fā)展。

除此之外，韓國(guó)資管公司在海外投資初期，還會(huì)選擇和像Hines，Gaw Capital這樣在當(dāng)?shù)赜薪?jīng)驗(yàn)的投資公司進(jìn)行合作。

比如早在2013年，韓國(guó)合作社（Korean Federation of Community Credit Cooperatives，KFCC）就和香港Gaw Capital合作，以1.24億英鎊的價(jià)格收購(gòu)了英國(guó)零售巨頭馬莎（M＆S）倫敦總部大樓。

5）韓國(guó)海外投資模式不斷創(chuàng)新

制度之外，韓國(guó)投資者的商業(yè)模式也在不斷創(chuàng)新。

韓國(guó)人之所以能在倫敦?fù)尩竭@么多優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，甚至擊敗李嘉誠(chéng)和Zara老板，多次成功贏下競(jìng)標(biāo)，其開(kāi)創(chuàng)的盲池模式（Blind Pool）起了很大作用。

在盲池模式推出以前，韓國(guó)投資者通常集合3-4個(gè)資管公司來(lái)組成一個(gè)運(yùn)行5年的投資俱樂(lè)部，以這樣的形式來(lái)收購(gòu)海外地產(chǎn)。

但這樣的模式下，股東們常常因?yàn)橐庖?jiàn)不合拖慢了投資決策的速度，最終導(dǎo)致韓國(guó)人錯(cuò)失優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

三星SRA資管率先在韓國(guó)開(kāi)創(chuàng)了執(zhí)行力更強(qiáng)的盲池模式，盲池基金的封閉期也是五年，其資金只針對(duì)投資某類特定的資產(chǎn)，但基金投資者事先不知道三星之后具體會(huì)投資哪個(gè)資產(chǎn)。

這個(gè)操作模式意味著投資者對(duì)資管公司需要有很強(qiáng)的信任，因?yàn)樗麄円婚_(kāi)始不知道這個(gè)盲池基金最終會(huì)買(mǎi)什么。

憑借三星強(qiáng)大的品牌號(hào)召力，三星SRA率先用這一模式籌集到5000億韓元（3.85億歐元），用于收購(gòu)海外一線城市的核心寫(xiě)字樓資產(chǎn)。

伴隨著盲池模式的推出，三星SRA的海外投資業(yè)務(wù)開(kāi)始蓬勃發(fā)展，目前已經(jīng)擁有15支子基金，共同管理著超過(guò)20億美元的投資本金，并在加上杠桿后，收購(gòu)到了約35億美元的資產(chǎn)。

模式創(chuàng)新的同時(shí)，韓國(guó)的基金管理在這幾年迅速發(fā)展，尤其是針對(duì)海外資產(chǎn)的基金，一時(shí)間約有50多家專門(mén)投資海外房地產(chǎn)的基金在韓國(guó)成立。

英倫投資客寫(xiě)在最后

2018年，韓國(guó)人躍居全亞洲增長(zhǎng)最猛的投資者，并在倫敦成功搶下多棟地標(biāo)寫(xiě)字樓，并非沒(méi)有原因。

簡(jiǎn)單總結(jié)一下上邊分析的五點(diǎn)因素：

匯率：韓元貶值刺激韓國(guó)人出海對(duì)沖風(fēng)險(xiǎn)。

政治：朝核問(wèn)題、韓國(guó)政局加速了韓國(guó)財(cái)團(tuán)提前出海布局。

英國(guó)：英國(guó)商業(yè)地產(chǎn)租約長(zhǎng)，回報(bào)率高的優(yōu)勢(shì)使得韓國(guó)人做出理性的投資決策。

制度：韓國(guó)要求資管公司持牌交易，規(guī)范制度使得市場(chǎng)能夠良性發(fā)展。

創(chuàng)新：三星SRA資管開(kāi)創(chuàng)的“盲池模式”，加快了決策速度，提高了資金流動(dòng)性和利用率，幫助韓國(guó)投資者在海外成功搶下多個(gè)重量級(jí)資產(chǎn)。

如此看來(lái)，健康的市場(chǎng)，嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膽B(tài)度，專業(yè)化的操作，規(guī)范的制度，加上匯率、國(guó)內(nèi)外形勢(shì)的推動(dòng)，天時(shí)地利人和，共同助推韓國(guó)投資者在海外迅速做大，其模式也很值得中國(guó)投資者參考。

傅士鵬 常駐倫敦從事英國(guó)地產(chǎn)投資，觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)專欄作者

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