編者按：我們處在一個前所未有的創(chuàng)新時代，預(yù)測未來已經(jīng)非常艱難，要如何才能做到更進一步——重構(gòu)未來？對于房地產(chǎn)行業(yè)的未來，這是一個特別的命題，所有人都有自己的判斷，每一家企業(yè)都在調(diào)整自身的戰(zhàn)略和模式。無論如何，一切關(guān)于未來的猜想，想要重構(gòu)未來，都應(yīng)是基于過去的經(jīng)驗和總結(jié)。

故此，觀點新媒體旗下研究團隊——觀點指數(shù)，通過分析標桿房企2018年經(jīng)營策略和業(yè)績表現(xiàn)，重磅推出“艱難一年”系列深度報道，讓我們一起去觀察，這些房企怎樣應(yīng)對艱難的2018年？又為2019年打下了什么樣的基礎(chǔ)？他們怎樣重構(gòu)自己的未來？

觀點指數(shù) 2018年12月14日下午，深圳天氣回暖，萬科南方區(qū)域首席執(zhí)行官張紀文首次回應(yīng)了“萬村計劃全面暫停簽約新房源”的傳言。

“萬村”是萬科啟動一年多的新業(yè)務(wù)，專門從事城中村綜合整治及運營。此前半個月，萬科董事長郁亮也被問及同一個問題，他回了一句“不知道，這要問南方區(qū)域”。

這次到了張紀文，他沒有避重就輕，開口第一句便是：“首先，（傳言）這個事情是對的……”

在媒體的追問下，他發(fā)表了600字的講話，強調(diào)對尚未確定能發(fā)展的“一部分業(yè)務(wù)”將選擇暫停，具備條件后才繼續(xù)發(fā)展；已經(jīng)證明不可能推廣的業(yè)務(wù)，將選擇關(guān)閉——是為萬科的“收斂”舉措。

這源于郁亮在萬科南方區(qū)域9月月度例會上提出“房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)折點實實在在到來了”的論點，具體的業(yè)務(wù)操作層面提出“收斂”和“聚焦”要求，一些未達預(yù)期的新業(yè)務(wù)“不要再做”。

2014年，萬科開啟了白銀時代的多元化轉(zhuǎn)型，在“賽馬”機制下，各個區(qū)域公司獲得充分自主權(quán)探索創(chuàng)新業(yè)務(wù)，那幾乎是萬科迸發(fā)故事和概念最多的時期。

新業(yè)務(wù)的思維、模式與房地產(chǎn)開發(fā)迥異，郁亮已經(jīng)做好“萬科轉(zhuǎn)型要亂三年”的心理準備。

經(jīng)過淘汰，新業(yè)務(wù)賽道上僅剩下商業(yè)、物流、租賃住宅、冰雪度假、養(yǎng)老及教育，海外業(yè)務(wù)、眾創(chuàng)空間等成為明日黃花，且這批業(yè)務(wù)遠未達到“在萬億市值里占50%”的宏偉目標。就連養(yǎng)老及教育，按照張紀文透露的說法，也要開始“收斂”。

就像植物有春生夏長、秋收冬藏的生長規(guī)律，在外界環(huán)境變化的情況下為了保持水分、養(yǎng)料，會自動脫落許多樹葉。這是一種適應(yīng)機理，可以減輕植株的生長負擔(dān)，為來年能發(fā)出新的嫩芽做好準備。

2019，萬科何往？

萬村理想

“萬村”是萬科轉(zhuǎn)型探索的典型業(yè)務(wù)之一，冀圖對城中村精細化改造，并借此為旗下產(chǎn)業(yè)、商業(yè)、公寓、物業(yè)管理等業(yè)務(wù)找到場景入口。但受困于市場傳言的工程滯后、收益率低等因素——萬科解釋原因為打磨產(chǎn)品，與外界說法相左——最終被按下暫停鍵。

如今看來，“萬村”的誕生本身就帶著一定的理想主義色彩。

據(jù)萬科周刊記載，萬村業(yè)務(wù)三位創(chuàng)始合伙人為蔡學(xué)金、黃楠和孔浩，團隊由2017年6月誕生之初的三人組發(fā)展至2018年初將近70人，并計劃未來成為一個400人的大團隊。萬村團隊提出“整村運營、開放式社區(qū)管理”的理念，希望幫助政府改造城中村。

萬村業(yè)務(wù)將目標瞄準了深圳最大的存量市場。深圳官方數(shù)據(jù)顯示，全市共有以行政村為單位的城中村241個，總建筑面積達1.2億平方米，占全市住房總量49%，容納了超過1000萬流動人口。不同于拆除重建（即常見舊改模式），萬村計劃在保留建筑前提下柔性改造，并植入物業(yè)管理及城市化商業(yè)運營。

對于萬科而言，萬村業(yè)務(wù)滿足了該公司在情懷理想、社會責(zé)任及商業(yè)效益等方面的需求，因而一眾高層為此站臺。

從2017年9月底由深圳萬科出面與福田南園街道玉田社區(qū)部分業(yè)主簽署托管協(xié)議，到11月入場坂田崗頭新圍仔村綜合整治項目，再到此后的景樂新村、上角環(huán)村、懷德芳華小區(qū)、石廈村、平山村、大梅沙村等，萬村在一年多時間內(nèi)累計布局近100個城中村，呈現(xiàn)快速發(fā)展的態(tài)勢。

新生事物往往意味著對原有體系的挑戰(zhàn)，萬村啟動規(guī)模擴張后，深圳城中村很快對包括金地、華潤、碧桂園、佳兆業(yè)等房企及其它公寓品牌形成集聚效應(yīng)。在各路資本包圍下，無論是商品房小區(qū)還是城中村的租金預(yù)期都發(fā)生變化，甚至形成實質(zhì)性的上漲，最終引發(fā)租金敏感性群體的抵觸。

6月11日，深圳流傳的一封《致富士康員工的公開信》將萬科萬村推至風(fēng)口浪尖。公開信稱，富士康龍華園區(qū)員工的主要居住地之一清湖新村正面臨萬科主導(dǎo)的城中村改造，改造后租金將翻番、加重員工負擔(dān)，員工轉(zhuǎn)而要求富士康上調(diào)工資。

城中村改造由此從租賃矛盾悄然上升到公共矛盾，引發(fā)的討論不僅是資本參與下長租公寓搶奪房源，還有綜合整治規(guī)范化化運營，以及如何保障低收入群體利益。那段時間前后被傳的消息還包括，清湖新村金地草莓社區(qū)租金漲幅2-4倍，自如公寓存在甲醛超標等問題。

此后萬科迅速回應(yīng)，改造后的泊寓漲幅僅在10%左右，相比起在改造過程中投入的裝修、運營和維護，漲幅并不算高。有消息指，萬科給城中村村民開出的條件是每3年漲租10%，折合約每年漲幅3.3%，這與深圳萬村總經(jīng)理蔡學(xué)金“用低定價打破周邊房租上漲的‘怪圈’”說法相呼應(yīng)。

這種定價策略對萬村造成的影響則是，綜合整治需要投入一定的成本，而長租公寓（萬村目前主要改造成公寓）仍以租金差獲取收益，限制租金漲幅后收益率也將大幅下降。

富士康員工事件發(fā)酵，并未動搖萬村在萬科內(nèi)部的地位。8月下旬，萬科管理層在中期業(yè)績會上還為萬村公開發(fā)聲：城中村是城市里面的低效資產(chǎn)，各方機構(gòu)都會把它變成高效資產(chǎn)，萬科在提高資產(chǎn)效率、效能方面，做出堅定探索。

不過至11月初，據(jù)媒體報道，萬村已經(jīng)在深圳全面暫停簽約新房源，重啟時間待定。報道稱，暫停的原因主要包括工程進度嚴重滯后，已簽約2000多棟房屋的開工率大概在20%左右，以及收益率不理想。

一個月后，張紀文在深圳首次證實萬村暫停，但他并沒有回應(yīng)是否與工程及收益率等問題有關(guān)。他表示，萬村業(yè)務(wù)過去15個月以來進行到第三個階段，分別是嘗試做綜合整治、鋪排規(guī)模以及打磨和建造產(chǎn)品，而暫停是一年前就做的決定。

與啟動初期相比，此時萬村已簽約7-8萬間房源，據(jù)傳團隊規(guī)模達到300人，這與萬科周刊年初披露的“400人大團隊”目標已相當(dāng)接近。除了深圳，年內(nèi)“萬村模式”還復(fù)制到了珠海橫琴新區(qū)石山村，以及廈門林后社、安兜社。

在消息傳得沸沸揚揚的這兩個月內(nèi)，深圳新出臺的一些政策對萬村計劃亦有加持與影響。加持的政策就是11月5日，深圳市規(guī)土委發(fā)布城中村總體規(guī)劃，明確提出控制城中村拆除新建類改造項目的節(jié)奏，有序引導(dǎo)各區(qū)開展以綜合整治為主，這與萬村的業(yè)務(wù)不謀而合。

而影響則是11月26日，深圳規(guī)土委、法制辦聯(lián)合發(fā)布房地產(chǎn)市場監(jiān)管辦法，提出房屋租賃主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)租賃市場價格水平定期公布房屋租賃指導(dǎo)租金。

萬科亂三年

“萬村”是萬科過去幾年轉(zhuǎn)型探索的業(yè)務(wù)之一，更多體現(xiàn)的是南方區(qū)域公司根據(jù)房地產(chǎn)實際情況創(chuàng)新的意志。在集團層面，萬科還進行過其它大型的轉(zhuǎn)型探索。

時間回溯至2014年，時任萬科總裁的郁亮在內(nèi)部提出轉(zhuǎn)型，并表示在轉(zhuǎn)型初期，萬科要亂三年。

“我們將在未來三年之內(nèi)允許混亂的存在。”郁亮表示，創(chuàng)新業(yè)務(wù)要形成一個可行的模式，至少需要三年時間，而未來萬科要做到萬億大市值，其中新業(yè)務(wù)要占到半壁江山。

萬科在2014年年報中提出選擇新業(yè)務(wù)發(fā)展的兩條基本原則：一是必須能夠體現(xiàn)萬科的優(yōu)勢或潛力，二是必須代表著未來的發(fā)展方向，必須順應(yīng)移動互聯(lián)網(wǎng)時代的大趨勢。為此該公司將業(yè)務(wù)版圖歸結(jié)為“三好住宅”+“城市配套服務(wù)商”，具體分為住宅地產(chǎn)、消費地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)三大板塊。

2015年8月，郁亮在萬科中期業(yè)績會上透露，集團將成立五個事業(yè)部來發(fā)展新業(yè)務(wù)，分別對應(yīng)物業(yè)服務(wù)、物流地產(chǎn)、教育營地、萬科驛和海外業(yè)務(wù)。商業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老及金融并未在列。

在子公司層面，萬科采取高度放權(quán)的扁平化、高度容錯體系，對新業(yè)務(wù)僅設(shè)置兩層管理架構(gòu)，這種精簡、放權(quán)的組織架構(gòu)對謀求轉(zhuǎn)型的企業(yè)有很大促進作用。同時通過集團資源支持和內(nèi)部總結(jié)分享，促進優(yōu)秀項目快速推廣。在“賽馬”機制下，各區(qū)域公司進行了不同程度的創(chuàng)新嘗試。

其中表現(xiàn)較為突出的是廣深區(qū)域及北京公司，前者于2008年試水首個長租公寓，并在三亞開始探索養(yǎng)老地產(chǎn)，新業(yè)務(wù)觸點廣泛；后者在社區(qū)商業(yè)基礎(chǔ)上提出升級并與互聯(lián)網(wǎng)結(jié)合。這兩個子公司的戰(zhàn)略構(gòu)想均被列入2015年萬科年報，顯示集團對之認可。

但這種城市公司自發(fā)的創(chuàng)新行為同樣存在缺陷，即各公司均推出同類型、不同品牌的產(chǎn)品線，導(dǎo)致新業(yè)務(wù)出現(xiàn)品牌不統(tǒng)一。

以長租公寓和養(yǎng)老為例，觀點指數(shù)綜合查詢，這兩項業(yè)務(wù)同時存在多個品牌，直到2016年升級為集團拓展業(yè)務(wù)后，才逐漸形成統(tǒng)一品牌。

經(jīng)過一年的“賽馬”，2016年萬科將新業(yè)務(wù)的定位進一步細化，具體主要表現(xiàn)在兩大方面：其一，將消費地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)內(nèi)涵解釋為商業(yè)、物流、滑雪、長租公寓、養(yǎng)老；其二，與一年半前成立的五大事業(yè)部相比，商業(yè)地產(chǎn)異軍突起，被萬科單列出來且位于新業(yè)務(wù)之首，教育則鮮有提及。

這主要源于2016年8月21日，萬科與合作方聯(lián)合收購印力集團的股權(quán)。萬科借此解決了自2013年重啟商業(yè)地產(chǎn)以來存在的標準化、平臺化等問題，在收購印力前萬科的商業(yè)地產(chǎn)運營并不十分具有競爭力。

另一個異軍突起的業(yè)務(wù)是物流地產(chǎn)，2017年萬科組團以116億美元收購物流巨頭普洛斯，其中萬科持股21.4%成為主要股東。這也是2015年成立物流地產(chǎn)公司、引入黑石后，萬科在物流業(yè)務(wù)上的又一次躍進。

2017年8月，升任董事長的郁亮公布萬科新版五大類型業(yè)務(wù)，這被外界解讀為“賽馬”近三年后的成果：核心業(yè)務(wù)依然為地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理；優(yōu)勢業(yè)務(wù)包括商業(yè)、物流；拓展業(yè)務(wù)包括長租公寓、冰雪度假，養(yǎng)老、教育歸類為摸索業(yè)務(wù)；新增潛力業(yè)務(wù)，主要包括軌道物業(yè)、混合所有制改革。

時間至2018年8月，萬科管理層在香港業(yè)績上披露，年初集團已把租賃住宅（此前稱為長租公寓）定位為核心業(yè)務(wù)。與之相對應(yīng)，海外業(yè)務(wù)、產(chǎn)業(yè)辦公在萬科近兩年的公告中已逐漸銷聲匿跡。

2017年8月，國家發(fā)改委、商務(wù)部、人民銀行、外交部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進一步引導(dǎo)和規(guī)范境外投資方向的指導(dǎo)意見》，限制房地產(chǎn)、酒店、影城、娛樂業(yè)、體育俱樂部等境外投資。2018年，萬科僅新增進入吉隆坡市場。

產(chǎn)業(yè)辦公最早體現(xiàn)的是萬科探索“+互聯(lián)網(wǎng)”的意志，2015年9月，萬科云及線上平臺“路由器計劃”面世，王石為此站臺，郁亮及全體副總裁與會。據(jù)萬科當(dāng)時披露，萬科云已在廣州、深圳、廈門、福州、東莞建設(shè)20大項目，還將在上海、武漢復(fù)制。但此后該業(yè)務(wù)歸于平靜，有媒體報道稱，廣州萬科于2016年下半年暫緩了眾創(chuàng)空間業(yè)務(wù)。

在2017年年報中，萬科將產(chǎn)業(yè)辦公列為“其它業(yè)務(wù)”，排在冰雪度假、養(yǎng)老、教育之后；2018年半年報，產(chǎn)業(yè)辦公已不在“其它業(yè)務(wù)”范疇。

另于2016年底起，萬科響應(yīng)自持租賃房新規(guī)，在北京、廣州、佛山斥資170億元獲取數(shù)宗高比例自持地塊，這種長租探索此后大抵歸于平靜。其中，北京萬科翡翠書院2018年上半年入市時引發(fā)關(guān)注，以至于北京住建委首次針對自持租賃房回應(yīng)，要求自持項目“不得出售或變相以租代售”。

郁亮試錯

2013年起，郁亮帶著萬科團隊拜訪了一批國內(nèi)外企業(yè)，包括但不限于黑石、KKR、畢馬威、阿里、小米……

閑暇時，郁亮還閱讀了凱文·凱利的《失控》，目的是尋找萬科第四個十年的方向。萬科在2014年年報致股東函也提及：“未來通往何方，我們何去何從？關(guān)于這組問題的思考，萬科從沒有像2014年這么多。”

這種透露著轉(zhuǎn)型焦慮的思索，最終轉(zhuǎn)化成了平臺化架構(gòu)、事業(yè)合伙人、“賽馬”機制等成果。

郁亮曾在接受采訪時表示，萬科鼓勵各個區(qū)域公司創(chuàng)新業(yè)務(wù)，集團有一套“賽馬”機制，“賽”出來的新業(yè)務(wù)會在各個公司推廣。他同時強調(diào)，新業(yè)務(wù)要么死要么活，沒有中間地帶，對于新業(yè)務(wù)萬科期待都要成為行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者。

新業(yè)務(wù)是沿著城市發(fā)展方向、客戶需求變化方向探索，在各個城市公司開始嘗試、試錯。最終在逐漸淡化海外業(yè)務(wù)、產(chǎn)業(yè)辦公后，萬科2018年保留了租賃住宅、商業(yè)、物流、冰雪度假、養(yǎng)老、教育幾大新業(yè)務(wù)。

上述大部分新業(yè)務(wù)是萬科“想明白、可以大規(guī)模推廣”的，并且已初步具備融資造血功能。2018年內(nèi)，萬科完成15億元住房租賃專項公司債券發(fā)行，以及松花湖信托收益權(quán)資產(chǎn)支持專項計劃，利率分別為4.05%、5.26%。同時，這兩個業(yè)務(wù)的規(guī)模，已初步達到郁亮四年前設(shè)定的“行業(yè)領(lǐng)先水平”。

至于優(yōu)勢業(yè)務(wù)，年內(nèi)印力發(fā)行3億美元債券，利率3.8%；萬科則成立60億元物流地產(chǎn)投資基金，但12月由于江蘇信托退出，基金規(guī)模縮減至29.56億元。

相比之下，未從年報剔除的新業(yè)務(wù)，或許只代表萬科認可它的發(fā)展空間及潛力，并不意味著已形成可持續(xù)發(fā)展模式。被萬科提及最多的是養(yǎng)老業(yè)務(wù)，郁亮過去三年間數(shù)次表達對養(yǎng)老的不確定情緒。

9月份，郁亮在南方區(qū)域月度例會上提出進行戰(zhàn)略檢討，相關(guān)事業(yè)部要檢討三年計劃書——按計劃2018年萬科已結(jié)束“亂三年”局面——具體業(yè)務(wù)要“收斂”和“聚焦”，以“活下去”為最終目標。

其中對于非開發(fā)業(yè)務(wù)，萬科提出了5項原則，包括投入和產(chǎn)出、風(fēng)險和收益嚴重匹配的業(yè)務(wù)“必須調(diào)整”；做了三年的業(yè)務(wù)，還沒做成和仍靠內(nèi)部資源內(nèi)生增長的也不要再做。

在消息傳出后不久，萬科內(nèi)部人士曾對觀點指數(shù)表示，其它業(yè)務(wù)目前處于孵化階段，未來在投入上會更加謹慎，這是萬科一以貫之的邏輯，并沒有特別新的改變。

同月，郁亮站在“世界屋脊”，諸般感慨涌上心頭：“今天的我們特別焦慮，焦慮在于，如何找到新的發(fā)展渠道、路徑與方法。沒有現(xiàn)成的道路可以學(xué)習(xí)，這是萬科最大的焦慮。”

12月，萬科南方區(qū)域首席執(zhí)行官張紀文對集團“收斂”“聚焦”戰(zhàn)略作出解讀。他強調(diào)，確切地說是萬科暫停一些業(yè)務(wù)的擴張，有些業(yè)務(wù)單體形態(tài)好，但不一定適宜復(fù)制，需要收斂打磨；有些業(yè)務(wù)證明了不具備推廣條件，將選擇關(guān)閉。

張紀文還透露，萬科南方區(qū)域的養(yǎng)老業(yè)務(wù)“會暫時減緩發(fā)展的速度”。“我們基本上是收斂小的業(yè)務(wù)，即使是教育業(yè)務(wù)也開始收斂。”

郁亮則表示，盡管萬科很努力地想做好這些（養(yǎng)老、教育）業(yè)務(wù)，但是感覺還是特別困難，在實踐中碰到一些阻力。按照2017年股東會說法，萬科已做了180個養(yǎng)老項目。

“作為一個商業(yè)機構(gòu)，如果說一個市場化業(yè)務(wù)不能找到合適的盈利模式，它就沒法做大。”這是郁亮褪去理想、情懷色彩后，在那一天說的最接近商業(yè)本質(zhì)的話。

據(jù)觀點指數(shù)了解，在2014年宣布轉(zhuǎn)型后，2015-2017年，萬科主營業(yè)務(wù)中來自房地產(chǎn)結(jié)算收入占比達在96%-97%之間，至2018年上半年降至95%。但從年復(fù)合增長率看，房地產(chǎn)結(jié)算收入約為10.68%，物業(yè)管理收入達到55%；其它業(yè)務(wù)則僅為7.9%，顯示新業(yè)務(wù)創(chuàng)收能力仍較弱。

與之相對應(yīng)的是新業(yè)務(wù)的支出持續(xù)增加，反映出新業(yè)務(wù)仍處于規(guī)模擴張階段而非獲益階段。2018年9月底，萬科長期待攤費用達41.88億元，較2017年底增長102.69%，相當(dāng)于2014年底的12.35倍，主要由于租賃住宅業(yè)務(wù)租金及改造支出增加。年內(nèi)，萬科發(fā)行逾百億短期債券，短期借款有所增加。

郁亮所面臨的挑戰(zhàn)不只是新業(yè)務(wù)孵化，還有這過程中來自行業(yè)的形勢變化。2018年被外界稱為房地產(chǎn)調(diào)控最密集的一年，受融資端去杠桿影響，資金緊縮的房企反過來對拿地、銷售提出了更嚴格要求。

比如郁亮于9月份強調(diào)，未來支撐所有新業(yè)務(wù)的現(xiàn)金流主要來源于開發(fā)業(yè)務(wù)，萬科要完成6300億回款目標。數(shù)據(jù)顯示，2018年萬科累計實現(xiàn)銷售額6069.5億元，同比增長14.54%。

為了應(yīng)對調(diào)控，萬科內(nèi)部已謹慎關(guān)注土地市場，并根據(jù)銷售回款決定投資結(jié)構(gòu)。據(jù)觀點指數(shù)統(tǒng)計，2018年1-12月萬科累計新增拿地權(quán)益價款1660.14億元，與同期銷售額比值為0.27，低于2017年全年0.41；新增建筑面積5569萬平方米，同比增加8.5%。另從單價看，萬科拿地均價約為銷售均價37%，控制在內(nèi)部正常標準。

盡管新業(yè)務(wù)孵化未成型，如今郁亮也不提再新業(yè)務(wù)占應(yīng)收半壁江山的設(shè)想了，偶有媒體問及也只答“10年后的事情真說不清”。

但他推行萬科變革的決心似乎并未受到影響。2018年以來，萬科總部取消原有的部門設(shè)置，成立三大中心，組織架構(gòu)更扁平化；內(nèi)部換崗必須換薪，同一起跑線，一年一起立。在年初，他還公開表示，萬科將拋棄舊思維，擁抱新時代；12月，他強調(diào)萬科打造是的矢量組織、冠軍組織、韌性組織，要抗風(fēng)險、抗脆弱——這大概是從《反脆弱》里汲取到的靈感。

至于如何擁抱新時代，郁亮可能還要思考一段時間。

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