丁建剛 正如我們半個(gè)月前所預(yù)料的，包括限價(jià)解除在內(nèi)的各種政策松綁，將很快由點(diǎn)及面，星火燎原。

各地方的松綁行動(dòng)已經(jīng)風(fēng)起云涌。

中央政府也在釋放強(qiáng)烈信號(hào)，銀保監(jiān)會(huì)表示：2019房地產(chǎn)市場(chǎng)既不要過熱也不要過冷，最好是保持相對(duì)穩(wěn)定。

各政策解讀，詳見文末。

最新消息：

1. 李克強(qiáng)總理昨天（1月14日）主持會(huì)議，討論政府工作報(bào)告時(shí)強(qiáng)調(diào)：依靠市場(chǎng)活力頂住下行壓力，保持經(jīng)濟(jì)運(yùn)行在合理區(qū)間。

2. 1月15日，央行同步表態(tài)：貨幣政策保持穩(wěn)健，并不意味著一成不變，要保持松緊適度，根據(jù)形勢(shì)變化增強(qiáng)貨幣政策調(diào)控的靈活、前瞻性。

各地房貸利率下調(diào)：

北京：首套房主流利率是基準(zhǔn)利率上浮10%；二套房貸款利率為以基準(zhǔn)利率為基礎(chǔ)上浮20%。

上海：可執(zhí)行95折優(yōu)惠的銀行數(shù)量增至10家，未執(zhí)行最低95折利率的銀行，近期也下調(diào)了首套房貸上浮比例。

廣州：多家銀行下調(diào)房貸利率，下調(diào)幅度大致在基準(zhǔn)5-10個(gè)百分點(diǎn)。

深圳：中行首套下調(diào)5%，花旗下調(diào)6%。

杭州：多數(shù)銀行執(zhí)行首套房貸利率上浮10%，但已經(jīng)有部分客戶確實(shí)申請(qǐng)到上浮5%的利率。

武漢：部分銀行首套房利率從上浮30%下調(diào)至20-25%，二套房從上浮40%下調(diào)至25-30%。

北京核心區(qū)兩宗宅地未設(shè)“銷售限價(jià)”出讓

1月9日，北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)網(wǎng)站發(fā)布2019年的第一次土地使用權(quán)出讓預(yù)申請(qǐng)公告。其中，位于朝陽(yáng)區(qū)孫河的兩塊住宅用地?cái)M于近期掛牌出讓，并且兩宗地塊均不設(shè)定住宅銷售限價(jià)。

北京“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”的土地出讓方式從2016年開始，此后，北京出讓的大部分地塊，都采用了這種方式。

但2019年開始，第一次出讓的朝陽(yáng)區(qū)宅地一反常態(tài)沒有設(shè)置限制房?jī)r(jià)的規(guī)定。

天津“自持租賃住宅”調(diào)整為“可售住宅”

1月10日，天津市濱海新區(qū)土地發(fā)展中心宣布，取消“津?yàn)I開（掛）2012-13、14、15、16號(hào)地塊”中“該地塊租賃型住宅建成后不允許出售，僅允許出租”條款，將自持租賃住宅調(diào)整為可售住宅。這是全國(guó)首例獲準(zhǔn)租賃改銷售的情況。

上述四宗地塊均為住宅用地，于2012年11月14日出讓。招商以底價(jià)4.495億元斬獲這四宗土地，成交樓面價(jià)約2500-3000元/平米。如今，開發(fā)商已將其打造成別墅項(xiàng)目，并已入市銷售。

2012年，該四宗地塊出讓公告中規(guī)定“該地塊租賃型住宅建成后不允許出售，僅允許出租，如因項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)或受各種不可抗力因素需要出售的，須經(jīng)天津經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管理委員會(huì)批準(zhǔn)，嚴(yán)格按照相關(guān)程序辦理”。

廣州大幅放松戶籍政策

1月11日，廣州市發(fā)改委聯(lián)合廣州市人社局、市來穗人員局及市公安局共同發(fā)布了廣州市新一輪遷入戶政策體系：

一是不再將符合計(jì)劃生育政策作為戶口遷入廣州市的前置條件；二是就引進(jìn)人才入戶條件進(jìn)行了較大幅度調(diào)整，包括放寬引進(jìn)人才入戶的年齡限制，學(xué)士、碩士和博士分別從35、40、45周歲調(diào)整到40、45、50周歲。

銀保監(jiān)會(huì)：房地產(chǎn)市場(chǎng)既不要過熱，也不要過冷

1月14日，在香港特別行政區(qū)政府、香港貿(mào)發(fā)局主辦的亞洲金融論壇上，銀保監(jiān)會(huì)副主席王兆星表示：“2019年應(yīng)該注意三點(diǎn)：中國(guó)金融市場(chǎng)的穩(wěn)定、房地產(chǎn)市場(chǎng)和全球市場(chǎng)的影響。我們要注意關(guān)注世界主要經(jīng)濟(jì)體財(cái)政政策和貨幣政策的動(dòng)向，也要關(guān)注中美貿(mào)易摩擦的動(dòng)向。”

“房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)該注意哪些問題？既不要過熱也不要過冷，最好是保持相對(duì)穩(wěn)定。因?yàn)闊o論房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱還是過冷，都會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)和金融帶來很大的負(fù)面影響。銀保監(jiān)會(huì)所有的信貸政策都是致力于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展，同時(shí)保障低收入群體的住房需求。所以，既要防止泡沫，也要防止房地產(chǎn)出現(xiàn)大的波動(dòng)，同時(shí)給低收入年輕人一些住房的支持和保障，這也是我們改善民生的重要組成部分。”

丁建剛解讀：

1. 降低房貸利率，對(duì)購(gòu)房者來說最為實(shí)惠，但可能幅度還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。

2. 北京沒有設(shè)置銷售限價(jià)，釋放出強(qiáng)烈的“限價(jià)松動(dòng)”的信號(hào)。

3. 天津?qū)?ldquo;自持租賃住宅用地”調(diào)整為“可售住宅”，尺度最大，最有爭(zhēng)議。

但仔細(xì)看2012年這四宗地塊出讓公告中規(guī)定“嚴(yán)格按照相關(guān)程序辦理”，地方政府當(dāng)時(shí)就給自己留下了巨大的權(quán)力操作空間。

能轉(zhuǎn)不能轉(zhuǎn)，能調(diào)不能調(diào)，全由政府說了算。“嚴(yán)格按照相關(guān)程序辦理”，請(qǐng)問是什么程序？

以后再出這樣的地塊，誰敢拿？誰不敢拿？

4. 廣州大幅放寬戶籍政策，放下一線城市的身段，加入到二線城市的“搶人大戰(zhàn)”中。

這是一個(gè)重要信號(hào)。

重演2018年春天的搶人大戰(zhàn)，甚至落戶門檻更低，這很可能是2019年二線城市解除限購(gòu)政策的一個(gè)重要渠道。

這也證實(shí)了，地方政府是“真著急”，不是“假著急”。

5. 銀保監(jiān)會(huì)官員的表態(tài)，“既要，也要”的句式，看似一分為二，辯證法。但凡是熟悉中國(guó)政治語(yǔ)境的人都能聽出弦外之音。

與這些政策變化相比，半個(gè)月前還在躲躲閃閃的菏澤、衡陽(yáng)等三線城市，根本不算什么事兒。

可以預(yù)見，三四線城市限價(jià)和限購(gòu)政策將基本解除；二線城市的限價(jià)政策也將解除，限購(gòu)政策會(huì)有某些松動(dòng)；一線城市相對(duì)謹(jǐn)慎，但也會(huì)有一些松動(dòng)。

這些政策的松綁，將快速的由點(diǎn)及面展開。

一場(chǎng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)保衛(wèi)戰(zhàn)即將打響。

但千萬不必為這些松動(dòng)會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲而焦慮。

恰恰相反，面對(duì)形勢(shì)的急劇變化，購(gòu)房者和那些囤地不多、杠桿不高的房企，倒是可以更從容一些了。

丁建剛 浙報(bào)傳媒地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)，觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)專欄作者

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