希望在未來能夠培養(yǎng)更多的業(yè)務，能夠有更多的上市的平臺，這是我們定的未來十年的目標和方向。

　　觀點網(wǎng) 5月22日，深圳大梅沙總部舉行了整整三個小時的萬科周年股東大會上，行業(yè)、市場、萬科的未來，依然是繞不開的話題。

　　關于最新高調(diào)宣布的二萬合作，萬科總裁郁亮戲稱這是第一次不用舉牌拿地，就得到了很多住宅地。并表示雙方都是各干各的，不會有沖突。

　　“如果不合作，未來三到五年主要城市都不會有你的影子。”郁亮說，行業(yè)結(jié)盟發(fā)展的時代已經(jīng)來臨，最好的合作不是大企業(yè)和小企業(yè)之間的整合，而是幾個大企業(yè)之間的優(yōu)勢整合。未來，萬科還是會在這方面繼續(xù)努力的。

　　合作是外拓，質(zhì)量是內(nèi)省。郁亮表示：“萬科過去一直在堅持質(zhì)量第一的概念，工業(yè)化的目標是PC率達到40%，我們的產(chǎn)品可以內(nèi)外都強，這兩點對銷售提高是有幫助的，我們應該一起達到戰(zhàn)斗目標。”

　　據(jù)悉，萬科2015年重點工作其中之一便是“嚴守‘質(zhì)量第一’，實現(xiàn)工業(yè)化三年目標”。

　　另外，萬科也提出，“要加快轉(zhuǎn)型步伐，新業(yè)務發(fā)展取得實質(zhì)性突破，物業(yè)服務完成改制；全力提升盈利能力，實現(xiàn)創(chuàng)造利潤增速高于銷售規(guī)模增速；抓住有利的市場時機，實現(xiàn)良好銷售增長；加大行業(yè)內(nèi)外合作力度，捕捉金金融化發(fā)展機會。”

　　未來10年

　　“首先還是談一下行業(yè)發(fā)展趨勢”，這是郁亮在股東大會上做工作報告的開場白。

　　一如既往地，郁亮在列舉多達十幾個數(shù)據(jù)后擲地有聲告訴在場股東，“大家對前景不用擔心，應該說未來10年是安全的，但房價單邊上漲，規(guī)模整體膨脹的年代已經(jīng)結(jié)束”。

　　“行業(yè)黃金時代已經(jīng)結(jié)束，白銀時代已經(jīng)來臨，隨著經(jīng)濟和城市功能的轉(zhuǎn)型升級，大量新的需求正在浮現(xiàn)和生長。”

　　同時，郁亮指出，目前看來整個行業(yè)供應在減少，政府還出臺一系列的政策，毫無疑問對整個市場的恢復還有很有幫助的，尤其4月中旬以來出臺的政策相關細則。

　　“有機遇、有挑戰(zhàn)”，郁亮如是定義萬科的未來十年?；诖?，萬科提出了三個目標。

　　“在住宅和傳統(tǒng)商辦地產(chǎn)之外找到新的增長點，十年內(nèi)保持穩(wěn)定增長，這是我們第一個目標；第二個目標是希望十年以后利潤來源里面有一半來自于現(xiàn)在的傳統(tǒng)業(yè)務，有一半來自于新業(yè)務，十年中并駕齊驅(qū)，新老業(yè)務之間各是一半比例。”

　　“第三，我們需要通過集資創(chuàng)新來組成創(chuàng)造力，為轉(zhuǎn)型發(fā)展奠定基礎，過去黃金時代基本上沒有什么危險，一路上來只有技術就夠了，因為共創(chuàng)和共享，在未來充分白銀時代的情況下，可能需要共擔，而在過去機制沒有共擔這兩個字，所以現(xiàn)在面對如此的標準，除了要共享，中間要加共擔兩個字，有危險要共同面對。”

　　萬億市值目標

　　郁亮說，“以上就是萬科未來十年要做的三件事，具體來說，換一個思路，在這一點大概有五個方面，看萬科是否能夠做到。”

　　具體來看，“第一，是說萬科在十年以后，不只是一個單一的住宅產(chǎn)品型公司，要基于客戶生活幸福感的全新要求，為客戶成長提供各樣的服務。”

　　對此，郁亮舉例稱，比如說目前提供青少年的教育成長服務，在各地房產(chǎn)基地可以看到構建教育營地，此起彼伏，非常熱鬧，整個華南地區(qū)最大的青少年教育供應商是萬科。同時，萬科還有到后端的養(yǎng)老服務，這是基于客戶全部過程的服務。

　　“第二，要從單一的賣房子，轉(zhuǎn)向到市場管理和價值管理，有一個簡單的通俗的解釋，萬科未來不只是賣房子，要把更多的資產(chǎn)可以出租。”

　　除了上述兩點，萬科的第三點是，從職業(yè)經(jīng)理人轉(zhuǎn)化為事業(yè)合伙人，要有一個共擔機制，共同承擔，這樣才會體會到和股東一起共事冷暖。

　　第四點則是，“在未來萬科會不斷地向一個扁平化的架構努力，預計會在6月份完成這個事情，我們在適應這個世界變化的需要。”

　　“最后一個，我們希望以萬億市值作為奮斗目標，十年以后我相信不只有萬科的房產(chǎn)，希望在未來能夠培養(yǎng)更多的業(yè)務，能夠有更多的上市的平臺，這是我們定的未來十年的目標和方向。”

　　破釜沉舟的勇氣

　　“承諾”成為了這場發(fā)言的關鍵詞。本著負責的態(tài)度，郁亮坦承，“公司管理層對利潤率、回報率水平下降深感焦慮與愧疚，將努力深刻反思問題與不足，全力提升盈利能力，回報水平。”

　　其中，對于毛利率與ROE下降的原因，萬科表示是因為地價/房價比日益提升，而且2014年是調(diào)整期，現(xiàn)房銷售當期結(jié)算。

　　此外，郁亮也強調(diào)，對于新業(yè)務的投入，短期內(nèi)難以體現(xiàn)收益率，但長期而言將為公司發(fā)展提供更大空間。

　　“我覺得我們應該拿出破釜沉舟的勇氣來解決老毛病，老業(yè)務做不好，新業(yè)務更不可能做好。但是，可以肯定的是，我們還要多賣房子，對我們來說，市場機會仍然很大。”

　　回顧過去一年，郁亮總結(jié)認為去年努力到2581億已是歷史新高，大概十年前萬科的發(fā)展策略上規(guī)劃里面有個指標是3%的市場份額，現(xiàn)在萬科已經(jīng)完成了2.82%。

　　“還有一段距離，但是我們非常值得驕傲的說我達到了90%，就是回款達到90%以上，這是非常難得的，這一點對今年做資源整合來說，有極大的便利和空間，結(jié)算率增加了4.2%。”

　　不過，郁亮也沒有回避集團收入增長沒有跟上銷售規(guī)模的增長這個問題。“這方面影響了銷售和利潤，我們會加快預算的周期，盡早給股東提供回報，給利潤增長創(chuàng)造條件，來年這一部分我們會好好努力。”

　　郁亮說，萬科在過去五年沒有對經(jīng)營水平提高有要求，現(xiàn)在應該逐步提高這個要求，以同樣的規(guī)模、同樣的利潤，來和同行競爭。

　　對此，郁亮承諾，2015年的工作要有幾個突破，一個是物業(yè)服務，除此之外也會在物流、社區(qū)商業(yè)、養(yǎng)老服務方面有一些進展和突破。

　　最后，郁亮表示，“我們希望今年創(chuàng)造的利潤增速要高于銷售規(guī)模的增速，萬科內(nèi)部有一個政策，希望今年利潤創(chuàng)造200億，如果不能完成的話，一線老總在內(nèi)都沒有年終獎，我們以此來激勵，看能否做到這個事情。”