李萬明：大家好！我想跟大家主要分四個方面：

　　一、中國房地產(chǎn)行業(yè)展望

　?。ㄒ唬┲袊康禺a(chǎn)產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟的作用近期無法替代。中國面臨下行的壓力下，房地產(chǎn)作為中國的支柱型經(jīng)濟，近期來看中國的房地產(chǎn)刺激仍然是政府刺激的主要方面。

　?。ǘ┲袊姆康禺a(chǎn)市場具有真實的需求。一個是新增城鎮(zhèn)化帶來的住房需求，二是城市年輕人成家及中年人改善性住房需求。目前24歲到28歲的年輕人要成家了，他們有很多的改善型需求。所以，從這兩方面來統(tǒng)計，中國仍然有住房需求，每年大概有10億平方米的需求。這是房地產(chǎn)企業(yè)能夠繼續(xù)長期持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)。也有很多人討論到老齡化，實際上是存在一些偏差。中國的老齡化確實有。但是年輕人不愿意和老人住，中國很多年輕人向國外學(xué)習(xí)，尤其是大城市。自從結(jié)婚開始就不愿意和老人住在一起，這和國外先進國家是一樣的。這種情況下，實際上家庭在市分拆。很多大城市，已經(jīng)從住宅設(shè)計從人均三點幾的標準進行設(shè)計，所以未來人口居住不一樣那么大，人口居住不一定那么多，目前統(tǒng)計全國不少地方已經(jīng)只有2.2了，全國統(tǒng)計起來還是3.2，不一定是2.2，但一定是逐步往這個方向走了。

　　（三）新一屆政府調(diào)控政策更加合理，有利于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)長期平穩(wěn)發(fā)展。我們看到新的政策既不會過度刺激。我們相信一定會在三個月會有進一步的刺激措施，比如說進一步將息，或者是對房地產(chǎn)按揭利率的降低，都會激發(fā)更多的需求。當然，我們把首套房和首改房的按揭落實到位，真正落實到位，成本比較低，有利于房地產(chǎn)的健康發(fā)展。所以，總體說不說十年，未來五年房地產(chǎn)仍然有健康發(fā)展的趨勢。

　　二、當前房地產(chǎn)形勢

　　（一）2015年全國房地產(chǎn)形勢。15年的形勢有利有弊，目前來說全國的庫存量比較多，整個商品房6億多，住宅房4億多。跟杭州的市場差不多，總體來說商辦物業(yè)和住宅相比，庫存量更大。剛才也提到，杭州有15萬的庫存，9萬套的銷售，實際上對全國來說差距不大，全國去年是銷售了12億平方米，我們的庫存只有4億平方米，這個并不是很恐怖。當然一季度銷售下滑，也是我們擔(dān)心的，房地產(chǎn)沒有上漲的預(yù)期，而且存在下滑的預(yù)期。正因為這樣，我們會有新的政策出來。新增的供應(yīng)量在減少，這是利好的方面，我們可以看到全國很多城市，可能都是因為確定包括全年大家擔(dān)心，所以購進比較少，新推出的房子比較少。中國新的政府也接受去年的教訓(xùn)，要做訓(xùn)練，可以說總理在幫我們做宣傳，就是告訴大家穩(wěn)定住房消費是大政策，而且也有這樣的需求。貨幣政策逐步寬松，會使房地產(chǎn)逐步好轉(zhuǎn)。

　?。ǘ┦袌鲣N量與價格不可能大漲。要看到房地產(chǎn)要像03年或者09年那樣出現(xiàn)暴漲，是不大現(xiàn)實的。因為中國畢竟損失一定的障礙，城市化還是有一定的節(jié)奏，不要再想大家來搶購房子。很顯然去年13億平方米不是真實的狀況，是因為去年年初，由于去年上半年對新一屆政府推出的政策一種期盼，但14年已經(jīng)合理回歸。價格和銷量都是一樣，價格也上漲非常慢。我相信今年還會維持這樣的狀況，價格不會漲得很多，銷量也不會漲的很大。

　　（三）城市分化初見端倪。房地產(chǎn)很重要的形勢就是城市分化越來越明顯，一二線城市房價繼續(xù)上漲，同時有一些鬼城出現(xiàn)，這和城市也是相關(guān)聯(lián)的。還有一個就是對房地產(chǎn)的選擇一定要考慮城市人口和就業(yè)人口增加的需求，才能選擇合理的方向。我想房地產(chǎn)好的開發(fā)區(qū)域，正是有工商業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)，有人口增長基礎(chǔ)的城市，長三角就是我們首選的方位。

　?。ㄋ模┓康禺a(chǎn)企業(yè)的分化。我們可以看到大企業(yè)越來越大，小企業(yè)非常艱難甚至倒逼。

　　（五）房地產(chǎn)企業(yè)的轉(zhuǎn)型。當然艱難并不意味著他們不可以轉(zhuǎn)型，由于反腐導(dǎo)致不可能再通過關(guān)系便宜的拿地，這就意味著轉(zhuǎn)型。大企業(yè)已經(jīng)在主動轉(zhuǎn)型，他們通過和金融機構(gòu)的合作在設(shè)置基金產(chǎn)品，包括萬科這樣一些大型的房企，前十位都有自己的考慮，可以說他們已經(jīng)慢慢輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)化金融華之后，他們已經(jīng)是房地產(chǎn)基金的組織者，很多實際意義上的金融機構(gòu)只是房地產(chǎn)金融機構(gòu)的投資者之一。

　　三、房地產(chǎn)投資基金發(fā)展

　　（一）私募房地產(chǎn)投資基金快速發(fā)展。說到房地產(chǎn)基金未來如何抓住機會，房地產(chǎn)企業(yè)有怎樣的機會。這幾年房地產(chǎn)基金都在健康快速發(fā)展，基本上每年都有翻倍的業(yè)績。根據(jù)去年初步的統(tǒng)計，已經(jīng)達到了六千億規(guī)模。當然也有不少房地產(chǎn)基金陸陸續(xù)續(xù)到了收獲的時候，退出基金已經(jīng)超過一千多億，退出方式多種多樣，有IPO的，有回購的，也有分紅。這和前幾年央行推出的金融改革，實際上是一個方向，已經(jīng)出現(xiàn)成效。不要讓眾多的房地產(chǎn)企業(yè)都是靠金融賺錢，有很多股權(quán)基金都通過股權(quán)得到了收益，而且發(fā)展越來越好。這里面主要的原因還是因為房地產(chǎn)比較好，如果行業(yè)不好就不會有這樣的發(fā)展基礎(chǔ)。

　?。ǘ┓康禺a(chǎn)企業(yè)自覺的金融化、基金化。房地產(chǎn)業(yè)自覺的金融化和基金化是一個趨勢，房地產(chǎn)的金融屬性越來越得到大家的認可，金融資源的掌握的多少決定了房地產(chǎn)的發(fā)展份額，大型房企的金融化、資本化已經(jīng)呈現(xiàn)出來，他們也得到了很好的發(fā)展。同時大型房企普遍涉銀，已經(jīng)有三十多了參股了銀行，銀行也會自發(fā)和企業(yè)結(jié)合發(fā)展。中小企業(yè)紛紛轉(zhuǎn)型，參與組建房地產(chǎn)基金，這是一個方向。

　　（三）房地產(chǎn)基金投資已成為眾多投資人喜愛的產(chǎn)品。這和五年的發(fā)展積累了信譽有關(guān)系，和投資產(chǎn)品和投資人帶來的可觀回報有關(guān)系，和房地產(chǎn)依然有長期發(fā)展的預(yù)期有關(guān)系。還有控制影子銀行帶來了更多的直接投資人，這樣會有更多的機會，使老百姓更多資源的選擇房地產(chǎn)基金。還有社保和保險等機構(gòu)基金有意找目前專業(yè)的房地產(chǎn)基金管理合伙人合作，也使房地產(chǎn)有更多的發(fā)展機會。

　?。ㄋ模┓e累房企多元化融資需求的機會。我們知道市場份額競爭、規(guī)模擴張的壓力、經(jīng)營性地產(chǎn)的資金沉淀，將使所有開發(fā)商都面臨多元化、規(guī)?；谫Y的需求，房地產(chǎn)價格如果不像以前的暴漲，回歸合理，收益逐漸增加，會使很多具有財務(wù)上合理性，使房地產(chǎn)基金更加介入，甚至在未來一年會有證券推出。未來房地產(chǎn)基金也需要發(fā)展，這也是一個方向。

　?。ㄎ澹┒嘣康禺a(chǎn)產(chǎn)品和存量房地產(chǎn)市場帶來的金融機構(gòu)。

　?。┓康禺a(chǎn)市場發(fā)展對于多元融資渠道的機會。我們的門檻也變化了，以前是改造，現(xiàn)在更多的是多種合作，證監(jiān)會已經(jīng)備案了幾千家私募基金，使得行業(yè)能夠跟家豐富，金融不再是一紙難批的金融許可，證監(jiān)會對私募基金也發(fā)了備案。

　?。ㄆ撸┎粩嘣鲩L的投資需求、不斷成熟的投資人的機會?，F(xiàn)在城鄉(xiāng)儲蓄余額又增加了四萬多億，達到了50萬億，投資需求旺盛，投資渠道匱乏。剛才提到了消費力在提高，但錢到哪兒去了，為什么沒有買房？這是自我調(diào)節(jié)，市場化的需求。最近有很多資金投入股市，相信中期的大盤調(diào)整會到來，不斷有資金投降實體產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，當然也有資金到海外，這是正常的流動?？傮w來說，房地產(chǎn)基金還是有發(fā)展的前景。

　?。ò耍┓康禺a(chǎn)進機構(gòu)的合作共贏。這是我們非常需要的，也要現(xiàn)狀。實際上無論是神州基金，還是其他的基金都有發(fā)展。

　　四、盛世神州基金的實踐

　　我們盛世神州基金經(jīng)過五年的發(fā)展，有不斷的發(fā)展。我們在國內(nèi)和美國有50多項，我們認為，股東實力雄厚，信譽良好，股權(quán)分散，管理規(guī)范，評判嚴謹，決策政府。管理層必須要經(jīng)驗豐富，真正為投資人找好項目，管好項目。深入主動的管理是我們盛世神州基金的發(fā)展方向，我們希望長遠王這個發(fā)展，希望能發(fā)展成為中國的房地產(chǎn)大型發(fā)展基金。

　　我們繼續(xù)堅持五好原則，更多考慮選擇好的合作伙伴，包括萬科、恒大都有合作，希望杭州大型的房地產(chǎn)開發(fā)商可以和我們分享房地產(chǎn)的投資機會。當然不同的房地產(chǎn)規(guī)模，合作方式也不一樣，我們希望能夠共同的以一個合作共贏的態(tài)度實現(xiàn)我們的房地產(chǎn)行業(yè)的健康平穩(wěn)發(fā)展。