劉力：大家好！今天大會(huì)的題目是“新政與救市”，無(wú)論是政策和救市都是政府行為，企業(yè)沒(méi)有資格談，企業(yè)只有觀察新的機(jī)會(huì)在哪里，我們應(yīng)該如何自救的問(wèn)題。

　　現(xiàn)在新的市場(chǎng)和以前十五年的爆發(fā)已經(jīng)有非常大的差別了，這些現(xiàn)象有很多的學(xué)者和專業(yè)人士說(shuō)得很多，這里就不一一解釋。14年之后房地產(chǎn)不再是之前的市場(chǎng)，本質(zhì)上已經(jīng)嚴(yán)重分化，房地產(chǎn)商扮演的角色也面臨本質(zhì)上的轉(zhuǎn)型。

　　我們?nèi)绾巫跃龋P(guān)注哪些機(jī)會(huì)？分三個(gè)方面：

　　第一，關(guān)注角色的轉(zhuǎn)移和模式的革命。決策轉(zhuǎn)移有三個(gè)方面，第一政府職能是由規(guī)劃建設(shè)轉(zhuǎn)向提供公共服務(wù)。開發(fā)商的轉(zhuǎn)變是由建造商，中國(guó)的開發(fā)商更多的是房屋的制造商和生產(chǎn)商向思維整合轉(zhuǎn)變，第三個(gè)角色轉(zhuǎn)變是地產(chǎn)的治理結(jié)構(gòu)向金融整合商轉(zhuǎn)變。

　　首先，政府肯定會(huì)輕裝上陣?？赡軅ゴ蟮亩愒?，降低對(duì)銷售住宅的用地依賴。建設(shè)上引入民營(yíng)資本參與基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，比如PPP。服務(wù)呢？溫飽型服務(wù)規(guī)范化，例如設(shè)立公里醫(yī)院、廉租房、敬老院，小康型服務(wù)市場(chǎng)化。

　　開發(fā)商轉(zhuǎn)向資源整合，無(wú)論是開發(fā)銷售都會(huì)有變化的問(wèn)題，都要尋求新的主題。設(shè)計(jì)上，設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)建筑師的重要性答復(fù)下降，大量標(biāo)準(zhǔn)化，建造開始像萬(wàn)科十幾年的產(chǎn)業(yè)化現(xiàn)在開始真正實(shí)現(xiàn)。租售大量前置化，在建設(shè)之前這些租賃合乎售都應(yīng)該有明確的客戶。

　　作為地產(chǎn)服務(wù)商，就要把自己轉(zhuǎn)變成一個(gè)金融的角色了。面向政府，不僅要提供城市戰(zhàn)略顧問(wèn)、產(chǎn)業(yè)顧問(wèn)，還要向平臺(tái)融資顧問(wèn)。面向開發(fā)商，策劃顧問(wèn)和設(shè)計(jì)顧問(wèn)、租售顧問(wèn)及還要開發(fā)貸款融資顧問(wèn)，面向?qū)嶓w企業(yè)不僅是選址顧問(wèn)，還是資產(chǎn)證券融資顧問(wèn)，面向消費(fèi)者，從置業(yè)顧問(wèn)還要轉(zhuǎn)向購(gòu)房貸款顧問(wèn)。

　　要關(guān)注的模式以金融增強(qiáng)客戶黏度，改變銷售融資方式，以深化的金融手段增強(qiáng)潛在客戶購(gòu)買力，為購(gòu)房者解決資金融通的根本性問(wèn)題，增強(qiáng)客戶的黏度。第二個(gè)模式是回歸服務(wù)本質(zhì)。第三個(gè)模式就是跨界整合。房地產(chǎn)界與其他產(chǎn)業(yè)的整合，讓其由重資產(chǎn)向輕資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)變，大量開始文化娛樂(lè)產(chǎn)業(yè)整合、旅游產(chǎn)業(yè)整合、互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)整合，提升房地產(chǎn)的本質(zhì)價(jià)值。第四個(gè)模式是需求定制化，這個(gè)在國(guó)外體現(xiàn)的非常明顯，小規(guī)模開發(fā)。以金融財(cái)務(wù)為核心高度的專業(yè)化分工協(xié)作，融資和運(yùn)營(yíng)因素前置，實(shí)現(xiàn)需求的定制化。精準(zhǔn)的交易結(jié)構(gòu)匹配投資需求，精準(zhǔn)的產(chǎn)品設(shè)計(jì)匹配使用需求。比如說(shuō)像倫敦金絲雀碼頭等等項(xiàng)目，60%左右的公建客戶都是事前預(yù)定的。最后一個(gè)模式是大資管。國(guó)內(nèi)的商業(yè)化非常迅猛，但產(chǎn)品同質(zhì)化非常嚴(yán)重，大量的商業(yè)綜合體過(guò)剩。所以，包括很多中介服務(wù)機(jī)構(gòu)開始慢慢轉(zhuǎn)向以物業(yè)管理為核心或者運(yùn)營(yíng)為核心的機(jī)構(gòu)。

　　第二個(gè)方面的機(jī)會(huì)關(guān)注一下區(qū)域發(fā)展。這些年，最熱的一個(gè)詞，習(xí)大大上臺(tái)之后關(guān)鍵的熱詞“一帶一路”，到那里去尋找機(jī)會(huì)和抄底，就有區(qū)域的問(wèn)題。把“一帶一路”抽象的概念落實(shí)到國(guó)土和區(qū)域的空間上去看一下。以前說(shuō)的投資和貿(mào)易，今后就是全方位的。整個(gè)國(guó)土的城市保證三大塊，朝著三個(gè)方面去進(jìn)行開放。我們選擇項(xiàng)目，可能要更關(guān)注三個(gè)朝向的城市。整個(gè)城市的發(fā)展也從單向的開放、階梯式的轉(zhuǎn)向內(nèi)陸開放，向南、向西、向東，以及沿海開放帶以及沿海的體系。其中一些大的熱點(diǎn)，大的城市組群，過(guò)去都是推測(cè)或者是推動(dòng)，如今已經(jīng)成為現(xiàn)實(shí)了。城市組協(xié)、區(qū)域發(fā)展已經(jīng)不是口號(hào)，已經(jīng)成為現(xiàn)實(shí)了，就看我們?nèi)绾螌ふ覚C(jī)會(huì)。幾大城市的發(fā)展空間不用說(shuō)了，例如長(zhǎng)三角、珠三角、大北京。大北京從量上來(lái)講，雖然因?yàn)閮?nèi)陸的問(wèn)題是交通狀況問(wèn)題比較多。但北京主城區(qū)的建筑半徑20公里，東京半徑是50公里，那么半徑20公里如何和50公里半徑競(jìng)爭(zhēng)呢？所以，未來(lái)中國(guó)的發(fā)展否間巨大，不可能停下來(lái)。

　　但具體的發(fā)展模式絕不是單中心攤大餅，而是多中心形成城市群的概念，不是單位各個(gè)的概念。一個(gè)城市就有一個(gè)中心和多個(gè)衛(wèi)星城構(gòu)成，中間就形成了很多“帶”，產(chǎn)業(yè)化和功能板塊。比如說(shuō)北京和天津形成了一個(gè)帶，形成了多中心的發(fā)展，是點(diǎn)和線的發(fā)展。所以，像交通軸+葡萄串+生態(tài)綠地，左邊的圖是城市研究中心的梁原始親手畫的。中國(guó)已經(jīng)有十大城市群。

　　未來(lái)要選擇國(guó)家批準(zhǔn)的國(guó)家新區(qū)以及醞釀即將要批的幾大自貿(mào)區(qū)是未來(lái)城市的熱點(diǎn)，值得大家關(guān)注。所以是以區(qū)建成，城市與城市之間不在是平等的，是國(guó)家政策帶動(dòng)他們之間有巨大的差別。

　　所以，總結(jié)一下未來(lái)城市機(jī)會(huì)，城市群和“一帶一路”是一回事，城市群的發(fā)展模式是“一帶一路”的空間戰(zhàn)略發(fā)展模式。第二，東部沿海地區(qū)已經(jīng)形成網(wǎng)絡(luò)化的城市格局，空間發(fā)展越來(lái)越分散，比如說(shuō)上海、廣州往周邊形成網(wǎng)絡(luò)化的發(fā)展，是要往外走。而西部地區(qū)人口比較少，中國(guó)現(xiàn)在74%的人口居住在47%的土地上，西部這片廣闊的地區(qū)沒(méi)有資格去做網(wǎng)絡(luò)了，現(xiàn)在還是一個(gè)收速的過(guò)程，所以大家拿地一定要緊緊圍繞省會(huì)城市，只有省會(huì)發(fā)展足夠大了才有機(jī)會(huì)往外拓展。所以，西部地區(qū)城市群建設(shè)要圍繞省會(huì)城市展開，目的在于正確增加城市的活力，目標(biāo)發(fā)展集中為目標(biāo)。

　　第三是關(guān)注新產(chǎn)業(yè)發(fā)展，過(guò)去傳統(tǒng)發(fā)展模式已經(jīng)走到頭了，企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表在下滑，15年很嚴(yán)重，能不能保住兩千億不知道。開發(fā)商都在尋求做新的特色主題，包括了綠色低碳生態(tài)，包括文化創(chuàng)意旅游，現(xiàn)在大的物流和物聯(lián)網(wǎng)結(jié)合、智慧化也是未來(lái)趨勢(shì)，還有養(yǎng)老、養(yǎng)生、健康。未來(lái)大城市，比如說(shuō)北京、上海市區(qū)里面根本就沒(méi)有地了，只有做改造，歷史街區(qū)的保護(hù)，像寬窄巷子、石庫(kù)門等等。還有就是銷售比的改善，只有極少數(shù)讓你銷售，大量是會(huì)員，每年的年費(fèi)，或者和養(yǎng)老保險(xiǎn)結(jié)合，或者是租給你五年、十年，當(dāng)期再把錢退給你，當(dāng)成長(zhǎng)線融資。所有新模式的銷售都是周期非常長(zhǎng)的，沒(méi)有短期變現(xiàn)的事，要求開發(fā)商有足夠的實(shí)力。如果不和金融方、投資方結(jié)構(gòu)做不下去。所以就需要取得核心專業(yè)資源結(jié)合，比如說(shuō)學(xué)校、醫(yī)院、迪斯尼這。所以開發(fā)商從開發(fā)商、資本方向?qū)I(yè)資源結(jié)合，以后就基本成為資本的表達(dá)。過(guò)去開發(fā)商開玩笑說(shuō)開發(fā)商是給銀行掙錢的，未來(lái)會(huì)更嚴(yán)重，開發(fā)商的資產(chǎn)越來(lái)越輕了。沒(méi)有資源，沒(méi)辦法做，現(xiàn)在是專業(yè)資源重于資本。像清空人居建設(shè)集團(tuán)提出的IDOB的模式，都是未來(lái)比較好的模式。謝謝各位！