無論是開發(fā)商還是購房者，都將持一種更為謹慎的態(tài)度，而所謂的豪宅變局也更多或是一種假象或是“假動作”。

　　觀點網(wǎng) 歷時一年半，在市場的“千呼萬喚”中，昔日華家池三大地王之一的濱江·華家池終將面市。

　　近日，有相關(guān)消息傳出，目前濱江·華家池正在進行銷售中心以及樣板房的建設和打造，預計2015年5月份推入市場。

　　“作為濱江的第三代豪宅，公司在華家池項目的產(chǎn)品打造上花了很多時間，現(xiàn)在是市場行情最好的時候，我們打算下個月正式亮相?！碑斢^點新媒體4月13日求證上述消息時，濱江華家池營銷總監(jiān)稅國珊表示。

　　其實，在濱江放言力推華家池項目前，“330新政”后的一周內(nèi)，杭州另一豪宅項目武林壹號恰好交出了一份2013年入市以來最好的“成績單”。

　　不難看出，新政帶來的豪宅市場回暖，已在一定程度上刺激著華家池一直較為“冷靜”的神經(jīng)。而這是否意味著，接下來一段時間內(nèi)，沉寂已久的豪宅市場或迎一場新的變局？

　　對此，稅國珊稱，“華家池入市的好時機與新政的出臺肯定有很大的關(guān)系，從武林壹號近期的銷售來看，客戶的心理還是發(fā)生了很大的變化，以前對市場比較悲觀，現(xiàn)在還不錯。”

　　但浙江中原資源中心經(jīng)理荊海燕則認為，“感覺豪宅市場沒有那么火”，改善性需求是帶動起來了，但“6改4”給這部分客群帶來的影響有限。

　　頂級到改善的轉(zhuǎn)變

　　據(jù)觀點新媒體查閱，2013年9月，杭州華家池三幅地塊上演了一出“地王之戰(zhàn)”，除綠地、世茂外，作為唯一一家杭州本地房企，濱江集團以總價43.83億元競得59號地塊，樓面價高達23189.75元/平方米。

　　上述地塊占地面積7.12公頃，地上建筑面積28.9萬平方米，其中商辦14.7萬平方米，住宅14.2萬平方米，且至少配建保障房面積2000平方米。

　　拿地近半年后，2014年3月，濱江在其內(nèi)刊上正式公布了華家池地塊住宅部分案名——“濱江華家池公寓”，其中包括10棟高層及6棟排屋。

　　彼時，濱江華家池營銷總監(jiān)稅國珊透露，華家池公寓將在當年下半年面市，價格在50000元/平方米上下。

　　而隨著2014年整個樓市進入下行通道后，杭州樓市特別是豪宅市場一改之前上漲局面，華家池公寓的開盤也陷入“一拖再拖”中。

　　對此，稅國珊表示，“推盤節(jié)奏不能完全說是放緩，華家池作為公司今年戰(zhàn)略中重點項目，從戶型、產(chǎn)品打造上都花了很多時間，雖然目前還沒開盤，但市場關(guān)注度還是很高的?！?/p>

　　因此，在“330”新政刺激武林壹號達到一個新的成交“高峰”后，伴著“6改4”的落地，濱江才選擇在這個“最后的時機”正式推出華家池公寓。

　　在稅國珊看來，作為濱江豪宅的第三代，與之前的一代、二代相比，華家池項目產(chǎn)品線定位的改變，是其“亮點”之一。

　　“華家池為市中心純改善的豪宅，整個項目的戶型面積段設置為126-220平方米，面對的主要客群是城市精英的客戶群體?！?/p>

　　而這一定位的改變，剛好契合濱江此前提出的“減少類似武林壹號這樣的頂級豪宅的比例”的產(chǎn)品線“變身”。

　　“對于整個公司來說，壓縮這一部分比例，能在一定程度上減少公司資金的占有，因為頂級豪宅的成本投入非常高，而中高端豪宅更為龐大的客戶群則能使得公司發(fā)展更快?！眴柤爱a(chǎn)品線的變化，稅國珊向觀點新媒體解釋。

　　杭城豪宅遇變局？

　　但在浙江中原荊海燕看來，濱江產(chǎn)品線的變化反應的恰恰是杭州豪宅市場，特別是其中主力客戶群的變化。

　　“在杭州，濱江屬于比較接地氣的公司，對市場客戶的理解比較到位，武林壹號鎖定的只是整個市場萬分之一的客戶群，且目前已消耗得差不多，而中產(chǎn)階級這部分的客戶市場支撐較大?！?/p>

　　雖說依照上述分析，杭州豪宅的主力客群已從頂級轉(zhuǎn)向中產(chǎn)，但在“330”新政的“6改4”“五改二”等利好刺激下，以武林壹號為代表的頂級豪宅還是出現(xiàn)了一個成交高潮。

　　據(jù)稅國珊介紹，從3月30號以來，短短一周的時間內(nèi)，整個武林壹號共成交了23套，基本上銷售額已經(jīng)超過4.2億元。“這是在2013年武林壹號面市以來最好的行情段，可以看出來改善型客戶購買意愿也是非常迫切的。”

　　至于華家池項目能不能延續(xù)政策紅利，稅國珊認為，二套房的首付比例從6成降到了4成，只是一個錦上添花的作用，因為自限貸限購松綁以來，大部分目標客戶都會還清之前的房款，以首套的身份來購買豪宅產(chǎn)品的，“首付低，還可以享受其他優(yōu)惠”。

　　這預示著，“6改4”新政真正觸動市場的不是二套首付比例的降低，而是整個市場信心的提振?！澳壳岸追渴赘?成尚未真正落地，武林壹號一周23套成交中，只有一套是沖著4成首付來的，大部分還是得益于市場回暖帶來的信心。”

　　而市場信心的回暖，是不是意味著一度陷入“冰河期”的杭州市場也將迎來暖春？對此，荊海燕指出，“感覺沒有那么火，理論上說，新政是比較大地提振了市場信心，但還是要具體看各個豪宅項目的產(chǎn)品定位以及蓄客情況?！?/p>

　　資料顯示，自去年底首開，歷時四個多月后，豪宅產(chǎn)品世茂天宸346套可售房源中，仍有328套待售，這也意味著目前為止其只賣了5%。而同樣于去年入市的錢塘印象則以單月攬金5.8億元摘得12月杭州樓市銷售榜首。

　　因此，雖然新政會加快杭州豪宅市場的整個成交節(jié)奏，但無論是開發(fā)商還是購房者，都將持一種更為謹慎的態(tài)度，而所謂的豪宅變局也更多或是一種假象或是“假動作”。

　　“新的政策出臺，的確能制造營銷爆點，成交總體上升卻難說根本改變，開發(fā)商只是用變局來制造恐漲惜售的情緒?！鼻G海燕指出，目前豪宅變局還是屬于個別樓盤的，真正要買的客戶的確會加快動作，但基本上持一種比較淡定的態(tài)度。