開發(fā)商都以豪宅為主，未來北京高端市場戶型等產(chǎn)品類型相似度比較高，整體競爭比較大。

　　觀點網(wǎng) 嘗過海德公園帶來的豪宅“美味”后，保利又將在北京推出另一豪宅產(chǎn)品——保利東壩項目。

　　據(jù)4月8日最新消息，保利(北京)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司稱，其4月首周實現(xiàn)8億元銷售，其中豪宅項目海德公園實現(xiàn)了11套近3億元的銷售業(yè)績。

　　事實上，自去年9月16日開盤，保利海德公館項目一直成績不俗。據(jù)亞豪機構(gòu)統(tǒng)計，該項目已網(wǎng)簽21.91億元并銷售263套的成績，成為北京銷售金額和銷售套數(shù)雙冠。

　　或許是嘗到了豪宅帶來的甜頭，北京保利今年再祭出另一豪宅產(chǎn)品，即保利東壩項目。就在今年3月底的品牌會上，該公司高調(diào)打出“十盤聯(lián)動”旗號，特別強調(diào)其東壩別墅項目。

　　據(jù)北京保利相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，在首度試水豪宅市場并取得成功后，北京保利將提高豪宅的投資量，東壩地塊預(yù)計今年下半年入市，單價最低將超10萬一平。

　　不過市場同樣關(guān)注的是，隨著“豪宅年”的到來，保利這一次能否再次破局？

　　保利北京東壩項目

　　資料顯示，保利東壩項目位于北京朝陽區(qū)東壩南區(qū)五環(huán)路七棵樹以東、壩河以南，總用地面積是11.11萬平方米，總建筑面積達(dá)12.9萬平方米。

　　值得一提的是，該地塊并不是純商品房用地，尚需配建保障房和自住型商品房?；仡櫄v史，2013年11月4日下午，保利-首開聯(lián)合體力壓萬科、融創(chuàng)、中海等15家勁敵，以21億元斬獲該地塊，溢價20%，折合樓面價22452元/平方米，同時配建不少于8500平方米的限價商品住房和50000平方米的自住型商品房。

　　按照北京保利2014年初給出的規(guī)劃方案，東壩項目擬建設(shè)33棟住宅樓，其把自住型商品房和限價商品房都規(guī)劃在了靠近東壩西環(huán)路的一號樓，剩余32棟樓均為10米高的三層住宅。

　　具體來看，北京保利將其余32棟樓打造為純別墅社區(qū)，總套數(shù)共116套，主力產(chǎn)品為170-200平方米疊拼別墅和230-270平方米聯(lián)排別墅。

　　目前，北京保利將東壩項目名稱為“保利首開·麗灣嘉園”，正在加緊銷售其自住型商品房和保障房部分。該公司預(yù)計，今年下半年入市推出東壩別墅項目，銷售單價最低將超過10萬元/平方米。

　　而在市場看來，豪宅和保障房、自住型商品房，二者能否共處一室？有業(yè)內(nèi)便質(zhì)疑，同一地塊中既有自住房又有高端住宅，這樣的區(qū)域規(guī)劃稱不上合理。

　　事實上，自北京推出自主型商品房政策后，目前其共推出55個自住型商品房項目，其中不乏想要通過提高商品房土地價值實現(xiàn)溢價的開發(fā)商。

　　保利這樣想，恒大也如此。2013年底，最為最早推出的自住型商品房項目，恒大御景灣推出至今已一年有余。然而，定名為“恒大華府”的豪宅部分，至今未見入市消息。

　　此前傳言，恒大華府要給出13萬元/平方米的銷售單價，這在一年前還備受外界議論。“如今看來，這個價格也不是不可能。”亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅便對觀點新媒體指出，這樣的項目未來肯定會越來越多。

　　“大量的自住型商品房配建壓縮了開發(fā)商的利潤空間，開發(fā)商必定要增加高端產(chǎn)品，不過其在規(guī)劃中將兩類產(chǎn)品嚴(yán)格區(qū)別開來，也不會造成太大影響。”

　　東壩別墅與“豪宅年”

　　在品牌發(fā)布會上，北京保利宣布，今年共有兩個頂豪項目在售和入市，即分別是海德公園項目和東壩項目。不過，外界質(zhì)疑，保利東壩項目能否成為海德公園第二甚至超越后者？

　　麗茲別墅行研究院鄭海燕指出，保利海德公園之所以能夠?qū)崿F(xiàn)熱銷，還在于其北京三環(huán)內(nèi)的稀缺位置，以及準(zhǔn)確的推盤節(jié)點。“海德公園項目位于北京三環(huán)內(nèi)，其周邊基本沒有豪宅項目與之競爭，這就有有利其快速去化。”

　　資料顯示，保利海德公園項目位處北京北三環(huán)薊門橋，為內(nèi)城別墅產(chǎn)品，住宅銷售均價為9.2萬/平方米，目前項目尚余10億左右貨值。與之相比，東壩項目則位于北京五環(huán)內(nèi)，顯然在區(qū)位上便稍遜一籌。

　　此外，恰當(dāng)?shù)耐票P時機同樣關(guān)鍵。實際上，不少業(yè)內(nèi)將2015年界定為北京的“豪宅元年”。亞豪數(shù)據(jù)顯示，2015年第一季度，北京單價超過10萬元/平方米的豪宅成交114套，與往年同期30套的成交量相比，暴漲2.8倍。

　　與之相呼應(yīng)的是，豪宅正在大批量涌入北京市場。據(jù)統(tǒng)計，2015年，北京高端市場將迎來保利海德公園、保利首開東壩項目、融創(chuàng)農(nóng)展館項目、中赫？萬柳書院、東山墅、遠(yuǎn)洋劉娘府項目、龍湖西局項目等近20個左右的豪宅項目入市，其中一半以上將是今年新增項目。

　　多為業(yè)內(nèi)人士對觀點新媒體如是表示，隨著土地更稀缺地價更高，北京樓市“豪宅化”趨勢將愈加明顯。

　　就在4月7日，北京市國土局公布了今年國有建設(shè)用地供應(yīng)計劃，其中住宅用地比去年供地計劃減少450公頃，減幅達(dá)27.3%。這是自2011年以來，北京宅地供應(yīng)五連降了。

　　另有數(shù)據(jù)顯示，2013年以來，北京五環(huán)內(nèi)住宅用地供應(yīng)僅14宗，四環(huán)內(nèi)僅有5宗，而未來四環(huán)內(nèi)基本已經(jīng)沒有住宅用地。與此同時，北京五環(huán)內(nèi)商品房住宅更加稀缺，其存量僅有8萬套左右，而四環(huán)的存量不足1萬套。

　　“現(xiàn)在北京地價確實比較貴，所以開發(fā)商都會以豪宅為主。”鑒于此，鄭海燕指出，未來北京高端市場戶型等產(chǎn)品類型相似度比較高，整體競爭比較大。

　　對于保利東壩項目，鄭海燕表示，未來市場趨勢比較好，還是比較看好，“但北京限購始終不放開，所有購房人群還是比較有限的，未來保利需要針對特定人群打差異化產(chǎn)品戰(zhàn)。”