世房的毛坯改精裝之舉也是希望在市場較好時借此來實(shí)現(xiàn)溢價，提升利潤，進(jìn)而彌補(bǔ)200億元舊庫存去化的利潤犧牲。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 從開發(fā)商的精裝與毛坯之選似乎成為窺探樓市現(xiàn)狀的一扇“小窗”，在房產(chǎn)新政后，南京市場的不少開發(fā)商開始紛紛變“裝”。

　　4月2日，南京世茂外灘新城發(fā)布了二期錦繡系精裝新品，新的江景樓王將毛坯改精裝，價格也將從現(xiàn)時的均價19000元/平方米上揚(yáng)至25000元/平方米。同日，105平方米兩房和124平方米三房樣板間也首次公開。

　　據(jù)世茂南京營銷負(fù)責(zé)人田川介紹，外灘新產(chǎn)品將要打造“全生活動線”精裝覆蓋，做集成化精裝體系。

　　“一方面是提價，另一方面則是提升品質(zhì)感。”談到世茂的變“裝”舉動時，南京知名地產(chǎn)評論員尹霄飛如是評價。

　　實(shí)際上，在近日舉行的2014年度香港業(yè)績會上，世房管理層便強(qiáng)調(diào)今后將不再以銷售規(guī)模作為單一增長指標(biāo)，而是更加注重各項(xiàng)指標(biāo)的均衡性和高品質(zhì)增長，在規(guī)模與利潤天平上，世房已經(jīng)偏向利潤一端。

　　分析指出，世房的毛坯改精裝之舉也是希望在市場較好時借此來實(shí)現(xiàn)溢價，提升利潤，進(jìn)而彌補(bǔ)200億元舊庫存去化的利潤犧牲。

　　毛坯、精裝與價格

　　據(jù)了解，世茂外灘新城計劃在近期加推一棟8號樓精裝房源，精裝標(biāo)準(zhǔn)或在3000元/平方米。案場置業(yè)顧問表示，該棟房源是項(xiàng)目中少有的非超高層房源，而且樓棟位置較好可以觀賞江景，價格預(yù)估在23000-25000元/平方米，而這也意味著世茂外灘新城房價將至少上揚(yáng)20%左右。

　　值得關(guān)注的是，去年憑借著37億元的銷售額，世茂外灘新城還曾坐實(shí)南京樓市單盤銷冠。

　　資料顯示，該項(xiàng)目位于南京市秦淮河入江口的長江沿岸地區(qū)，沿濱江大道展開約2公里，總占地約51萬平方米，總建筑面積約150萬平方米，投資超過百億，包含17棟50層的超高層建筑。

　　對于世茂外灘新城的重返“精裝”，世茂房地產(chǎn)相關(guān)人士向觀點(diǎn)新媒體表示，世房的產(chǎn)品策略主要是以各個區(qū)域項(xiàng)目的客群情況決定。

　　“南京外灘新城項(xiàng)目一期也賣過精裝，也賣過毛坯，這次做精裝可能察覺到近段時間片區(qū)客戶的精裝需求比較大。”該人士稱。

　　不過，尹霄飛指出，目前外灘新城周邊的競品樓盤不少都是以毛坯房源入市。以恒盛金陵灣為例，該項(xiàng)目目前在售房源以毛坯交付，但銷售均價卻遠(yuǎn)在世茂外灘新城之上，高達(dá)25900元/平方米。

　　因此，在尹霄飛看來，世房調(diào)整產(chǎn)品策略，由毛坯變身精裝，無疑是“一石二鳥”。其稱，世茂在南京已有君望墅、海峽城以及外灘新城三個項(xiàng)目，雖然成功奪得南京樓市的銷冠，但給人的品質(zhì)感還不夠足。

　　“一方面是提價，另一方面則是提升品質(zhì)感。”實(shí)際上，去年南京世茂為了完成繁重的任務(wù)指標(biāo)，采取了較大的促銷舉措。

　　“如果這種東西做得過多的話，會讓消費(fèi)者認(rèn)為這是一個快消品牌。另外，本身鼓樓濱江板塊整體的提高，也要一些品質(zhì)化的產(chǎn)品出來。”

　　除此之外，有消息稱，由于當(dāng)時世茂外灘新城項(xiàng)目的拿地價格低，物價局在制訂房價許可證的時候核不上去，世茂也希望通過精裝修把價格抬上去。

　　事實(shí)上，這也并非現(xiàn)時世茂在南京市場的單一嘗試，據(jù)了解，除了世茂外灘新城外，世茂君望墅同樣放出風(fēng)聲，最后三棟房源將會由毛坯改為精裝，價格或?qū)⑸险{(diào)至20000元/平方米以上。

　　世茂君望墅預(yù)計4月首次推出精裝小高層產(chǎn)品，共3棟，樣板間已于3月底公開，戶型為110、120、140、150平方米。

　　世房的利潤平衡術(shù)

　　多個項(xiàng)目同時采用“毛坯改精裝”形式變身，世房的“圖謀”也不言而喻。正如行業(yè)大佬萬科不再提倡以規(guī)模論英雄，世茂管理層近日在香港業(yè)績會上也強(qiáng)調(diào)，在新的市場形勢下，世茂將不再以銷售規(guī)模作為單一增長指標(biāo)，而是更加注重各項(xiàng)指標(biāo)的均衡性和高品質(zhì)增長。

　　言辭之中，也不難看出，在房地產(chǎn)白銀時代，追逐利潤已經(jīng)取代了規(guī)模，成為世茂下一階段的側(cè)重點(diǎn)。

　　早前其營銷團(tuán)隊的變陣亦被外界解讀為管理層對于追求利潤營銷理念的回歸。

　　據(jù)觀點(diǎn)新媒體了解，世房在去年樓市寒冬中，交出了銷售702.16億元的優(yōu)異業(yè)績，同比增長5%，創(chuàng)歷史新高；與之同時，在南京、廈門等多個城市也奪得了當(dāng)?shù)厥袌龅匿N冠。

　　然而，規(guī)模雖然再創(chuàng)新高，但世房的利潤卻并未取得與規(guī)模增長相匹配的提升，多家評級機(jī)構(gòu)均在研究報告中指出，世房去年的基本盈利低于機(jī)構(gòu)的預(yù)期，而其全年毛利率亦按年跌3個百分點(diǎn)至32%。

　　因此，世茂房地產(chǎn)副主席兼執(zhí)行董事許世壇在3月31日香港業(yè)績會就強(qiáng)調(diào)，世房今年很大的一個任務(wù)就是去庫存。

　　“世房需要清理一些庫存，但是庫存的總量不是太大，大概是200億元以內(nèi)，清掉一半，也就是100億元以內(nèi)。”

　　許世壇對包括觀點(diǎn)新媒體在內(nèi)的媒體強(qiáng)調(diào)，“今年世房的銷售均價還會在1.2萬元左右，應(yīng)該不會低于1.2萬元。”不過，有機(jī)構(gòu)投資者還是指出，今年世房為清理庫存，部分項(xiàng)目或?qū)⒄圩尦鍪?，未來仍然將對利潤率?gòu)成2個百分點(diǎn)的影響。

　　對此，有市場分析人士就告訴觀點(diǎn)新媒體，世房毛坯改精裝的舉措也是希望借此提升一些“明星”項(xiàng)目的利潤，從而彌補(bǔ)部分因清理庫存而引發(fā)的利潤犧牲。

　　“根據(jù)一般公司銷售戰(zhàn)略，去年很多項(xiàng)目都在壓低價格促銷，而今年如果不通過一定方式來提升利潤空間，項(xiàng)目或面臨虧損。因而毛坯改精裝是一個不錯的調(diào)價利器。”