富力地產(chǎn)2015年的協(xié)議銷售額目標(biāo)設(shè)定在600億元，較2014年的實(shí)際銷售額適度增加10%。

　　編者按：告別2014年，中國經(jīng)濟(jì)減速與改革持續(xù)深入的背景下，房地產(chǎn)調(diào)控全面撤退，連續(xù)降息與降準(zhǔn)帶來的是否光明未來？2000億時(shí)代萬科銷售不再為王，多元化與轉(zhuǎn)型中房地產(chǎn)不再是唯一選擇，但我們?nèi)匀恍枰獋ゴ蟮钠髽I(yè)為行業(yè)引領(lǐng)方向，需要更多傳承與創(chuàng)新。

　　2015年3月25-27日，中國房地產(chǎn)全行業(yè)精英再度齊聚廣州，問道“2015觀點(diǎn)年度論壇”。在此間，我們繼續(xù)盤點(diǎn)2014年里中國地產(chǎn)界最具有代表性的企業(yè)表現(xiàn)，連續(xù)第六年推出“中國房地產(chǎn)卓越100榜”。讓我們從全方位、多維度掃描中國房地產(chǎn)企業(yè)群體，并推出以下“中國房地產(chǎn)卓越100”特別報(bào)道。

 　　觀點(diǎn)網(wǎng) 3月17日下午，廣州富力地產(chǎn)股份有限公司召開2014年度業(yè)績新聞發(fā)布會(huì)。董事長李思廉、董事長助理陳志濠、企業(yè)融資總監(jiān)李啟明以及財(cái)務(wù)總監(jiān)兼公司秘書周藹華出席。

 　　據(jù)富力地產(chǎn)披露的數(shù)據(jù)顯示，去年該集團(tuán)協(xié)議銷售額達(dá)到544億元，相比2013年增長29%。

　　全年協(xié)議銷售總建筑面積則增加20%至405萬平方米。年內(nèi)的建設(shè)項(xiàng)目大部分按計(jì)劃進(jìn)行，并交付316萬平方米可售面積的物業(yè)，與2013年相比增加16%。

　　與此同時(shí)，富力地產(chǎn)的營業(yè)額347.05億元；毛利123.14億元；融資成本為121.59億元，同比下降37.12%。

　　而年度盈利方面，為65.06億元，其中公司所有者應(yīng)占52.21億元。

　　對(duì)于這樣的業(yè)績表現(xiàn)，富力地產(chǎn)解釋稱，中國經(jīng)濟(jì)過去一年轉(zhuǎn)型至“新常態(tài)”，這肯定會(huì)在多方面正面影響房地產(chǎn)行業(yè)。為了善用及保存寶貴土地資源價(jià)值，集團(tuán)避免參與若干物業(yè)銷售項(xiàng)目從根本并長遠(yuǎn)來說難以持續(xù)的惡性價(jià)格競爭，選擇適當(dāng)調(diào)整項(xiàng)目推售時(shí)間。

　　展望2015年，富力地產(chǎn)將其2015年的協(xié)議銷售額目標(biāo)設(shè)定在600億元，較2014年的實(shí)際銷售額適度增加10%。

　　“今年國內(nèi)房價(jià)會(huì)趨于平穩(wěn)，不會(huì)有大跌的可能性。供過于求的情況主要集中在三四線城市，并沒有在一二線城市出現(xiàn)。”李思廉稱，“富力是一個(gè)保守的企業(yè)，不會(huì)參與降價(jià)潮。”

　　2014年，富力地產(chǎn)的土地收購規(guī)模有所減少，在中國國內(nèi)全年收購的土地儲(chǔ)備總建筑面積達(dá)231.7萬平方米，使總土地儲(chǔ)備建筑面積達(dá)4294萬平方米。年內(nèi)，該公司并沒有在任何新城市進(jìn)行土地收購。

　　而在新收購的土地中，除小部分用作開發(fā)四個(gè)全新項(xiàng)目以外，其余超過80%所收購的土地都是為了擴(kuò)建集團(tuán)的現(xiàn)有項(xiàng)目。接下來，富力地產(chǎn)未來的業(yè)務(wù)重點(diǎn)將更集中于一線和二線城市，預(yù)計(jì)來年將不會(huì)參與太多土地收購項(xiàng)目，特別是在三線和四線城市的土地收購。

　　“如有十分合適的土地收購項(xiàng)目，集團(tuán)亦只限于考慮北京和廣州等一線城市。”

　　在產(chǎn)品類型方面，富力地產(chǎn)還表示將考慮增加養(yǎng)老房產(chǎn)或其他針對(duì)老年群體的房產(chǎn)項(xiàng)目的比重。目前富力在海南的項(xiàng)目計(jì)劃引入相關(guān)機(jī)構(gòu)做成養(yǎng)老地產(chǎn)。

　　除了土地之外，富力地產(chǎn)在海外的投資也是大家關(guān)注的重點(diǎn)。據(jù)其披露，去年富力地產(chǎn)在馬來西亞實(shí)現(xiàn)十幾億的銷售，海外投資占公司的投資比例是單位數(shù)，暫時(shí)不會(huì)加大海外投資的比例。

　　“投資海外的原因，主要是出于澳洲合理的土地價(jià)格、合適的利潤率以及相較于國內(nèi)較低的投資風(fēng)險(xiǎn)。”

　　同時(shí)，李思廉還透露說，其海外項(xiàng)目的主要買家還是當(dāng)?shù)厝耍蟛糠仲u給移民的情況是錯(cuò)覺的。接下來，富力還是會(huì)要做好當(dāng)?shù)氐氖袌觥?/p>

　　至于富力的負(fù)債以及發(fā)展計(jì)劃的問題。李思廉則回應(yīng)，今年公司還沒有特別的海外發(fā)債計(jì)劃，不久前富力在國內(nèi)發(fā)行了60億人民幣的公司債，預(yù)計(jì)上半年就能完成。

　　“預(yù)計(jì)今年的境外融資占比18%，大概是20億美金。”此外，李思廉還提及，目前富力的90%多的負(fù)債率是可以接受的。

　　以下為廣州富力地產(chǎn)股份有限公司2014年度業(yè)績發(fā)布會(huì)現(xiàn)場問答實(shí)錄：

　　現(xiàn)場提問：2014年富力在海外拿下了挺多地塊，是對(duì)國內(nèi)房地產(chǎn)市場不看好嗎？除澳洲外，是否會(huì)考慮進(jìn)入其他海外城市？

　　李思廉：除澳洲和馬來西亞外，暫時(shí)沒有進(jìn)入海外其他市場的計(jì)劃。澳洲及馬來西亞占公司總體銷售只是一個(gè)很小的比例，澳洲現(xiàn)在一共有5個(gè)項(xiàng)目，還沒開始銷售，馬來西亞項(xiàng)目截至目前已經(jīng)銷售了10幾億，這跟公司全年600億的相比，只是一個(gè)單位數(shù)的比例。

　　大規(guī)模的海外拓展計(jì)劃目前沒有，富力還是會(huì)以國內(nèi)房地產(chǎn)市場為主。如果有一些項(xiàng)目很吸引的話，我們會(huì)認(rèn)真考慮，因?yàn)楹Ｍ獾牡貎r(jià)平均都不會(huì)超過一個(gè)億澳幣，也就是大概幾個(gè)億人民幣，都不是很大的投資。今年我們?cè)诎拇罄麃啎?huì)有兩個(gè)項(xiàng)目動(dòng)工。

　　現(xiàn)場提問：正如您所說，海外投資占的比例很少，所以對(duì)公司的收入也不會(huì)有很大的貢獻(xiàn)，那富力海外投資的最主要思路是怎么樣的？

　　李思廉：這是一個(gè)學(xué)習(xí)的過程吧。2014年國內(nèi)某個(gè)節(jié)點(diǎn)地價(jià)比較高，所以讓很多主流的房地產(chǎn)商都去海外拓展房地產(chǎn)計(jì)劃，因?yàn)閺暮Ｍ饽切╉?xiàng)目的本身來說，地價(jià)的成本是占比是比較少的，在開發(fā)商看來安全系數(shù)也比較高。房地產(chǎn)都有一些周期，所以大家都在學(xué)習(xí)階段當(dāng)中，也要認(rèn)真的處理完這些項(xiàng)目，如果順手了，就多做一點(diǎn)。

　　現(xiàn)場提問：去年澳洲的銀民政策收緊了，這對(duì)公司的銷售會(huì)不會(huì)帶來比較大的影響？

　　李思廉：其實(shí)去海外做房地產(chǎn)，主要的買家還是應(yīng)該以當(dāng)?shù)貫橹?，很少一部分?huì)賣給海外移民，因?yàn)槊恳粋€(gè)地方都有非常多的條例保護(hù)本地的購房者，外國絕大部分城市都會(huì)有類似的措施，指定項(xiàng)目中有大部分房子是要賣給本地居民的，而不是海外移民。所以還是要做好當(dāng)?shù)氐氖袌龉ぷ?，而不是以移民為主?/p>

　　現(xiàn)場提問：內(nèi)地樓市目前還是處于供過于求情況，怎么看待今年的房地產(chǎn)市場？公司去年物業(yè)銷售的毛利出現(xiàn)下跌，是否說明房價(jià)還是面臨一定壓力？

　　李思廉：我相信房價(jià)目前已經(jīng)企穩(wěn)了，無論是從國家政策還是政府維持7%GDP增長來看，以及過去3個(gè)月全國主要城市賣地地價(jià)都沒有出現(xiàn)下跌，加上材料、人工等成本，我看不到房價(jià)有大幅度下跌的可能性。

　　另外，中國每年可以消化幾萬億的庫存，我相信需要調(diào)整的時(shí)間是很短的，供過于求主要是指部分三四線城市，一二線城市的供求目前仍然是很穩(wěn)定的。

　　現(xiàn)場提問：今年富力的銷售目標(biāo)還是維持去年600億的水平，好像沒怎么增長，請(qǐng)問富力未來的增長動(dòng)力主要表現(xiàn)在哪些地方？是否會(huì)采取轉(zhuǎn)型、減價(jià)等其他策略？另外，公司目前的負(fù)債率有92%，接下來會(huì)不會(huì)減少負(fù)債？融資方面今年有什么計(jì)劃？

　　李思廉：我覺得公司現(xiàn)在92%左右的凈負(fù)債比率是可以接受的。但減價(jià)戰(zhàn)富力是不會(huì)參與的，但是在某些節(jié)假日公司還是會(huì)采取一定的減價(jià)措施來滿足市場的要求。至于今年600億銷售目標(biāo)的設(shè)定，我們也是看到今年中國的整體經(jīng)濟(jì)往平穩(wěn)發(fā)展，所以也沒有說很積極地定很高的銷售目標(biāo)。

　　現(xiàn)場提問：公司一向是同行中派息較高的，但今年卻沒有派息，另外公司股價(jià)也有下跌，想問下公司未來的派息計(jì)劃是如何的？

　　李思廉：富力2005年上市，到今年是第十年了。在過去的九年，我們的派息都很慷慨，但今年中國的經(jīng)濟(jì)還是需要觀察一下，所以我們采取了保守一點(diǎn)的政策。如果到合適的時(shí)候，年終會(huì)恢復(fù)派息。

　　現(xiàn)場提問：公司在2015年強(qiáng)調(diào)要回歸一二線城市，那今年在一二線城市的拿地有沒有一個(gè)目標(biāo)，另外有沒有考慮增加養(yǎng)老地產(chǎn)的比重？

　　李思廉：養(yǎng)老地產(chǎn)是我們現(xiàn)在關(guān)注的內(nèi)容，在個(gè)別項(xiàng)目也已經(jīng)有引入養(yǎng)老的概念。我們預(yù)計(jì)在面對(duì)人口老化這個(gè)問題時(shí)，中國政府短時(shí)間內(nèi)還不能全面解決，所以我們相信養(yǎng)老地產(chǎn)也是一個(gè)發(fā)展的方向。

　　至于買地的問題，我們將會(huì)集中在一二線城市，重點(diǎn)會(huì)更多放在北京、廣州，現(xiàn)在我們手上也有幾個(gè)舊城、舊村改造項(xiàng)目。

　　現(xiàn)場提問：公司目前的資本支出情況是怎樣的？2015年會(huì)不會(huì)有并購或者其他的一些支出？另外就是關(guān)于REITs未來會(huì)不會(huì)有上市打算？

　　李思廉：關(guān)于資本開支情況，我們今年大概還有還有50-80億元的地價(jià)需要支付，但具體還要看地塊的進(jìn)展程度。

　　至于REITs方面，我們有過初步的探討，比如請(qǐng)教一些律師、會(huì)計(jì)師，看看哪種說法對(duì)公司更有利。但是現(xiàn)在只是有這種想法，還沒有上市的打算，因?yàn)橹袊亩惙ú皇呛苤С制髽I(yè)去搞REITs，這和國外的情況不一樣。香港和新加坡將資產(chǎn)搬去REITs的時(shí)候，費(fèi)用很低，但在中國它就是一個(gè)交易，產(chǎn)權(quán)交易是有很多費(fèi)用的，最起碼就要繳納產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的費(fèi)用，這對(duì)發(fā)展REITs本身是一個(gè)阻礙，我們也在透過一些商會(huì)組織向中國的有關(guān)部門反映。

　　現(xiàn)場提問：公司有考慮到在澳洲開發(fā)項(xiàng)目，那有沒有考慮過澳洲未來房價(jià)的走向，然后預(yù)計(jì)的投資回報(bào)大概是多少？現(xiàn)在很多報(bào)告都說房企的海外投資達(dá)到6%-9%，這個(gè)是不是你們預(yù)計(jì)的水平？

　　李思廉：暫時(shí)從我們的財(cái)務(wù)報(bào)表看，海外投資的占比是單位數(shù)，不算很大。從澳大利亞的房地產(chǎn)歷史看，它的房價(jià)波動(dòng)并不大，我們可以合理預(yù)計(jì)一下整體的利潤率，如果按比例算，利潤率暫時(shí)是高于中國。中國大多數(shù)稅后利潤都在15-18%，富力大概是16%左右，而國外做得好的話會(huì)到20%以上。

　　現(xiàn)場提問：富力目前在北京、成都、廣州都有購物商場在發(fā)展，其中北京和成都項(xiàng)目的運(yùn)營時(shí)間都比較長了，現(xiàn)在的收益大概如何？未來在購物中心方面有沒有什么其他計(jì)劃？

　　管理層：北京項(xiàng)目現(xiàn)在已是相當(dāng)穩(wěn)定，二三層的樓面出租率都在90%多，每年的租金收入都在3億元左右。成都項(xiàng)目因?yàn)檫€有一些地方還沒有完善，所以收益會(huì)少很多，可能只有幾千萬元。

　　現(xiàn)場提問：第一個(gè)問題，今年公司境內(nèi)境外的融資比例是多少？融資成本會(huì)比會(huì)有進(jìn)一步的下調(diào)？第二個(gè)問題，公司的業(yè)績里有提到凈利潤率達(dá)到一定的水平再開發(fā)項(xiàng)目，那富力心目中的那個(gè)凈利潤率是多少呢？

　　李思廉：我們凈利潤率的要求是不低于15%，這是我們要守住的底線。在發(fā)債方面，海外暫時(shí)沒有特別計(jì)劃，國內(nèi)的話我們正在申請(qǐng)一個(gè)規(guī)模60億人民幣的公司債，正常的話可以在上半年完成。國內(nèi)債利息往下調(diào)的走向已經(jīng)比較明顯了，因?yàn)槿嗣胥y行早兩輪的舉措都是在降低存貸款利率，所以我們相信國內(nèi)債利息都是往下調(diào)的，這對(duì)內(nèi)房股來說是一個(gè)應(yīng)該好消息。境外的比例是18%左右，金額大概20億美金。