保利地產(chǎn)預(yù)計(jì)2015年推貨量在1600-1800億元之間，并預(yù)計(jì)上下半年的推貨分別為45%:55%，而這尚需根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)度和市場(chǎng)狀況具體決策。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 3月17日下午，保利房地產(chǎn)(集團(tuán))股份有限公司在上證路演中心舉行2014年報(bào)網(wǎng)上業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)。

　　在將近兩個(gè)小時(shí)的互動(dòng)交流中，2015年的發(fā)展計(jì)劃成了投資者關(guān)注的主要話題。

　　剛過(guò)去的2014年，保利地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)銷售簽約金額1366.8億元，同比增長(zhǎng)9.1%，期末已售未結(jié)金額超過(guò)1600億元。保利地產(chǎn)董事、總經(jīng)理朱銘新表示，2015年公司將加大去庫(kù)存力度，在2014年的銷售業(yè)績(jī)基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定增長(zhǎng)。

　　據(jù)了解，保利地產(chǎn)2015年計(jì)劃新開(kāi)工1500萬(wàn)平方米，較去年1770萬(wàn)平方米下降15.25%。對(duì)此，朱銘新坦承去庫(kù)存是整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)1-2年的共性問(wèn)題，公司會(huì)根據(jù)市場(chǎng)變化合理安排開(kāi)工進(jìn)度，保證持續(xù)的貨量供應(yīng)。

　　他還透露，保利地產(chǎn)2015年計(jì)劃新推貨量1600-1800億元，其中一二線城市占比預(yù)計(jì)在80%左右。不過(guò)，公司在拿地方面并沒(méi)有明確的投入數(shù)字。

　　集中去庫(kù)存任務(wù)

　　對(duì)于內(nèi)地的樓市，保利地產(chǎn)的看法是審慎。朱銘新表示，公司對(duì)市場(chǎng)的流動(dòng)性保持中性偏樂(lè)觀判斷，除一季度的降準(zhǔn)降息之外，預(yù)期年內(nèi)貨幣政策仍將持續(xù)寬松，以對(duì)沖外匯占款下降，保持合理流動(dòng)性。

　　其續(xù)稱，各級(jí)政府對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的態(tài)度已從過(guò)去的抑制房?jī)r(jià)上漲轉(zhuǎn)向促商品房銷售、促房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資，因此判斷行業(yè)政策環(huán)境將持續(xù)友好，并有望迎來(lái)更進(jìn)一步的改善可能。

　　在這種情況下，保利地產(chǎn)預(yù)計(jì)2015年推貨量在1600-1800億元之間，并預(yù)計(jì)上下半年的推貨分別為45%:55%，而這尚需根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)度和市場(chǎng)狀況具體決策。

　　其中1-2月期間，保利地產(chǎn)僅錄得銷售簽約金額120.19億元，同比下降32.09%。對(duì)此市場(chǎng)分析認(rèn)為，由于春節(jié)等因素，保利地產(chǎn)新推貨值并不大，但預(yù)計(jì)從3月起，該公司推盤(pán)將逐漸放量。

　　此前與機(jī)構(gòu)投資者交流時(shí)，保利地產(chǎn)董秘黃海也曾表示，全年推貨將集中去庫(kù)存。具體將根據(jù)市場(chǎng)走勢(shì)，如果市場(chǎng)趨好，可能全年總推貨值達(dá)2000億元門(mén)檻，推貨彈性很大。推貨窗口期上半年是5、6月份，下半年則是9、10月份。

　　“隨著政策支持的落地、流動(dòng)性改善及庫(kù)存水平的好轉(zhuǎn)，市場(chǎng)將重新進(jìn)入平穩(wěn)增長(zhǎng)，其中一二線城市將成為最具活力的市場(chǎng)。”朱銘新如是預(yù)期。

　　土地儲(chǔ)備方面，截至2014年底，保利地產(chǎn)可售資源面積超過(guò)5000萬(wàn)平方米。而按照該公司董秘黃海此前的說(shuō)法，新開(kāi)工的面積考慮的主要依據(jù)是看去庫(kù)存的進(jìn)度，公司有一部分庫(kù)存偏大，所以更要靈活。

　　朱銘新在業(yè)績(jī)會(huì)上也坦承，公司2014年拿地成本比2013年略高，主要因?yàn)橥卣咕劢褂谝欢€核心區(qū)域，土地價(jià)值較高，而公司一直保持審慎的拓展策略。

　　數(shù)據(jù)顯示，保利地產(chǎn)2014年的結(jié)算成本中，土地成本為3472元/平方米，同比上升12.0%，超過(guò)建安成本4.4%的同期漲幅（2014年建安成本為4124元/平米，2013年為3950元/平米），土地成本占結(jié)算均價(jià)比例從43.1%提升至44.7%。

　　正是由于在市場(chǎng)面臨調(diào)整之際，地價(jià)調(diào)整幅度并不大的緣故，保利地產(chǎn)對(duì)于增加土地儲(chǔ)備也顯得偏謹(jǐn)慎。朱銘新則表示，公司“會(huì)按等量拓展的原則”，主要以一二線城市為主。

　　有意探索多元業(yè)務(wù)

　　被問(wèn)及住宅業(yè)務(wù)以外的拓展計(jì)劃時(shí)，保利地產(chǎn)副總經(jīng)理劉平回答稱，2015年公司將堅(jiān)持審慎拓展的原則，以一二線城市為重點(diǎn)深化和完善“3+2+X”城市群戰(zhàn)略布局，計(jì)劃完成房地產(chǎn)直接投資1200億元。

　　據(jù)介紹，保利地產(chǎn)將以地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主業(yè)，同時(shí)整合相關(guān)資源，謀求在商業(yè)運(yùn)營(yíng)、養(yǎng)老地產(chǎn)、房地產(chǎn)金融等方面的創(chuàng)新發(fā)展。

　　其中在商業(yè)地產(chǎn)方面，保利地產(chǎn)目前集中持有型物業(yè)包括酒店、商場(chǎng)、寫(xiě)字樓、會(huì)展，經(jīng)營(yíng)面積約92萬(wàn)平米，2014年租金收入10.3億元，實(shí)現(xiàn)同比增長(zhǎng)13.1%。

　　劉平透露，未來(lái)公司將結(jié)合市場(chǎng)需求形成自主品牌的酒店、商場(chǎng)的產(chǎn)品系列；在培育成熟、經(jīng)營(yíng)收益率達(dá)到一定標(biāo)準(zhǔn)后，通過(guò)REITs等工具實(shí)現(xiàn)證券化，引進(jìn)創(chuàng)新和激勵(lì)機(jī)制等。2015年，公司將在建4個(gè)酒店、3個(gè)MALL。

　　對(duì)于海外拓展，劉平表示，保利地產(chǎn)自2014年成立海外事業(yè)部，考察了美國(guó)、澳大利亞等海外市場(chǎng)。目前澳大利亞有一個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)落實(shí)，另一個(gè)項(xiàng)目接近落實(shí)。2015年還將繼續(xù)推進(jìn)美國(guó)、歐洲、東南亞市場(chǎng)的開(kāi)拓。

　　值得一提的是，上述基本落實(shí)的兩個(gè)項(xiàng)目的規(guī)模都不是很大。按照保利地產(chǎn)的說(shuō)法，公司目前沒(méi)有把海外市場(chǎng)定位為一個(gè)很重要、短期的業(yè)務(wù)成長(zhǎng)單元?？傮w上，公司持謹(jǐn)慎態(tài)度，更多是學(xué)習(xí)海外成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展模式，以及運(yùn)作方式。

　　另?yè)?jù)朱銘新介紹，除了上述業(yè)務(wù)外，保利地產(chǎn)還探討了其他經(jīng)營(yíng)模式，包括信?；鸸芾硪?guī)模已達(dá)280億元，商業(yè)領(lǐng)域在探索O2O模式，養(yǎng)老地產(chǎn)實(shí)施三位一體的發(fā)展戰(zhàn)略等。

　　以養(yǎng)老地產(chǎn)為例，保利地產(chǎn)在各地建設(shè)了6個(gè)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目。其中北京“和熹會(huì)”入住率7成，基本實(shí)現(xiàn)收支平衡。不過(guò)該公司仍強(qiáng)調(diào)，國(guó)家政策導(dǎo)向仍不明晰，公司不敢一下子投入很大資源，而是采取試點(diǎn)的辦法，小規(guī)模的投入。