就像股票一樣，大家發(fā)現(xiàn)它的價值需要時間。同樣，如果再給深控一點時間，隨著配套逐漸完善，大家就會充分認(rèn)識到深業(yè)上城的價值。

　　觀點網(wǎng) 提到深圳控股，可能大部分人并沒有過多的了解。不過，大家耳熟能詳?shù)纳顦I(yè)上城項目便是出自該公司的手筆。

　　或是基于拉近與市場的距離，3月17日，一貫相對低調(diào)的深圳控股首次面對媒體披露公司項目在“健康、品質(zhì)、文化”理念方面所做的努力。

　　據(jù)深圳控股有限公司副總裁董方介紹，以往更多的是深控旗下的各個企業(yè)自己去宣傳和推廣產(chǎn)品理念。然而，今年以深控的名義來做這樣的事情是出于兩方面的考慮。

　　“第一，深圳控股也有一個統(tǒng)一的產(chǎn)品理念的需要；第二，進(jìn)入白銀時代，如何打造好的產(chǎn)品，如何回歸房地產(chǎn)的居住屬性是公司非常關(guān)注的。”

　　在董方看來，深圳控股在將近10年的發(fā)展過程中，也正在面臨新生。據(jù)悉，在貫徹健康理念的基礎(chǔ)上，今年公司推出的7個重點項目將有20個公園環(huán)繞。

　　作為重頭戲的深業(yè)上城，董方坦承，去年的銷售并不理想。不過，他也強(qiáng)調(diào)，“這也是讓我們更應(yīng)該在今年去發(fā)力的原因。”

　　具體到相應(yīng)的措施，董方表示，深控在今年年初一月份就召開了整個營銷工作會議，來部署和落實整個的營銷工作，這在往年是最早的。

　　“另外，今年的定價會相對來說更親民一點，包括今年推的很多項目在戶型設(shè)計上更多是以剛性，或者是以首改為主，這些戶型在深圳基本上還是供不應(yīng)求的，特別是項目還處于比較好的位置。”

　　至于親民是否意味著下調(diào)價格？針對現(xiàn)場媒體的疑問，董方舉了個簡單的例子稱，深業(yè)上城就像股票一樣，它的股價和它的價值是有偏離的。我們認(rèn)為現(xiàn)在的價格是完全體現(xiàn)它的價值。

　　他認(rèn)為，“就像股票一樣，大家發(fā)現(xiàn)它的價值需要時間。同樣，如果再給深控一點時間，隨著配套逐漸完善，大家就會充分認(rèn)識到深業(yè)上城的價值。當(dāng)你充分認(rèn)識到它的價值的時候，我覺得你不會覺得它的價格高。”

　　鑒于此，對于上城公寓，董方強(qiáng)調(diào)，“至少目前還沒有降價的考慮，我想我們以后也很難會有這種考慮。”

　　打消疑慮之余，董方也對深業(yè)上城項目不乏溢美之詞。他續(xù)稱，“相信隨著逐漸的完善，它的價格應(yīng)該會越來越高的。”

　　公司與行業(yè)，向來是答記者問環(huán)節(jié)中必不可少的兩個問題。對此，董方表示，深控有母公司深業(yè)集團(tuán)為依托這一明顯優(yōu)勢，并在深圳城市更新領(lǐng)域有自己的經(jīng)驗，對公司的未來充滿信心。

　　另外，談及中國房地產(chǎn)今年的整體形勢，董方的看法是，“對于全國是持謹(jǐn)慎的態(tài)度，但是對于深圳是持樂觀態(tài)度。”

　　以下是深圳控股產(chǎn)品理念分享會暨2015深圳項目巡禮發(fā)布會現(xiàn)場訪問實錄：

　　現(xiàn)場提問：產(chǎn)品理念的形成不是一蹴而就的，請董總談一談深控近年在產(chǎn)品定位，品牌推廣方面所做的努力和改變。另外，怎么樣將理念和項目實際相結(jié)合？董總怎么看深控今年的發(fā)展，還有2015年房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展？

　　董方：以深圳控股的名義去宣傳推廣公司的產(chǎn)品理念還是比較少的，以往更多的是深圳控股旗下的各個企業(yè)自己去宣傳和推廣。

　　為什么今年由深圳控股來做這件事情，有兩方面的原因。第一方面，深圳控股也有一個統(tǒng)一的產(chǎn)品理念的需要。

　　第二個，過去在黃金時代，房價每年都在上漲，很多人買房是為了投資，也沒打算居住，這個房子本身好不好大家也不是很關(guān)心。

　　我覺得在中國房地產(chǎn)黃金十年已經(jīng)過去的時候，進(jìn)入白銀時代，很多人買房是以住為主，這個時候如何打造好的產(chǎn)品，如何回歸房地產(chǎn)的居住屬性是我們非常關(guān)注的，因此在這個時候我們以深圳控股的名義提出這樣一個理念。

　　既然提出了這樣一個理念，深控可能在選地的時候就會考慮，如果這個項目位置不符合我們的條件，我們就不會去考慮。

　　第二個，在規(guī)劃設(shè)計定位方面也會優(yōu)先考慮健康、品質(zhì)、文化這三個主題來做規(guī)劃設(shè)計。在施工當(dāng)中，在選材當(dāng)中，到整個招商運(yùn)營過程中都會把我們的理念貫徹下去。

　　至于對今年房地產(chǎn)市場的看法，我認(rèn)為目前的情況下，如果想再有很大的發(fā)展是很難的。中國房地產(chǎn)總體來說不是很樂觀，但是深控非?？春靡痪€城市，這就是深圳控股為什么在2013年提出要聚焦深圳的戰(zhàn)略。

　　為什么我們要聚焦深圳？因為我們認(rèn)為即使全國的房地產(chǎn)不太好，深圳依然有獨(dú)有的優(yōu)勢。深圳的優(yōu)勢在哪里呢？第一個，深圳的抗風(fēng)險能力是相當(dāng)強(qiáng)的。實際上，我們在買地的時候?qū)τ诔鞘械倪x擇有很重要的兩個指標(biāo)。一個是資金的浄流入，第二個是人口的浄流入。

　　去年在一線城市里面人口凈流入最多的是上海，970萬；第二個是北京；第三個是深圳，750萬；廣州是460萬。這么大量的人口聚集到深圳這么小的一個地方，對房地產(chǎn)、對住宅的需求一定是有的。

　　第二個，目前深圳的存量是480萬平方米，過去兩年深圳平均去化水平每年在420萬平方米。也就是說現(xiàn)在的存量大概需要13個月可以消耗完，這個數(shù)據(jù)我們認(rèn)為是比較健康的。

　　第三個，國家的政策，特別是今年兩會，新一屆政府非常明確提出了對房地產(chǎn)的扶持，這對房地產(chǎn)是個非常好的信號。比如說多年以來每次在政府工作報告中都提的調(diào)控兩個字今年變成了分類指導(dǎo)。再比如說今年明確提出了支持居民自住需求和改善需求，這在以前是沒有過的。

　　還有，通過兩次降息，現(xiàn)在五年期以上的貸款利率是5.9%，這是在2000年以來最低的。而且我相信不用很長時間，首套房的貸款利率，首付，包括二套房的首付一定會降下來。而且今年再至少一到兩次降息也是可以期待的，這是政策層面。

　　第四，深控為什么聚焦深圳？因為深控在深圳的項目，不管是位置還是成本都有絕對優(yōu)勢。所以，對于中國房地產(chǎn)整體深控是謹(jǐn)慎的態(tài)度，但是對于深圳是持樂觀態(tài)度。

　　現(xiàn)場提問：在商業(yè)項目運(yùn)營上怎么和今天深業(yè)控股所傳達(dá)的產(chǎn)品理念融會貫通起來？

　　郝繼霖：在深圳控股下面有不少的商業(yè)項目，綜合體也有，住宅里面也有商業(yè)。首先應(yīng)該把不同的商業(yè)進(jìn)行不同的定位，我覺得這個是很重要的。

　　深業(yè)上城是個比較高端的項目，整個綜合體定位也比較國際化一點。項目周圍也有公園，所以我們就用兩條連廊把公園連起來。在整體上這個定位給深業(yè)上城帶來一個不同的形態(tài)。

　　在黃貝嶺的東嶺因為是一個舊城改造，所以在那個社區(qū)里面就帶著很多嶺南風(fēng)味的設(shè)計，并且在布局上可能會把廣東省，廣州的小吃引進(jìn)去。因為黃貝嶺的人都是講廣東話的，有很多流傳下來的文化，我們希望能夠放在那里。所以我覺得不同的項目應(yīng)該有不同的定位，也帶出不同的文化。

　　現(xiàn)場提問：請問深業(yè)上城項目的連廊什么時候可以散步？另外，這個成熟的商業(yè)什么時候能夠面世跟大家分享？

　　郝繼霖：連廊基本上已經(jīng)得到了批準(zhǔn)，當(dāng)然在某個城市里面要做那么大的動作需要經(jīng)過很多部門?；旧纤械牟块T都是給予支持的，因為他們也很希望能夠從中心區(qū)域一直連過來，整體上把深圳變成一個國際化城市。

　　至于商業(yè)面世的問題，其實我怕速度太快，2016年底有一個苗頭，但是我希望把它做得更好一點，因為在租賃上，在各方面都需要配合。

　　現(xiàn)場提問：深業(yè)上城在銷售方面今年會采取什么策略？剛才提到深圳控股的幾個優(yōu)勢能不能再分享一下，作為國企有哪些方面具體的優(yōu)勢？

　　董方：去年業(yè)績完成得確實不是特別理想，這也是讓我們更應(yīng)該在今年去發(fā)力的原因。要說具體的措施有幾個方面，第一，我們在今年的年初一月份就召開了整個營銷工作會議，來部署和落實整個的營銷工作，這在往年是最早的。

　　第二個，包括今天這個活動也是我們工作中的一個部分。

　　另外，今年的定價會相對來說更親民一點，包括今年推的很多項目在戶型設(shè)計上更多是以剛性，或者是以首改為主，這些戶型在深圳基本上還是供不應(yīng)求的，特別是項目還處于比較好的位置。

　　所以今年深控的行動還是比較早的，再加上后勤、位置、定價，我覺得深控的優(yōu)勢還是比較明顯的。

　　深業(yè)集團(tuán)是我們的控股股東，也是深圳市國資委旗下的最大房地產(chǎn)公司。如果說深圳控股作為深業(yè)集團(tuán)控股的企業(yè)來說，可能優(yōu)勢體現(xiàn)在三個方面。

　　第一個，我們的項目資源的協(xié)同，大股東深業(yè)集團(tuán)這幾年有很多幫助，包括上城項目，包括深業(yè)中城的項目，都是通過資本運(yùn)作的方式注入到深圳控股，這是對深圳控股非常大的支持。

　　包括其他的一些項目，我們認(rèn)為有一定風(fēng)險的項目首先會放在大股東的下面來培育和撫育，時機(jī)更成熟的時候，我們才會往項目公司去裝，我覺得這都是大股東作為國企非常好的一個價值。

　　第二個，在產(chǎn)業(yè)方面，作為國企，可能大股東給我們的一些扶持比較多。比如說我們的健康項目，在深控部分項目中考慮會做一些養(yǎng)老公寓。如果沒有大股東的支持，就深圳控股目前的力量是很難做到的，因為項目需要資源，需要人才，而這方面大股東都會給深控一定的支持。

　　包括我們有深圳唯一的一個農(nóng)業(yè)方面的農(nóng)科集團(tuán)，可能在一些植物，一些花卉上面也會給項目支持。像今年的春節(jié)，給一些小區(qū)送蝴蝶蘭的活動，這都是大股東的支持。

　　第三個方面，作為國有企業(yè)，可能在品牌上會給一定程度的支持。比如說我們援疆，援疆是深業(yè)集團(tuán)根據(jù)市委市政府和國資委的要求做的一個項目。我們現(xiàn)在在喀什已經(jīng)投入了三個項目，有兩個已經(jīng)建成使用，還有一個應(yīng)該是今年、明年就可以建成使用。

　　應(yīng)該說從經(jīng)濟(jì)效益來說，去喀什投資效益確實不理想，但是這是國有企業(yè)的社會責(zé)任，這個是義不容辭的。但是因為我們在喀什有大量的投入，可能我們在深圳的一些項目的溝通和協(xié)調(diào)上還是有一定的優(yōu)勢。這種優(yōu)勢如果不是國有企業(yè)可能會有一定的難度，大概是這三個方面。

　　現(xiàn)場提問：剛才說的定價會親民一點，親民一點是不是說價格會松動一點？

　　董方：我們認(rèn)為深業(yè)上城就像股票一樣，它的股價和它的價值是有偏離的。我們認(rèn)為現(xiàn)在的價格是完全體現(xiàn)它的價值，就像股票一樣，大家發(fā)現(xiàn)它的價值需要時間，可能現(xiàn)在大家還沒有完全發(fā)現(xiàn)它的價值。

　　我相信如果再給我們一點時間，隨著配套逐漸完善，它的價值大家會充分認(rèn)識到。當(dāng)你充分認(rèn)識到它的價值的時候，我覺得你不會覺得它的價格高。

　　所以對于上城公寓，至少我們目前還沒有降價的考慮，我想我們以后也很難會有這種考慮。相信隨著逐漸的完善，它的價格應(yīng)該會越來越高的。

　　現(xiàn)場提問：從政府的角度來說，是不是今后深業(yè)上城啟動以后，對周邊環(huán)境有什么改善和計劃？

　　郝繼霖：我雖然不是規(guī)劃出身，不過我知道這整塊地由于時間和歷史的原因都會慢慢改造，深業(yè)上城只不過是第一個起步的。后面每一塊地都基本上會有計劃去發(fā)展，只不過深業(yè)上城占了一個先機(jī)，我們是在整塊地的南端，是最靠前面的，前面沒有什么阻擋，所以我們有得天獨(dú)厚的環(huán)境。

　　剛才董總也說了，慢慢當(dāng)所有的綜合體都起來了，一切慢慢呈現(xiàn)出來的時候，就像股票的真實價值一樣，很容易就體現(xiàn)出來了。

　　我還記得文華東方酒店發(fā)展部經(jīng)理跟我說為什么要選深業(yè)上城，因為他說他已經(jīng)看到了前景，在這整塊土地上是另外一個非常重要的重心，并且是由深業(yè)上城帶頭的，所以他就打算跟深業(yè)上城合作，在這里做文華東方酒店。我覺得對后面的發(fā)展很有信心，并且陸續(xù)會有項目出來。

　　現(xiàn)場提問：剛剛聽說深控今年會有七大項目面市，總面積會達(dá)到多少？面市時間大概是什么樣的？深控在舊改方面有什么策略，接下來還會有哪些計劃？

　　董方：在深圳的這幾個項目推盤量大概是在120億左右，準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)以下周公布的數(shù)據(jù)為準(zhǔn)。

　　深控一直聚焦深圳，聚焦深圳的核心就是聚焦城市更新項目。應(yīng)該說深控一直以來都在加大城市更新的推進(jìn)，包括相關(guān)的報批工作，設(shè)計工作一直在強(qiáng)力推進(jìn)。

　　第二個，我們也在深圳物色一些合適的，有條件的城市更新項目，應(yīng)該說城市更新項目是我們將來很重要的一個組成部分。對于發(fā)展策略來說，因為城市更新項目我們現(xiàn)在也經(jīng)過兩三年的運(yùn)作，有自己的一些體會，城市更新項目要做好并不是很容易，我們的理解是，可能策略上有幾個方面。

　　第一，要做好充分的研究，規(guī)劃和定位，這個非常重要。其實就像我們現(xiàn)在的上城這個項目，應(yīng)該說從2010年的9月份拿到地，到2011年底開工，到真正整個方案穩(wěn)定，前前后后差不多有兩年的時間，就是希望能夠充分的研究，我們做了規(guī)劃、交通，城市等等方案里面研究得非常充分，這是很重要的一個策略。特別是相對于招拍掛項目，因為招拍掛項目跟城市更新項目不同。

　　第二個，我覺得要平衡好拆遷進(jìn)度和拆遷成本的關(guān)系，像黃貝嶺村1400多戶，拆遷的難度是很大的。如何能夠拆得快，還能夠拆得相對成本可控，這是很考驗我們智慧的一件事情。如果這件事情做不好，我們事情就做不成，如果這件事做得成本太高我們也沒有什么經(jīng)濟(jì)效益，所以這一塊如何平衡好是很關(guān)鍵的。

　　第三個，要平衡好回遷戶和將來商品住宅的分區(qū)規(guī)劃和戶型的關(guān)系。如果說回遷戶不滿意也很難推進(jìn)，像深業(yè)東城項目，好像是做了19種戶型，前前后后光這些戶型的溝通就有半年的時間，如果沒有回遷戶的支持，我們也很難推動。

　　第四個，作為城市更新的策略，就是要充分尊重原著民，充分尊重原著民區(qū)域所在的文化。就像深業(yè)東嶺一樣，要做好尊重，在尊重的基礎(chǔ)上去傳承。如果你能夠做到這些方面，城市更新做好也不會太難。

　　現(xiàn)場提問：有數(shù)據(jù)顯示深控今年的投資額大概是在190億左右，比去年多100多億。這樣一個投資的預(yù)算是基于什么樣的預(yù)判？

　　董方：這個190億包括兩大塊，第一塊是地價款，因為今年我深業(yè)中城、車公廟新單元要交地價，地價這一塊就占了很大的比重。

　　第二塊是正常的開發(fā)建設(shè)投入，應(yīng)該說我們很多項目已經(jīng)拿下來了，地價已經(jīng)交了，如果不開發(fā)，財務(wù)成本也在不斷的產(chǎn)生。而且因為我們的項目在深圳的區(qū)位非常好，所以公司對未來還是很有信心。