在景瑞今年可售貨值中，60%是在一二線城市，而隨著景瑞聚焦戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，未來一二線比例會不斷加大。

　　編者按：告別2014年，中國經(jīng)濟減速與改革持續(xù)深入的背景下，房地產(chǎn)調(diào)控全面撤退，連續(xù)降息與降準帶來的是否光明未來？2000億時代萬科銷售不再為王，多元化與轉(zhuǎn)型中房地產(chǎn)不再是唯一選擇，但我們?nèi)匀恍枰獋ゴ蟮钠髽I(yè)為行業(yè)引領(lǐng)方向，需要更多傳承與創(chuàng)新。

　　2015年3月25-27日，中國房地產(chǎn)全行業(yè)精英再度齊聚廣州，問道“2015觀點年度論壇”。在此間，我們繼續(xù)盤點2014年里中國地產(chǎn)界最具有代表性的企業(yè)表現(xiàn)，連續(xù)第六年推出“中國房地產(chǎn)卓越100榜”。讓我們從全方位、多維度掃描中國房地產(chǎn)企業(yè)群體，并推出以下“中國房地產(chǎn)卓越100”特別報道。

　　觀點網(wǎng) 3月17日，景瑞控股有限公司于香港召開2014年全年業(yè)績發(fā)布會。聯(lián)席主席、執(zhí)行董事兼行政總裁閆浩攜首席財務(wù)官談銘恒及投資者關(guān)系總監(jiān)李建杰出席現(xiàn)場。

　　閆浩透露，2015年景瑞的銷售目標為100億元，較去年業(yè)績有近10%的增長，與之同時，景瑞在新的一年在土地市場投資計劃為50億元。

　　“2015年景瑞有150億元的可售貨值，主要還是希望有更高質(zhì)量的貨值。在景瑞今年的可售貨值中，60%是在一二線城市，而隨著景瑞聚焦戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，未來一二線比例會不斷加大?！遍Z浩稱。

　　談及2015年的戰(zhàn)略時，閆浩表示，景瑞今年將秉持“兩個聚焦”、“兩個領(lǐng)先”和“一個機制”戰(zhàn)略。

　　其中，兩個聚焦是指聚焦一二線核心城市和聚焦高周轉(zhuǎn)。閆浩強調(diào)，未來景瑞將加大對上海這樣基地城市的投資。

　　同時，在他看來，蘇州、杭州、重慶、寧波、天津這樣的城市依然具有潛力，未來希望在這幾個核心城市深耕，南京則作為景瑞今年的突破城市。

　　閆浩指出，在周轉(zhuǎn)方面，景瑞從過去強調(diào)快周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)楦咧苻D(zhuǎn)，而這一變化的實質(zhì)對于增長質(zhì)量提出更高要求。現(xiàn)時景瑞的高周轉(zhuǎn)可以拆解為輕資產(chǎn)+高運營，因而，在新進入城市，景瑞將積極爭取以合作形式切入。

　　兩個領(lǐng)先中要做到產(chǎn)品價值領(lǐng)先和融資模式與能力領(lǐng)先。閆浩稱，在景瑞未來的產(chǎn)品中有70%為標準化產(chǎn)品，另外30%是創(chuàng)新產(chǎn)品。

　　“融資方面，景瑞將靈活運用境內(nèi)外融資平臺，以支持公司發(fā)展為方向，降低資金成本，并優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)?！?/p>

　　據(jù)介紹，2014年景瑞的凈負債已從2014年6月的182%下降至年末的103%。同時信托借款大幅下降，比例從2013的41%下降至2014年末17%。此外，財務(wù)成本在上市以后也得以進一步下降，2014年的平均成本為9.6%。

　　而“一個機制”的目的是培養(yǎng)更賺錢的城市公司，具體來說就是優(yōu)化二級管控與激勵機制。據(jù)閆浩透露，景瑞將推動戰(zhàn)略型集團總部轉(zhuǎn)型，激發(fā)城市公司作為經(jīng)營主體的責任感和目標感，強化經(jīng)營意識，確立城市公司利潤中心定位，作為權(quán)責梳理導(dǎo)向，進一步放權(quán)，并準備實施項目跟投機制，實現(xiàn)集團城市利益捆綁，進一步激發(fā)活力。

　　此外，閆浩還透露，2015年景瑞的對于市場的預(yù)期是謹慎樂觀，之所以謹慎主要在于目前的供需狀況還比較有壓力，特別是三四線城市，去庫存需要一定周期。

　　主要在于從宏觀層面上來看，兩會后，國家政策有一些定調(diào)，中央政府支持房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，并且地方政府也通過一些策略來支持房地產(chǎn)，從而使很多城市供需得到改善。

　　雖然在上海已有十來年的發(fā)展歷程，不過，景瑞在上海的布局密度還顯偏弱。因而，在現(xiàn)場問及此，閆浩亦表示認同。

　　其指出，景瑞在上海在售項目目前已減至兩個。不過，在景瑞的長期計劃中，上海依然是基地城市，并且今年會把上海作為發(fā)展重點。

　　閆浩強調(diào)，相對于其他外來企業(yè)，景瑞在上海的發(fā)展還是具有一定優(yōu)勢的。

　　“畢竟景瑞在上海深耕多年，熟悉情況比外來企業(yè)好，對客戶的了解程度也更深入?！?/p>

　　除此之外，景瑞未來將在上海會積極嘗試一些創(chuàng)新型產(chǎn)品，尤其是針對90后以及00后的產(chǎn)品。與之同時，景瑞也在上海加大一些合作力度，通過專業(yè)化能力盤活一些存量，未來景瑞在上海的銷售比重會上升。

　　以下為景瑞控股有限公司2014年度業(yè)績發(fā)布會現(xiàn)場問答實錄：

　　現(xiàn)場提問：景瑞2014年的業(yè)績雖然很好，但上海項目占比不高。在二三線城市已出現(xiàn)拐點，而上海依舊堅挺情況下，景瑞今年深耕上海的重點是什么？打算如何進入上海？在上海拿地的門檻和標準是什么？

　　閆浩：景瑞是一家上海的企業(yè)，自1993年創(chuàng)立以后，我們前十年都在上海開發(fā)，且一度占有虹口區(qū)20%的市場量，所以有些同行稱我們?yōu)椤昂缈谕酢薄?/p>

　　但2003年起，景瑞開始走出上海，布局全國，當時我們考慮的是房地產(chǎn)全國化已經(jīng)是一個趨勢，如果想成為一個主流開發(fā)商就一定要適應(yīng)跨區(qū)域開發(fā)，要走出上海。但是，我們接軌資本市場的時間相對偏晚一些，這樣就導(dǎo)致景瑞在資源方面偏緊張，更多的資源都用在其他城市的布局上。

　　但現(xiàn)在看來，景瑞在上海的布局力度是偏弱，去年上海在售項目已減至兩個。從長期戰(zhàn)略發(fā)展看，景瑞還是要有一個基地型城市，而上海就是我們的大基地。如果不做大這個基地城市，我們想獲得更大的規(guī)模和臺階就會有更多壓力。所以，今年景瑞希望把上海作為一個重點來打造，前段時間在上海拿地也是公司戰(zhàn)略調(diào)整后的一些成果。

　　現(xiàn)在，大家都認為上海是一個好的市場，各個企業(yè)都想在這里發(fā)展，那景瑞有什么優(yōu)勢呢？主要有以下幾點：第一個，景瑞畢竟還是一家上海本土企業(yè)，對上海的熟悉程度也超過一些外來企業(yè)。特別是對上?？蛻舻牧私獬潭?，目前景瑞已在上海開發(fā)了幾百萬平方米的項目，多年的積累使得我們對客戶的了解還是比較深入的。

　　第二點，未來景瑞會在上海積極嘗試一些創(chuàng)新產(chǎn)品。其實，未來像上海這樣的城市肯定還有大量90后、00后的年輕就業(yè)者和置業(yè)者，但市場缺少針對這一客群的產(chǎn)品，因為沒有人真正研究他們的需求，并能夠給他們提供非常好的產(chǎn)品。

　　比如說，經(jīng)過了解后，很多90后都表示自己從不看電視或從不做飯，那他們?yōu)槭裁匆I一個帶二三十平方米客廳或八平方米的廚房的房子呢？如果能把這些空間省下來，那可能會大大提升該部分消費者的購買力。反過來，考慮到90后、00后的消費者喜歡與人交流互動，那我們可能在新項目里設(shè)置一些公共廚房、客廳、洗衣房等公共活動空間。

　　所以，景瑞可能會針對未來的客戶打造一些創(chuàng)新產(chǎn)品，而這些創(chuàng)新產(chǎn)品讓我們看到，上海其實還是有很多機會和空間的。如果這些產(chǎn)品能夠做得比較成功，那在上海打造一些項目，特別是一些商辦類項目將是非常有機會的。

　　第三，景瑞在上海會加大合作力度，而目前上海還是有大規(guī)模存量土地散落在各種各樣的企業(yè)中。如果景瑞能通過自身專業(yè)化能力盤活這些項目資源，那未來幾年我們在上海的比重，不管是銷售還是結(jié)轉(zhuǎn)，都會持續(xù)上升，進而恢復(fù)我們在上海市場應(yīng)有的地位或規(guī)模。

　　現(xiàn)場提問：剛提及的帶有公共廚房、客廳的創(chuàng)新產(chǎn)品，是不是一種以出租為主的青年公寓形式？能不能具體解釋？

　　閆浩：剛才說的創(chuàng)新產(chǎn)品可能在今年四季度推出，目前我們和小米投資的you+公寓正在溝通合作。這種產(chǎn)品未來的形式都是比較靈活的，可以出售，可以出租，也可以由第三方收購再出租。雖然方式是靈活的，但我們更關(guān)注的是，這樣的產(chǎn)品是不是能夠得到客戶的認可，是不是年輕人需要的東西。

　　現(xiàn)場提問：是不是景瑞年初在上海寶山拿的那塊地？均價大概是多少？

　　閆浩：對，寶山這塊地我們就會打造這款產(chǎn)品，并將于四季度面市。但均價很難講，但我們對這個項目還是有比較充足的信心，在前期已經(jīng)做了大量客戶調(diào)研和深訪，也對這個塊地做出了細致的方案。所以，總的說來，這個項目的成熟度還是比較高的，希望大家在四季度來參觀一下這個項目的情況。

　　現(xiàn)場提問：目前景瑞還屬于中小規(guī)模房企，而今年境外發(fā)債形勢也不好，公司的融資成本還是比較高的，那今年將如何降低融資成本？怎樣布局融資結(jié)構(gòu)？

　　閆浩：我們?nèi)ツ暝谙愀郯l(fā)了一次債，今年將繼續(xù)關(guān)注香港資本市場，但關(guān)注的將不僅僅是發(fā)債，也會關(guān)注其他多元化融資手段。進入香港資本市場，景瑞最主要的目的是希望借助這里的資本市場來支持公司長期發(fā)展，因此我們根據(jù)實際情況靈活把握市場機會以實現(xiàn)融資。

　　在香港資本市場上，融資利率都是由高到低的過程，隨著公司越來越得到投資人的認可，融資成本會逐漸降低，而我們也將按照這樣一個思路來開展融資工作。

　　另外，在融資成本方面，改善公司的債務(wù)結(jié)構(gòu)是一方面，比如長短債的比例，而讓公司實現(xiàn)健康發(fā)展，則是我們要考慮的另一方面。

　　現(xiàn)場提問：有沒有哪些具體措施，比如說哪種類型的融資？

　　閆浩：今年我們可能會在香港資本市場發(fā)一些長期債，但其實各類型的融資產(chǎn)品都在考慮。

　　現(xiàn)場提問：景瑞今年會不會側(cè)重人民幣的發(fā)債以及境內(nèi)的銀行中間債，具體側(cè)重點在哪里？

　　閆浩：具體的還沒確定?，F(xiàn)在國際、國內(nèi)環(huán)境都比較復(fù)雜，人民幣的貶值、美元的升值使得整個貨幣環(huán)境變得比較復(fù)雜，但景瑞還是會跟投行積極溝通，哪種債更適合景瑞，更能夠解決我們的問題，我們就會用哪種方式。

　　現(xiàn)場提問：景瑞今年的預(yù)期增長在10%左右，是不是意味著公司對2015年房地產(chǎn)市場發(fā)展還是持比較謹慎的態(tài)度？從公司管理層角度來講，你們怎么預(yù)判2015年市場走勢？

　　閆浩：我們定了10%的增長目標，并不代表對這個市場是悲觀的，景瑞對市場的認識是謹慎樂觀。

　　謹慎，主要是因為我們覺得目前中國很多城市的去化周期還是比較長，供需矛盾比較突出。雖然，去年930政策出臺使得整個市場實現(xiàn)了觸底狀況，但從930實施到現(xiàn)在都是盤整的狀態(tài)，而這個盤點狀態(tài)未來還要持續(xù)一段時間，至少今年一季度到二季度都屬于這樣狀態(tài)，但通過這個盤整去庫存能使供需關(guān)系更健康。

　　而樂觀是因為我認為很多一、二線城市的供需情況已經(jīng)非常健康了，而到下半年，量價都會實現(xiàn)一個反彈。所以，今年在一、二線城市，一些好的三線城市是能夠?qū)崿F(xiàn)價格及量的上升。

　　所以，我們對今年市場并不悲觀，安排了10%的增長更主要是希望這10%的增長含金量更高一些。比如說，景瑞今年會調(diào)整一些價格策略，讓很多項目實現(xiàn)更好的穩(wěn)定盈利，這樣的增長雖然慢，但是增長的質(zhì)量是非常高的。

　　現(xiàn)場提問：目前公司正在和小米you+落實寶山項目嗎？另外，景瑞如何看待房地產(chǎn)工業(yè)4.0的到來？近期有一些什么樣的動作？

　　閆浩：現(xiàn)在寶山的項目正和you+雙方在談合作，這個項目將會打造出一個創(chuàng)新產(chǎn)品，四季度就能夠推出來，歡迎大家有空來看。

　　工業(yè)4.0 是最近比較熱門的話題，原來大規(guī)模的、批量化的生產(chǎn)已經(jīng)到了一個盡頭。因為現(xiàn)在工業(yè)雖然規(guī)模越來越大，但產(chǎn)品卻越來越簡單，越來越單一，而客戶的需求依然是多元化及個性化的。怎么能夠讓大規(guī)模和個性化實現(xiàn)兼容，實現(xiàn)更靈活的包容，這個可能是整個制造業(yè)要解決的問題。

　　如果把房地產(chǎn)看成是一個制造業(yè)，我們也在問地產(chǎn)公司怎么能夠?qū)崿F(xiàn)這樣一個目標，因為客戶確實是多元化的，且需求是個性化的。但我們希望房產(chǎn)都是標準化的、批量化的，怎么把這兩個結(jié)合起來，這是我們自己需要做一些探索的。

　　例如，在精裝上面，我們現(xiàn)在在考慮能不能用模塊化方式實現(xiàn)大規(guī)模生產(chǎn)，同時實現(xiàn)個性化的定制以更好的滿足客戶需求。為此，我們也成立了專門的研發(fā)團隊，并可能會在一些項目上落地，但我們也只是在做這方面的探索和嘗試。未來成果出來后，我們會和大家分享交流，我們也會去學習制造業(yè)在這方面的經(jīng)驗來讓我們房地產(chǎn)行業(yè)更好滿足客戶的需求。